【文章內(nèi)容簡介】 宗地位臵 土地面積 (平方米 ) 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 交易方式 規(guī)劃用途 開發(fā)程度 競價起始時間或開標時間 交易地點 起始價 (萬元 ) 最新報價（萬元） 合計 建設(shè)用地面積 代征地面積 1 順義區(qū)天竺空港展館配套設(shè)施項目用地國有建設(shè)用地使用權(quán) 順義區(qū)天竺空港商務區(qū) 225411 225411 0 162330 招標 商業(yè)金融兼容行政辦公 —— 2023年 12月19日 順義分中心 41000 2 北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施項目用地（新城 2號地） 北京市順義區(qū)馬坡 450154.79 356736.79 93418 掛牌 住宅 六通一平 2023年 1月17日 市中心 59442 暫無報價 3 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號 070851 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn) 221914 掛牌 居住、公共服務設(shè)施、商業(yè)金融 七通一平 2023年 1月16日 市中心 33932 暫無報價 4 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號 070852 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn) 238056 268132 掛牌 居住、公共服務設(shè)施、商業(yè)金融 七通一平 2023年 1月16日 市中心 37042 暫無報價 順義區(qū)正在交易地塊 區(qū)域市場分析 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 28 序號 宗地名稱 宗地位臵 土地面積 (平方米 ) 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 開發(fā)程度 擬入市時間 合計 建設(shè)用地面積 代征地面積 1 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū) D2 D25地塊土地一級開發(fā)項目 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn) 135300 97600 37700 147100 住宅及商業(yè) 擬六通一平 2023年 11月 2 順義區(qū)站前西街南側(cè)居住小區(qū)住宅及配套項目用地 順義區(qū)站前西街南側(cè) 203335 住宅和商業(yè)金融 三通一平 2023年 3 新城 順義區(qū)新城 54100 46900 7200 117200 商業(yè)金融 2023年 4 站前西街 順義區(qū)站前西街 33700 8900 24800 203300 居住、公建、停車場 2023年 5 站前街（順鑫） 順義區(qū)站前街 58700 50000 8700 150000 公共設(shè)施（商業(yè)金融） 2023年 6 順義雙裕西區(qū)（二期） 順義區(qū) 8900 8900 0 0 居住 2023年 7 中央公園區(qū) 3地用地 北京市順義區(qū)馬坡 商業(yè)金融 擬六通一平 現(xiàn)狀僅一戶未完成拆遷 2023年 順義區(qū)即將入市地塊 區(qū)域市場分析 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 29 區(qū)域市場分析 項目名稱 銷售均價 剩余套數(shù) 與本案對比 優(yōu)山美地公寓部分 12023元 /平方米（預估） 100余套 別墅內(nèi)部公寓 名都園公寓 12023元 /平方米 10余套 別墅內(nèi)部公寓 新國展公寓 7700元 /平方米 約 400余套 項目品質(zhì)低 香花畦 10700元 /平方米 約 180余套 大面積戶型，非同類產(chǎn)品 宗地名稱 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 成交日期 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)住宅項目用地 10013 住宅兼容商業(yè)服務業(yè) 2023 年 8 月 6日 順義區(qū)后沙峪居住及商業(yè)金融項目 147060 住宅、商業(yè)金融，可兼容商業(yè)服務業(yè) 2023年 1月 23日 2023— 2023年后沙峪區(qū)域土地出讓 后沙峪區(qū)域目前在售項目銷售情況 營銷前期后沙峪板塊內(nèi)暫無競爭壓力 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 30 本案在營銷前期后沙峪板塊內(nèi)暫無競爭壓力 營銷后期，擴域內(nèi)存在同類產(chǎn)品入市的不確定性 若存在同類產(chǎn)品的競爭，其開盤銷售具有滯后性，也暫無競爭壓力 本案在奧運會前開盤銷售，則處于一個暫時的真空競爭狀態(tài) 區(qū)域市場分析 偉業(yè)認為： 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 31 如果本項目選擇在奧運會前開盤銷售，則奧運會對本項目來說是一個分界嶺，將 08年營銷過程非人為因素的分成了兩個階段，容易出現(xiàn)營銷的斷檔，所以奧運會之前要實現(xiàn)項目的合理快速去化，又由于奧運會對項目的推廣產(chǎn)生限制，為了達到項目的營銷目標，需要 充分利用渠道優(yōu)勢和資源優(yōu)勢 ，實現(xiàn)項目的合理去化。 