【文章內(nèi)容簡介】 價格還將繼續(xù)走高縣城三區(qū)內(nèi)的土地差不多都批完了，以后再要批地也就只能批外圍的地了 ……—— 鄒平房管局 魏局長? 鄒平土地出讓價格逐年上漲，但土地批出量波動變化，該 市場處于初期起步階段；? 近五年來出讓的土地基本位于鄒平縣城三區(qū)內(nèi)，但城區(qū)的土地已日漸批完，未來的土地批出將以縣城外圍土地為主；? 未來鄒平城區(qū)的住宅供給將日漸稀缺，且價格還將繼續(xù)走高。城區(qū)內(nèi)后續(xù)土地供應(yīng)非常有限，潛在競爭小l未來的土地供給均集中在市中心區(qū)域以外，大幅土地更是遠(yuǎn)離市區(qū)；l 可以預(yù)見本項目的住宅產(chǎn)品未來將是市場上的搶手貨。西王集團(tuán)500多畝住宅用地待拍賣地100多畝住宅用地東升商城11萬 m2商住用地考慮批零合一容積率 本案老城中心新城中心住宅市場大勢小結(jié)鄒平房地產(chǎn)市場量少、價低，處于初期起步階段，未來價量均有較大的提升空間；加之其城市尺度小，城區(qū)內(nèi)土地供給日漸稀缺和珍貴，可以預(yù)見未來本項目的住宅產(chǎn)品將是市場上 “高價的搶手貨 ”。從供給層面看 — 掃描市場，洞察大勢如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？從產(chǎn)品層面看 — 分析競爭，尋求突破從宏觀層面看 — 剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力從需求層面看 — 分析客戶，把握心理黛湖家園東升花園湖光山色黛西華庭陽光花園 齊明雅苑優(yōu)山美地香港馨苑勝利花園本案整體供給及分布：市場供給少，且主要分布于城市東南區(qū)167。目前鄒平商品住宅的供給量不大，且主要集中于東南區(qū)；167。項目所在傳統(tǒng)縣城中心區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)非常稀缺，項目的最直接競爭對手有限。規(guī)模及配套：以中小規(guī)模為主，但配套設(shè)施較少167。目前鄒平現(xiàn)有商品住宅以中等規(guī)模為主，但小區(qū)內(nèi)的配套較少；167。從小區(qū)配套的水平來看，鄒平縣目前的商品住宅市場仍處于較為初級的階段。產(chǎn)品類型：以多層住宅為主，且立面形象單一，小高層產(chǎn)品初露端倪167。目前鄒平現(xiàn)有商品住宅物業(yè)類型以多層為主，小高層及別墅類物業(yè)在市場還較為鮮見；167。 市場上多層商品住宅立面較為單一，形象區(qū)別不明顯，整體產(chǎn)品形象層次不高。齊明雅苑 黛西花園戶型及面積：目前三房是主力戶型，面積分布在 120—140m 2，戶型供給越來越豐富，面積供給區(qū)間呈擴(kuò)大趨勢2023年2023年2023年鄒平歷年住宅市場面積供給結(jié)構(gòu)2023年鄒平住宅市場供給結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：鄒平縣房管局價格分布：城南最高，城北次之，城東最低黛西花園167。鄒平現(xiàn)有商品住宅價格分布以城南（新區(qū)）最高，老城（城北）居住價值認(rèn)同度不高；167。城東靠近工業(yè)區(qū)，配套成熟度不高，相比而言受市場的認(rèn)同度也最低。圣豪花園客戶及銷售情況：南區(qū)團(tuán)購現(xiàn)象明顯，城東及城北以散客為主，樓盤銷售情況均較好167。 