合富輝煌濟(jì)南市名仕大廈項(xiàng)目發(fā)展方案(編輯修改稿)
2025-03-13 11:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售寫(xiě)字樓樓盤(pán)特征二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤(pán)特征一一 、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需分析濟(jì)南寫(xiě)字樓投資比例：? 房地產(chǎn)總額增長(zhǎng)快，寫(xiě)字樓投房地產(chǎn)總額增長(zhǎng)快，寫(xiě)字樓投資趨緩。資趨緩。 20232023年，房地產(chǎn)投資額平均每年以 20%左右的速度增長(zhǎng) ， 而寫(xiě)字樓的投資額趨向平緩，所占比重趨于降低。? 寫(xiě)字樓進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。寫(xiě)字樓進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。2023年 18月份，寫(xiě)字樓完成投資額 ，同比增長(zhǎng)了%，同時(shí)，隨著政策的不斷調(diào)整和科技、金融、貿(mào)易等方面突飛猛進(jìn)的發(fā)展，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將逐漸走向成熟和規(guī)范化，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供需增長(zhǎng)將進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。(同比增長(zhǎng)%)一一 、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需分析濟(jì)南在售寫(xiě)字樓供應(yīng)量：濟(jì)南各區(qū)寫(xiě)字樓供應(yīng)量區(qū)域 歷下區(qū) 市中區(qū) 歷城區(qū) 天橋區(qū) 槐蔭區(qū) 合計(jì)面積（萬(wàn)㎡） 2 比例（ %） 100? 2023年濟(jì)南在售寫(xiě)字樓總面積為 ㎡。其中歷下區(qū)占 %，中央商務(wù)區(qū)占絕對(duì)比重；歷城區(qū)為 %，這與 濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展 “東拓 ”戰(zhàn)略相符合。 .... .一一 、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需分析 2023年濟(jì)南新投入市場(chǎng)規(guī)模型寫(xiě)字樓狀況：名稱(chēng) 建筑面積（㎡） 現(xiàn)狀 區(qū)位 租售形式嘉匯環(huán)球廣場(chǎng) 43000 尚未開(kāi)工 西北商務(wù)區(qū) 售海蔚廣場(chǎng) 40000 地基已起 中東商務(wù)圈 售特區(qū)數(shù)碼港 53000 主體建設(shè) 中東商務(wù)圈 售普利海辰大廈 30000 主體完工 中央商務(wù)區(qū) 售歷東商務(wù)大廈 36000 主體完工 中央商務(wù)區(qū) 售明珠國(guó)際商務(wù)港 91729 現(xiàn)房 西北商務(wù)區(qū) 售發(fā)展大廈 24000 現(xiàn)房 中東商務(wù)圈 售東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng) 150000 現(xiàn)房 中東商務(wù)圈 售三慶 世紀(jì)財(cái)富中心 350000 現(xiàn)房 東部高新區(qū) 售? 目前超過(guò) 1萬(wàn)平米較大規(guī)模的寫(xiě)字樓有近 10個(gè)，均采用 “只售不租 ”營(yíng)銷(xiāo)模式，目前濟(jì)南超過(guò) 10萬(wàn)㎡以上的寫(xiě)字樓盤(pán)已經(jīng)超過(guò)三個(gè)，如：三慶世紀(jì)財(cái)富中心、環(huán)保科技園國(guó)際商務(wù)中心和東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)，目前均在對(duì)外發(fā)售中。 一一 、寫(xiě)字樓市場(chǎng)供需分析濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)迎來(lái)新發(fā)展：? 新城市規(guī)劃及新城市規(guī)劃及 “十一五十一五 ”戰(zhàn)略帶動(dòng)發(fā)展。戰(zhàn)略帶動(dòng)發(fā)展。 濟(jì)南市東拓、西進(jìn)、中疏、南控、北跨的城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，新的商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)以市中心為基點(diǎn)， “東西兩翼 ”展開(kāi)，此發(fā)展戰(zhàn)略提升了濟(jì)南市房地產(chǎn)的總體升值潛力，為濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)提供了更多的機(jī)會(huì)。? 房地產(chǎn)投資勢(shì)頭強(qiáng)勁，帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資勢(shì)頭強(qiáng)勁，帶動(dòng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的增長(zhǎng)。 房地產(chǎn)投資平均每年以 20%左右的速度增長(zhǎng)，寫(xiě)字樓近幾年的投資趨勢(shì)有小幅回落， 2023年的投資勢(shì)頭看好，對(duì)于以二、三產(chǎn)業(yè)為主力產(chǎn)業(yè)的城市來(lái)說(shuō)，經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和房地產(chǎn)投資的不斷增長(zhǎng)，勢(shì)必會(huì)為寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)新的發(fā)展空間。? 