【正文】 %%%%數(shù)據(jù)來源：2005年天津統(tǒng)計(jì)年鑒從上表可以看出作為天津市郊縣的經(jīng)濟(jì)大戶*縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展自2000年至2003年一直處于第三名，自2004年以來其經(jīng)濟(jì)一舉超過寶坻成為僅次于武清的郊縣經(jīng)濟(jì)大戶。北側(cè)被府君山遮擋，城市發(fā)展受到限制。且南側(cè)*縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正在大力招商引資，根據(jù)縣政府規(guī)劃，城區(qū)建設(shè)將向南發(fā)展。北側(cè)城區(qū)是目前城市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)，其政府規(guī)劃為旅游渡假組團(tuán)，但是受到了地塊發(fā)展延伸的限制，未來*縣的發(fā)展將在南部。經(jīng)驗(yàn)證明三產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，必定集聚著一大批相對(duì)富裕的人群，他們不能離開*縣這個(gè)區(qū)域，同時(shí)又渴望較好的生活環(huán)境。通過以上分析我們將把這部分人群定為重要的發(fā)展客戶之一。*縣商品房及二手房成交情況分析商品房成交套數(shù)分析數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部自2005年4月到2006年5月近14個(gè)月來*縣商品房共成交了1484套，其中2005年7月和2005年年底因*縣各項(xiàng)目整體銷售套數(shù)均超過了180套，平均每天/3套；2006年1月因春節(jié)的原因各項(xiàng)目銷售量均受到了一定影響，只成交了43套。商品房成交均價(jià)分析數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部2005年4月至2005年8月*縣的商品房成交均價(jià)基本保持在2700/平方米左右，自2005年10月其成交均價(jià)一舉突破3000元/平方米關(guān)卡后其銷售均價(jià)一直保持在3000元平方米左右，2006年1月雖然整體銷售量有所下降但其銷售產(chǎn)品大部為別墅產(chǎn)品以及價(jià)格偏高的物業(yè)，一舉將其銷售均價(jià)拉到3968元/平方米，逼近4000元大關(guān)。*縣近期土地成交情況數(shù)據(jù)來源：*縣國(guó)土資源局2005年全年*縣總共成交土地12塊，；，住宅用地整體均價(jià)達(dá)到419元/平方米。*縣現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目分析 各項(xiàng)目分布項(xiàng)目列表分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址項(xiàng)目規(guī)模建筑結(jié)構(gòu)/物業(yè)形式容積率開發(fā)商/（本/外）樂園溫泉公寓城關(guān)鎮(zhèn)人民東路與光明路交口14萬磚混/多層華利得/外陽光小區(qū)城關(guān)鎮(zhèn)迎賓路與光明路交口14萬磚混/多層萬事興/本富裕家園城關(guān)鎮(zhèn)燕山西路　7萬磚混/多層華夏/外府君花園城關(guān)鎮(zhèn)燕山西路府軍山廣場(chǎng)旁5萬磚混/多層、別墅—/本山瀾鄉(xiāng)韻城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路以北10萬磚混/多層、別墅萬事興/本青山溪語城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路以南磚混/多層順馳/外山傾城城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路以北33萬磚混/多層、別墅、酒店公寓順馳/外山水云天城關(guān)鎮(zhèn)寶塔路東側(cè)30萬高層、小高層框架浩地/外萬豪時(shí)代城關(guān)鎮(zhèn)北環(huán)路20萬　