【正文】 市區(qū)依托稀缺的土地 資源、成熟完善的配 套，支撐其市場價格， 目前環(huán)線以內新房源 供應較少，新房源集 中在滄浪新城和平江 新城。 市區(qū) 吳中區(qū) 借助西山、東山的自然景觀，別墅供應量較大，普通住宅目前主要集中在越溪板塊和吳中開發(fā)區(qū)板塊，加上世貿、招商等地產商的入駐，區(qū)域逐漸被炒熱。 政策調控 政策調控 整體市場 13 板塊劃分 園區(qū) 吳中區(qū) 市區(qū) 相城 新區(qū) 蘇州分為園區(qū)、吳中區(qū)、市區(qū)、新區(qū) 、相城區(qū)五個區(qū) 認識市場 住宅市場 園區(qū) 園區(qū)依托強勁的經濟、國際化的居住環(huán)境及國際化住宅開發(fā)水平，價格領跑蘇州。 整體市場 認識市場 成交、均價走勢 07年 5月到 08年 4月蘇州住宅成交量走勢圖 07年 5月到 08年 4月蘇州住宅成交均價走勢圖 ? 蘇州住宅成交以 9月為分水嶺， 07年初至 9月份成交量、成交均價基本保持上升趨勢， 9月份達到頂峰。到 06年，隨著蘇州樓市的回暖，07年土地供應量再一次被推向高峰。 0304年土地放量迅猛，年增長幅度達到 3841%。 蘇州是全國重點旅游城市，集 “ 建筑、山水、花木、雕刻、書畫 ” 等于一體的蘇州園林，是人類文明的魄寶奇葩，至今保存完好的古典園林 60余處，其中拙政園、留園、網師園、環(huán)秀山莊、滄浪亭、獅子林、藝圃、藕園、退思園等 9座園林已被列入世界文化遺產名錄。 (線路長 ，設 22站， 2020年建成 ) 認識城市 風景名勝 蘇州是全國首批的歷史文化名城之一 蘇州自有文字記載以來的歷史已有 4000多年，是全國首批 24個歷史文化名城之一。 (長 ，設 31站， 2020年建成 )。 (長 27公里，設 22站 ,2022年建成 )。由最初單純的 “ 一體兩翼 ” 更變?yōu)?“ 南北擴散、東西共進 ” 的和諧發(fā)展局面，吳中區(qū)是大力發(fā)展的城南區(qū)域 . 城市道路網規(guī)劃 道路系統(tǒng)的主骨架是井字形快速路加三環(huán)的道路系統(tǒng)。 東擴 —— 建設蘇州新城，挺進昆山連接上海； 北拓 —— 城市未來發(fā)展的功能拓展區(qū)，輻射蘇北、聯(lián)系浙北的重要通道； 南育 —— 繼續(xù)完善吳中區(qū)的經濟、文化等功能，保護太湖，打造旅游勝地； 西優(yōu) —— 優(yōu)化區(qū)域空間，提高產業(yè)和空間聚集度。房地產投資漲幅最大的超過 100%。在房地產上的投資額度也在逐漸增大，保持在 200億元以上。 蘇州位于長三角的核心要位，是魚米之香、絲綢之府 認識城市 GDP GDP增長率 房地產業(yè)發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 45% 停滯甚至倒退 510% 穩(wěn)定發(fā)展 10~15% 高速發(fā)展 大于 15% 飛速發(fā)展 按照國際研究慣例： GDP增長與城市房地產發(fā)展關系模型 合富觀點： 03年開始蘇州 GDP始終保持高幅度增長（大于 15%），處于飛速發(fā)展階段，經濟的繁榮能帶來旺盛的購買欲和強大的購買力，為蘇州房地產市場持續(xù)健康發(fā)展提供了的堅實基礎和良好的環(huán)境。 蘇州屬亞熱帶季風海洋性氣候，境內河流縱橫，湖泊眾多，土地肥沃，物產豐富。1 認識城市 認識自我 認識區(qū)域 我們的市場思路 認識市場 2 認識城市 3 認識城市 地理位置 蘇州位于長江三角洲中部、江蘇省東南部。東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江。主要出產棉花、蠶桑等，特產有碧螺春茶葉、長江刀魚等，是聞名遐邇的魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府。 15% 認識城市 固定資產投資 蘇州固定投資保持在 1500億元以上 ,在 20222022年呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢。 蘇州固定投資漲幅 ,均處于 10%以上 ,其中 2022年漲幅最大 ,超過 20%。 2022年 2022年 , 在固定資產投資中 ,房地產占據(jù)了 1/5的份額有投資過熱的現(xiàn)象。 認識城市 城市規(guī)劃 認識城市 城市規(guī)劃 蘇州總體規(guī)劃 蘇州的建設發(fā)展遵循東進、北拓、南優(yōu)、西控、中核戰(zhàn)略 。 