需求空間較大。需求空間較大。 數(shù)據(jù)顯示，目前濟(jì)南的寫(xiě)字樓市場(chǎng)銷(xiāo)售率和租賃率較高，需求市場(chǎng)具有較大空間，隨著濟(jì)南宏觀投資環(huán)境的優(yōu)化，寫(xiě)字樓市場(chǎng)將迎來(lái)新的發(fā)展。二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤(pán)特征● 建筑及物業(yè)形態(tài)● 容積率● 銷(xiāo)售率● 配套設(shè)施● 戶(hù)型分割特點(diǎn)● 價(jià)格及銷(xiāo)售方式● 建筑及物業(yè)形態(tài) ? 高層是寫(xiě)字樓主流。高層是寫(xiě)字樓主流。 當(dāng)前 濟(jì)南市寫(xiě)字樓在租售樓盤(pán) 中，其建筑形態(tài)絕大部分 為高層，如明珠國(guó)際商務(wù) 港、金龍大廈、銀座數(shù)碼 廣場(chǎng)和歷東商務(wù)大廈等； 其次是小高層和多層。二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤(pán)特征● 建筑及物業(yè)形態(tài)? 酒店內(nèi)寫(xiě)字間：酒店內(nèi)寫(xiě)字間： 這種物業(yè)主要集中在以泉城廣場(chǎng)為中心的中央商務(wù)區(qū) ， 多為四星級(jí)、五星級(jí)酒店，此類(lèi)型寫(xiě)字間檔次有所提升，但缺乏專(zhuān)業(yè)商務(wù)辦公樓的氛圍和配套設(shè)施；? 新入市混合物業(yè)：新入市混合物業(yè)： 目前部分新入市項(xiàng)目為酒店與寫(xiě)字間的混合形式，但以商務(wù)辦公為主要功能，酒店為配套經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)，如明珠國(guó)際商務(wù)港、東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)等，這些項(xiàng)目體量普遍較大，自身配套較好，因所處區(qū)域板塊較偏，周邊配套不完善，商業(yè)氛圍尚未成熟，因此導(dǎo)致物業(yè)檔次及市場(chǎng)影響力的提升受限。? 純寫(xiě)字樓物業(yè)：純寫(xiě)字樓物業(yè)： 當(dāng)前濟(jì)南市辦公樓以純寫(xiě)字樓為主 ， 但因地段、目標(biāo)商圈定位 、 周邊及自身配套等因素，項(xiàng)目以中檔為主，物業(yè)檔次再次提升的局限性大。? 商住兩用寫(xiě)字樓。商住兩用寫(xiě)字樓。 市場(chǎng)總量最少，檔次偏低。二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤(pán)特征.... .● 容積率容積率普遍較高。容積率普遍較高。濟(jì)南市寫(xiě)字樓項(xiàng)目除東部高新區(qū)及東外環(huán)區(qū)域的世紀(jì)財(cái)富中心、發(fā)展大廈的容積率相對(duì)較低外，其他區(qū)域的大部分寫(xiě)字樓容積率在 48之間。二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤(pán)特征● 銷(xiāo)售率寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售率較高。寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售率較高。 據(jù)目前市場(chǎng)資料統(tǒng)計(jì)顯示，除今年新入市的少量寫(xiě)字樓樓盤(pán)外，在售寫(xiě)字樓平均銷(xiāo)售率 50%以上，銷(xiāo)售率超過(guò) 70%的寫(xiě)字樓占總數(shù)的 2/3，多數(shù)寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售已近尾聲，這表明了目前寫(xiě)字樓市場(chǎng)具有較大的需求缺口。 二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤(pán)特征● 配套設(shè)施? 項(xiàng)目配套缺陷多。項(xiàng)目配套缺陷多。 各項(xiàng)目所處地段和板塊差異較大，項(xiàng)目周邊及自身配套各有優(yōu)劣。如金龍大廈，地處濼源大街西首，位置優(yōu)越，金融、餐飲、休閑等配套設(shè)施完善，但周邊環(huán)境噪雜，混亂的回民小區(qū)為項(xiàng)目的安全防護(hù)增加了威脅，周遭商業(yè)氛圍也略顯不足，項(xiàng)目檔次提升困難。? 項(xiàng)目定位區(qū)域化程度高。項(xiàng)目定位區(qū)域化程度高。 新入市寫(xiě)字樓盤(pán)，物業(yè)類(lèi)型多元化 ，建筑形象定位較高，目標(biāo)商圈一般限于某區(qū)域之內(nèi)，多數(shù)為區(qū)域商圈的標(biāo)志性建筑，但物業(yè)檔次的進(jìn)一步提升較難實(shí)現(xiàn)。? 新增項(xiàng)目亮點(diǎn)多。新增項(xiàng)目亮點(diǎn)多。 新入市項(xiàng)目具有一定的創(chuàng)新性和多元性，如東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)配有會(huì)所空中花園和商場(chǎng)，明珠國(guó)際商務(wù)港集酒店、商住、寫(xiě)字間為一體，配套和物業(yè)管理均采用星級(jí)酒店式運(yùn)作模式。二、濟(jì)南在售寫(xiě)字樓樓盤(pán)特征.... .● 戶(hù)型分割特點(diǎn)? 戶(hù)型選擇寬泛。戶(hù)型選擇寬泛。 濟(jì)南市場(chǎng)的寫(xiě)字樓小戶(hù)型分隔主要在 30~150㎡，大戶(hù)型分隔區(qū)間集中在 200~5000㎡ 。有部分寫(xiě)字樓可以自由分隔，如：世紀(jì)財(cái)富中心等。? 商住兩用式戶(hù)型較差商住兩
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