【正文】 1 本報告嚴格保密 大盤縱橫：大盤發(fā)展與開發(fā)模式的實證研究 2 本報告嚴格保密 引 言 超級大盤的產(chǎn)業(yè)沖動崛起后，城市顯然是另一番景象。 隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭加劇、大開發(fā)商排他性行為與開發(fā)企業(yè)門檻的不斷提高，開發(fā)企業(yè)必然逐步走向集中，形成資本實力雄厚、市場掌控能力強的巨無霸企業(yè)，隨之誕生是巨無霸大盤。大盤市場占有量將持續(xù)上升，更大、更多、更好、更豐富的大盤產(chǎn)品將成為市場主流 …… 城市生命和社會經(jīng)濟的活力，在于城市功用的綜合性和混合性，而不是其單一性 …… 雅各布斯 《 美國大城市的死與生 》 3 本報告嚴格保密 我們的研究：以全球的視野、結(jié)構(gòu)分析的思維分析大盤開發(fā)的技術(shù)問題，并提出我們的觀點。 ? 大盤從上世紀二十年代起步，經(jīng)歷了現(xiàn)代主義大盤、后現(xiàn)代主義大盤的發(fā)展階段，現(xiàn)階段已經(jīng)到新都市主義大盤發(fā)展階段。 ? 大盤開發(fā)有郊區(qū)（陌生區(qū)）大盤與城市中心區(qū)大盤，大盤開發(fā)模式有主題社區(qū)開發(fā)模式、產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式、新市鎮(zhèn)開發(fā)模式、緊縮城市開發(fā)模式、中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式五種主要開發(fā)模式 ? 大盤開發(fā)不僅要重視大盤物業(yè)的建設(shè)，更重要的是要打造區(qū)別于其它樓盤生活方式，注意街區(qū)建設(shè)和公共空間建設(shè)，建立功能復合的和諧社區(qū)。 模塊二 模塊一 模塊三 大盤發(fā)展與發(fā)展規(guī)律 國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式 我們對大盤開發(fā)的認識與啟示 4 本報告嚴格保密 第一部分：關(guān)于大盤發(fā)展與大盤價值 5 本報告嚴格保密 價值 認識 第一層面： 住宅與居住、商業(yè)、商務(wù)等功能的組合。 第二層面： 體量（規(guī)模）與大盤的社會影響力。 第三層面： 開發(fā)利潤與社區(qū)和諧、生活方式塑造、品牌提升。 大盤開發(fā)不僅僅有規(guī)模優(yōu)勢，有完善學校、醫(yī)院、會所、商業(yè)中心大型配套，更重要的是大盤有的巨大的社會影響力、能夠用帶新的生活方式與居住方式。 大盤是指體量大的房地產(chǎn)開發(fā)項目，通常意義的大盤占地 10萬平米以上，建筑面積在 30萬平米以上。 關(guān)于大盤 傳統(tǒng)對大盤物業(yè)類型的理解是住宅物業(yè)； 大盤的物業(yè)既包括住宅，也包括商務(wù)、商業(yè)體和都市綜合體等。 傳統(tǒng)對大盤影響力的理解僅僅是大盤規(guī)模； 大盤影響力最重要的是對社會發(fā)展的影響力。 傳統(tǒng)對大盤價值的理解表現(xiàn)為開發(fā)利潤； 大盤價值更重要的是打造新的生活方式，引導生活模式的改變。 6 本報告嚴格保密 大盤與小盤 大盤的成功開發(fā)，基于審慎的發(fā)展戰(zhàn)略與定位，成于合適功能配比、分期規(guī)劃和啟動策略 小盤建設(shè) 大盤 ? 大盤注重功能多元化 ? 前期與后期的協(xié)同發(fā)展 ? 長期價值增長為指導思想 小盤 ? 以單一功能開發(fā) ? 追求短期市場價值最大 ? 單樓盤開發(fā)短期市場實現(xiàn) 大盤開發(fā) 小盤建樓，大盤造城； 小盤賣房子，大盤賣生活、文化； 小盤贏短期利潤，大盤贏長期品牌； …… 大盤開發(fā)成功基本點： I. 發(fā)展戰(zhàn)略與定位 II. 功能配比 。 7 本報告嚴格保密 大盤發(fā)展到新都市主義大盤階段，注重生態(tài)自然與鄰里社區(qū)和諧與區(qū)域可持續(xù)發(fā)展，構(gòu)建和諧空間 現(xiàn)代主義大盤 后現(xiàn)代主義大盤 新都市主義大盤 ?