合富輝煌-翰林地產(chǎn)蚌埠戴湖項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展策略初步思考(編輯修改稿)
2025-03-10 13:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有商業(yè)以百貨、大賣場(chǎng)為主，沒有真正意義上的一站式消費(fèi)中心。百貨大樓、天洋、百惠是購(gòu)物中心的原始形態(tài)，逐步受到不能滿足市場(chǎng)發(fā)展要求。蚌埠至少有 50多萬方的商業(yè)項(xiàng)目開建或者擬建，未來商業(yè)多為購(gòu)物中心形態(tài)，商業(yè)面積多在 10萬方左右。大體量的商業(yè)入市將給現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目帶來巨大的壓力。隨著蚌埠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)及人民收入水平的提高，蚌埠市商業(yè)項(xiàng)目開始超常規(guī)發(fā)展，超過 5個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目在建或開建，這將在一定程度上改變蚌埠的現(xiàn)有的商業(yè)格局。蚌埠市商業(yè)發(fā)展研究小結(jié)區(qū)域市場(chǎng)：區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主要來自寶龍城市廣場(chǎng)和華夏第一街區(qū)。華夏寶龍華府 天地錦繡城金山 花園紫荊 名流藍(lán)天紫竹苑財(cái)富廣場(chǎng)阿爾卡迪亞本項(xiàng)目n 本區(qū)域大體量商業(yè)項(xiàng)目主要是華夏第一街區(qū)和寶龍城市廣場(chǎng)；n 兩者規(guī)模都在 50萬方上下，其中商業(yè)體量也較大；n 華夏第一街區(qū)打造的是一種街區(qū)式商業(yè)，而寶龍城市廣場(chǎng)以 shopping mall的形式出現(xiàn)。n 目前兩者經(jīng)營(yíng)狀況都比較一般，散鋪空置率較高，處于有街無市的狀況。華夏第一街區(qū)n 本項(xiàng)目占地面積 545畝，總建面積 50萬方，其中商業(yè) 15萬方左右。n 華夏第一街區(qū) ” 項(xiàng)目必將建設(shè)成為集購(gòu)物、娛樂、美食、休閑、旅游、酒店、商務(wù)辦公、會(huì)議、展覽等功能為一體，安徽最大規(guī)模的超區(qū)域型綜合性商業(yè)中心。 n 主力店：家樂福超市、蘇寧電器；n 次主力店：萬達(dá)國(guó)際影院、芒果 KTV視聽歌城；n 經(jīng)營(yíng)狀況：目前 除了家樂福超市、萬達(dá)國(guó)際影院不錯(cuò)之外，其他的商業(yè)經(jīng)營(yíng)都不好。n 商業(yè)街現(xiàn)狀：空置率高，達(dá) 90%左右。寶龍城市廣場(chǎng)n 寶龍城市廣場(chǎng)占地面積 288畝，總建面積 49萬方，其中商業(yè)面積總建約 27萬方左右；n 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期包括 13萬平公寓、 商業(yè)，以及 ；二期包括 業(yè)態(tài)綜合性商業(yè)及 ；n 寶龍城市廣場(chǎng)集購(gòu)物、娛樂、文化、餐飲、休閑、國(guó)際社區(qū)、酒店式公寓等于一體 。n 主力店：樂購(gòu)超市、萊雅百貨、 好易家具 ；n 次主力店：橫店影城、寶龍數(shù)碼港；n 經(jīng)營(yíng)狀況：主力店、次主力店經(jīng)營(yíng)狀況慘淡、夜場(chǎng)酒吧、夜總會(huì)、 KTV生意還可以。n 商業(yè)街現(xiàn)狀：空置率高，超過 70%。n 消費(fèi)者分析： 項(xiàng)目目前活躍商業(yè)只有大型主力店和部分休閑娛樂類，所吸引大多都是目的性消費(fèi)性客群，沒有可持續(xù)性的商業(yè)氛圍來更長(zhǎng)的留住或吸引消費(fèi)的客群。寶龍城市廣場(chǎng)三、項(xiàng)目屬性界定城市發(fā)展戰(zhàn)略： 東融、中優(yōu)、強(qiáng)縣、西聯(lián)；融入長(zhǎng)三角，復(fù)蘇皖北中心城市地位，開啟 “ 大蚌埠 ” 發(fā)展時(shí)代。n 蚌埠的發(fā)展一方面蚌埠需要積極爭(zhēng)取國(guó)家優(yōu)惠政策、敏銳地捕捉區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)；另一方面蚌埠也要努力尋求培育自身發(fā)展的動(dòng)力，在城市發(fā)展中 “ 自主 ” 與 “ 外推 ” 相結(jié)合。 n 主要是東向：主動(dòng)融入 “ 長(zhǎng)三角 ” 。中優(yōu)：通過生態(tài)和山水格局的利用，優(yōu)化中心城市用地布局，達(dá)到改善投資環(huán)境，提升人居環(huán)境的目的。強(qiáng)縣：通過行政區(qū)劃調(diào)整和開發(fā)區(qū)建設(shè)，推進(jìn)縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。