【正文】 線獨(dú)立別墅價(jià)售 2萬，面積大，總價(jià)高，市場難消化。其中總價(jià)較低的聯(lián)排和雙拼別墅基本無貨。 另外，在五月份山水莊園的大型活動(dòng)中，為天鵝湖帶來不少客戶，成交了 4套聯(lián)排，一套二線獨(dú)立。 注：萊茵島組團(tuán) 08年 7月售價(jià)，普遍較去年高峰期下降 2030% 主要競爭樓盤狀況 千葉花園 地理位置：佛山市三水區(qū)西南鎮(zhèn)森林公園內(nèi) 發(fā)展商：千葉花園房地產(chǎn)有限公司 代理商：發(fā)展商自售 銷售熱錢： 8783881 87832228 物業(yè)管理：發(fā)展商自管 管理費(fèi)：別墅 2元 /平方米，花園 /平方米 樓盤規(guī)劃：總體發(fā)展規(guī)劃達(dá) 1500畝，分多期規(guī)劃建造各式異國風(fēng)情別墅 800棟，公寓洋房 1000戶，規(guī)劃常住人口 7000多人。 主要競爭樓盤狀況 開盤時(shí)間 2022年首期開盤； 目前在售四期惠蘭苑為 2022開盤 規(guī)模 1500畝 物業(yè)類型 多層洋房 聯(lián)排別墅 獨(dú)立別墅 主力戶型 洋房：三房 100180m2 二期（桂花苑、玉蘭苑） 四期（牡丹苑） 四期（蕙蘭苑） 三期（紫荊苑） 一期（荷花苑） 一期（棕櫚苑） 三期（星湖苑） 二期（御花苑） 千葉花園開發(fā)現(xiàn)狀 主要競爭樓盤狀況 分期 組團(tuán)名稱 開盤時(shí)間 物業(yè)類型 產(chǎn)品數(shù)量 產(chǎn)品面積 產(chǎn)品價(jià)格 （套內(nèi)） 備注 一期 荷花苑 2022年 小獨(dú)立別墅 53套 156㎡ 3600元 /㎡ 棕櫚苑 多層洋房 88套 64180㎡ 20222380元 /㎡ 含 300元 /㎡ 裝修 二期 御花苑 2022年 臨湖獨(dú)別 13套 500800㎡ 48005600元 /㎡ 桂花苑 多層洋房 328套 84230㎡ 25802800元 /㎡ 含 400元 /㎡ 裝修 玉蘭苑 獨(dú)立別墅 110套 230330㎡ 38005300元 /㎡ 三期 星湖苑 2022年 聯(lián)排別墅 53套 200317㎡ 43005000元 /㎡ 紫荊苑 多層洋房 260套 97180㎡ 28003200元 /㎡ 含 400元 /㎡ 裝修 四期 牡丹苑 2022年 獨(dú)立別墅 60套 300500㎡ A型臨湖： ㎡ ，均價(jià) 7000元 /㎡ A1型臨湖： ㎡ ，均價(jià) 6100元 /㎡ B型園景： ㎡ ，均價(jià) 5200元 /㎡ C型園景： ㎡ ，均價(jià) 4700元 /㎡ D型園景： ㎡ ，均價(jià) 5200元 /㎡ E型園景： ㎡ ，均價(jià) 6100元 /㎡ 蕙蘭苑 2022年 多層洋房 300多套 3800元 /㎡ 現(xiàn)價(jià) 5200元 /㎡ 千葉花園分期產(chǎn)品面積及售價(jià)對比 目前在售部分包括：星湖苑別墅，單價(jià) 80009000元 /㎡ ,不超過 10套（因前期曾經(jīng)封盤停售星湖苑組團(tuán)，故還有貨剩余） 惠蘭苑洋房，單價(jià) 5000元 /㎡ ,剩余 100套左右 主要競爭樓盤狀況 千葉花園最新推售的洋房組團(tuán)——蕙蘭苑規(guī)劃圖 千葉花園最新推售的洋房組團(tuán)——蕙蘭苑平面圖 銷售情況： 據(jù)現(xiàn)場銷售人員表示，現(xiàn)時(shí)該組團(tuán)余貨 4成，主要以外圍的單元為主，內(nèi)部的單位多半完成。 