大盤開發(fā)模式及策略思考-在線瀏覽
2025-02-10 18:35本頁面
【正文】 ?項(xiàng)目與周邊建筑的協(xié)調(diào)與和諧； ?項(xiàng)目功能與城市、區(qū)域功能的互補(bǔ)； ?項(xiàng)目自身功能的互補(bǔ)、空間共享與客戶共享。 開發(fā)模式 緊縮城市開發(fā)模式 13 本報(bào)告嚴(yán)格保密 主題社區(qū)模式：通過社區(qū)的特定生活主題吸引特定消費(fèi)人群，提升社區(qū)的影響力，支撐項(xiàng)目開發(fā) 模式一： 主題社區(qū)模式 主題社區(qū)開發(fā)模式 核心驅(qū)動(dòng)方式 ：在陌生區(qū)大盤開發(fā)中 ， 由于項(xiàng)目的交通距離以及消費(fèi)者對項(xiàng)目區(qū)域的心理距離的影響 ， 消費(fèi)者對項(xiàng)目關(guān)注不足 ， 項(xiàng)目對消費(fèi)者無法形成沖擊 ， 項(xiàng)目需要有影響力 、 有沖擊力的元素形成對消費(fèi)者的吸引力 ， 社區(qū)主題承載了社區(qū)開發(fā)中對消費(fèi)者形成有效吸引的作用 。通過 主題吸引消費(fèi)者的關(guān)注 ，通過 完善的社區(qū)配套和良好的社區(qū)環(huán)境 消除消費(fèi)者的心理抗性。由一前度假社區(qū) — 綠地國際家園、二期尊老社區(qū) — 孝賢坊 、商務(wù)社區(qū)和國際社區(qū)四大可持續(xù)主題板塊構(gòu)成。 14 本報(bào)告嚴(yán)格保密 老年、醫(yī)療服務(wù) 教育、文化 健康、運(yùn)動(dòng) 健康、教育、老年社區(qū)等多種主題成為眾多大盤開發(fā)的重要驅(qū)動(dòng)力，關(guān)鍵是造就獨(dú)特的不可復(fù)制的核心競爭力 奧林匹克花園的健康主題： ?體育場、體育館、名牌學(xué)校的引進(jìn) 體育中心； ?賓館、寫字樓的開發(fā)、引進(jìn)大賣場 商貿(mào)中心 ?大型居住區(qū)的開發(fā)、其他公共設(shè)施 居住中心。終身教育體系的特點(diǎn)是終身性和全員性。 上海綠地 21城尊老社區(qū)主題 ? 老年病科以及老年病專家門診，孝賢坊食堂聘請營養(yǎng)師配制食譜，智能化設(shè)施，老年文化中心、老年休閑娛樂中心與老年運(yùn)動(dòng)中心，中心湖泊還設(shè)有垂釣臺(tái)、百鳥園、養(yǎng)生步道以及活動(dòng)廣場，安全緊急救助完備。 1 2 3 4 適用條件 ? 陌生區(qū)大盤開發(fā) ， 消費(fèi)者心理抗性大 ； ? 有區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目不具備的獨(dú)特資源 ， 具有打造不可復(fù)制核心競爭力潛質(zhì)； ? 資金雄厚 ， 前期投入大 ，項(xiàng)目大 、 實(shí)現(xiàn)周期長 。 成功關(guān)鍵因素 16 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)模式 — NEW TOWN ：建立較為完善的市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)及公共空間體系實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目的規(guī)劃和建設(shè) 最早追溯到 1898年霍華德的“ 花園城市 ” 構(gòu)想，通過付諸歐美的城市建設(shè)，歷經(jīng)百余年發(fā)展 , 形成了今天 New Town模式。 加勒比新城 萬科城 New town 的來源 公共配套設(shè)施； 基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施； 街區(qū)、社區(qū)； …… 模式二： 新市鎮(zhèn)模式 鳳凰城 17 本報(bào)告嚴(yán)格保密 新市鎮(zhèn)大盤開發(fā)模式通過有品牌號(hào)召力的企業(yè)帶動(dòng)，通過規(guī)?；某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施 New town 的特征 ? 規(guī)?；瘞淼某墒炫涮缀捅憬莸纳钤O(shè)施 ； ? 豐富多元的文化形態(tài)和景觀； ? 可以持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)； 成功開發(fā)關(guān)鍵要素 ? 街區(qū)的建設(shè)：人性化的步行空間 ? 社區(qū)規(guī)劃：獨(dú)立的社區(qū)布局 ? 公共空間的營造：打造市鎮(zhèn)社區(qū)中心 （ Town Center） 適用條件 ? 位于城市郊區(qū) ,城鄉(xiāng)結(jié)合部； 占地規(guī)模較大 ， 可容納較多人口； ? 多種物業(yè)組合 ， 以住宅為主 ， 多功能復(fù)合性社區(qū) ； ? 