【正文】 在輿論及國民大眾均看空奧運(yùn)后市的態(tài)勢下，用政策引導(dǎo)國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略： 08年第一季度利空盡出，房價回調(diào)趨勢延續(xù)，第二季度釋放部分需求，維持行業(yè)穩(wěn)定，奧運(yùn)期間及會后驅(qū)散利空預(yù)期甚至放出利好激活市場，與大眾及輿論“會后經(jīng)濟(jì)崩潰”預(yù)期作對沖，在部分游資撤出市場的情況下，保護(hù)理性市場平穩(wěn)，防范經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 政策因素分析 政策因素 —— 根據(jù)先抑后揚(yáng)的政策風(fēng)向研判適合銷售時機(jī) 低迷觀望階段 ~ 第一季度 ~ 第二季度 小 規(guī) 模 需求 釋 放 搏弈 階 段 需求收 縮 ~ 第三季度 ? 9月搏弈進(jìn)入實質(zhì)階段，主要體現(xiàn)在金融市場方面，對樓市直接影響不大 ? 奧運(yùn)期間消費(fèi)者注意力被分散，需求應(yīng)該有一定回落 ? 1月延續(xù) 07年末觀望態(tài)勢 ? 2月農(nóng)歷年為傳統(tǒng)淡季 ? 3月將有小部分積壓需求被動入市 ? 4月至清明節(jié)為傳統(tǒng)淡季 ? 5月供應(yīng)放量，推廣力度大可激發(fā)需求 ? 6月高考階段需求將輕微回落 調(diào)整博弈階段 宏觀政策多發(fā)階段 營銷時間價值 奧運(yùn)敏感階段 后市未 知因素 ? 進(jìn)入到 10月，對比往年本階段宏觀政策調(diào)控力度，本階段可能重新出現(xiàn)政策調(diào)整因素，方向未知?，F(xiàn)今三水市場上基本無房地產(chǎn)投資者，而自住客戶處于恢復(fù)元?dú)獾臅r期，多數(shù)選擇等待下半年三水市場放量時更多高性價比的選擇。 5月份即使指標(biāo)盤推新貨，仍無法刺激產(chǎn)生購房井噴，反而消化率直線下降。同時廣大市民亦在期待下半年幾個新盤的推出，觀望情緒嚴(yán)重。但成交數(shù)據(jù)表明，指標(biāo)大盤也無法打破樓市的沉寂。其中 2月份受長時間雨天及雪災(zāi)影響，成交量創(chuàng)造新低。同比下降 50％ ?雅居樂于 08年 1月開始放量銷售別墅，故均價受此影響單月升幅較大。 ?三水的觀望態(tài)勢比禪桂更早出現(xiàn)，證明三水市場的消化水分較高。故市場的整體成交萎縮。麗日堅美森林湖 合富輝煌房地產(chǎn)（佛山） 麗日堅美森林湖項目組 2022年 8月 12日 開售前策略提案 一． 三水樓市宏觀狀況 二． 三水下半年走勢預(yù)測 三． 三水個盤現(xiàn)狀分析 四． 前期蓄客情況分析 五． 推貨及定價策略 六． 營銷策略 目錄綱領(lǐng) 三水樓市宏觀狀況 三水 07年住宅市場整體狀況（不計商業(yè)及其他部分） 07年全年成交住宅 3477套，平均每月成交 290套，整體均價 4325元 /㎡ (套內(nèi)面積 ) ?07年上半年市場因各盤放量供應(yīng)，成交量及單價不斷穩(wěn)步上揚(yáng)。 ?從 7月份開始，因整體市場缺貨，僅恒達(dá)花園、成業(yè)匯景苑、天鵝湖有少量余貨。步入 10月份開始，跟隨佛山大環(huán)境遭受新政影響，價量雙跌，成交量、成交面積、均價統(tǒng)統(tǒng)跌至 07年 2月水平。 1952263512613864763303442923341361463 8 4 4 . 4 85 5 7 3 . 1 14 2 6 3 . 94 9 8 3 . 5 44 2 3 4 . 5 74 6 7 1 . 1 94 3 6 9 . 0 34 1 4 8 . 9 73 7 8 0 . 2 33 9 4 9 . 9 33 6 2 2 . 9 13 5 9 6 . 