【正文】 unities機(jī)會(huì)分析 Threats威脅分析 位于價(jià)值成長(zhǎng)區(qū)：北京市外擴(kuò)的城市節(jié)點(diǎn)之一，機(jī)場(chǎng)二期、新國(guó)展等大型公建已經(jīng)完成，區(qū)域成熟度高； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：在后沙峪現(xiàn)有普通住宅項(xiàng)目中具有較大的社區(qū)規(guī)模； 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)： LOFT產(chǎn)品在本區(qū)域內(nèi)是很大的創(chuàng)新，對(duì)于地緣及投資客戶有很大吸引力。 與周邊項(xiàng)目相比，本項(xiàng)目容積率較高； 奧運(yùn)會(huì)到來所帶來的臨時(shí)政策的不確定性； 周邊即將入市的項(xiàng)目對(duì)本案有一定的客戶分流影響。 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 34 一個(gè)在未來區(qū)域價(jià)值不斷增長(zhǎng)下的里程碑產(chǎn)品 項(xiàng)目定位 中央別墅區(qū)內(nèi)，新國(guó)展旁新生城市社區(qū) 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 35 Question 4：目標(biāo)客戶 本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶在哪里？ 他們?yōu)槭裁磿?huì)購買本項(xiàng)目？ 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 36 擠壓型客戶 地緣性客戶 本地升級(jí)客戶 投資客 項(xiàng)目客戶定位 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 37 項(xiàng)目客戶定位 擠壓型客戶 CBD及朝陽公園區(qū)域 麗都、望京區(qū)域 亞運(yùn)村和中關(guān)村區(qū)域 購買分析： 市中心目前的高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致購買力有限的人群不得不向城中心外去選擇； 剛性購房需求和剛性購買力并存的重要表現(xiàn)； 主要集中在北京東部、北部及東北部區(qū)域。 預(yù)計(jì)購買比例： 35% 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 39 本地升級(jí)客戶 私營(yíng)企業(yè)主與個(gè)體工商戶 企事業(yè)單位工作人員 項(xiàng)目客戶定位 購買分析： 區(qū)域居住配套的不斷改善和提高，生活更加便利； 軌道交通的修建和便捷的交通路網(wǎng)，令其往返于市中心更加方便 預(yù)計(jì)購買比例： 10% 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 40 投資客 來自中央別墅區(qū)的二次購買者 京城內(nèi)純投資客戶 項(xiàng)目客戶定位 購買分析： 中央別墅區(qū)內(nèi)居住類物業(yè)短期投資回報(bào)率比較容易計(jì)算； 中央別墅區(qū)內(nèi)居住類物業(yè)變現(xiàn)能力較強(qiáng)。 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 51 目前市場(chǎng)大勢(shì)環(huán)境不太好，觀望情緒濃厚，在淡市環(huán)境下實(shí)現(xiàn)快速銷售，渠道營(yíng)銷 則顯得尤為重要，偉業(yè)會(huì)利用自身龐大的客戶資源進(jìn)行推廣和銷售。 偉業(yè)資源優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷 項(xiàng)目名稱 開盤銷售 偉業(yè)員工 成交 偉業(yè)推介 客戶成交 公園１８７２ ２００套 ５％ １０％ 美利山 ４００余套 １０％ １５％ 名都園 ２５０套 １０％ ２０％ 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 52 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年 5月份開盤銷售，到那時(shí)，明都園已經(jīng)銷售完畢，該項(xiàng)目體的 原班營(yíng)銷團(tuán)隊(duì) 可繼續(xù)操作本項(xiàng)目，銷售員手中大量的客戶資料會(huì)成為本案的潛在客戶，為本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快銷奠定了客戶基礎(chǔ)。 偉業(yè)資源優(yōu)勢(shì)營(yíng)銷 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 54 偉業(yè)顧問近兩年 操作過多個(gè)非住宅立項(xiàng)的做成居住類物業(yè)的產(chǎn)品，具有非常豐富的操作經(jīng)驗(yàn)，例如立方庭、東闕都等，偉業(yè)將有效規(guī)避銷售過程中產(chǎn)品的某些問題，保證項(xiàng)目的順利銷售。 B區(qū)位于中心位臵，位臵優(yōu)越，環(huán)境景觀較好。 A區(qū)臨近街，相對(duì)位臵較差 ,開盤期先推廣 A區(qū)，以低價(jià)入市。 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 57 價(jià)格定位 * 本項(xiàng)目平層部分即期可比價(jià)格是 10000 元 /平方米 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 58 價(jià)格定位 偉業(yè)認(rèn)為： ? 根據(jù)市場(chǎng)的自然漲幅 ? 偉業(yè)龐大的客戶資源 ? 偉業(yè)專業(yè)操作執(zhí)行力 實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的銷售均價(jià)（平層） 11000— 13000元 /平方米 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 59 08年 5月 08年 6月 08年 7月 08年 8月 08年 9月 08年 10月 08年 11月 08年 12月 09年 1月 09年 2月 09年 3月 項(xiàng)目以快銷策略入市，一定要在奧運(yùn)前開盤銷售； 項(xiàng)目以 08年 5月開盤銷售為基準(zhǔn)，整體銷售周期 11個(gè)月。 