【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 宗地位臵 土地面積 (平方米 ) 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 交易方式 規(guī)劃用途 開(kāi)發(fā)程度 競(jìng)價(jià)起始時(shí)間或開(kāi)標(biāo)時(shí)間 交易地點(diǎn) 起始價(jià) (萬(wàn)元 ) 最新報(bào)價(jià)（萬(wàn)元） 合計(jì) 建設(shè)用地面積 代征地面積 1 順義區(qū)天竺空港展館配套設(shè)施項(xiàng)目用地國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán) 順義區(qū)天竺空港商務(wù)區(qū) 225411 225411 0 162330 招標(biāo) 商業(yè)金融兼容行政辦公 —— 2023年 12月19日 順義分中心 41000 2 北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施項(xiàng)目用地（新城 2號(hào)地） 北京市順義區(qū)馬坡 450154.79 356736.79 93418 掛牌 住宅 六通一平 2023年 1月17日 市中心 59442 暫無(wú)報(bào)價(jià) 3 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào) 070851 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn) 221914 掛牌 居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融 七通一平 2023年 1月16日 市中心 33932 暫無(wú)報(bào)價(jià) 4 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào) 070852 順義區(qū)馬坡鎮(zhèn) 238056 268132 掛牌 居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融 七通一平 2023年 1月16日 市中心 37042 暫無(wú)報(bào)價(jià) 順義區(qū)正在交易地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 28 序號(hào) 宗地名稱 宗地位臵 土地面積 (平方米 ) 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 開(kāi)發(fā)程度 擬入市時(shí)間 合計(jì) 建設(shè)用地面積 代征地面積 1 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)中心區(qū) D2 D25地塊土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn) 135300 97600 37700 147100 住宅及商業(yè) 擬六通一平 2023年 11月 2 順義區(qū)站前西街南側(cè)居住小區(qū)住宅及配套項(xiàng)目用地 順義區(qū)站前西街南側(cè) 203335 住宅和商業(yè)金融 三通一平 2023年 3 新城 順義區(qū)新城 54100 46900 7200 117200 商業(yè)金融 2023年 4 站前西街 順義區(qū)站前西街 33700 8900 24800 203300 居住、公建、停車(chē)場(chǎng) 2023年 5 站前街（順鑫） 順義區(qū)站前街 58700 50000 8700 150000 公共設(shè)施（商業(yè)金融） 2023年 6 順義雙裕西區(qū)（二期） 順義區(qū) 8900 8900 0 0 居住 2023年 7 中央公園區(qū) 3地用地 北京市順義區(qū)馬坡 商業(yè)金融 擬六通一平 現(xiàn)狀僅一戶未完成拆遷 2023年 順義區(qū)即將入市地塊 區(qū)域市場(chǎng)分析 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 29 區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目名稱 銷(xiāo)售均價(jià) 剩余套數(shù) 與本案對(duì)比 優(yōu)山美地公寓部分 12023元 /平方米（預(yù)估） 100余套 別墅內(nèi)部公寓 名都園公寓 12023元 /平方米 10余套 別墅內(nèi)部公寓 新國(guó)展公寓 7700元 /平方米 約 400余套 項(xiàng)目品質(zhì)低 香花畦 10700元 /平方米 約 180余套 大面積戶型，非同類(lèi)產(chǎn)品 宗地名稱 規(guī)劃建筑面積 (平方米 ) 規(guī)劃用途 成交日期 順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地 10013 住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 2023 年 8 月 6日 順義區(qū)后沙峪居住及商業(yè)金融項(xiàng)目 147060 住宅、商業(yè)金融，可兼容商業(yè)服務(wù)業(yè) 2023年 1月 23日 2023— 2023年后沙峪區(qū)域土地出讓 后沙峪區(qū)域目前在售項(xiàng)目銷(xiāo)售情況 營(yíng)銷(xiāo)前期后沙峪板塊內(nèi)暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 30 本案在營(yíng)銷(xiāo)前期后沙峪板塊內(nèi)暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力 營(yíng)銷(xiāo)后期，擴(kuò)域內(nèi)存在同類(lèi)產(chǎn)品入市的不確定性 若存在同類(lèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)，其開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售具有滯后性，也暫無(wú)競(jìng)爭(zhēng)壓力 本案在奧運(yùn)會(huì)前開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，則處于一個(gè)暫時(shí)的真空競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài) 區(qū)域市場(chǎng)分析 偉業(yè)認(rèn)為： 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 31 如果本項(xiàng)目選擇在奧運(yùn)會(huì)前開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，則奧運(yùn)會(huì)對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是一個(gè)分界嶺，將 08年?duì)I銷(xiāo)過(guò)程非人為因素的分成了兩個(gè)階段，容易出現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)的斷檔，所以?shī)W運(yùn)會(huì)之前要實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理快速去化，又由于奧運(yùn)會(huì)對(duì)項(xiàng)目的推廣產(chǎn)生限制，為了達(dá)到項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)，需要 充分利用渠道優(yōu)勢(shì)和資源優(yōu)勢(shì) ，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的合理去化。 