從南北區(qū)對比情況來看，團(tuán)購所消化的市場份額超過了散戶的消化量，約占市場份額的 60％左右。167。 目前市場散戶的購房需求未得到有效滿足，尤其是中高端及以上的散戶；目前鄒平的房子基本都很好賣，團(tuán)購很盛行，很多房子還沒有正式開賣就被訂光了 ……—— 齊明雅苑銷售人員 李小姐沒有房子賣呀，黛溪華庭那邊不錯，沒多久再去看就賣光了，都是團(tuán)購的，其他東邊的房子我又看不上，那邊人也雜 ……—— 高端消費者 尹先生2023鄒平在售樓盤銷售對象統(tǒng)計供給層面小結(jié)鄒平房地產(chǎn)市場產(chǎn)品水平普遍較低，形象也較單一，購買行為以團(tuán)購為主，散戶需求未得到較好滿足，中高檔及以上產(chǎn)品的市場需求明顯。從供給層面看 — 掃描市場，洞察大勢如何做快速套現(xiàn)的高端住宅？從產(chǎn)品層面看 — 分析競爭，尋求突破從宏觀層面看 — 剖析城市，發(fā)現(xiàn)潛力從需求層面看 — 分析客戶，把握心理1 齊明雅苑 —— 規(guī)模最大并被政府機(jī)關(guān)集體搶購的樓盤2 香港馨苑 —— 鄒平首先以小戶型為主打的住宅3 黛西華庭 —— 目前市場賣價最高的樓盤4 圣豪花園 —— 距離本案最近的樓盤以四個典型樓盤為例典型樓盤分析 /齊明雅苑齊明雅苑 —— 規(guī)模最大并被政府機(jī)關(guān)集體搶購的樓盤167。齊明雅苑一經(jīng)推出市場，便被縣委、縣政府、縣法院等政府機(jī)關(guān)團(tuán)體認(rèn)購，銷售情況十分理想，目前在售貨量僅剩十?dāng)?shù)套；以 “帶 ”狀綠地結(jié)合水體形成瀕水綠帶間隔空間設(shè)成林蔭小道，增強(qiáng)貫通性典型樓盤分析 /齊明雅苑167。小區(qū)內(nèi)配置的 2023多平方米的大型會所，內(nèi)設(shè)超市、銀行、郵局、健身房、棋牌室等等1 21 234167。社區(qū)外緊鄰的銀座雙語幼兒園，國際化雙語式教學(xué)在當(dāng)?shù)仡H有影響力167。社區(qū)外部交通圖，齊明雅苑周邊其他的配套如圖所示；167。齊明雅苑水帶一角效果圖34主題平實，社區(qū)內(nèi)部配套中規(guī)中矩，主要依靠外部強(qiáng)大的配套資源城市新中心地帶，打造鉆石人生！ ——齊明雅苑樓盤主題典型樓盤分析 /齊明雅苑167。產(chǎn)品戶型均為傳統(tǒng)的三房二廳式結(jié)構(gòu)，幾種戶型除面積差別外沒有明顯的變化。167。產(chǎn)品外立面單調(diào)，色彩不明快，整體形象檔次不高。產(chǎn)品本身乏善可陳，不具明顯優(yōu)勢典型樓盤分析 /齊明雅苑對項目的啟示通過齊明雅苑的案例，我們可以得到以下兩點啟示：p 鄒平商品住宅市場大體仍處于供不應(yīng)求狀態(tài)，且由于許多公務(wù)員或企事業(yè)單位員工偏好以團(tuán)購的形式來解決購房問題，許多散戶甚至無房可買。p 以齊明雅苑為代表，目前鄒平大多數(shù)樓盤產(chǎn)品整體水平很一般，消費者鑒賞力也亟待提升。典型樓盤分析 /香港馨苑香港馨苑 —— 鄒平首個以小戶型為主打的住宅香港馨苑規(guī)劃圖167。