【正文】 能力的產(chǎn)業(yè)，更重要的是要總體規(guī)劃，確定前后期開發(fā)關(guān)系 Business Park發(fā)歷程 ※ 第一代：工業(yè)園區(qū) ※ 第二代：商務(wù)與社區(qū) ※ 第三代：鄰里商務(wù)區(qū) ※ 第四代： Business Town. 休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展： ※ 第一階段：?jiǎn)我淮笾行臀幕黝}園； ※ 第二階段：綜合性 、區(qū)域性開發(fā)； ※ 第三階段大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn) 。 成功開發(fā)關(guān)鍵要素 適用條件 ?大城市近郊 ， 距市中心直線距離不超過(guò) 30公里 ， 而且交通便利； ?項(xiàng)目所在地生態(tài)環(huán)境好 ， 周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少 。 產(chǎn)業(yè)聚集、長(zhǎng)期盈利能力、產(chǎn)業(yè)號(hào)召力是成功的關(guān)鍵。 20 本報(bào)告嚴(yán)格保密 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式：以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心、區(qū)域性中心為基礎(chǔ)，通過(guò)政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開發(fā)模式 概念及定義： ?以中心城鎮(zhèn)開發(fā)為依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式。 區(qū)域性中心城鎮(zhèn) 主要指中等規(guī)模城鎮(zhèn) ， 即人口在 10萬(wàn)～ 100萬(wàn)之間的城鎮(zhèn) 。 為了緩解人口過(guò)分膨脹帶來(lái)的交通堵塞、空氣污染、犯罪率升高等，政府有組織地進(jìn)行衛(wèi)星城、新城鎮(zhèn)建設(shè) 。 文化體育中心 商務(wù)中心 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式依托新城建設(shè)而存在，公共設(shè)施由新城鎮(zhèn)解決。 ? 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：國(guó)際化 、 時(shí)尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃； ? 高密度的交流聯(lián)系 社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通 ? 展示未來(lái)：高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)設(shè)施 ? 政府支持：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行；融資渠道 。 ?區(qū)域開發(fā)與建設(shè)政府支持 ， 未來(lái)前景好 ， 消除市民心理抗性 。 項(xiàng)目的交通、商業(yè)配套、區(qū)域價(jià)值等以區(qū)域開發(fā)為主要。 提倡”縮短交通距離”，建立短路徑城市。 作用 —— 營(yíng)造城市新的中心區(qū) ， 打造新地標(biāo) ， 創(chuàng)造活力之源 的區(qū)和功能 ， 避免城市中心空洞化 ， 減少城市通勤交通壓力 ， 打造城市 24小時(shí)不夜城等方面起著重要作用 。 綜合體是將城市中商業(yè)、辦公、居住、酒店、展覽、休閑娛樂等功能的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。 ?地理位臵 ： 項(xiàng)目位于國(guó)貿(mào)橋西南角，東三環(huán)和長(zhǎng)安街交叉的金十字， CBD核心區(qū)。包括 寫字樓、商務(wù)公寓、商業(yè)街、住宅等多種建筑形式，是集辦公、商業(yè)、居住為一體的、典型的開放式混合型都市綜合社區(qū) 。 ?項(xiàng)目性質(zhì) ： 城市重建項(xiàng)目。 24 本報(bào)告嚴(yán)格保密 緊縮城市開發(fā)模式的關(guān)鍵是選擇合理的物業(yè)配比模式和驅(qū)動(dòng)模式，政府支持，開發(fā)主體資金雄厚 緊縮城市發(fā)展模式 ： ?各種 功能均衡 發(fā)展模式 ?以 “ 商務(wù) ” 為核心 的發(fā)展模式； ?以 “ 商業(yè) ” 為核心 的發(fā)展模式； ?以 “ 酒店 ” 為核心 的發(fā)展模式 。 緊縮城市模式特征 ?功能復(fù)合： 項(xiàng)目基本具備城市的主要功能； ?建筑形態(tài)多樣化： 建筑形態(tài)與建筑形式多樣化 、 現(xiàn)代化； ?資源共享： 通過(guò)合理功能配比實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目客戶資源共享與空間共享 。 成功關(guān)鍵要素 緊縮城市開發(fā)模式對(duì)于城市重建與舊城改造項(xiàng)目特別適用。 ?集約化、集聚化： 多功能組合是主要特征，是一個(gè)城市功能的濃縮和剪影。 27 本報(bào)告嚴(yán)格保密 街區(qū)建設(shè)與公共空間： 街區(qū)與公共空間是社區(qū)活力的最關(guān)鍵要素，是業(yè)主之間最主要的交流平臺(tái) ?街區(qū)是大盤社區(qū)重要的組織成分 、 生活配套和精神延伸；無(wú)論西方還是國(guó)內(nèi)，都重視社區(qū)內(nèi)部獨(dú)立街區(qū)的打造； ?