區(qū)域市場(chǎng)分析 偉業(yè)認(rèn)為： 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 32 Question 3：項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)有哪些？ 本項(xiàng)目到底是什么？ 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 33 項(xiàng)目 SWOT分析 Strengths優(yōu)勢(shì)分析 Weaknesses劣勢(shì)分析 Opportunities機(jī)會(huì)分析 Threats威脅分析 位于價(jià)值成長(zhǎng)區(qū)：北京市外擴(kuò)的城市節(jié)點(diǎn)之一，機(jī)場(chǎng)二期、新國(guó)展等大型公建已經(jīng)完成，區(qū)域成熟度高； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：在后沙峪現(xiàn)有普通住宅項(xiàng)目中具有較大的社區(qū)規(guī)模； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： LOFT產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)是很大的創(chuàng)新，對(duì)于地緣及投資客戶有很大吸引力。 項(xiàng)目銷(xiāo)售前期處于時(shí)間上和空間上的競(jìng)爭(zhēng)真空； 無(wú)論是規(guī)模、產(chǎn)品都屬于區(qū)域內(nèi)高端公寓類(lèi)的領(lǐng)袖項(xiàng)目； 突破現(xiàn)有市場(chǎng)傳統(tǒng)的產(chǎn)品和建筑風(fēng)格的產(chǎn)品可能與目標(biāo)客群產(chǎn)生共鳴。 與周邊項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目容積率較高； 奧運(yùn)會(huì)到來(lái)所帶來(lái)的臨時(shí)政策的不確定性； 周邊即將入市的項(xiàng)目對(duì)本案有一定的客戶分流影響。 項(xiàng)目 LOFT產(chǎn)品中東西向產(chǎn)品較多； 產(chǎn)品的視覺(jué)密度較高； 部分公建土地屬性有可能是客戶產(chǎn)生心理和經(jīng)濟(jì)上的抗性； 市場(chǎng)濃重的觀望情緒使得客戶的需求或被延遲。 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 34 一個(gè)在未來(lái)區(qū)域價(jià)值不斷增長(zhǎng)下的里程碑產(chǎn)品 項(xiàng)目定位 中央別墅區(qū)內(nèi)，新國(guó)展旁新生城市社區(qū) 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 35 Question 4：目標(biāo)客戶 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶在哪里？ 他們?yōu)槭裁磿?huì)購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目？ 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 36 擠壓型客戶 地緣性客戶 本地升級(jí)客戶 投資客 項(xiàng)目客戶定位 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 37 項(xiàng)目客戶定位 擠壓型客戶 CBD及朝陽(yáng)公園區(qū)域 麗都、望京區(qū)域 亞運(yùn)村和中關(guān)村區(qū)域 購(gòu)買(mǎi)分析： 市中心目前的高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力有限的人群不得不向城中心外去選擇； 剛性購(gòu)房需求和剛性購(gòu)買(mǎi)力并存的重要表現(xiàn)； 主要集中在北京東部、北部及東北部區(qū)域。 預(yù)計(jì)購(gòu)買(mǎi)比例： 40% 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 38 地緣性客戶 首都機(jī)場(chǎng)的中高層管理人員 天竺空港工業(yè)區(qū)的從務(wù)人員 新國(guó)展與國(guó)航基地的商務(wù)工作人士 項(xiàng)目客戶定位 購(gòu)買(mǎi)分析： 隨著順義產(chǎn)業(yè)的不斷不斷擴(kuò)大和發(fā)展，產(chǎn)生了大量中產(chǎn)階級(jí)的住房需求。 預(yù)計(jì)購(gòu)買(mǎi)比例： 35% 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 39 本地升級(jí)客戶 私營(yíng)企業(yè)主與個(gè)體工商戶 企事業(yè)單位工作人員 項(xiàng)目客戶定位 購(gòu)買(mǎi)分析： 區(qū)域居住配套的不斷改善和提高，生活更加便利； 軌道交通的修建和便捷的交通路網(wǎng)，令其往返于市中心更加方便 預(yù)計(jì)購(gòu)買(mǎi)比例： 10% 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 40 投資客 來(lái)自中央別墅區(qū)的二次購(gòu)買(mǎi)者 京城內(nèi)純投資客戶 項(xiàng)目客戶定位 購(gòu)買(mǎi)分析： 中央別墅區(qū)內(nèi)居住類(lèi)物業(yè)短期投資回報(bào)率比較容易計(jì)算； 中央別墅區(qū)內(nèi)居住類(lèi)物業(yè)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。 預(yù)計(jì)購(gòu)買(mǎi)比例： 15% 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 41 動(dòng)態(tài)客戶來(lái)源 擠壓型客戶 40% 投資客 15% 順義本地升級(jí)客戶 10% 地緣性客戶 35% 第一批 第二批 第三批 第四批 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 42 Question 5：營(yíng)銷(xiāo)推廣 偉業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)是什么？ 如何更快、更準(zhǔn)地鎖定目標(biāo)客戶？ 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷(xiāo) 策 略 Page 43 營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo) 我們的目標(biāo)