香港馨苑是目前鄒平第一個也是唯一一個以小戶型為主打產(chǎn)品的樓盤，市場反響良好香港馨苑典型樓盤分析 /香港馨苑雜亂的施工現(xiàn)場施工緩慢，產(chǎn)品戶型無新意，缺乏市場引導(dǎo)力隨意的售樓中心戶型設(shè)計乏善可陳，且廳與房之間的面積比例明顯不合理小戶型獲得認(rèn)可，客戶以周邊生意人及魏棉職工為主，后續(xù)供應(yīng)不大香港馨苑客戶構(gòu)成香港馨苑樓盤貨量魏棉的房子我們自己沒有產(chǎn)權(quán)啊，況且很多人也不是想在魏棉干一輩子，所以也不一定就買魏棉自己造的房子 ……—— 魏棉職工，香港馨苑業(yè)主 劉先生這邊的客戶還是以周邊做生意的和魏棉的職工為主，大多數(shù)還都是按揭的， 許多有錢的覺得這房子還不夠好 ……—— 香港馨苑銷售人員 呂小姐典型樓盤分析 /香港馨苑對項目的啟示通過香港馨苑的案例，我們可以得到以下三點啟示：p 鄒平存在為數(shù)不少的差異化需求；p 基于產(chǎn)權(quán)的原因，魏棉職工也有外出購房的需求；p 鄒平縣許多高端需求仍未得到滿足。典型樓盤分析 /黛西華庭黛西華庭 —— 目前市場賣價最高的樓盤黛西華庭167。黛溪華庭是目前鄒平產(chǎn)品價格最高的樓盤，其售價比市場同類型產(chǎn)品高出 30％以上；167。在新區(qū)內(nèi)具有明顯的地段優(yōu)勢，且周邊配套完善，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計方面亦可圈可點。典型樓盤分析 /黛西華庭情 景 洋 房多 層 住 宅高層、小高層洋房總價約 80萬，共 20套，迅速售磬，客戶主要為本縣富裕生意人、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)小企業(yè)主及政府高官單價 2500—3000 ，共 124套，散戶為主，客戶以小生意人為主，包括少量高效益單位職工，銷售情況良好，目前僅剩少部分較低樓層單價平均約 2400，共 168套，客戶以團(tuán)購居多，其余部分散戶以周邊生意人為主，目前已基本售磬主題鮮明，規(guī)劃層次清晰，客戶層次較高，且類型豐滿少數(shù)人的社區(qū)，多數(shù)人的夢想，引領(lǐng)鄒平第一豪宅 ——黛溪華庭主題典型樓盤分析 /黛西華庭戶型設(shè)計打破了現(xiàn)有的市場主旋律，差異而新進(jìn)整體外立面呈規(guī)則橢圓型，造型新穎廚房及廳、室有效分區(qū)，合理實用四房單位，面積合理，使用舒適頂角連接，增強(qiáng)房屋通風(fēng)采光性167。黛溪華庭戶型種類不多，但至少有一半以上的戶型都融入了新的元素，在鄒平當(dāng)?shù)鬲殬湟粠?。典型樓盤分析 /黛西華庭對項目的啟示通過黛溪華庭的案例，我們至少可以得到以下三點啟示：p 鄒平高端消費力充足，黛溪華庭 80萬總價類情景洋房的熱銷便是佐證；p 小高層乃至高層住宅已開始得到鄒平消費者的認(rèn)同，市場接受度良好；p 鄒平存在大量 “富而不貴 ”的財富階層，如生意人和小企業(yè)主等。三個案例說明了什么？黛西華庭齊明雅苑香港馨苑本案圣豪花園?傳統(tǒng)團(tuán)購模式依然，需求多元化逐漸彰顯，越來越多差異化的需求不能得到滿足，高端需求尤甚；?創(chuàng)新型產(chǎn)品廣受市場熱捧，市場期待現(xiàn)有產(chǎn)品的升級。圣豪花園 —— 距離本案最近的樓盤圣豪花園是距離本項目最近的樓盤，體量不大，共 60套左右住宅，創(chuàng)造了開盤當(dāng)天即被搶購一空的市場佳績。圣豪花園本項目典型樓盤分析 /圣豪花園圣豪花園開創(chuàng)了當(dāng)時的創(chuàng)新性產(chǎn)品立面明朗，現(xiàn)代感屋頂，與市場其他產(chǎn)品有效拉開形象差距底層商鋪與三至六層住宅和諧搭配，在不影響底層商業(yè)價值的同時又可獲得住宅利潤，亦豐富了產(chǎn)品的視覺效果典型樓盤分析 /圣豪花園圣豪花園的房子在當(dāng)時算不錯的啊，而且在這么成熟