【文章內(nèi)容簡介】 米。 創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)目標客戶需求分析29發(fā)展階段：急速成長階段起步階段：處于求生存的階段需求更舒適的辦公環(huán)境，更人性化、更個性化的辦公空間，希望企業(yè)能包圍在文化藝術(shù)氛圍當中，非常關(guān)注企業(yè)形象需要突破企業(yè)發(fā)展的瓶頸，尋求人性化、個性化辦公空間，開始關(guān)注企業(yè)形象，以及學術(shù)氛圍普通的工業(yè)廠房以及住改商滿足需求，更多強調(diào)的純粹是功能性的需求以租或者購買便宜的工廠作為主要辦公購買能力及辦公空間需求企業(yè)所處發(fā)展階段成熟階段：尋求更好的空間發(fā)展創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)企業(yè)不同階段對辦公空間的需求30創(chuàng)意 EOD的購買客戶是誰？在當前市場下行狀況、限外令、以及銀行貸款政策的限制下，以及本項目工業(yè)用地性質(zhì)制約，投資者的比重急劇下降 …本項目自用：投資比例 = 8： 2投資者 1：? 投資兼自用? 購買較大面積，先分割一部分出租，考慮未來公司規(guī)模壯大后使用。投資者 2：? 純投資客，與商鋪、別墅類投資客雷同；? 看重華僑城辦公物業(yè)升值潛力；? 看重別墅辦公的產(chǎn)品稀缺性。31目標客戶購買心理分析：追求最高性價比建面 實用率 實用面積 單價 建面總價 使用面積單價250 180% 450 30000 7500000 /㎡本項目 :750萬購買 450平米實用面積本項目 /別墅中心區(qū)寫字樓建面總價 中心區(qū)價格 能購買建面 中心區(qū)實用率能購買實用面積使用面積單價7500000 25000 300 70% 210 /㎡中心區(qū)寫字樓 :750萬只能購買 210平米實用面積結(jié)論 :本項目實用面積性價比是中心區(qū)項目的 450/210= !32南山片區(qū)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)企業(yè)、 It通訊產(chǎn)業(yè)其他區(qū)域、關(guān)外的企業(yè)主力推廣客戶重點客戶主力客戶50~60%重點客戶30~40%偶得客戶10~20% 輻射偶得客戶Oct創(chuàng)業(yè)園區(qū)的自用客戶八卦嶺、華強北、車公廟創(chuàng)意型創(chuàng)作型（建筑設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計、服裝設(shè)計）客戶自用購買客戶鎖定33創(chuàng)意 EOD自用客戶購買心理分析：l 企業(yè)壯大到一定規(guī)模，需要增加辦公面積，l 企業(yè)內(nèi)有相當數(shù)量的腦力勞動者（最典型如設(shè)計部門），且其對企業(yè)貢獻度較高，成為企業(yè)的核心競爭力之一，l 原有的辦公環(huán)境較惡劣，某種程度上限制了腦力勞動者的生產(chǎn)力，有改善企業(yè)辦公環(huán)境的需求，l 個別企業(yè)考慮在中心區(qū)辦公成本高，往往將業(yè)務(wù)部門辦公放在中心區(qū)寫字樓，便于樹立公司門面，及商務(wù)往來的需求，而將決策部門、設(shè)計部門、后勤部門等部門遷至租金低的辦公區(qū)域；l 這些部門商貿(mào)往來不多，對商務(wù)配套的要求也不高，l 對辦公物業(yè)的形象有一定要求，要求辦公成本相對合理，l 追求舒適、個性化、生態(tài)的辦公空間，渴望有一種文化藝術(shù)交流的平臺。34報告提綱1. 發(fā)展方向研判2. 目標客戶鎖定3. 項目產(chǎn)品攻略4. 項目營銷攻略有別于市場傳統(tǒng)產(chǎn)品，我們需建立自己獨特的標準，包括產(chǎn)品體系、價值體系35為了真實的取證客戶的真實想法，項目組成員對針對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的客戶進行了電話訪談或深度訪談，有以下知名企業(yè)締博建筑師事務(wù)所 (新加坡 )私人有限公司BOB、深圳電子設(shè)計院、及時溝通、金馬盟、天下廣告 ……深入訪談客戶36典型訪談客戶：舒適、自然、個性、人性、藝術(shù)氛圍37傳統(tǒng)寫字樓使用者關(guān)注點前 5位排序：區(qū)域知名度；項目形象及品質(zhì)；入口大堂及前廣場；停車位、電梯、中央空調(diào)等；銀行等配套。