磚混/多層杰豪/外凱羅庸景城城關(guān)鎮(zhèn)光明路高層/框架凱羅/外數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部現(xiàn)*縣商品房市場(chǎng)主要集中在城關(guān)鎮(zhèn)休閑渡假組團(tuán)、舊城區(qū)組團(tuán)、新城組團(tuán)位置， 現(xiàn)在市場(chǎng)上總共有十余個(gè)項(xiàng)目，其中由外地開發(fā)商開發(fā)的占到了7個(gè)項(xiàng)目，%。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目均價(jià)主力戶型項(xiàng)目現(xiàn)狀樂園溫泉公寓305090平米兩室、120140三室、168平米錯(cuò)層三室　已全部售磬，入住陽光小區(qū)340090100平米兩室、120130三室基本售磬，入住　富裕家園3500100平米兩室140平米三室基本售磬，入住　府君花園3300雙拼230290獨(dú)體330350還余有部分別墅，已入住　山瀾鄉(xiāng)韻3800主力多層住宅為主，多層戶型采用了陽光小區(qū)、鑫海園等社區(qū)的基本戶型，在一定程度上有所提高，部分按業(yè)主要求設(shè)置的聯(lián)排別墅　還余有部分別墅，已入住青山溪語3600主力戶型為70100平方米的兩室戶型已入住　山傾城3700主力戶型為80100平米的兩室，部分精裝修設(shè)計(jì)多層已售完，還有部分別墅待建　山水云天—暫無地已平整，現(xiàn)還沒有具體推廣萬豪時(shí)代2800主力戶型為90120兩室和三室地已平整，預(yù)計(jì)6月份開始接受認(rèn)購(gòu)，分兩期開發(fā)凱羅庸景城3400主力戶型為110120兩室和150170三室項(xiàng)目已接近封頂，現(xiàn)正內(nèi)部認(rèn)購(gòu)階段 數(shù)據(jù)來源：合富輝煌市場(chǎng)及項(xiàng)目前期研究部目前*縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上的項(xiàng)目?jī)r(jià)格區(qū)間去到28003800元/平方米，主力戶型和熱銷戶型以80120平方米的多層兩室和三室戶型為主。開盤時(shí)間為：產(chǎn)品分析產(chǎn)品配比兩室 80～95 70％三室 110左右 30％山傾城一期600套，商業(yè)40套商鋪戶型點(diǎn)評(píng)2室2廳1衛(wèi)8095平方米兩室3室2廳1衛(wèi)110120平方米三室此類產(chǎn)品一經(jīng)推出就受到了購(gòu)房者的青睞，加上貫以精裝修的概念，更是吸引了大批的投資客戶。青山溪語項(xiàng)目位置青山溪語位于山傾城的對(duì)面，是順馳在*縣開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目。6070平方米的小戶型因其總價(jià)低，銷售也并不困難。青山溪語項(xiàng)目現(xiàn)余房不足70套且都是120平方米以上的大戶型。因此，目前市場(chǎng)上的商品房由于價(jià)位高，都不同程度地受到集資建房的威脅，此種集資建房將會(huì)影響到現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售。操作水平也很一般，尤其當(dāng)?shù)亻_發(fā)商。分別為天津華廈建設(shè)發(fā)展股份有限公司（富裕家園）、天津市華利得房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（樂園溫泉公寓）和順馳集團(tuán)（青山溪雨、山傾城），未來幾家外地房地產(chǎn)開發(fā)商也已陸續(xù)進(jìn)入如：天津浩地集團(tuán)（山水云天）、天津杰豪房地產(chǎn)（萬豪時(shí)代）以及我們的項(xiàng)目等。