【正文】 團(tuán)購客戶超過 3人同時(shí)購買可獲贈直飲水機(jī)一臺 關(guān)系客戶成交日 關(guān)系客戶日、下籌客戶日 現(xiàn)場布置 新客入口 此處用屏風(fēng)阻隔，使新客耳濡目染現(xiàn)場氣氛 內(nèi)部認(rèn)購區(qū) 內(nèi)部客入口 新客區(qū) 宣傳策略 推廣方式 戶外 電視、電臺、短信 報(bào)廣（軟文） 時(shí)間 9月中旬更換 內(nèi)部認(rèn)購前投放 內(nèi)部認(rèn)購后投放 內(nèi)容 項(xiàng)目形象 內(nèi)部認(rèn)購 及發(fā)售信息 內(nèi)部認(rèn)購預(yù)告 活動預(yù)告 開盤發(fā)售預(yù)告 全版報(bào)道內(nèi)購熱銷情況，預(yù)告即將推出洋房組團(tuán) 效果 吸引三水關(guān)注 持續(xù)關(guān)注勢頭 營銷操作及包裝建議－黃道吉日 產(chǎn)品發(fā)布會 (酒店舉行 ): 9月 10日周三（宜 祈福 開光 安香 出火 出行 開市 入宅 ） 9月 11日周四（宜沐浴 捕捉 ） 現(xiàn)場開放暨美林大道開通活動： 9月 20日周六（宜開光 塑繪 出行 作灶 開市 開池） 公開發(fā)售： 9月 26日周五（宜開市 入人口 立券 安床） 9月 27日周六（不宜也不忌） 工期延誤或者加推 10月 10日星期五（一般吉日） 10月 11日星期六（一般吉日） 營銷總體部署 8月上旬 8月下旬 9月上旬 9月下旬 10月上旬 美林大道開通 公開發(fā)售 引 爆 加推 雅居樂推貨 愛倫堡推貨 御江南推貨 黃金周 階段 1 目的：通過 2個(gè)月大范圍廣告和現(xiàn)場活動滲透高端形象，為內(nèi)部認(rèn)購做準(zhǔn)備 階段 2 目的：通過別墅、情景洋房、少量洋房入市，解決關(guān)系客戶和下籌客 階段 3 目的：加推剩余單位，創(chuàng)造銷售佳績 10月下旬 佛山 房展會 產(chǎn)品發(fā)布會 推廣費(fèi)用預(yù)算及比例 推廣費(fèi)用預(yù)算及比例（ 08年 10月前） 總體推廣費(fèi)用為 247萬 常規(guī)的電視、報(bào)紙、電臺比例為 6:3:2 大部分開發(fā)商慣常的投放手法為，電視、報(bào)紙、電臺 5:3:2的投放方式。 銷售經(jīng)理 額外優(yōu)惠 額外 99折 由銷售經(jīng)理靈活掌控，以便對客戶進(jìn)行價(jià)格談判 銷售折扣制度 注：以上前三項(xiàng)優(yōu)惠基本上是所有人都能夠享受，基本上為樓價(jià)的 6%以內(nèi)。歐式風(fēng)情通過情景布置得以完美演繹，星巴克咖啡帶著典雅品味現(xiàn)場助興，現(xiàn)場抽獎氣氛激烈。 關(guān)鍵點(diǎn)： 合作公司高層發(fā)言，宋韶光大師到場指點(diǎn) 震撼展館 時(shí)間： 9月 20~22 地點(diǎn)：佛山嶺南明珠體育館 主題：麗日堅(jiān)美森林湖產(chǎn)品發(fā)布會 目標(biāo)：聯(lián)動天鵝湖，通過麗日集團(tuán)的實(shí)力，向佛山人展示三水其中一個(gè)最美的項(xiàng)目，用生態(tài)環(huán)境震撼佛山人。 宣傳策略 —— 綠房子計(jì)劃 入口 出口 外展場平面布局示意 由于銷售中心開放后，外展場租期尚未結(jié)束，為免荒廢其展示功能，建議改造成品牌展示館，與項(xiàng)目現(xiàn)場進(jìn)行互動。 內(nèi)容：項(xiàng)目推介、禮品贈送、優(yōu)惠告知 作用： 以線下的形式迎合三水機(jī)關(guān)單位人士心態(tài)，讓其獲得強(qiáng)烈的尊貴感及更多的優(yōu)惠折扣。 