物業(yè)管理創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公空間需求：整體的舒適創(chuàng)作氛圍，以及文化氣息具備個性化、人性化客戶關(guān)注點－－有別于傳統(tǒng)寫字樓的關(guān)注點38創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)辦公硬件需求：希望有自由的交流空間、希望有放松的娛樂設(shè)施倡導是一種專業(yè)的、放松的、自然的、辦公空間客戶關(guān)注點－－強調(diào)辦公空間的舒適度39KPI指標 項目條件 發(fā)展?jié)摿φ攮h(huán)境 政府政策支持和行動支持 位于華僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)片區(qū)，政府有所扶持產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)集群和一定準入標準 項目所在尚未形成產(chǎn)業(yè)群區(qū)域因素 區(qū)域環(huán)境的生態(tài)要求 —— 高綠化率 周邊遍布廠房，臨路噪音大綠化區(qū)域只可遠觀非傳統(tǒng)城市核心區(qū)域 臨近中心區(qū)，周邊地塊發(fā)展前景未知建筑要求 融入生態(tài)循環(huán)，對生態(tài)環(huán)境的開放性，降低能耗 項目整體布局已定，改造空間不大清潔能源和無害、可循環(huán)再生建材的使用 建筑結(jié)構(gòu)已經(jīng)成型，只能在裝飾裝修方面改進建筑內(nèi)部空氣、聲音、綠化環(huán)境系統(tǒng)的人性化 項目可做適度調(diào)整，營造整體綠化節(jié)能系統(tǒng)社區(qū) 物管 24小時辦公保障 項目需要發(fā)展的趨勢充分的配套設(shè)施（多為私設(shè)） 鄰近地塊不成熟，自身空間可做必要配套高標準的人性化物業(yè)管理 需要引入，成為項目的附加值附加值 富有生態(tài)文化和藝術(shù)內(nèi)涵 建筑形體難以改變，可在公共區(qū)域改善移動辦公的需求（無線網(wǎng)絡(luò)） 可在后期實現(xiàn)總體評價EOD項目打造 KPI體系契合測驗40項目條件的限制使得憑借 EOD概念的引入和生態(tài)辦公環(huán)境的改造還不足以打造高端 EOD辦公社區(qū)在與 OCT創(chuàng)意園競爭中勝出，需要更多的附加值 ——心理生態(tài)的 KPI指標實現(xiàn)更多的是公共區(qū)間和理念情感的變化，對項目產(chǎn)品依賴較少自由的辦公環(huán)境創(chuàng)意氛圍p移動辦公和開放的空間被尊重感 p獨立私享空間和人性化服務(wù)p空間的藝術(shù)雕琢和充分的公共交流場所親近自然 p生態(tài)符號的突出和室內(nèi)綠化存在領(lǐng)先用戶，綜合體是區(qū)域活力中心心理生態(tài)KPI p休閑娛樂配套和生態(tài)環(huán)境心態(tài)減壓EOD心理生態(tài)的引入41產(chǎn)品改進建議聲環(huán)境系統(tǒng)聲環(huán)境系統(tǒng)生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)生態(tài)節(jié)能系統(tǒng)綠化系統(tǒng)綠化系統(tǒng)心理生態(tài)系統(tǒng)心理生態(tài)系統(tǒng)產(chǎn)品力打造建議項目功能轉(zhuǎn)換項目功能轉(zhuǎn)換 住宅功能轉(zhuǎn)換寫字樓功能節(jié)能、環(huán)保綠色、環(huán)保從植物、水等意識形態(tài)上的42產(chǎn)品功能轉(zhuǎn)換項目功能轉(zhuǎn)換需要解決的幾個問題：?對上下通透挑高空間，用模塊化可拆卸樓板填充樓板；?下水管道的統(tǒng)一包裝遮蔽，使房屋內(nèi)部的拆裝不影響樓體整體的排水系統(tǒng)和排污系統(tǒng)平面區(qū)隔和挑高空間過多，平面被分割成眾多小面積區(qū)間室內(nèi)下水管道使用或廢棄，不同樓層業(yè)主會相互影響和沖突住宅功能辦公功能43草皮、腐質(zhì)的作用，吸附低頻噪音高植物的作用：吸附高頻噪音項目外圍綠化圍廊核心作用為隔絕噪音，一定的美化作用。使項目形成區(qū)隔感。 綠化系統(tǒng) －－多級綠化圍廊示意圖?音頻：臨街噪音頻率分布較廣 —— 林帶對高頻噪音降噪效果優(yōu)良；草皮吸附低頻噪音，搭配使用?功能：綠籬防止踐踏；色彩植被美化整體；喬木提供路蔭，并與芭蕉、喬木組成構(gòu)成垂直生態(tài)體系?密度：高低立體搭配，提高屏障密度，增強隔音效果44綠化系統(tǒng) －內(nèi)部三級綠化系統(tǒng)園區(qū)內(nèi)部形成 三級綠化系統(tǒng)?地面園林綠化?裙房屋頂綠化?高層屋頂綠化? 綠化的蒸騰作用也能夠帶走大量熱量45聲環(huán)境系統(tǒng) — 美化環(huán)境，隔音效果示意圖?隔音玻璃罩與水簾結(jié)合增強隔音效果?南側(cè)入口處