第一波 34 17820 11000 196020230 56710 28320 15500 438960000 小計(jì) 46140 13762 634980000 第二波 89 13730 18000 247140000 2 12300 12023 147600000 小計(jì) 26030 15165 394740000 第三波 1 12450 12500 155625000 小計(jì) 12450 12500 155625000 各階段銷售統(tǒng)計(jì) 提案演示版 香 蜜 灣 項(xiàng) 目 整 體 營(yíng) 銷 策 略 Page 64 產(chǎn)品類型 單價(jià)（元/ 平米）奧運(yùn)前開盤 追求快銷平層 1 1 0 0 0 1 2 5 0 0L O F T 1 5 5 0 0 1 8 0 0 0奧運(yùn)后開盤 追求利潤(rùn)平層 1 1 0 0 0 1 3 0 0 0L O F T 1 6 0 0 0 1 8 5 0 0預(yù)判背景： 根據(jù)目前順義市場(chǎng)現(xiàn)狀，以及考慮未來市場(chǎng)價(jià)格漲幅，本項(xiàng)目推出市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)在 2023年奧運(yùn)前后，由此預(yù)判本項(xiàng)目不同產(chǎn)品的價(jià)格 。 LOFT和平層戶型統(tǒng)計(jì)總建筑面積 ， 按奧運(yùn)前開盤計(jì)算，全盤均價(jià) 14000元 /平米。感謝聆聽 謝謝 匯報(bào)完畢 ? 一個(gè)人一生可能愛上很多人，等你獲得真正屬于你的幸福后，你就會(huì)明白以前的傷痛其實(shí)是一種財(cái)富，它讓你學(xué)會(huì)更好地去把握和珍惜你愛的人。 ? 每項(xiàng)事業(yè)成功都離不開選擇，而只有不同尋常的選擇才會(huì)獲取不同尋常的成功。人的四周充滿真正而高貴的財(cái)富 — 身體與心靈的財(cái)富。 ? 對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量來說，不是 100分就是 0分。他們不是害怕提出高目標(biāo)，而是不讓目標(biāo)超出他們的能力。 15:2815:28: ? 經(jīng)營(yíng)管理，成本分析，要追根究底，分析到最后一點(diǎn)。 2023年 2月 9日星期四 3時(shí) 28分 32秒 ? 世上并沒有用來鼓勵(lì)工作努力的賞賜，所有的賞賜都只是被用來獎(jiǎng)勵(lì)工作成果的。 2023年 2月 9日 3時(shí) 28分 15:28:32 ? 預(yù)防是解決危機(jī)的最好方法。 ? 不要把所有的雞蛋放在同一個(gè)籃子里。不信任他，就不要用他。 2023年 2月 9日星期四 ? 多掙錢的方法只有兩個(gè)：不是多賣，就是降低管理費(fèi)。我將保證你們有 5%的回報(bào)，并在此后我將抽取所有利潤(rùn)的 50%。匯報(bào)工作不要評(píng)論性地匯報(bào)，而要陳述性的匯報(bào)。 ? 溝通是管理的濃縮。 ? 人類被賦予了一種工作，那就是精神的成長(zhǎng)。 ? 發(fā)展和維護(hù)他們的家 。 ? 猶豫不決固然可以免去一些做錯(cuò)事的可能，但也失去了成功的機(jī)會(huì)。 : ? 選擇 ?選擇這個(gè)詞對(duì)我來說太奢侈了。顧客真正購買的不是商品，而是解決問題的辦法。 ? 從管理的角度來講，兩點(diǎn)之間最短的距離不一定是一條直線，而是一條障礙最小的曲線。 2023/2/ ? 切實(shí)執(zhí)行你的夢(mèng)想，以便發(fā)揮它的價(jià)值，不管夢(mèng)想有多好，除非真正身體力行，否則，永遠(yuǎn)沒有收獲。 ? 時(shí)間和結(jié)構(gòu)。道家講‘清虛’，佛家講空，空到極點(diǎn)，清虛到極點(diǎn)，這時(shí)候的智慧自然高遠(yuǎn)，反應(yīng)也就靈敏。 ? 拖延將不斷滋養(yǎng)恐懼。 2023年 2月 9日星期四 3時(shí) 28分 32秒 謝謝各位 ！ 匯報(bào)完畢 , February 9, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :28:3215:28Feb239Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 :28:3215:28:32February 9, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 。 2023年 2月 9日星期四 3時(shí) 28分 32秒 15:28:329 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , February 9, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :28:3215:28Feb239Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 :28:3215:28:32February 9, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 2月 9日星期四 3時(shí) 28分 32秒 15:28:329 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , February 9, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :28:3215:28Feb239Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 2月 9日星期四 下午 3時(shí) 28分 32秒 15:28: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 9日星期四 3時(shí) 28分 32秒 15:28:329 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自