西聯(lián)：推進(jìn)與淮南、沿淮城市群一體化，在錯(cuò)位發(fā)展中實(shí)現(xiàn)合作共贏。區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略： 城市向南擴(kuò)張的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，近期蚌埠重點(diǎn)打造區(qū)域，未來城市副中心、政務(wù)中心、城市 CBD，蚌埠的新名片。項(xiàng)目指標(biāo)： 大體量，高容積率，配套齊全，物業(yè)類型豐富的綜合體項(xiàng)目。住宅區(qū)商業(yè)區(qū)C、 D區(qū)總建筑面積 241700 ㎡建筑占地 面積 31700 ㎡地上計(jì)容積率面積 171700 ㎡其中 酒店式辦公面積 18500 ㎡居住時(shí)公寓面積 24500 ㎡酒店式公寓面積 24500 ㎡酒店客房面積 21000 ㎡寫字樓面積 23000 ㎡集中商業(yè)面積 50700 ㎡沿街商業(yè)面積 9500 ㎡C、 D區(qū)停車位 950個(gè)項(xiàng)目區(qū)位： 蚌埠南部新城區(qū)，城市未來的副市級(jí)商業(yè)中心區(qū)域，本項(xiàng)目處于區(qū)域的核心位置。城市核心n 區(qū)域交通優(yōu)越。延安路直通老城區(qū)，東海大道動(dòng)心貫穿全城，四面臨路。n 項(xiàng)目鄰城市主干道延安路，是新城區(qū)居民進(jìn)入蚌埠城區(qū)的主要連接道路之一。n 項(xiàng)目處于城南新城區(qū)核心地帶，發(fā)展前景廣闊。本項(xiàng)目 ——百貨大樓： 3公里；本項(xiàng)目 ——火車站： ；本項(xiàng)目 ——長(zhǎng)途車站： ；本項(xiàng)目 ——客運(yùn)南站： 2公里；本項(xiàng)目 ——淮河文化廣場(chǎng)： ；本項(xiàng)目 ——市政府： 1公里；項(xiàng)目四至： 項(xiàng)目地塊位緊臨東海大道，位于規(guī)劃中的蚌埠對(duì)外形象展示區(qū)域，酒店、辦公物業(yè)集聚，商務(wù)價(jià)值高。n 地塊西北角為淮河行政事務(wù)管理中心；n 地塊西面為延安路，直通市中心，一路之隔為阿爾卡迪亞小區(qū)及部分空地；n 北面為荊山路，一路之隔是桃李園等新興小區(qū)；n 東面為航華路，一路之隔為火車道；n 南面緊鄰城市主干道東海大道，對(duì)面為康復(fù)醫(yī)院及在建設(shè)的蚌山投資大廈及上元公寓等。項(xiàng)目交通： 項(xiàng)目四面臨路，交通條件發(fā)達(dá)，西端、南端為城市主干道延安路、東海大道，周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，連通城市各功能區(qū)間。本項(xiàng)目市中心區(qū)張公山片區(qū)淮河文化廣場(chǎng)龍子湖景區(qū)東海大道：雙向 10車道荊山路：雙向 4車道延安路：雙向 6車道航華路：雙向 4車道解放路：雙向 6車道居住氛圍： 社區(qū)林立，云集了蚌埠眾多高檔樓盤，為區(qū)域商業(yè)發(fā)展提供大量?jī)?yōu)質(zhì)消費(fèi)群體。n 淮河文化廣場(chǎng)為中心，半徑 ， 80萬㎡的阿爾卡迪亞， 30萬㎡的沁雅花園、 22萬 m2金山花園、 33萬 m2名流花苑、 12萬 m2新新家苑 n 預(yù)計(jì)本區(qū)域在 1—5年時(shí)間內(nèi)，人口將達(dá)到 35萬人左右。周邊配套： 項(xiàng)目周邊商業(yè)配套設(shè)施完善，但不成熟；生活、教育、市政配套設(shè)施不完善，目前對(duì)市中心配套依賴度高。n 商業(yè)配套：主要依賴華夏第一街區(qū)，寶龍城市廣場(chǎng)區(qū)域的商業(yè)；n 市政配套：目前僅有淮河文化廣場(chǎng)、國(guó)際會(huì)展中心，距離本項(xiàng)目 800米；n 基礎(chǔ)設(shè)施：交通干道在進(jìn)一步施工完善中；n 政務(wù)配套：距離市政府 2公里，緊鄰淮河社區(qū)管理中心；n 教育配套：彩虹幼兒園等；n 其他配套：老年康復(fù)醫(yī)院、蚌山區(qū)人民法院、光彩大市場(chǎng)等。項(xiàng)目初步研判：項(xiàng)目的輻射范圍主要還是以周邊的居民和產(chǎn)業(yè)客為主，檔次上要有大的提升，另外項(xiàng)目必須借助自身規(guī)模上的優(yōu)勢(shì)，形成標(biāo)桿和特色，擴(kuò)大輻射范圍，最大限度地吸引目的性消費(fèi)群體。SWOT252。 項(xiàng)目周邊住宅人口較多可以支撐一定量體商業(yè)252。 周邊產(chǎn)業(yè)客收入水平相對(duì)較高，商務(wù)宴請(qǐng)需求相對(duì)旺盛252。 北側(cè)華夏第一街、寶龍城市廣場(chǎng)具有的一定商業(yè)輻射力的利好252。 地塊方正，且有較大展示
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