C. 開展 企業(yè)單位或私人組織團(tuán)購 活動，主動出擊尋找真正客戶。 ? 一次置業(yè)接近 30%，剛性需求還是比較大，二次置業(yè)注重環(huán)境的改善和性價(jià)比，我們將 通過深訪去加深二次置業(yè)者的改善傾向 。另外長期發(fā)布短信在三水市場的收效也是較好的。其次 140200㎡ 是副主力。但也不可忽視金融，教師，國企等從業(yè)人員的消費(fèi)力。 樣本數(shù)量為 145份。 三水 08年 存量 +新推： 別墅 200套！洋房 2022套！ 愛倫堡 雅居樂 東海藍(lán)灣 恒達(dá)花園 天鵝湖 山水莊園 林海尚都 三水雙城 洋房 350套 洋房 300500套 別墅 106套 洋房 600套 洋房 150200套 (尾貨 ) 別墅 30套 (尾貨 ) 別墅 30套（尾貨） 洋房 610套 450套（尾貨） 入市時(shí)機(jī)研判 2022年 2022年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 山水莊園 綠湖 目前除三水雙城外，其余項(xiàng)目銷售速度較慢，且均以自住型買家為主力客源，產(chǎn)品的優(yōu)勢主要依靠 實(shí)用性和景觀稀缺度 。 主要競爭樓盤狀況 1 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩ 11 創(chuàng)鴻 根據(jù)調(diào)查，按工程進(jìn)度推算，首次推貨將在 08年 10月左右，產(chǎn)品將涵蓋洋房、情景洋房、別墅。 項(xiàng)目特點(diǎn)： 1）擁有 10萬平方米的左岸濱江公園（為市政配套公園）。 據(jù)了解，此批開售的產(chǎn)品銷售情況僅 5成左右（約 35套） ，且多為 123㎡ 的三房戶型。商住功能分區(qū)良好，各自活動空間不干擾。 該項(xiàng)目規(guī)劃別墅的總貨量為 176套，完成此一、二期別墅開發(fā)后，項(xiàng)目后續(xù)產(chǎn)品全為洋房。 ? 本次推售產(chǎn)品中，最大的 E1型別墅和面積總價(jià)合適的 T型聯(lián)排別墅產(chǎn)品較受歡迎。 南塔戶型 主要競爭樓盤狀況 山水莊園 地理位置：三水西南云東海大道，森林公園北行 2022米 發(fā)展商：佛山市三水云東?；▓@房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商：佛山合富輝煌房地產(chǎn) 銷售熱錢： 075787819888 規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港易道公司 建筑設(shè)計(jì)：美國道林公司 示范單位設(shè)計(jì)：香港陳建中設(shè)計(jì)公司、韋格斯揚(yáng)設(shè)計(jì)公司 物業(yè)管理：廣東奧園物業(yè)管理有限公司 樓盤規(guī)劃：項(xiàng)目占地 900畝（即 599400平方米），總建面積約 24萬平方米，由 300多棟獨(dú)立別墅及約10棟 6層情景洋房組成，計(jì)劃分三期開發(fā)。借助三水廣場地王優(yōu)勢、南望西南公園的景觀、小戶型和寫字樓產(chǎn)品空白點(diǎn)，其單價(jià)創(chuàng)造三水地區(qū)的新高。 其中， 16＃僅售 20套，不足 1/ 21＃無出售登記、22＃售 20套，約 1/3，平均月銷售僅幾套。但據(jù)現(xiàn)場探訪，誠意客不多，當(dāng)天成交情況一般。 項(xiàng)目特點(diǎn)：擁有三水面積最大的人工湖及繼三水廣場后另一大型購物中心。 