他們有效的將一些市內(nèi)的先進(jìn)產(chǎn)品帶進(jìn)了*縣市場(chǎng)，有了全新的規(guī)劃概念、物業(yè)概念、推廣理念和銷售策略等。并且出現(xiàn)了對(duì)于當(dāng)?shù)貋碚f全新的產(chǎn)品酒店式公寓，商業(yè)和會(huì)所也已全部亮相，未來還會(huì)有高層以及小高層的產(chǎn)品陸續(xù)面市，產(chǎn)品的多元化已漸漸形成。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商在操作項(xiàng)目時(shí)還不能很好的運(yùn)用廣告。：養(yǎng)老型家庭月收入：中高收入階層，自我收入在4000元以上，子女收入在7000元以上；年齡：5060歲 家庭人口：2人；購(gòu)買目的：追求自然、健康、養(yǎng)生；特征：注重健康，向往親近自然的生活，喜歡新鮮的空氣。子女有較高的收入，同時(shí)子女會(huì)不定期的到居所看望。收入水平的提高，交通環(huán)境的日益便捷，增強(qiáng)了客戶購(gòu)買自然環(huán)境良好、生活便利的住宅用于養(yǎng)生的需求。：休閑度假型家庭月收入：中高收入階層，月收入8000元以上年齡：3040歲 家庭人口：23人購(gòu)買目的：休閑，度假為主，同時(shí)具有投資意識(shí)特征：三次以上置業(yè)，向往回歸自然和良好的社區(qū)文化氛圍。具備自行出游的能力，追求閑適的生活、放松的空間，認(rèn)可*縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，兼有投資意識(shí)。購(gòu)買原因：隨著生活節(jié)奏的加強(qiáng)，使客戶需要遠(yuǎn)離城市，放松心情。客戶來源：這部分客戶主要以天津市內(nèi)人居多，也有少量北京人群。產(chǎn)品需求：酒店式公寓，小戶型購(gòu)買原因：隨著整體區(qū)位優(yōu)勢(shì)的提升中等旅游城市戰(zhàn)略的實(shí)施使客戶認(rèn)同區(qū)域的位置和潛力。客戶來源：這部分客戶主要以有投資意識(shí)的*縣當(dāng)?shù)厝撕褪袃?nèi)人士為主。客戶來源：這部分客戶主要以*縣本地有錢人居多，還有少量周邊人群。到90年代末，即99年開始*縣加大了房地產(chǎn)開發(fā)量，但這時(shí)的開發(fā)主要各企事業(yè)單位的集資建房，僅限于居民對(duì)居住的要求，沒有任何住宅品質(zhì)可言。市場(chǎng)經(jīng)過兩年的發(fā)展，集資建房已基本退出市場(chǎng)，2003年開始真正的進(jìn)入商品房時(shí)代。2002年中開始出現(xiàn)多家開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房的現(xiàn)象，但是總體規(guī)模不大于10萬平。我們看到*縣未來有如此大的供應(yīng)量，單憑*縣現(xiàn)有的需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能消化的，所以我們將把我們的客戶挖掘不單單只局限于*縣這個(gè)市場(chǎng)。另外由于*縣目前物業(yè)產(chǎn)品都集中在低端及中檔的形式上，中偏高檔的產(chǎn)品在*縣是有很大發(fā)展空間的。稀缺的自然環(huán)境地塊北側(cè)的府君山公園是國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，景色宜人。宏大的地塊規(guī)模近 85萬平米的規(guī)劃面積，便于規(guī)劃，能夠使本案形成比較完整和獨(dú)特的風(fēng)格及物業(yè)配套，成為當(dāng)?shù)匾约疤旖虻貐^(qū)屈指可數(shù)的特色大盤項(xiàng)目之一。