【正文】 活方式與居住方式。 8 本報告嚴格保密 大盤在中國 我國大盤開發(fā)從上世紀九十年代初起步，當前大盤開發(fā)風起云涌，高歌猛進，成為房地產開發(fā)的主流 ?據統(tǒng)計 2022年底，全國建筑面積在 50萬平方米以上的在建、擬建大盤項目 300個以上，幾乎遍布所有中心城市； ?大盤由于規(guī)模優(yōu)勢、配套相對齊全與營銷宣傳上的優(yōu)勢，對城市的影響力大大強于小盤，大盤不但價格高，而且相對而言獲得更多的開發(fā)利潤。 地產項目價值 定位規(guī)劃設計價值 建設 標準化 大盤價值創(chuàng)造 項目建設階段 推廣營銷階段 推廣營銷附加價值 定位規(guī)劃設計價值 運營附加價值 定位設計階段 項目建設階段 推廣營銷階段 項目運營階段 推廣營銷 標準化 建設 標準化 時間 時間 11 本報告嚴格保密 第二 部分：國內外成功大盤開發(fā)模式研究 12 本報告嚴格保密 通過對國內外 100多個大盤分析，研究了國內外大盤開發(fā)的 6種典型 的成功 模式和 10多個典型案例 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式 緊縮城市開發(fā)模式 綜合體 開發(fā)模式 城市中心大盤開發(fā)模式 ?交通擁擠與項目的通達性； ?項目與周邊建筑的協(xié)調與和諧； ?項目功能與城市、區(qū)域功能的互補； ?項目自身功能的互補、空間共享與客戶共享。 15 本報告嚴格保密 主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對主題進行強化宣傳，而且在強化主題的同時進行復合舒適性社區(qū)建設 主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征 主題鮮明 成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力； 主題宣傳 讓消費者接受主題，主題成為項目標簽； 主題先行 體現(xiàn)主題的硬件設施建設先行，感受主題； 主題復合 但主題宣傳與多主題建設，符合性舒適社區(qū)。 ※ 鄰里單位 —— 鄰里單位內規(guī)劃學校 、 游集場 、 娛樂中心等設施 ； ※ 社區(qū)中心 —— 內設會堂 、 銀行 、 郵電局 、醫(yī)院等； ※ 商業(yè)設施 —— 市場及鄰里商業(yè)中心； ※ 公園綠地及運動場 ※ 其它公共設施 —— 汽車站 、 停車站 、 加油站等 。 ?總體規(guī)劃 ， 分步實施 ， 先確定產業(yè) ， 在確定開發(fā)思路； ?綜合開發(fā) ， 全面收益 ：通過分散開發(fā)降低風險 ， 提高盈利能力； ?規(guī)劃合理銜接：著重處理好前期與后期 、 各子項目之間的銜接 。 綠地國際花都 模式四： 中心城鎮(zhèn)模式 政務中心 最重要的開發(fā)控制與要點：內部功能外部化！ 21 本報告嚴格保密 中心城鎮(zhèn)開發(fā)機制關鍵是依托新城鎮(zhèn)的建設，項目的開發(fā)節(jié)奏、價值與新城鎮(zhèn)開發(fā)進度息息相關 國際大都市城鎮(zhèn)開發(fā)機制的 3種類型 ?基本由政府包攬 以倫敦和漢城的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 ； ?“ 公辦商營式 ” 以香港的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表； ?基本以私人開發(fā)商為開發(fā)主體 ， 但政府給予一定的政策傾斜 以東京的新城鎮(zhèn)開發(fā)為代表 。 這一城市模式在歐洲頗為盛行，它反對大規(guī)模的功能分區(qū)，避免城市過分向郊區(qū)和鄉(xiāng)村擴張，主張步行和建立鄰里關系。 亞特蘭大車站工程 Soho現(xiàn)代城 ?地理位臵 ： 亞特蘭大中心區(qū)，車站連同已停產的鋼廠 138英畝。 25 本報告嚴格保密 第三部分：我們對大盤開發(fā)的認識與意見 26 本報告嚴格保密 社區(qū)功能復合化 ：大盤社區(qū)功能呈綜合性互補形態(tài)，大盤社區(qū)應該成為一個 “ 緊縮城市 ” 形態(tài) ?超越 “ 單一功能模式 ” ： 通過自身綜合多功能打造，匯集居住，商業(yè)，娛樂，文化等復合型結構模式，滿足人們 “ 工作、居住、生活 ” 需求； ?外向互動、內向緊湊： 大盤既是一個領域，又與周邊的環(huán)境、人文、氛圍緊密銜接、融合，大盤是對內獨立與對外融合的統(tǒng)一。 29 本報告嚴格保密 科學分期與合理的進度安排： 大盤分期開發(fā)中前期開發(fā)要達到奠定項目形象，后期開發(fā)持續(xù)實現(xiàn)項目價值 認識四 ?景觀資源最好的區(qū)域首期開發(fā)： 保證項目啟動成功和前期實現(xiàn) ， 吸引高端客戶群； ?以最好的產品首期開發(fā)： 奠定項目高端形象 ， 奠定項目高品質 ， 建立項目的圈層感 。 ?新市鎮(zhèn) 通常位於大型都會的郊區(qū) ， 主要目的是疏散市中心過多的人口 。 社區(qū)中心 —— 內設集會堂 、 合作社 、 銀行 、 郵電局 、 醫(yī)院 、 教會 、 陳列館 、 市場 、 商店及行政機構 4。 ? 市區(qū)建設完成后 ， 由住戶成立 「 社區(qū)合作社 」 類似機構 ， 配 合政府有關單位管理一切公共設施等相關事項和社區(qū)福利事業(yè)及環(huán)境清掃工作 。 可以為企業(yè)提供良好的中樞式運營管理氛圍 ， 以高效 、 多能 、 全屏化優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道 ， 以中心級輻射全國乃至全球的 “ 中心外圍效應 ” 為企業(yè)鋪設前瞻式空間路徑 。 三期定位為集汽車博物館 ， 汽車展示 ， 汽車銷售為一體的汽車博覽城 。 ? 地形地貌上 ， 要求有豐富的自然山水資源 。 ? 導入足夠的社區(qū)人口，大學城發(fā)展才具有足夠的血液。 ?總建面約 70萬平方米 ,總投資 17億元 , 分五期建設 ,分別為郁金苑、玫瑰苑、天香苑、櫻花苑、 雛菊苑。 成功開發(fā)模式 ：通過建立完善以及良好的醫(yī)療保障體系：包括醫(yī)院 、 社區(qū)咨詢服務 、 老年大學 、社區(qū)文化休閑中心帶動整個社區(qū)的可持續(xù)發(fā)展 。 老年公寓的住宅特征和成功開發(fā)要素 —— 老年人住宅套型和公共設施的設計必須符合老年人的生理和心理 的需要。 SOHO商鋪 全部沿市政道路和內部小街設立 ，獨立進出，面積從 100平米到 600平米不等，設施齊全。 18棟 2069套 SOHO公寓 16條步行小街， 300個沿街店鋪 65 本報告嚴格保密 城市綜合體開發(fā)特征與開發(fā)模式選擇 功能 復合性、適應性 區(qū)位 一般在城市核心區(qū)域 建筑形式 多樣化 投資風險 較小 總投資 一般較大 經濟風險 較大 客戶來源 具有自我寄生功能，部分來自于內部 客戶活動 體驗式的 客戶綜合使用成本 較小 城 市 綜 合 體 特 征 發(fā)展模式 適用條件 模式一 各種功能均衡發(fā)展的模式 優(yōu)越的地理位置 － CBD/城市中心 便利的交通條件 －主干道沿線 /地鐵口 較大的規(guī)模 －建筑面積 20萬㎡以上 強制性的視覺沖擊 －超高層 /建筑群 模式二 以寫字樓為核心的模式 已形成產業(yè)簇群； 引入核心客戶帶來相關簇群； 未來商務核心區(qū) 模式三 以酒店為核心的模式 地理位置 －不遠離城市核心區(qū) 交通可達性－ 主干道沿線 客戶支持 －商務客戶 模式四 以商業(yè)為核心的模式 地理位置 －城市核心區(qū) 交通可達性 －地鐵口 /主干道沿線 區(qū)域功能的缺乏、需求旺盛 人流及商業(yè)氣氛 城市綜合體項目的開發(fā)建設在一定程度上有提升城市價值的作用 ，通常開發(fā)周期較長 ， 對發(fā)展商的資金具有較高要求 。 要素 1 要素 2 要素 3 62 本報告嚴格保密 城市綜合體開發(fā)模式 含義 —— 城市建筑綜合體 又稱綜合性建筑或復合型建筑，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統(tǒng)一的綜合體。 60 本報告嚴格保密 綠地 21城尊老社區(qū) 〃 孝賢坊 ?孝賢坊規(guī)劃占地 50—100萬平方米，預計入住老人 5000—10000戶，已建成聯(lián)排別墅，還將有公寓推出。 56 本報告嚴格保密 通過良好的規(guī)劃和配套演繹國際化大型社區(qū)生活，體現(xiàn)時尚現(xiàn)代、自然康居的社區(qū)氛圍 1。 ? 基礎配套建設及時跟進，滿足不斷增加人口的需要。 ? 注意標高不可過低 ， 以免洪災 。 46 本報告嚴格保密 旅游房地產經歷了從大型主題園到完整意義上的大型旅游休閑社區(qū)較長的探索過程 ? 旅游房地產 ，顧名思義，就是以多種旅游項目為依托和基礎，以優(yōu)美的景觀和良好的配套的主要特征的具有一定主題的房地產項目，它通過和旅游項目的嫁接與融合，二者互為依托，相輔相成，共同構成一個旅居結合的、融旅游、休閑、度假、居住等諸種功能于一體的大型旅游休閑社區(qū)。 42 本報告嚴格保密 北京中關村豐臺園總部基地作為國務院直屬的高新技術開發(fā)區(qū)的一部分已成為科技新貴特區(qū) ?總占地面積： 65公頃 ?總建筑面積： 140萬平方米 ?獨體獨棟、獨立產權、獨立冠名總部樓 500余座 ?綠化比率：占總面積約50% ?總投資額：約 60億人民幣 ?建設周期： 35年 基地構成 ? 總部廣場 （ 含超五星酒店 ） ：建筑面積 6萬平米 ? 瑪雅大酒店 ：位于總部基地 3區(qū)內 ， 總建筑面積 21000平米 ? 總部公寓 ：為入駐企業(yè)總部員工特別打造總部小公寓千余套 ， 產權自主 。 街區(qū)的建設：人性化的步行空間 2。 公園綠地及運動場 —— 辟建 14處中型社區(qū)公園 /大型市區(qū)運動場 /高爾夫球場 6。 ?規(guī)模 ：總面積合計約3170英畝 。 30 本報告嚴格保密 注重鄰里關系： 人際交往空間的打造，提供社區(qū)戶外共同活動 、 交往的場景，提供社區(qū)交往的平臺與機會。 “ 緊縮城市”是一種可持續(xù)發(fā)展的城市形態(tài) — 邁克 〃 詹克斯 認識一 大盤 功能復合不僅僅是多功能的簡單組合 ，更重要的是功能之間的 合理配比 與功能之間的 合理布局 ，以實現(xiàn)社區(qū)的和諧與舒適。已建成 50多萬平米寫字樓