主要競爭樓盤狀況 開盤時(shí)間 2022年首期開盤； 目前在售四期惠蘭苑為 2022開盤 規(guī)模 1500畝 物業(yè)類型 多層洋房 聯(lián)排別墅 獨(dú)立別墅 主力戶型 洋房：三房 100180m2 二期（桂花苑、玉蘭苑） 四期（牡丹苑） 四期（蕙蘭苑） 三期（紫荊苑） 一期（荷花苑） 一期（棕櫚苑） 三期（星湖苑） 二期（御花苑） 千葉花園開發(fā)現(xiàn)狀 主要競爭樓盤狀況 分期 組團(tuán)名稱 開盤時(shí)間 物業(yè)類型 產(chǎn)品數(shù)量 產(chǎn)品面積 產(chǎn)品價(jià)格 （套內(nèi)） 備注 一期 荷花苑 2022年 小獨(dú)立別墅 53套 156㎡ 3600元 /㎡ 棕櫚苑 多層洋房 88套 64180㎡ 20222380元 /㎡ 含 300元 /㎡ 裝修 二期 御花苑 2022年 臨湖獨(dú)別 13套 500800㎡ 48005600元 /㎡ 桂花苑 多層洋房 328套 84230㎡ 25802800元 /㎡ 含 400元 /㎡ 裝修 玉蘭苑 獨(dú)立別墅 110套 230330㎡ 38005300元 /㎡ 三期 星湖苑 2022年 聯(lián)排別墅 53套 200317㎡ 43005000元 /㎡ 紫荊苑 多層洋房 260套 97180㎡ 28003200元 /㎡ 含 400元 /㎡ 裝修 四期 牡丹苑 2022年 獨(dú)立別墅 60套 300500㎡ A型臨湖： ㎡ ，均價(jià) 7000元 /㎡ A1型臨湖： ㎡ ，均價(jià) 6100元 /㎡ B型園景： ㎡ ，均價(jià) 5200元 /㎡ C型園景： ㎡ ，均價(jià) 4700元 /㎡ D型園景： ㎡ ，均價(jià) 5200元 /㎡ E型園景： ㎡ ，均價(jià) 6100元 /㎡ 蕙蘭苑 2022年 多層洋房 300多套 3800元 /㎡ 現(xiàn)價(jià) 5200元 /㎡ 千葉花園分期產(chǎn)品面積及售價(jià)對比 目前在售部分包括：星湖苑別墅，單價(jià) 80009000元 /㎡ ,不超過 10套（因前期曾經(jīng)封盤停售星湖苑組團(tuán)，故還有貨剩余） 惠蘭苑洋房，單價(jià) 5000元 /㎡ ,剩余 100套左右 主要競爭樓盤狀況 千葉花園最新推售的洋房組團(tuán)——蕙蘭苑規(guī)劃圖 千葉花園最新推售的洋房組團(tuán)——蕙蘭苑平面圖 銷售情況： 據(jù)現(xiàn)場銷售人員表示，現(xiàn)時(shí)該組團(tuán)余貨 4成，主要以外圍的單元為主，內(nèi)部的單位多半完成。 主要競爭樓盤狀況 麗日天鵝湖在推產(chǎn)品情況 銷售人員告知，還有 2套雙拼別墅，售價(jià)達(dá) 1000011000元 /㎡ 現(xiàn)推四聯(lián)排別墅，均價(jià) 8000元 /㎡ 天鵝湖現(xiàn)時(shí)銷售情況 一線獨(dú)立 2萬 — 剩 8套 二線獨(dú)立 — 不祥 雙拼排 1— 剩 5套 多聯(lián)排 7千 — 8千 剩 4套 一線獨(dú)立別墅價(jià)售 2萬，面積大，總價(jià)高，市場難消化。 ?別墅：小部分在做基礎(chǔ)。 發(fā)展商：佛山市綠湖實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 代理商：三水世宇物業(yè) 銷售熱錢： 075787832888 規(guī)劃設(shè)計(jì)：新加坡 SY設(shè)計(jì)公司 建筑設(shè)計(jì)：新加坡 SY設(shè)計(jì)公司 環(huán)境設(shè)計(jì)：貝爾高林園林設(shè)計(jì)公司 物業(yè)管理：戴德梁行 廣告策劃：正緯廣告 管理費(fèi)： 5層洋房 1元 /平方米， 8層洋房 /平方米，花園 元 /平方米 樓盤規(guī)劃：總占地面積 1300畝，有近 200畝的天然湖泊，主要由洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅組成。 