6 60501001502002503003504004505002007年12月2007年11月2007年10月2007年9月2007年8月2007年7月2007年6月2007年5月2007年4月2007年3月2007年2月2007年1月0100020223000400050006000住宅用房 套數(shù)住宅用房 均價（元）月份 住宅用房 套數(shù) 均價（元） 套內(nèi)建筑面 積 2022年 12月 195 2022年 11月 226 2022年 10月 351 2022年 9月 261 2022年 8月 386 2022年 7月 476 2022年 6月 330 2022年 5月 344 2022年 4月 292 2022年 3月 334 2022年 2月 136 2022年 1月 146 合計 3477 三水 08年上半年住宅市場整體狀況（不計商業(yè)及其他部分） 08年上半年僅成交住宅 864套，僅達(dá)到去年成交量的 1/4。 ?23月份，市場新貨斷檔。 ?08年 ，陸續(xù)有幾大項目推新貨，包括樂平雍翠新城、雅居樂近水樓臺、三水雙城。 小結(jié)：三水樓市跟隨房地產(chǎn)大勢，從去年 11月份開始進(jìn)入冰凍期，至今仍未有回暖的跡象。 275411071941161317 7 3 9 . 8 38 2 1 7 . 9 16 1 5 4 . 4 83 6 9 0 . 8 74 4 8 7 . 4 14 7 2 6 . 8 30501001502002503002 0 0 8 年1 月 2 0 0 8 年2 月 2 0 0 8 年3 月 2 0 0 8 年4 月 2 0 0 8 年5 月 2 0 0 8 年6 月0100020223000400050006000700080009000住宅用房 套數(shù)住宅用房 均價（元）月份 住宅用房 套數(shù) 均價（元） 建筑面積 2022年 6月 131 2022年 5月 116 2022年 4月 194 2022年 3月 107 2022年 2月 41 2022年 1月 275 合計 864 銷售量跌回 06年水平 今年銷售持續(xù)疲軟！ 缺乏新貨？消化力有限？ 三水 08年上半年消化率匯總（不計商業(yè)及其他部分） 0501001502002503003504000 . 00 . 51 . 01 . 52 . 02 . 53 . 03 . 5新批套數(shù)成交套數(shù)消化率新批套數(shù) 90 0 344 260 175 0成交套數(shù) 265 29 84 179 116 131消化率 2 . 9 1 . 0 0 . 2 0 . 7 0 . 7 1 . 0 2022 年 1 月 2022 年 2 月 2022 年 3 月 2022 年 4 月 2022 年 5 月 2022 年 6 月?三水房地產(chǎn)疲軟，主要原因是市場消化量有限。 ?步入 08年 CPI不斷走高，加上國家遭受自然災(zāi)害，市民購房能力大打折扣。 按消化率推導(dǎo) ， 堅美不宜大量出貨 ， 首期 309套貨以 分批推盤為宜 三水下半年走勢預(yù)測 政策因素 —— 中央政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控會先抑后揚(yáng) 2022年宏觀調(diào)控的首要任務(wù)： 防過熱、防通脹、重民生、平穩(wěn)過渡奧運(yùn)。 ~ 第四季度 積壓 需求 釋 放 政策因素分析 在經(jīng)歷 07年市場劇變后 ， 樓市進(jìn)入過渡和調(diào)整期 ， 超前消費(fèi)的透支利空在 08年將進(jìn)行回補(bǔ)； 進(jìn)入 08年 ， 政策及經(jīng)濟(jì)因素影響持續(xù)深入 ， 即使進(jìn)入回調(diào)階段， 買升不買跌的心理使得客戶進(jìn)入持續(xù)觀望階段； 08奧運(yùn)在即 ， 政府調(diào)控的突發(fā)性決定了后市走勢的未知性 。 政策背景概述 市場價格動向 禪桂 在售項目 降價 810% 三水 在售項目 佛山雅居樂 金地九龍壁 保利花園 中海萬錦豪園 對比 1月份售價 6月銷售狀況 (套 /月 ) 萬科城 建面售價（元 /㎡ ） 天湖酈都 三水雅居樂 恒達(dá)花園 山水莊園 天鵝湖 洋房 67007400 4050 別墅基本無降 洋房低開 洋房 57007300 別墅 15000 100（洋房開盤） 無下降 洋房 790012500 1525 降價 810% 洋房 7600 70（洋房加推） 降價 15% 洋房 8400 80 暗降 10％ 帶裝修出售 洋房 5900 90（洋房開盤） 別墅基本無降 洋房新開 洋房 4500 別墅 11000 30（洋房開盤） 降價 810% 洋房 4400 10 降價 18% 別墅 8000 8 降價 20% 別墅 11000 10 典型案例 金地九龍壁 別墅： 18000元 /㎡ (07年 11月 )－ 15500元 /㎡ (08年 6月 ) 減價效果： 無效！ 