【文章內(nèi)容簡介】 邊配套完善但檔次不高，且有一定距離；? 區(qū)域圍觀交通路網(wǎng)不發(fā)達；O　　 發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會 利用機會，克服劣勢? 客戶對房地產(chǎn)需求更加理性帶來的市場機會；? 區(qū)域企業(yè)帶來的就近置業(yè)機會；? 區(qū)域?qū)儆诶ッ鞫h(huán)路邊的價值洼地帶來的宏觀發(fā)展機會；? 區(qū)域市場缺乏優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品帶來的市場空白機會；? 區(qū)域未來逐步成熟帶來的發(fā)展機會；充分挖掘和利用項目價值把握市場特征，準(zhǔn)確定位打造優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品搶占市場機會；借助企業(yè)品牌提升項目附加值；? 整合周邊配套資源，并打造自身配套；? 為價格敏感性高的的客戶提供適應(yīng)性產(chǎn)品；? 充分展現(xiàn)項目未來價值；? 利用價值洼地優(yōu)勢實現(xiàn)外部輻射；T 發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢，避免威脅　? 區(qū)域供貨量大帶來的競爭威脅；? 西市區(qū)進入高速發(fā)展階段帶來的競爭威脅；? 云銅效益下滑帶來的區(qū)域需求下滑；借助資源打造差異化產(chǎn) ? 以成本優(yōu)勢、內(nèi)部配套、高附加值產(chǎn)品降低項目區(qū)域抗性，打造項目核心競爭力本項目 SWOT分析44要搶占市場機會，本項目需要解決兩大問題：1. 如何突破區(qū)域環(huán)境限制，成功實現(xiàn)原客戶及外部客戶區(qū)域吸納？2. 如何最大化利用項目資源？本項目的核心： 區(qū)域市場空間突破和資源最優(yōu)化利用45項目初步發(fā)展策略 以成本優(yōu)勢實現(xiàn)遠區(qū)域輻射，以地塊天然地形優(yōu)勢及城市景觀資源，實現(xiàn)項目居住品質(zhì)，最終形成項目核心競爭力。46 有一定居住品質(zhì)的 城市經(jīng)濟型，功能型 ，商品房社區(qū)項目定位u 位于二環(huán)路邊，屬于城市概念范疇u 項目滿足的是基本功能型需求u 項目將提供高于經(jīng)濟適用房的居住品質(zhì)。47中端中高端高端中低端低端市場定位購買力極強、追求稀缺自然資源與產(chǎn)品品質(zhì)；品牌要求高。人群數(shù)量較少有較強購買力、追求產(chǎn)品創(chuàng)新與文化品位、品牌要求高有一定購買力、追求貼近自然的生活、對園林景觀要求高、對性價比有一定敏感性購買力較弱、追求實用性及功能性，對 性價比敏感性高48目標(biāo)客戶定位u區(qū)域廠礦職工u區(qū)域廠礦地州分公司u區(qū)域公務(wù)員核心客戶群次要客戶群游離客戶123 u地州客戶u高校普通老師u高新區(qū)職工u城中村改造人群49產(chǎn)品面積配比建議建議思路u 總價控制原則u 調(diào)研需求與目標(biāo)人群置業(yè)特征的對接u 基地條件的產(chǎn)品指向u 規(guī)劃及經(jīng)驗修正50項目基地條件戶型面積指向u 區(qū)域配套整體檔次不高u 區(qū)域環(huán)境短期內(nèi)無法改善u 不適合打造享受型產(chǎn)品u 適合打造基本型功能型產(chǎn)品u 目標(biāo)人群置業(yè)能力較弱u 目標(biāo)人群有一次到位置業(yè)心里u 不適合打造高總價產(chǎn)品u 適合打造低總價，多功能產(chǎn)品u 區(qū)域未來改善空間較大u 臨近高新區(qū)及大型廠礦u 適合打造一定投資型產(chǎn)品u 適合打造單身公寓型產(chǎn)品 基地條件適合打造功能性較強，但總價較低的三房型產(chǎn)品，以及滿足單身人群，有一定投資價值的小面積產(chǎn)品。51區(qū)域客產(chǎn)品需求面積及房型需求統(tǒng)計 區(qū)域客戶需求面積主要集中在 70到 130平米之間，以三房為主。52區(qū)域暢銷戶型統(tǒng)計 從區(qū)域原有兩個樓盤的主要暢銷戶型來看，主要集中在 80100平米的三房。暢銷戶型暢銷戶型53項目產(chǎn)品面積配比修正表房型 區(qū)域樓盤暢銷戶型 調(diào)研主要需求 基地條件修正 規(guī)劃修正 經(jīng)驗修正四房 　 130150（需求量在10%以下） 　中心景觀部分適合打造一定量改善型產(chǎn)品，建議項目增加部分緊湊型 4房產(chǎn)品　三房 90100（花香十里） 90110（主力需求） 基地條件適合打造總價較低產(chǎn)品，建議主力面積控制在 8090平米　 　8090（明日城市）兩房 　 5070（次主力需求） 　從使用功能考慮建議項目兩房面積控制在70平米左右　一房 無 無 　 　 建議項目增加低總價，低首付的一房產(chǎn)品54產(chǎn)品面積配比建議 （最終配比與設(shè)計單位對接及回遷面積確定后進行一定調(diào)整）面積范圍（㎡） 房型 比例（％） 需求特征4050 一房一廳 10 單身居住、投資需求6575 二房二廳 20 結(jié)婚置業(yè)需求，養(yǎng)老型需求8090 三房一廳 45 結(jié)婚置業(yè)需求，家庭擴容需求95115 三房二廳 15 基本改善型需求125135 四房二廳 10 家庭功能需求u 二環(huán)路以外對 90平方米以下占到 50%以上的規(guī)劃要求；u 昆明新建商品房項目經(jīng)濟適用房比例不得低于總面積的 15%；u 保持項目實用功能；u 總價優(yōu)勢；55采用比較定價法，利用可比樓盤作相應(yīng)的價格因素調(diào)整，預(yù)測項目整體均價水平；對考慮時間及不確定因素對項目進行正負(fù) 5%的修正調(diào)整。