已經(jīng)通車的寶塔路與即將通車的迎賓路均為主干道，駕車10余分鐘即可抵達(dá)*縣中心地區(qū)。小結(jié)：總之，該地塊具有以下優(yōu)勢(shì)，綜合總結(jié)為：l 位置佳：該地塊位于*縣城區(qū)大型居住區(qū)（政府整體規(guī)劃的休閑度假板塊、新城區(qū)）的發(fā)展方向，是*縣目前規(guī)劃的高檔居住區(qū)，就*縣自身區(qū)域來說，在現(xiàn)有開發(fā)的和未來規(guī)劃的區(qū)域中具有自然環(huán)境好、離天津市區(qū)、*縣城區(qū)、山景近的特色；就天津區(qū)域來說，*縣被譽(yù)為天津市的后花園，是離天津最近的為數(shù)不多的山景旅游勝地。l 自然環(huán)境好：地塊位于*縣的北部府君山腳下，空氣濕潤(rùn)，景色宜人，是*縣將來主要的發(fā)展方向，規(guī)劃為高檔居住區(qū)。從*縣整個(gè)地理區(qū)位來看，西北部地區(qū)規(guī)劃混亂，不宜居?。欢摰貕K所在位置在*縣當(dāng)?shù)?，乃至整個(gè)天津地區(qū)，都算的上是居住、休閑、養(yǎng)生的理想地域。同時(shí)也能夠使本案形成比較完整和獨(dú)特的風(fēng)格及物業(yè)配套。周邊環(huán)境硬傷明顯該地塊附近有一條鐵路，火車通過時(shí)的噪聲，對(duì)居民的生活造成較大的影響；地塊臨近采石場(chǎng)，不但破壞了視覺的整體美感，而且，采石產(chǎn)生的污染、噪音也將嚴(yán)重影響客戶對(duì)地塊的美好印象。另外，由于屬于新近規(guī)劃區(qū)域，比較偏僻，當(dāng)?shù)乜蛻魧?duì)此地的認(rèn)同感較差。小結(jié)：因此，我們必須結(jié)合地形的利弊綜合考慮，因地制宜，變劣勢(shì)為優(yōu)勢(shì)，作出差異化極大的，能夠滿足中高檔客群多功能、多元化的，具有居住、度假、養(yǎng)生、投資的產(chǎn)品。(O)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好 *縣近幾年GDP的持續(xù)提升，在各郊縣中位居前列，為我們的項(xiàng)目提供了發(fā)展機(jī)會(huì)。溝通北京與*縣的高速公路將于07年通車。 土地市場(chǎng)的影響 隨現(xiàn)有土地的大量開發(fā)和*縣政府對(duì)未來幾年土地上市的干預(yù)和控制，土地的稀缺性將逐漸凸現(xiàn)，價(jià)格也將有所提升。市場(chǎng)針對(duì)高端需求缺乏有效供應(yīng) 目前，*縣項(xiàng)目的產(chǎn)品形式主要為普通洋房和高層，項(xiàng)目同質(zhì)化嚴(yán)重，缺乏多元化產(chǎn)品和市場(chǎng)細(xì)分，舒適度高、產(chǎn)品創(chuàng)新大、特色顯著的產(chǎn)品在*縣市場(chǎng)比較缺乏。本項(xiàng)目?jī)?yōu)越的自然資源為項(xiàng)目拓寬消費(fèi)人群提供了可能。本項(xiàng)目總計(jì)85萬平方米，體量巨大，開發(fā)周期較長(zhǎng)，對(duì)資金需求量大。*縣城市建設(shè)及居住水平還亟待提高，消費(fèi)意識(shí)需要培養(yǎng)，投資購(gòu)房比例偏小。宗地周邊山傾城等新項(xiàng)目的不斷建設(shè)瓜分了部分有效客戶資源。l 對(duì)住房、配套、環(huán)境舒適度有較高要求，建筑形式追求多元化，但對(duì)高檔社區(qū)的理解比較朦朧，尚需要引導(dǎo)。 216。l 注重生活品質(zhì)，對(duì)小區(qū)配套、環(huán)境及服務(wù)的要求較高。l 思想比較時(shí)尚，投資意識(shí)較強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資比較看好。l 比較注重健康的問題，并定期或者不定期的鍛煉身體。 北京客戶特征北京客戶除了具有上述天津客戶的特點(diǎn)之外，還具有如下特征：l 北京周邊的山體資源豐富，山景樓盤供應(yīng)量大，選擇面廣。