共規(guī)劃為 4條軌道線路 一號線：起點在靈山路站，終點在金雞湖鐘南街站 .(線路長 ，設站 24座， 2022年建成 ) 二號線：起相城京滬高通鐵路蘇州站，止于吳中區(qū)迎春南路。 三號線：起滬寧城際線路蘇州新區(qū)站，止于滬寧城際鐵路唯亭站。 四號線：起于相城區(qū)旺埂上村，止于吳中區(qū)蘇旺路。全市現(xiàn)有各級各類文物保護單位 538處，其中國家級 34處，省級 106處。 拙政園 環(huán)秀山莊 9 認識市場 2022/4/14 認識市場 土地供應 整體市場 ? 0207年，蘇州土地出讓總量總體呈現(xiàn)增長趨勢。 0405年遭遇國家宏觀調控，土地政策收緊，供應量增長幅度有所下降。 認識市場 施工、竣工量 ? 0307年施工體量逐年提高，而竣工量卻基本持平，預示著蘇州近幾年內商品房供應量將達到高峰，競爭將更加激烈。隨后出臺的調控政策給蘇州房地產帶來了嚴重的影響，成交量、成交均價降幅較大。目前湖西開發(fā)用地匱乏，整體市場東向發(fā)展明顯，未來還有大量儲備用地面世。近期價格提升加速。閶胥路、勞動 路一段，由于中海、 萬科等品牌開發(fā)商的 進駐，正逐漸成為新 興的高尚居住區(qū)。目前合景、恒基 等香港開發(fā)商進駐， 加上人民路等道路的 北延，交通日益發(fā)達， 區(qū)域內人民路北延板 塊供應集中，未來市 場發(fā)揮空間大。開 發(fā)時間較早，但目前 可供開發(fā)用地少，北 向發(fā)展趨勢明顯，滸 關片區(qū)的發(fā)展?jié)摿υ? 政府規(guī)劃下逐漸被挖 掘。 園區(qū)領跑蘇州房地產市場，市區(qū)土地資源稀缺，吳中區(qū)借助自然景觀提升板塊價值，新區(qū)北向趨勢明顯，相城區(qū)受到交通改造優(yōu)勢，未來市場發(fā)揮空間大。 所屬區(qū)域 工業(yè)園區(qū) 新區(qū) 相城區(qū) 吳中區(qū) 吳中區(qū) 吳中區(qū) 2. 自由之邑 老城區(qū)酒店式公寓中多為改造項目 ,目前多為商住混用項目或精裝修公寓項目 ,整體品質較低 . 酒店式租金水平 : 較好 :3540元 /㎡ /月 一般集中在 2530元 / ㎡ /月 目前并無在售的酒店式公寓 永達大廈 該項目位于干將西路 189號，共 25Ｆ，目前為商住混用，房型以 1房 1廳為主，主要面積為 4056㎡ 。 區(qū)域內的酒店式公寓都提供專業(yè)酒店管理公司進行統(tǒng)一管理 。 園區(qū) 項目分布圖 認識市場 酒店式公寓市場 玲瓏灣精英酒店公寓位于工業(yè)園區(qū)玲瓏街 1號 *玲瓏灣精英酒店公寓為玲瓏灣花園 25號樓，由蘇州南都建屋有限公司開發(fā)， 2022年竣工 *全裝修，共 150套，主力房型為 60平方米的一室一廳和95平方米的兩室一廳 *房間配備獨立空調、本地有線電視、寬帶網絡、廚房器皿燃氣、洗衣機、影視設備等 *配套設施包括餐廳、健身房、停車場、商務中心等，并提供叫車、房間打掃、被單更換等服務 *租金報價為一室一廳 680元 /天，兩室一廳 980元 /天 園區(qū)典型項目－玲瓏灣精英 認識市場 酒店式公寓市場 高新區(qū) 項目分布圖 新區(qū)酒店式公寓基本沿獅山路分布，其中御庭國際公寓、青庭公寓、匯豪國際為品質較高之服務式公寓，其余皆為商住混用項目 . 目前區(qū)域內的租金 : 一般 :3540元 /㎡ /月 較好 :5570元 /㎡ /月 3麗景酒店公寓 獅山峰匯 該項目位于高新區(qū)獅山路 89號 ,共 22層 ,主力戶型 2室 ,約 86㎡ . 租金為 :3540元 /㎡ /月 匯豪國際 該項目位于高新區(qū)獅山路 58號 ,共 18層 ,418層為公寓 ,主力戶型 1室 ,面積約 3545㎡ . 租金為 5570元 /㎡ /月 認識市場 酒店式公寓市場 ?御庭國際公寓由 3幢 12層小高層建筑，共 200套高級全裝修服務公寓 (14房 )， 2022年 10月開盤，總建筑面積 24,300平方米； ?配套設施包括游泳池、 SPA、蒸氣浴、高爾夫球場、網球場、高級西餐廳等設施外，御庭國際公寓還設有獨立的專屬會所 . 16,500 / 月起 3 間臥室（ 117 123㎡ ） 13,000 / 月起 2 間臥室（ 87 – 99 ㎡ ） 8,000 / 月起 1間臥室（ 53 ㎡ ） 租金 (人民幣 ) 套房類型 *青庭國際公寓為“新地中心”的副樓，高 26層， 626層為服務公寓，主力戶