08年采取暗降策略，但因未達(dá)到心理價(jià)位，銷售依然處于冰封期。 ~ 第四季度 積壓 需求 釋 放 政策因素分析 在經(jīng)歷 07年市場劇變后 ， 樓市進(jìn)入過渡和調(diào)整期 ， 超前消費(fèi)的透支利空在 08年將進(jìn)行回補(bǔ)； 進(jìn)入 08年 ， 政策及經(jīng)濟(jì)因素影響持續(xù)深入 ， 即使進(jìn)入回調(diào)階段， 買升不買跌的心理使得客戶進(jìn)入持續(xù)觀望階段； 08奧運(yùn)在即 ， 政府調(diào)控的突發(fā)性決定了后市走勢的未知性 。 小結(jié)：三水樓市跟隨房地產(chǎn)大勢，從去年 11月份開始進(jìn)入冰凍期，至今仍未有回暖的跡象。步入 10月份開始，跟隨佛山大環(huán)境遭受新政影響，價(jià)量雙跌，成交量、成交面積、均價(jià)統(tǒng)統(tǒng)跌至 07年 2月水平。 ?三水的觀望態(tài)勢比禪桂更早出現(xiàn)，證明三水市場的消化水分較高。同時(shí)廣大市民亦在期待下半年幾個(gè)新盤的推出，觀望情緒嚴(yán)重。 ， CPI將會受到一定的波動 ， 而且地震對整體國民心里帶來相當(dāng)?shù)挠绊?， 購房意愿估計(jì)會進(jìn)一步受到壓制 。 07年底前持續(xù)觀望， 08年初甚至微升。 容積率： 綠化率： % 項(xiàng)目配套：項(xiàng)目依據(jù)適合日常居住的生活標(biāo)準(zhǔn)，全面配套水岸風(fēng)情商業(yè)街、漁人碼頭、大型超市、巴士站、國際雙語幼兒園、運(yùn)動中心等設(shè)施，區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了一座按國際五星級標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的度假酒店，營造出既適合度假、更適合居住的美國生態(tài)湖泊小鎮(zhèn)生活模式。大部分在場地平整。 二線獨(dú)立別墅僅 ，與一線拉差較大，出貨速度合理 目前在售的萊茵島組團(tuán)已進(jìn)入尾貨期。目前均價(jià)大約 50005200元 /㎡ （套內(nèi)面積）。 主要競爭樓盤狀況 1 2 3 4 5 6 7 8 11 12 13 均價(jià) 4750元 均價(jià) 4500元 均價(jià) 4800元 均價(jià) 3700元 均價(jià) 3800元 均價(jià) 3900元 如圖所示，恒達(dá)國際 06年首期推出， 17層 2梯 4戶洋房（約 392戶）， 2棟為 17層 2梯 3戶洋房（約 102戶）， 2棟為 25層 2梯 3戶洋房（約 150戶），合共約 644套洋房。 樓 王 主要競爭樓盤狀況 恒達(dá)花園現(xiàn)時(shí)銷售情況及現(xiàn)場圖片 銷售情況： 6月 7日（端午節(jié)）踩盤獲知，該盤于當(dāng)日舉辦趣味運(yùn)動會活動，主要邀請業(yè)主及誠意客戶參與，當(dāng)天人氣較足，但并未帶動尾貨銷售。 工程進(jìn)度 ： 首期、二期推出單位除了 23＃未拆排柵外，其余樓座的外立面已展露。帶旺近期低迷的樓市，成為城中樓市關(guān)注新熱點(diǎn)。 容積率： 綠化率： % 建筑密度： % 項(xiàng)目配套： （ 1）外圍配套： 18洞高爾夫球場（體育花園城）、 9000