街區(qū) 創(chuàng)造健康的環(huán)境、建設(shè)良好的社會(huì)關(guān)系、促進(jìn)共生和成長(zhǎng) ； ?活力街區(qū)基本特征： 小尺度、互動(dòng)性、便利與共享 、多樣性、包容性 、 防衛(wèi)性 …… 認(rèn)識(shí)二 街區(qū)與公共空間是城市生活的基本元素，能夠沉淀城市的歷史與文化， 增加居住者對(duì)環(huán)境的依戀與歸屬感 。 街區(qū)與公共空間不是越大越好，大廣場(chǎng)的結(jié)果常常是死角。 ?啟動(dòng)的基本原則 ?產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)大盤 ：產(chǎn)業(yè)先行，通過(guò)產(chǎn)業(yè)成功建立項(xiàng)目地位； ?景觀大盤： 以高等級(jí)酒店啟動(dòng)后住宅啟動(dòng)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值； ?一般大盤： 通過(guò)前期住宅啟動(dòng)帶動(dòng)后期商業(yè)、配套的實(shí)現(xiàn)。 ?首期產(chǎn)品選擇： 以市場(chǎng)能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品啟動(dòng)，如果不了解產(chǎn)品的市場(chǎng)反應(yīng)，多產(chǎn)品組合啟動(dòng)，檢驗(yàn)市場(chǎng)反應(yīng)； ?開發(fā)節(jié)奏控制 ：前期犧牲容積率，后期逐步提高開發(fā)強(qiáng)度，通過(guò)前期樹立的項(xiàng)目品牌獲得后期成功開發(fā)； ?產(chǎn)品分期策略： 前期 高品質(zhì)產(chǎn)品（低容積率），中期高容積率實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值，后期高品質(zhì)拔高項(xiàng)目形象 。 鄰里之間的首屬群體與互動(dòng) ， 社區(qū)的生長(zhǎng)點(diǎn)與鄰里空間的社區(qū)色彩 ，兒童 、 青年 、 老年 … 在各個(gè)階段 ， 城市鄰里總是家的延伸 … Keller于 《 城市鄰里 》 ?鄰里空間被融入社區(qū)規(guī)劃之中 ， 把室外空間設(shè)計(jì)當(dāng)成一個(gè)標(biāo)準(zhǔn) ， 從人的需求出發(fā) ， 創(chuàng)造人性化居住環(huán)境； ?鄰里空間成為人們居家的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn) ， 這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)被體現(xiàn)為兩個(gè)特征 ， 一是尺度適宜 ， 二是相對(duì)封閉 ； ?營(yíng)造和睦社區(qū)的軟環(huán)境 ， 參與社區(qū)活動(dòng) ， 討論有關(guān)公共利益的話題 ， 產(chǎn)生對(duì)社區(qū)的歸屬感和責(zé)任感 。 生活方式打造是大盤價(jià)值與品牌提升重要手段 31 本報(bào)告嚴(yán)格保密 結(jié)束語(yǔ) 如何發(fā)展大盤，不僅在檢驗(yàn)開發(fā)商的專業(yè)能力，更是在拷問(wèn)經(jīng)營(yíng)者的社會(huì)責(zé)任、持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力與其對(duì)品牌提升的理解和決心 …… 開發(fā)成功的大盤是“天使”，它可以創(chuàng)造美好、舒適的居住環(huán)境，帶來(lái)滾滾利潤(rùn)與品牌提升； 然而，開發(fā)失敗的大盤就是“魔鬼”，它不僅可以拖垮一個(gè)經(jīng)營(yíng)者，更將對(duì)大區(qū)域的居民生活帶來(lái)長(zhǎng)期的不利影響，對(duì)城市發(fā)展阻礙重重 …… 32 本報(bào)告嚴(yán)格保密 城市需要大盤對(duì)發(fā)展的牽引，居民需要大盤的便利與舒適，經(jīng)營(yíng)者與參與者需要大盤的經(jīng)驗(yàn)與積累 …… 大盤發(fā)展中，我們不僅要獲得利潤(rùn)，更要獲得成長(zhǎng)！ 33 本報(bào)告嚴(yán)格保密 匯報(bào)結(jié)束 Thanks! 深圳市眾廈地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 34 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)模式 —— NEW TOWN 最早可以追溯至霍華德的“ 花園城市 ”。 New town 的來(lái)源 新市鎮(zhèn)的功能 ?引 導(dǎo) 大都市內(nèi) 的 住家 、 工商 業(yè)嵌 入新市鎮(zhèn) ?在住宅 、 就 業(yè) 、 社 會(huì) 文化方面 ， 提供 較 大都 會(huì)優(yōu) 越之 環(huán)境 ?比散漫 發(fā) 展更有效利用土地 ?提供都市建 設(shè) 技 術(shù) 之改 進(jìn)機(jī)會(huì) ?提供社 會(huì) 、 經(jīng)濟(jì) 、 與 行政 系 統(tǒng)之 實(shí)驗(yàn)機(jī)會(huì) ?新市鎮(zhèn) 是經(jīng)過(guò)事先計(jì)劃所興建的新城市或是大型社區(qū) 。 35 本報(bào)告嚴(yán)格保密 加勒比新城通過(guò)建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)體系實(shí)現(xiàn)對(duì)新市鎮(zhèn)的規(guī)劃和建設(shè) ?.