新都市主義 的基本精神是 社區(qū)設(shè)計必須將公共空間的重要性臵于私人利益之上 ； 注重鄰里關(guān)系，關(guān)注人與自然的和諧發(fā)展 成為新時期大盤發(fā)展的最強音。 大盤發(fā)展 1920~~1960 1980~~目前 1960~~1980 城市功能分區(qū) ? 住宅是居住的機器； ? “ 公園中的高樓 ” ； ? …… 場所精神 ? 歷史、文化與傳統(tǒng)； ? 建筑內(nèi)在品質(zhì)； ? …… 和諧空間 ? 公共空間； ? 功能符合協(xié)調(diào)； ? …… ?第一階段： 住宅樓宇開發(fā)； ?第二階段： 住宅小區(qū)開發(fā)； ?第三階段： 大規(guī)模住區(qū)開發(fā)。 8 本報告嚴格保密 大盤在中國 我國大盤開發(fā)從上世紀九十年代初起步，當前大盤開發(fā)風起云涌，高歌猛進，成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流 ?據(jù)統(tǒng)計 2022年底，全國建筑面積在 50萬平方米以上的在建、擬建大盤項目 300個以上，幾乎遍布所有中心城市； ?大盤由于規(guī)模優(yōu)勢、配套相對齊全與營銷宣傳上的優(yōu)勢，對城市的影響力大大強于小盤，大盤不但價格高，而且相對而言獲得更多的開發(fā)利潤。 哈爾濱 昆明 “ 大盤風”席卷大地 鄭州 成都 濟南 上海 南昌 廣州 深圳 南寧 重慶 南寧 西安 長沙 9 本報告嚴格保密 大盤開發(fā)能否成功？能否帶來城市發(fā)展、區(qū)域增值？能否為開發(fā)商品牌注入新活力與價值值得思考 ?盲目開發(fā)下的貪大求全，定位隨意化、缺乏市場及技術(shù)支撐，風險規(guī)避不足下的盲目啟動導致的資金鏈斷裂，是國內(nèi)外大盤失敗的根源； ?開發(fā)風險評估與應(yīng)對 ?定位及規(guī)劃設(shè)計 的前瞻性、科學性，后期生活方式打造的市場性與運營科學化、專業(yè)化是大盤成功必要條件。 ?波托菲諾總占地面積 80萬平方米、建筑面積 108萬平方米 。 ?華僑城建設(shè)經(jīng)過 20年，已經(jīng)成為“旅游 +地產(chǎn)”成功開發(fā)模式樣板 。 ?波托菲諾純水岸四期，實現(xiàn)均價 5萬元 /㎡ 以上。 波托菲諾 — 意大利小鎮(zhèn) 華潤萬象城 大盤反思 爛尾：開發(fā)商永遠的痛 準確定位、科學分區(qū)、合理的功能配比、符合市場需求的啟動策略是大盤成功的基本保證。違背大盤開發(fā)規(guī)律必將遭到市場無情拋棄 10 本報告嚴格保密 大盤價值創(chuàng)造由策劃設(shè)計與推廣營銷由于營銷標準化轉(zhuǎn)變?yōu)椴邉澰O(shè)計與后期運營與生活方式打造 定位設(shè)計階段 地產(chǎn)項目價值 ?標準化的建設(shè)過程使項目建設(shè)對項目附加價值貢獻降低； ?營銷標準化使營銷對房地產(chǎn)項目的附加值價值貢獻降低，后期經(jīng)營成功使項目增值，增加項目吸引力。 ?后期經(jīng)營依賴項目定位、規(guī)劃設(shè)計與運營模式的確定。 地產(chǎn)項目價值 定位規(guī)劃設(shè)計價值 建設(shè) 標準化 大盤價值創(chuàng)造 項目建設(shè)階段 推廣營銷階段 推廣營銷附加價值 定位規(guī)劃設(shè)計價值 運營附加價值 定位設(shè)計階段 項目建設(shè)階段 推廣營銷階段 項目運營階段 推廣營銷 標準化 建設(shè) 標準化 時間 時間 11 本報告嚴格保密 第二 部分：國內(nèi)外成功大盤開發(fā)模式研究 12 本報告嚴格保密 通過對國內(nèi)外 100多個大盤分析，研究了國內(nèi)外大盤開發(fā)的 6種典型 的成功 模式和 10多個典型案例 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式 緊縮城市開發(fā)模式 綜合體 開發(fā)模式 城市中心大盤開發(fā)模式 ?交通擁擠與項目的通達性； ?項目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧； ?項目功能與城市、區(qū)域功能的互補； ?項目自身功能的互補、空間共享與客戶共享。 新市鎮(zhèn)開發(fā)模式 主題社區(qū)開發(fā)模式 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動開發(fā)模式 郊區(qū)陌生區(qū)大盤開發(fā)模式 老年社區(qū) 體育社區(qū) 教育社區(qū) 休閑產(chǎn)業(yè) 體育產(chǎn)業(yè) 商務(wù)商業(yè) ?項目功能配比與功能分區(qū)，以滿足居住的基本生活需求； ?項目開發(fā)驅(qū)動模式，吸引消費群體。 開發(fā)模式 緊縮城市開發(fā)模式 13 本報告嚴格保密 主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項目開發(fā) 模式一： 主題社區(qū)模式 主題社區(qū)開發(fā)模式 核心驅(qū)動方式 ：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中 ， 由于項目的交通距離以及消費者對項目區(qū)域的心理距離的影響 ， 消費者對項目關(guān)注不足 ， 項目對消費者無法形成沖擊 ， 項目需要有影響力 、 有沖擊力的元素形成對消費者的吸引力 ， 社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費者形成有效吸引的作用 。 教育地產(chǎn)、老年社區(qū)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化藝術(shù)地產(chǎn)等 的成功開發(fā)成為模式區(qū)大盤開發(fā)的重要驅(qū)動方式。通過 主題吸引消費者的關(guān)注 ，通過 完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境 消除消費者的心理抗性。 14 本報告嚴格保密 老年、醫(yī)療服務(wù) 教育、文化 健康、運動 健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動力，關(guān)鍵是造就獨特的不可復制的核心競爭力 奧林匹克花園的健康主題： ?體育場、體育館、名牌學校的引進 體育中心； ?賓館、寫字樓的開發(fā)、引進大賣場 商貿(mào)中心 ?大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設(shè)施 居住中心。 桃源居的教育主題： ?大規(guī)模清華學校，發(fā)展商大量的精力放在建設(shè)學校上； ?投入大，做一個不可復制的核心競爭力。 綠地 21城尊老社區(qū)主題 ?綜合醫(yī)療機構(gòu)、酒店、商業(yè)街、廣場、便利店、健身設(shè)施、戶型設(shè)計等符合老年人生活習慣； ?老年人只是講座多形式老年教育。 15 本報告嚴格保密 主題社區(qū)不僅要具有鮮明的主題并對主題進行強化宣傳，而且在強化主題的同時進行復合舒適性社區(qū)建設(shè) 主題社區(qū)開發(fā)模式基本特征 主題鮮明 成為社區(qū)開發(fā)的核心支撐力； 主題宣傳 讓消費者接受主題，主題成為項目標簽； 主題先行 體現(xiàn)主題的硬件設(shè)施建設(shè)先行，感受主題； 主題復合 但主題宣傳與多主題建設(shè)，符合性舒適社區(qū)。 1 2 3 4 適用條件 ? 陌生區(qū)大盤開發(fā) ， 消費者心理抗性大 ； ? 有區(qū)域內(nèi)其它項目不具備的獨特資源 ， 具有打造不可復制核心競爭力潛質(zhì)； ? 資金雄厚 ， 前期投入大 ，項目大 、 實現(xiàn)周期長 。 ?符合城市發(fā)展與區(qū)域需求的市場定位與主題開發(fā)； ?具有震撼力的鮮明主題捍衛(wèi)項目的號召力 ， 形成項目與周邊項目鮮明差異； ?主題先行 ， 樹立消費者信心 。 成功關(guān)鍵因素 16 本報告嚴格保密 新市鎮(zhèn)模式 — NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系