一次性、按揭 98折。 恒達(dá)國際 地理位置：三水區(qū)西南街十三小區(qū)（三水廣場正對面）。配有近 12022平方米的人工湖及 20220平方米的臨街商鋪（首二層為商場，包括臨街商鋪及商場），住宅部分主要由 17層及 25層洋房組成。 項(xiàng)目特點(diǎn)：擁有三水面積最大的人工湖及繼三水廣場后另一大型購物中心。該項(xiàng)目對外宣稱基本銷售完畢，但是約 200套單位屬于發(fā)展商保留。 恒達(dá)國際的首期單位價(jià)格 主要競爭樓盤狀況 1 2 4 3 13 12 11 10 9 8 7 6 5 14 15 17 16 18 20 19 23 21 22 24 25 恒達(dá)住宅推貨及現(xiàn)狀變化示意圖 有可能按原規(guī)劃補(bǔ)地價(jià)建設(shè) 施工范圍 現(xiàn)樓展現(xiàn) 現(xiàn)推貨量 1 2 22棟 08年 3月 28日現(xiàn)場舉辦模特時(shí)裝秀，觀摩客人絡(luò)繹不斷。據(jù)銷售人員透露，該棟 130方的單位剩余 5套， 148方單位剩余 2套。但據(jù)現(xiàn)場探訪，誠意客不多，當(dāng)天成交情況一般。 據(jù)了解， 37月期間所推產(chǎn)品依然是 1 2 22棟。而早期推售的單元，即使至今仍有頂?shù)讟菍佑嘭洝Ｒ蜻@ 3棟是去年 6月推的舊貨，除 22＃曾經(jīng)捂盤數(shù)月， 1 21均持續(xù)銷售。 其中， 16＃僅售 20套，不足 1/ 21＃無出售登記、22＃售 20套，約 1/3，平均月銷售僅幾套。而年初已開始施工基礎(chǔ)的19＃、 20＃、 24＃、 25＃目前進(jìn)度完全停滯。 主要競爭樓盤狀況 三水雙城 基本情況： 三水雙城，即三水廣場二期。 08年 4月開始對 58層單位進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，因未拿預(yù)售證故不敢公開宣傳。借助三水廣場地王優(yōu)勢、南望西南公園的景觀、小戶型和寫字樓產(chǎn)品空白點(diǎn)，其單價(jià)創(chuàng)造三水地區(qū)的新高。 其中， 單身公寓約 7000元 /㎡ 帶豪裝、兩房約 5000元 /㎡ 毛坯價(jià)、豪華公寓約 5500元 /㎡ 毛坯價(jià)。 北塔： 單身公寓、兩房小戶型 南塔： 三房、四房豪華公寓 主要競爭樓盤狀況 銷售情況： 截止 6月中旬，三水雙城銷售情況約 150180套，銷售占總貨量不足 3成 。 北塔戶型 主要競爭樓盤狀況 銷售情況： 售出單位分布非常集中， 9成以上分布在 510層之間 ，因?yàn)檩^高樓層受噪音影響且單價(jià)過高，故整個(gè)項(xiàng)目無法合理的銷售，另外不排除發(fā)展商對高層捂盤的情況。 南塔戶型 主要競爭樓盤狀況 山水莊園 地理位置：三水西南云東海大道，森林公園北行 2022米 發(fā)展商：佛山市三水云東?；▓@房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商：佛山合富輝煌房地產(chǎn) 銷售熱錢： 075787819888 規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港易道公司 建筑設(shè)計(jì)：美國道林公司 示范單位設(shè)計(jì)：香港陳建中設(shè)計(jì)公司、韋格斯揚(yáng)設(shè)計(jì)公司 物業(yè)管理：廣東奧園物業(yè)管理有限公司 樓盤規(guī)劃：項(xiàng)目占地 900畝（即 599400平方米），總建面積約 24萬平方米，由 300多棟獨(dú)立別墅及約10棟 6層情景洋房組成，計(jì)劃分三期開發(fā)。 （ 2）小區(qū)配套： 100畝的五星級古堡酒店、 260平方米恒溫泳池。 ? 屋頂超大花園設(shè)計(jì)。古堡酒店預(yù)計(jì)今年底動(dòng)工， 6月份與豪生酒店簽訂了管理合同。 ? 本次推售產(chǎn)品中，最大的 E1型別墅和面積總價(jià)合適的 T型聯(lián)排別墅產(chǎn)品較受歡迎?？蛻舾P(guān)注的是產(chǎn)品的性價(jià)比，因而 D1型聯(lián)排別墅，雖然總價(jià)和單價(jià)均是最低，但靠近國道及加油站，造成滯銷。而 E1型即使總價(jià)較高，但因核心景觀及較少貨量亦受客戶追捧 圈起為銷售不理想單位 主要競爭樓盤狀況 三水雅居樂 08年推售范圍 一期首批 130套聯(lián)排別墅現(xiàn)已銷售 85套左右。但對銷售并未起到推動(dòng)作用 二批別墅 46套將延續(xù)一批的產(chǎn)品風(fēng)格。 該項(xiàng)目規(guī)劃別墅的總貨量為 176套，完成此一、二期別墅開發(fā)后，項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)品全為洋房。 主要競爭樓盤狀況 三水雅居樂近水樓臺洋房組團(tuán) 4月底樣板房裝修完成并開放。面積介于 139260㎡ 之間。 三水雅居樂洋房銷售狀況 特色戶型：錯(cuò)層復(fù)式洋房。商住功能分區(qū)良好，各自活動(dòng)空間不干擾。因其使用建筑面積做為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，造成客戶錯(cuò)覺表面上單價(jià)較低，但其洋房組團(tuán)使用率僅 ，折算套內(nèi)面積單價(jià) 52005800元 /㎡ 。因其戶型四正，開間尺度符合三水居民升級換代的居住需求，故 5座的160 ㎡ 戶型銷售超過 7成。至今為止僅銷售不到 3成。 據(jù)了解，此批開售的產(chǎn)品銷售情況僅 5成左右（約 35套） ，且多為 123㎡ 的三房戶型。因貨量較多，受資金回收壓力影響，預(yù)測將有新一輪降價(jià)措施。 發(fā)展商：佛山市東海藍(lán)灣房地產(chǎn)有限公司 代理商：經(jīng)緯物業(yè)顧問有限公司 規(guī)劃設(shè)計(jì)：漢森國際設(shè)計(jì)顧問公司 建筑設(shè)計(jì)：漢森國際設(shè)計(jì)顧問公司 環(huán)境設(shè)計(jì)：貝爾高林國際有限公司 物業(yè)管理：佛山市綠茵物業(yè)管理有限公司 廣告策劃：廣州天機(jī)廣告有限公司 樓盤規(guī)劃：總占地面積 200多畝，總建筑面積 24多萬平方米。擁有近 10萬平方米的市政濱江公園 項(xiàng)目配套：附近有西南十小、華僑中學(xué)、第六中學(xué)。 項(xiàng)目特點(diǎn)： 1）擁有 10萬平方米的左岸濱江公園（為市政配套公園）。 主要競爭樓盤狀況 東海藍(lán)灣 08年下半年推售貨量 在建中的二期 08年十月即將開售項(xiàng)目二期洋房， 16層高（頂層復(fù)式），面積介于 100150㎡ 之間，南北對流，2梯兩戶。 主要競爭樓盤狀況 發(fā)展商：佛山市三水高富地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目地址：佛山 江南新區(qū) 總體規(guī)劃：加拿大 EKISTICS DESIGN INC. 