區(qū)域市場分析 偉業(yè)認為： 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 32 Question 3：項目分析 本項目優(yōu)劣勢有哪些？ 本項目到底是什么？ 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 33 項目 SWOT分析 Strengths優(yōu)勢分析 Weaknesses劣勢分析 Opportunities機會分析 Threats威脅分析 位于價值成長區(qū)：北京市外擴的城市節(jié)點之一，機場二期、新國展等大型公建已經(jīng)完成，區(qū)域成熟度高； 規(guī)模優(yōu)勢：在后沙峪現(xiàn)有普通住宅項目中具有較大的社區(qū)規(guī)模； 產(chǎn)品優(yōu)勢： LOFT產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)是很大的創(chuàng)新，對于地緣及投資客戶有很大吸引力。 項目銷售前期處于時間上和空間上的競爭真空； 無論是規(guī)模、產(chǎn)品都屬于區(qū)域內(nèi)高端公寓類的領(lǐng)袖項目； 突破現(xiàn)有市場傳統(tǒng)的產(chǎn)品和建筑風格的產(chǎn)品可能與目標客群產(chǎn)生共鳴。 與周邊項目相比，本項目容積率較高； 奧運會到來所帶來的臨時政策的不確定性； 周邊即將入市的項目對本案有一定的客戶分流影響。 項目 LOFT產(chǎn)品中東西向產(chǎn)品較多； 產(chǎn)品的視覺密度較高； 部分公建土地屬性有可能是客戶產(chǎn)生心理和經(jīng)濟上的抗性； 市場濃重的觀望情緒使得客戶的需求或被延遲。 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 34 一個在未來區(qū)域價值不斷增長下的里程碑產(chǎn)品 項目定位 中央別墅區(qū)內(nèi)，新國展旁新生城市社區(qū) 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 35 Question 4：目標客戶 本項目的目標客戶在哪里？ 他們?yōu)槭裁磿徺I本項目？ 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 36 擠壓型客戶 地緣性客戶 本地升級客戶 投資客 項目客戶定位 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 37 項目客戶定位 擠壓型客戶 CBD及朝陽公園區(qū)域 麗都、望京區(qū)域 亞運村和中關(guān)村區(qū)域 購買分析： 市中心目前的高房價，導致購買力有限的人群不得不向城中心外去選擇； 剛性購房需求和剛性購買力并存的重要表現(xiàn)； 主要集中在北京東部、北部及東北部區(qū)域。 預計購買比例： 40% 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 38 地緣性客戶 首都機場的中高層管理人員 天竺空港工業(yè)區(qū)的從務人員 新國展與國航基地的商務工作人士 項目客戶定位 購買分析： 隨著順義產(chǎn)業(yè)的不斷不斷擴大和發(fā)展，產(chǎn)生了大量中產(chǎn)階級的住房需求。 預計購買比例： 35% 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 39 本地升級客戶 私營企業(yè)主與個體工商戶 企事業(yè)單位工作人員 項目客戶定位 購買分析： 區(qū)域居住配套的不斷改善和提高，生活更加便利； 軌道交通的修建和便捷的交通路網(wǎng)，令其往返于市中心更加方便 預計購買比例： 10% 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 40 投資客 來自中央別墅區(qū)的二次購買者 京城內(nèi)純投資客戶 項目客戶定位 購買分析： 中央別墅區(qū)內(nèi)居住類物業(yè)短期投資回報率比較容易計算； 中央別墅區(qū)內(nèi)居住類物業(yè)變現(xiàn)能力較強。 預計購買比例： 15% 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 41 動態(tài)客戶來源 擠壓型客戶 40% 投資客 15% 順義本地升級客戶 10% 地緣性客戶 35% 第一批 第二批 第三批 第四批 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 42 Question 5：營銷推廣 偉業(yè)的營銷目標是什么？ 如何更快、更準地鎖定目標客戶？ 提案演示版 香 蜜 灣 項 目 整 體 營 銷 策 略 Page 43 營銷目標 我們的目標