合富輝煌濟(jì)南市名仕大廈項(xiàng)目發(fā)展方案(編輯修改稿)
2025-03-13 11:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 售寫字樓樓盤特征二、濟(jì)南在售寫字樓樓盤特征一一 、寫字樓市場供需分析濟(jì)南寫字樓投資比例：? 房地產(chǎn)總額增長快，寫字樓投房地產(chǎn)總額增長快，寫字樓投資趨緩。資趨緩。 20232023年，房地產(chǎn)投資額平均每年以 20%左右的速度增長 ， 而寫字樓的投資額趨向平緩，所占比重趨于降低。? 寫字樓進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。寫字樓進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。2023年 18月份，寫字樓完成投資額 ，同比增長了%，同時(shí)，隨著政策的不斷調(diào)整和科技、金融、貿(mào)易等方面突飛猛進(jìn)的發(fā)展，寫字樓市場將逐漸走向成熟和規(guī)范化，寫字樓市場的供需增長將進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。(同比增長%)一一 、寫字樓市場供需分析濟(jì)南在售寫字樓供應(yīng)量：濟(jì)南各區(qū)寫字樓供應(yīng)量區(qū)域 歷下區(qū) 市中區(qū) 歷城區(qū) 天橋區(qū) 槐蔭區(qū) 合計(jì)面積（萬㎡） 2 比例（ %） 100? 2023年濟(jì)南在售寫字樓總面積為 ㎡。其中歷下區(qū)占 %，中央商務(wù)區(qū)占絕對(duì)比重；歷城區(qū)為 %，這與 濟(jì)南經(jīng)濟(jì)發(fā)展 “東拓 ”戰(zhàn)略相符合。 .... .一一 、寫字樓市場供需分析 2023年濟(jì)南新投入市場規(guī)模型寫字樓狀況：名稱 建筑面積（㎡） 現(xiàn)狀 區(qū)位 租售形式嘉匯環(huán)球廣場 43000 尚未開工 西北商務(wù)區(qū) 售海蔚廣場 40000 地基已起 中東商務(wù)圈 售特區(qū)數(shù)碼港 53000 主體建設(shè) 中東商務(wù)圈 售普利海辰大廈 30000 主體完工 中央商務(wù)區(qū) 售歷東商務(wù)大廈 36000 主體完工 中央商務(wù)區(qū) 售明珠國際商務(wù)港 91729 現(xiàn)房 西北商務(wù)區(qū) 售發(fā)展大廈 24000 現(xiàn)房 中東商務(wù)圈 售東環(huán)國際廣場 150000 現(xiàn)房 中東商務(wù)圈 售三慶 世紀(jì)財(cái)富中心 350000 現(xiàn)房 東部高新區(qū) 售? 目前超過 1萬平米較大規(guī)模的寫字樓有近 10個(gè)，均采用 “只售不租 ”營銷模式，目前濟(jì)南超過 10萬㎡以上的寫字樓盤已經(jīng)超過三個(gè)，如：三慶世紀(jì)財(cái)富中心、環(huán)保科技園國際商務(wù)中心和東環(huán)國際廣場，目前均在對(duì)外發(fā)售中。 一一 、寫字樓市場供需分析濟(jì)南寫字樓市場迎來新發(fā)展：? 新城市規(guī)劃及新城市規(guī)劃及 “十一五十一五 ”戰(zhàn)略帶動(dòng)發(fā)展。戰(zhàn)略帶動(dòng)發(fā)展。 濟(jì)南市東拓、西進(jìn)、中疏、南控、北跨的城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，新的商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)以市中心為基點(diǎn)， “東西兩翼 ”展開，此發(fā)展戰(zhàn)略提升了濟(jì)南市房地產(chǎn)的總體升值潛力，為濟(jì)南寫字樓市場提供了更多的機(jī)會(huì)。? 房地產(chǎn)投資勢頭強(qiáng)勁，帶動(dòng)寫字樓市場的增長。房地產(chǎn)投資勢頭強(qiáng)勁，帶動(dòng)寫字樓市場的增長。 房地產(chǎn)投資平均每年以 20%左右的速度增長，寫字樓近幾年的投資趨勢有小幅回落， 2023年的投資勢頭看好，對(duì)于以二、三產(chǎn)業(yè)為主力產(chǎn)業(yè)的城市來說，經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和房地產(chǎn)投資的不斷增長，勢必會(huì)為寫字樓市場帶來新的發(fā)展空間。? 