建筑設(shè)計(jì)：美國 BASSENIAN /LAGONI ARCHITECTS、日本 SN設(shè)計(jì)公司首席建筑師曾根博士、廣東省建筑設(shè)計(jì)研究院、重慶市設(shè)計(jì)院、重慶博建建筑設(shè)計(jì)有限公司 景觀設(shè)計(jì)：加拿大 EKISTICS DESIGN INC、廣州市普邦園林配套有限公司 營銷策劃：恒昌（廣州）房地產(chǎn)顧問有限公司 整合推廣：黑弧奧美 根據(jù)調(diào)查，按工程進(jìn)度推算，首次推貨將在 08年 10月左右，產(chǎn)品將涵蓋洋房、情景洋房、別墅。 主要競爭樓盤狀況 創(chuàng)鴻 除住宅外還有部分沿街商業(yè)。但此項(xiàng)目同樣受到 90/70政策的制約 。 主要競爭樓盤狀況 1 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩ 11 創(chuàng)鴻 其中： ? 3棟為 110120㎡ 左右的三房戶型 ? 11棟因距離高速公路較近，為 83㎡ 的兩房戶型。 主要競爭樓盤狀況 各主要項(xiàng)目對比分析（ 08年上半年） 指標(biāo)項(xiàng)目 供貨類型 主力戶型 總價(jià)范圍 重疊區(qū)間 銷售速度 原因 天鵝湖 一線獨(dú)立 二線獨(dú)立 雙拼排 多聯(lián)排 現(xiàn)推售“萊茵島” 280～ 760萬 聯(lián)排、雙拼、獨(dú)立 較慢 月均不足 5套 清尾貨，余貨價(jià)格高 推廣力度弱 御江南 聯(lián)排別墅 情景洋房 160~290㎡ 110~210㎡ － 聯(lián)排別墅、情景 洋房 雅居樂 聯(lián)排別墅 洋房 別墅 188～342 ㎡ ； 洋房 139～257㎡ 不等 240－ 440萬 洋房 50120萬 聯(lián)排別墅、洋房 中等 別墅：月均 10套 洋房：月均 35套 項(xiàng)目外圍環(huán)境差，別墅售價(jià)高。 愛倫堡 獨(dú)立別墅、 洋房 110~130 ㎡的三、四房 － 洋房部分重疊 千葉花園 洋房 115~130 ㎡的三房 5570萬 洋房部分重疊 非常慢 月均不足 5套 售價(jià)偏高 物管口碑太差 恒達(dá)花園 洋房 130~150 ㎡ 50~80萬 洋房部分重疊 非常慢 二期月均 12套 售價(jià)偏高，項(xiàng)目產(chǎn)品有缺陷。 目前除三水雙城外，其余項(xiàng)目銷售速度較慢，且均以自住型買家為主力客源，產(chǎn)品的優(yōu)勢主要依靠 實(shí)用性和景觀稀缺度 。 ?景觀產(chǎn)品較好的單元，可接受較高的售價(jià)（例如：雅居樂的 E1雙拼）； ?資源較差且售價(jià)偏高的產(chǎn)品造成滯銷（例如：三水雙城的 10層以上公寓，單價(jià)過高。 推貨預(yù)測及對手動(dòng)作 ?綠湖愛倫堡在 9月前達(dá)到推貨條件，其定價(jià)將以森林湖做為主要對手。 ?雅居樂預(yù)計(jì) 9月推二期 46套別墅或超高層洋房新貨。 三水 08年 存量 +新推： 別墅 200套！洋房 2022套！ 愛倫堡 雅居樂 東海藍(lán)灣 恒達(dá)花園 天鵝湖 山水莊園 林海尚都 三水雙城 洋房 350套 洋房 300500套 別墅 106套 洋房 600套 洋房 150200套 (尾貨 ) 別墅 30套 (尾貨 ) 別墅 30套（尾貨） 洋房 610套 450套（尾貨） 入市時(shí)機(jī)研判 2022年 2022年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月