良好的自然生態(tài)環(huán)境和社區(qū)生態(tài)系統(tǒng) ， 交通相對便利通達(dá)性好 。 市鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)組成 ※ 道路系統(tǒng) —— 市鎮(zhèn)四周均有區(qū)域性干道環(huán)繞 。 18 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式：通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營提升項(xiàng)目的價(jià)值和影響力，并保證項(xiàng)目持續(xù)開發(fā) 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式 總部基地 通過具有盈利能力特色產(chǎn)業(yè)的長期經(jīng)營，提升項(xiàng)目在城市中的影響力與地位，體現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)價(jià)值， 達(dá)到產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)雙盈利的目的。 特色產(chǎn)業(yè)； 產(chǎn)業(yè)經(jīng)營； 產(chǎn)業(yè)影響力； …… 深圳華僑城 模式三： 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)模式 觀瀾湖大宅 19 本報(bào)告嚴(yán)格保密 產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)不僅要選擇既能驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目開發(fā)又有盈利能力的產(chǎn)業(yè)，更重要的是要總體規(guī)劃，確定前后期開發(fā)關(guān)系 Business Park發(fā)歷程 ※ 第一代：工業(yè)園區(qū) ※ 第二代：商務(wù)與社區(qū) ※ 第三代：鄰里商務(wù)區(qū) ※ 第四代： Business Town. 休閑產(chǎn)業(yè)社區(qū)發(fā)展： ※ 第一階段：單一大中型文化主題園； ※ 第二階段：綜合性 、區(qū)域性開發(fā)； ※ 第三階段大型旅游休閑區(qū)的出現(xiàn) 。 成功開發(fā)關(guān)鍵要素 適用條件 ?大城市近郊 ， 距市中心直線距離不超過 30公里 ， 而且交通便利； ?項(xiàng)目所在地生態(tài)環(huán)境好 ， 周邊的環(huán)境破壞與工業(yè)污染少 。 產(chǎn)業(yè)聚集、長期盈利能力、產(chǎn)業(yè)號(hào)召力是成功的關(guān)鍵。 20 本報(bào)告嚴(yán)格保密 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式：以區(qū)域規(guī)劃為城市次中心、區(qū)域性中心為基礎(chǔ)，通過政府基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為前提的開發(fā)模式 概念及定義： ?以中心城鎮(zhèn)開發(fā)為依托的城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)模式。 區(qū)域性中心城鎮(zhèn) 主要指中等規(guī)模城鎮(zhèn) ， 即人口在 10萬～ 100萬之間的城鎮(zhèn) 。 為了緩解人口過分膨脹帶來的交通堵塞、空氣污染、犯罪率升高等，政府有組織地進(jìn)行衛(wèi)星城、新城鎮(zhèn)建設(shè) 。 文化體育中心 商務(wù)中心 中心城鎮(zhèn)開發(fā)模式依托新城建設(shè)而存在，公共設(shè)施由新城鎮(zhèn)解決。 ? 高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃：國際化 、 時(shí)尚現(xiàn)代以及生態(tài)的社區(qū)規(guī)劃； ? 高密度的交流聯(lián)系 社區(qū)內(nèi)部與社區(qū)外部的融通 ? 展示未來：高標(biāo)準(zhǔn)智能化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)設(shè)施 ? 政府支持：基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行；融資渠道 。 ?區(qū)域開發(fā)與建設(shè)政府支持 ， 未來前景好 ， 消除市民心理抗性 。 項(xiàng)目的交通、商業(yè)配套、區(qū)域價(jià)值等以區(qū)域開發(fā)為主要。 提倡”縮短交通距離”，建立短路徑城市
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