需求空間較大。需求空間較大。 數(shù)據(jù)顯示，目前濟(jì)南的寫字樓市場銷售率和租賃率較高，需求市場具有較大空間，隨著濟(jì)南宏觀投資環(huán)境的優(yōu)化，寫字樓市場將迎來新的發(fā)展。二、濟(jì)南在售寫字樓樓盤特征● 建筑及物業(yè)形態(tài)● 容積率● 銷售率● 配套設(shè)施● 戶型分割特點(diǎn)● 價(jià)格及銷售方式● 建筑及物業(yè)形態(tài) ? 高層是寫字樓主流。高層是寫字樓主流。 當(dāng)前 濟(jì)南市寫字樓在租售樓盤 中，其建筑形態(tài)絕大部分 為高層，如明珠國際商務(wù) 港、金龍大廈、銀座數(shù)碼 廣場和歷東商務(wù)大廈等； 其次是小高層和多層。二、濟(jì)南在售寫字樓樓盤特征● 建筑及物業(yè)形態(tài)? 酒店內(nèi)寫字間：酒店內(nèi)寫字間： 這種物業(yè)主要集中在以泉城廣場為中心的中央商務(wù)區(qū) ， 多為四星級(jí)、五星級(jí)酒店，此類型寫字間檔次有所提升，但缺乏專業(yè)商務(wù)辦公樓的氛圍和配套設(shè)施；? 新入市混合物業(yè)：新入市混合物業(yè)： 目前部分新入市項(xiàng)目為酒店與寫字間的混合形式，但以商務(wù)辦公為主要功能，酒店為配套經(jīng)營產(chǎn)業(yè)，如明珠國際商務(wù)港、東環(huán)國際廣場等，這些項(xiàng)目體量普遍較大，自身配套較好，因所處區(qū)域板塊較偏，周邊配套不完善，商業(yè)氛圍尚未成熟，因此導(dǎo)致物業(yè)檔次及市場影響力的提升受限。? 純寫字樓物業(yè)：純寫字樓物業(yè)： 當(dāng)前濟(jì)南市辦公樓以純寫字樓為主 ， 但因地段、目標(biāo)商圈定位 、 周邊及自身配套等因素，項(xiàng)目以中檔為主，物業(yè)檔次再次提升的局限性大。? 商住兩用寫字樓。商住兩用寫字樓。 市場總量最少，檔次偏低。二、濟(jì)南在售寫字樓樓盤特征.... .● 容積率容積率普遍較高。容積率普遍較高。濟(jì)南市寫字樓項(xiàng)目除東部高新區(qū)及東外環(huán)區(qū)域的世紀(jì)財(cái)富中心、發(fā)展大廈的容積率相對(duì)較低外，其他區(qū)域的大部分寫字樓容積率在 48之間。二、濟(jì)南在售寫字樓樓盤特征● 銷售率寫字樓的銷售率較高。寫字樓的銷售率較高。 據(jù)目前市場資料統(tǒng)計(jì)顯示，除今年新入市的少量寫字樓樓盤外，在售寫字樓平均銷售率 50%以上，銷售率超過 70%的寫字樓占總數(shù)的 2/3，多數(shù)寫字樓的銷售已近尾聲，這表明了目前寫字樓市場具有較大的需求缺口。 二、濟(jì)南在售寫字樓樓盤特征● 配套設(shè)施? 項(xiàng)目配套缺陷多。項(xiàng)目配套缺陷多。 各項(xiàng)目所處地段和板塊差異較大，項(xiàng)目周邊及自身配套各有優(yōu)劣。如金龍大廈，地處濼源大街西首，位置優(yōu)越，金融、餐飲、休閑等配套設(shè)施完善，但周邊環(huán)境噪雜，混亂的回民小區(qū)為項(xiàng)目的安全防護(hù)增加了威脅，周遭商業(yè)氛圍也略顯不足，項(xiàng)目檔次提升困難。? 項(xiàng)目定位區(qū)域化程度高。項(xiàng)目定位區(qū)域化程度高。 新入市寫字樓盤，物業(yè)類型多元化 ，建筑形象定位較高，目標(biāo)商圈一般限于某區(qū)域之內(nèi)，多數(shù)為區(qū)域商圈的標(biāo)志性建筑，但物業(yè)檔次的進(jìn)一步提升較難實(shí)現(xiàn)。? 新增項(xiàng)目亮點(diǎn)多。新增項(xiàng)目亮點(diǎn)多。 新入市項(xiàng)目具有一定的創(chuàng)新性和多元性，如東環(huán)國際廣場配有會(huì)所空中花園和商場，明珠國際商務(wù)港集酒店、商住、寫字間為一體，配套和物業(yè)管理均采用星級(jí)酒店式運(yùn)作模式。二、濟(jì)南在售寫字樓樓盤特征.... .● 戶型分割特點(diǎn)? 戶型選擇寬泛。戶型選擇寬泛。 濟(jì)南市場的寫字樓小戶型分隔主要在 30~150㎡，大戶型分隔區(qū)間集中在 200~5000㎡ 。有部分寫字樓可以自由分隔，如：世紀(jì)財(cái)富中心等。? 商住兩用式戶型較差商住兩
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