洋房： 57007300元 /㎡ (08年 6月低開 )。 （公開發(fā)售成交約 140套） 典型案例 臨湖超豪獨(dú)立 望湖園景獨(dú)立 獨(dú)立聯(lián)排別墅 獨(dú)立均價預(yù)測 9500元 /㎡ 、聯(lián)排均價 6500元 /㎡ （送過百平方地下室） 獨(dú)立別墅： 500㎡ 花園： 350600㎡ 聯(lián)排別墅： 370㎡ 花園： 300400㎡ 銷售情況：目前處于推廣中 聯(lián)排別墅將于本月底發(fā)售 獨(dú)立別墅將于十月左右發(fā)售 畔山洋房單位 首批推出 23套聯(lián)排別墅，均價 6500元 /㎡ ， 7月下旬發(fā)售，至今無成交 穆天子山莊 園景雙拼別墅 禪桂 在售項目 三水 在售項目 指標(biāo)項目定價動向 品牌發(fā)展商 其他發(fā)展商 07年底前已完成首輪價格下調(diào)，但未達(dá)到預(yù)期銷售效果。 品牌發(fā)展商 其他發(fā)展商 07年底前持續(xù)觀望。 08年采取暗降策略，但因未達(dá)到心理價位，銷售依然處于冰封期。 08年上半年同樣采取暗降策略，但因前期升幅較高，銷售依然處于冰封期。與禪桂價差不足，客戶心理防線未達(dá)至。 未見回溫 領(lǐng)跌房價的始作俑者萬科王石 表示已做好新一輪降價的準(zhǔn)備 在新一輪價格戰(zhàn)要再次拉開之前 有人觀望，也有人期待 建議以盡快出貨，回籠資金為本 開售時間，已不能再拖 下半年研判 三水個盤現(xiàn)狀分析 工業(yè)改造區(qū) 濱水環(huán)境好 西南城區(qū)中心 生活配套成熟 老城近江區(qū) 生活便利 本案 城市新區(qū) 環(huán)境舒適 森林海泊 資源豐富 三水各房地產(chǎn)板塊項目點評 西南老城板塊 東海藍(lán)灣 三水雅居樂 山水莊園 江南新區(qū)板塊 御江南 西南新區(qū)板塊 嘉德大廈 恒達(dá)花園 三水雙城 云東海板塊 山水莊園 創(chuàng)鴻林海尚都 麗日天鵝湖 綠湖愛倫堡 千葉花園 主要競爭樓盤狀況 綠湖 發(fā)展商：佛山市綠湖實業(yè)發(fā)展有限公司 代理商：三水世宇物業(yè) 銷售熱錢： 075787832888 規(guī)劃設(shè)計：新加坡 SY設(shè)計公司 建筑設(shè)計：新加坡 SY設(shè)計公司 環(huán)境設(shè)計：貝爾高林園林設(shè)計公司 物業(yè)管理：戴德梁行 廣告策劃：正緯廣告 管理費(fèi)： 5層洋房 1元 /平方米， 8層洋房 /平方米，花園 元 /平方米 樓盤規(guī)劃：總占地面積 1300畝，有近 200畝的天然湖泊，主要由洋房、聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅組成。 其中首條市區(qū)至綠湖愛倫堡的森林公園公交車 619專線于 06年 10月 1日開通。 ?山頂洋房首、頂層均為復(fù)式，前后花園。 主要競爭樓盤狀況 二期首推洋房 綠湖愛倫堡 08年 7月工程進(jìn)度 ?洋房：西南側(cè)兩棟已封頂。 ?別墅：小部分在做基礎(chǔ)。 綠湖愛倫堡洋房的施工進(jìn)度較麗日堅美森林湖更快，進(jìn)入 8月份已達(dá)到銷售條件。 主要競爭樓盤狀況 麗日 容積率： 綠化率： 65% 建筑密度： %以下 項目配套： （ 1）外圍配套：五星級酒店（山水莊園的洲際酒店）、 18洞高爾夫球場（體育花園城）、 9000畝的“珠江第一湖”、廣東商學(xué)院。 主要競爭樓盤狀況 麗日天鵝湖在推產(chǎn)品情況 銷售人員告知，還有 2套雙拼別墅，售價達(dá) 1000011000元 /㎡ 現(xiàn)推四聯(lián)排別墅，均價 8000元 /㎡ 天鵝湖現(xiàn)時銷售情況 一線獨(dú)立 2萬 — 剩 8套 二線獨(dú)立 — 不祥 雙拼排 1— 剩 5套 多聯(lián)排 7千 — 8千 剩 4套 一