l 目前北京到*縣的交通不便利。B、差異性描述l 客戶區(qū)位不同，相應(yīng)的存在各方面的差異性l 置業(yè)目的不同（天津市為第二居所，多為養(yǎng)老和度假，*縣為第一居所，多為改善現(xiàn)有的居住環(huán)境）l 面積區(qū)間要求不同（存在著一部分的差異性，市內(nèi)客戶多需求兩室、一室，小三室的需求不多。兩類客戶都對(duì)別墅類產(chǎn)品有需求）l 交工標(biāo)準(zhǔn)不同（市內(nèi)：希望精裝修交房或者能夠提供裝修菜單；*縣：兩者都可，看性價(jià)比）l 所需物業(yè)服務(wù)不同（天津客戶普通服務(wù)的基礎(chǔ)上，增加一定的特殊服務(wù)，如空置期間的代打掃服務(wù)等，部分企業(yè)客戶對(duì)商務(wù)服務(wù)有需求。l *縣商品房市場(chǎng)發(fā)展尚不完善，人們的消費(fèi)觀念及意識(shí)也相對(duì)落后，所以，現(xiàn)有客戶很難全部滿足項(xiàng)目的需要。同時(shí)市內(nèi)經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)的高端客戶對(duì)別墅和類別墅產(chǎn)品有需求，設(shè)計(jì)這部分產(chǎn)品也會(huì)給投資者一個(gè)投資高端產(chǎn)品的機(jī)會(huì)，投資者同時(shí)也會(huì)注重轉(zhuǎn)租代租等環(huán)節(jié)。依托*縣獨(dú)特的自然、人文環(huán)境，打造符合目標(biāo)客群需求的，獨(dú)特的多元化、復(fù)合型地產(chǎn)，集居住、旅游、度假、養(yǎng)生、投資和購(gòu)物于一體的綜合性高檔人文社區(qū)。其特點(diǎn)概括為：l 別墅式的景觀環(huán)境l 酒店式的物業(yè)管理l 田園式的社區(qū)氛圍l 親山鄰水的優(yōu)美環(huán)境 項(xiàng)目形象清雅 淳樸/品味 品質(zhì)/健康 活力l 產(chǎn)品——純生態(tài)的居住養(yǎng)生居所依山勢(shì)，輔人工，巧雕琢，在充分融合純粹天然美景的前提下，用超前的產(chǎn)品設(shè)計(jì)打造一個(gè)真正的純生態(tài)人居，用別墅、洋房等產(chǎn)品形式將整個(gè)社區(qū)打造為融自然、人文的高品質(zhì)社區(qū)。第二重 拒絕亞健康，真正從身心回歸自然，讓原生態(tài)山、水、林完美生活。l 投資——豐厚的回報(bào)絕對(duì)超前的理念，絕對(duì)特色的規(guī)劃，絕對(duì)稀有的產(chǎn)品，帶來的是絕對(duì)升值的商機(jī)。l 保護(hù)性開發(fā)原則，盡量不破壞山體和原生植被，保持原汁原味的自然形態(tài)。l 全部建筑正南正北布局，兼顧充足的日照和景觀。同時(shí)，依靠*縣豐富的旅游資源進(jìn)一步提升本項(xiàng)目?jī)r(jià)值。l 用產(chǎn)品標(biāo)明品質(zhì)——用過硬的產(chǎn)品滿足目標(biāo)客戶對(duì)高品質(zhì)生活的追求。夏日，溫度比市區(qū)低23度，如同“避暑山莊”。 日照輪回法對(duì)植物的陽光陰影對(duì)人的影響，玻璃窗面積、 小區(qū)住宅居住人口、室內(nèi)熱能、體積、綠化、 通風(fēng)日照、風(fēng)速等均有細(xì)致考量。低維養(yǎng)園林根據(jù)生物生態(tài)原理選擇不同植物，并進(jìn)行科學(xué)的相鄰搭配，園林以原生鄉(xiāng)土植物為主，低維養(yǎng)成本。地號(hào)占地權(quán)重占地面積容積率建筑面積建筑形式分類權(quán)重比例備注112%獨(dú)體100%%　29%花園洋房100%%（3層躍半層，部分單位4層小戶型獨(dú)立）3獨(dú)體30%%　雙拼30%%　疊加40%%　418%花園洋房100%%3層（層層退臺(tái)，一樓送花園，三樓送天臺(tái)）5雙拼20%%　疊加50%%　花園洋房30%%