住宅價格建議思路住宅價格建議思路項目價格定位商鋪價格建議思路商鋪價格建議思路收益還原法，利用區(qū)域租金進行靜態(tài)售價推算。56項目價格測算數(shù)據(jù)表項目簡稱 明日城市 云冶二手房 都市春天 鼎易天境 花香十里銷售面價 4000 3000 4500 4200 4800實際成交價 3800 2900 4000 3800 4600單位：元 /平方米 以區(qū)域?qū)嶋H成交價作為項目價格測算依據(jù)數(shù)據(jù)來源：周邊中介訪談租金以羊仙坡南路作為主要參照依據(jù)：租金水平為： 30元 /平米到 40元 /平米之間。57項目均價水平預(yù)測項目簡稱 本案 云冶二手房 明日城市 都市春天 鼎易天境 花香十里現(xiàn)階段銷售均價 2900 3800 4000 3800 4600 區(qū)域環(huán)境 100 110 110 120 120 130 路段成熟度修正 100 110 115 115 115 120 交通完善修正 100 105 120 125 125 130 污噪修正 100 105 95 10 100 115 配套檔次 100 105 110 115 115 130 外在配套便利修正 100 110 105 105 110 120 產(chǎn)品修正 100 70 100 100 100 100 弱勢資源 100 105 110 110 115 130 小計 800 820 865 800 900 975 修正系數(shù) 修正價格 權(quán)重 權(quán)重值 58本項目的銷售均價測算為： + + + + ＝ 3202元 /㎡均價預(yù)測：按現(xiàn)時市場狀況作正負(fù) 5％調(diào)整，本項目按照現(xiàn)階段區(qū)域市場情況的預(yù)測售價為 3042～ 3362元 /㎡ 。最終銷售均價以項目開盤前的市場情況為準(zhǔn)。 項目住宅銷售價格建議59項目商鋪價格建議投資回報年限： 15年項目商鋪預(yù)期售價為： 6300元每平米最終銷售均價以項目開盤前的市場情況為準(zhǔn)。60目 錄u PART 1 項目基地分析與項目界定u PART 2 經(jīng)濟適用房分析u PART 3 商品房宏觀發(fā)展回顧與近期政策分析u PART 4 區(qū)域市場分析u PART 5 項目定位u PART 6 項目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計建議61規(guī)劃及產(chǎn)品建議原則u 因地制宜，資源最大化原則u 地形條件u 地質(zhì)條件u 景觀利用u 成本控制與價格適應(yīng)性原則u 地形改造與成本控制u 物業(yè)類型與成本適應(yīng)性62A1B1B2A2c1c2A1A2c1c2B1B2u高差– 最大高差約37米u平頂陡坡地形– 東、南為最高點，向西、北逐步降低u內(nèi)部現(xiàn)狀– 原有地形呈臺階分布地塊內(nèi)部 —— 地勢較高，高差大，有一定城市景觀資源，與墳山無直接對視地塊鳥瞰高新區(qū)63 有一定居住品質(zhì)的 城市經(jīng)濟型，功能型 ，商品房社區(qū)項目定位u 位于二環(huán)路邊，屬于城市概念范疇u 項目滿足的是基本功能型需求u 項目將提供高于經(jīng)濟適用房的居住品質(zhì)。64用地劃分u劃分原則– 主要根據(jù)用地的地形特點將地塊劃分為 3大區(qū)域? A區(qū)域 ：平地，地勢較高，日照不受坡向影響，視線開闊，規(guī)劃空間較大，適合打造容積率較高產(chǎn)品。? B區(qū)域 ：坡度變化較大區(qū)域，西北坡向，日照及規(guī)劃布局受到限制，適合根據(jù)地勢打造容積率較低產(chǎn)品。? C區(qū)域 ：地勢最高區(qū)域，與 A區(qū)域形成 90度陡坡的同時被規(guī)劃綠線切割，土地利用率較低。適合進行地形改造后與 A區(qū)域整合開發(fā)。A區(qū)B區(qū)C區(qū)坡度變化豐富區(qū)域平地，地勢次高區(qū)域平地，地勢最高區(qū)域65A區(qū)B區(qū)C區(qū)開發(fā)改造建議u 地改造建議– 頂部（ A、 C區(qū)）：– 進行梯級改造，與 A區(qū)標(biāo)高過渡，形成較完整的臺地，利于物業(yè)布局。– 綠線以外部分做坡地景觀綠化處理；– B區(qū)：– 原建筑形成臺地，不做大規(guī)模改造；– 回填部分洼地，局部改造為西南坡向；三公司幼兒園經(jīng)適房經(jīng)適房u 拆遷改造建議u 不可拆遷部分做外立面處理，保持風(fēng)格與未來社區(qū)相協(xié)調(diào)；u 三公司建議做相應(yīng)處理；u 幼兒園作為社區(qū)配套建議在社區(qū)內(nèi)重新選址重建；A區(qū)B區(qū)C區(qū)建筑類型建議u A區(qū)：規(guī)劃小高層或高層建筑– 建議依據(jù)? 地勢平整，利于高容積率布局；?