區(qū)位 :位于西方高速公路25英哩臺(tái)地 ， 向北延伸之廣大區(qū)域 。 市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 1。 市鎮(zhèn)內(nèi)之主要干道為寬 100英呎的中央干道 ， 將市鎮(zhèn)區(qū)分為兩個(gè)地區(qū) 。 鄰里單位 —— 社區(qū)鄰里單位內(nèi)規(guī)劃住宅區(qū) 、 國(guó)民小學(xué) 、 幼稚園 、 兒童游集場(chǎng) 、 娛樂中心等有關(guān)之設(shè)施 3。 商業(yè)設(shè)施 —— 市場(chǎng)及鄰里商業(yè)中心 ， 采取集中設(shè)施 ， 各區(qū)分別配置鄰里商業(yè)中心 5。 工業(yè)設(shè)施 —— 本市區(qū)之輕工業(yè)區(qū) ， 將規(guī)劃在東北端 ， 使當(dāng)?shù)仫L(fēng)向不致妨害居民之安寧與衛(wèi)生 7。 ? 鄰里公園 、 綠地 、 幼稚園 、 運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 、 游憩設(shè)施等 ， 由各住戶按比例分?jǐn)傌?fù)擔(dān) ， 統(tǒng)一辦理 。 ? 行政及公用事業(yè)設(shè)施 ， 分別由政府有關(guān) 單位協(xié)助辦理 。 社區(qū)道路 社區(qū)全景 37 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)模式不同于一般的現(xiàn)代城市，它更加適合人們居住 New town 的特征 ? 規(guī)?；瘞?lái)的成熟配套和便捷的生活設(shè)施； ? 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； ? 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng) 成功開發(fā)要素 1。 社區(qū)規(guī)劃：獨(dú)立的社區(qū)布局 3。 奧林匹克花園品牌核心價(jià)值 39 本報(bào)告嚴(yán)格保密 CSD陽(yáng)光城市實(shí)現(xiàn)了從體育產(chǎn)業(yè)到商貿(mào)產(chǎn)業(yè)再到住宅產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性開發(fā)，三者實(shí)現(xiàn)互動(dòng)，牽動(dòng)城市區(qū)域的發(fā)展 基本運(yùn)作模式： ?體育場(chǎng)、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn) ?賓館、寫字樓的開發(fā)、引進(jìn) ?大賣場(chǎng)（即沃爾瑪一類的超市）的引進(jìn) ?奧林匹克花園大型居住區(qū)的開發(fā) ?其他公共設(shè)施的引進(jìn) 40 本報(bào)告嚴(yán)格保密 奧林匹克花園同時(shí)還為城市帶來(lái)非同一般的活力，以其所崇尚的體育健康主題成為新生活的領(lǐng)跑者 通過(guò)運(yùn)用奧林匹克花園和體育場(chǎng)館的共同開發(fā)建設(shè) ， 以設(shè)計(jì)新的城市人口動(dòng)線的方式參與城市運(yùn)營(yíng)： ?通過(guò)住宅區(qū)的開發(fā)配合政府進(jìn)行新區(qū)建設(shè) ?通過(guò) BOT方式建設(shè)大量體育場(chǎng)館 ， 優(yōu)化城市環(huán)境 ， 完善城市功能 ?運(yùn)用中體產(chǎn)業(yè)三大集團(tuán)的資源優(yōu)勢(shì) ， 通過(guò)共同籌辦高級(jí)別運(yùn)動(dòng)會(huì)和大型活動(dòng) ， 有效提升當(dāng)?shù)卣?jī)和城市影響力 。 Business Park發(fā)展歷程 —— 第一代 Business Park： Business Park的起源 — “ 工業(yè)園區(qū) ” 第二代 Business Park：商務(wù)與社區(qū) 第三代 Business Park：發(fā)展鄰里關(guān)系 第四代 Business Park：現(xiàn)代 Business Park— NEW TOWN概念 總部基地的內(nèi)涵 ： 總部基地以 智能化 、 低密度 、 生態(tài)型 的總部樓群 ， 形成集辦公 、科研 、 中試 、 產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地 。 總部基地的外延 ： 總部基地在于能夠?qū)崿F(xiàn)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的信息整合 、 互動(dòng)；能夠達(dá)到國(guó)內(nèi)外企業(yè)峰會(huì)能動(dòng)的良好釋放效果；能夠作為總部經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要基地；能夠成為國(guó)內(nèi)成長(zhǎng)期企業(yè)形象的特征標(biāo)志 。 ? 東區(qū)地下商業(yè)街 ：定位更多元的商業(yè) 場(chǎng)所氛圍 ， 滿足高規(guī)格和國(guó)際化的生活需求 。是作為中關(guān)村開園以來(lái)單體面積最大的中外合資項(xiàng)目 ，2022年北京市政府 69項(xiàng)重點(diǎn)工程 ， 北京市 60大重點(diǎn)外資工程之一 43 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)業(yè)基地共分三期開發(fā)建設(shè)，引入 Business P