【正文】 公的企業(yè) 環(huán)境好 辦公環(huán)境舒適或者已經(jīng)進駐創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，或者公司在環(huán)境優(yōu)美的地點建立了企業(yè)總部，如風(fēng)火、黑弧 租金水平： 100120元 /平米不等，面積需求在 5001000平米 行業(yè)數(shù)據(jù)：以 06年為例：廣告經(jīng)營單位約2600家，從業(yè)人員 ，全市廣告經(jīng)營額 1. 廣告行業(yè)辦公現(xiàn)狀：數(shù)量多，分布散創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)辦公現(xiàn)狀如何？24服裝類企業(yè)目前辦公現(xiàn)狀252。在工業(yè)舊廠房：在工廠區(qū)設(shè)置辦公區(qū)域 硬件條件差，企業(yè)門面形象差更多是一些小企業(yè)，集中在華強北的舊廠房改造的寫字樓這些小企業(yè)處于求生存的狀態(tài)，如諾文廣告 租金水平： 4550元 /月，需求面積在 200平米252。租金水平目前普遍比較合理，物業(yè)為 只租不售216。市場需求量大，多個項目租賃情況良好， 幾乎無空置率 ，如 OCT創(chuàng)業(yè)園、招商意庫216。2. 政策趨勢：創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)成為政府重點扶持發(fā)展產(chǎn)業(yè)213. 行業(yè)現(xiàn)狀：深圳目前主要的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園概況22216。 打造 “5個一批 ”：建設(shè)一批標志性現(xiàn)代文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點設(shè)施；建成一批特色文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)基地；形成一批具有競爭實力的文化企業(yè)和品牌；啟動一批文化產(chǎn)業(yè)重點項目；培育一批具有較強集聚和輻射功能的文化產(chǎn)品交易市場；252。 培育 “3個核心產(chǎn)業(yè)群 ”：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)群、傳播產(chǎn)業(yè)群、文化服務(wù)產(chǎn)業(yè)群；252。目前深圳有各類影視制作 機構(gòu)近 60家 ， 動畫制作機構(gòu) 200余家 。華僑城 生態(tài) 目前已引進了摩托羅拉、諾基亞、思科、日立電器等世界 500強企業(yè) ?依托岳麓山自然資源?以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為核心引進商家，形成生態(tài)辦公園區(qū)案例借鑒：麓谷坐標 關(guān)鍵點：地處岳麓生態(tài)區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)14EOD：低密度、創(chuàng)意、生態(tài)辦公區(qū)?EOD（ ecological office district） 是 生態(tài)辦公區(qū) 的縮寫；?生態(tài)辦公區(qū)是運用生態(tài)學(xué)原理、環(huán)境學(xué)原理和建筑學(xué)原理，遵循生態(tài)平衡及可持續(xù)發(fā)展的原則，合理設(shè)計、規(guī)劃建筑內(nèi)外空間的物質(zhì)和能源因素，使其在系統(tǒng)內(nèi)部能有序地循環(huán)轉(zhuǎn)換、從而獲得一種高效、低耗、無廢無污染且能實現(xiàn)一定程度自給的 新型辦公方式 ；?EOD辦公區(qū) 對片區(qū)的商務(wù)氛圍要求不高 ，不會像 CBD形成一整塊區(qū)域，而是散落在各個適宜建筑生態(tài)辦公區(qū)的區(qū)域 ?EOD提倡 生態(tài)、舒適、環(huán)保、健康 的辦公環(huán)境，同時也強調(diào) 高效商務(wù)、低能耗 ； ?EOD辦公區(qū)是 智力型、創(chuàng)意型 企業(yè)如廣告、建筑設(shè)計、影視、高科技企業(yè)的向往之地15華僑城 ?長沙首個 EOD生態(tài)辦公群，坐擁 12萬 M2的麓谷生態(tài)公園構(gòu)成一個生態(tài)園區(qū)。憑項目之力樹立片區(qū)標桿，顯勢單力??！8生存之道：差異化競爭單純的辦公概念無法與市場競爭進行抗衡競爭對手：優(yōu)勢明顯片區(qū)劣勢：相對突出9項目發(fā)展戰(zhàn)略思考本案OCT創(chuàng)意文化園何香凝美術(shù)館華僑城生態(tài)廣場主題公園組團片區(qū)知名企業(yè)形成華僑城 生態(tài)商務(wù)圈 ，適合腦力產(chǎn)業(yè)成長的沃土 項目發(fā)展戰(zhàn)略：借勢，源于華僑城生態(tài) /創(chuàng)意商務(wù)圈10大勢環(huán)境 —— 關(guān)鍵詞：華僑城功能的升級換代，土地價值利用最大化 華僑城功能轉(zhuǎn)換：優(yōu)化功能，提升價值 —— 加快推進城區(qū)的更新改造和功能重組，釋放土地潛能 —— 企業(yè)宜合理安排物業(yè)經(jīng)營的組合以保持對城區(qū)發(fā)展足夠的影響力 ——“ 強邊活心、動靜分離 ” 的空間安排 華僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)片區(qū)－政府支持創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展111. 將 ” 在別墅里辦公 ” 融入華僑城創(chuàng)意文化 \生態(tài)商務(wù)圈2. 源于華僑城 ,高于華僑城于：項目內(nèi)部生態(tài) \文化環(huán)境的打造 =延續(xù)華僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的影響于：別墅 \復(fù)式舒適 \人性化的辦公環(huán)境 PK華僑城廠房改造環(huán)境別墅＋生態(tài)辦公＝？源高項目發(fā)展戰(zhàn)略：別墅辦公，華僑城生態(tài)商務(wù)圈升級版以別墅 /復(fù)式辦公為標竿，提升項目整個檔次借勢： “別墅 ”與 “生態(tài)辦公 ”進行組合12案例借鑒：上丁企業(yè)公園?在重慶寫字樓的淡市，異軍突起，銷售業(yè)績良好 ?入駐企業(yè)多為腦力型產(chǎn)業(yè)類型?客戶滿意點：環(huán)境、 身份上丁企業(yè)公園，地處重慶市行政中心北移的北部新區(qū)，身邊的鄰居及規(guī)劃中的鄰居具有強大的輻射力；在一公里范圍內(nèi)有 800萬常住人口的居住區(qū)，其中有高達 72%的戶主想在該區(qū)域內(nèi)找辦公樓；在獨棟別墅辦公社區(qū)中，身邊皆是非富即貴的巨無霸商業(yè)企業(yè)，能給上丁企業(yè)公園 7號樓的買家創(chuàng)造商機。2. 工業(yè)用地性質(zhì) +傳統(tǒng)工業(yè)片區(qū)3. =工業(yè)廠房用途太可惜 ,開發(fā)商利潤不能最大化 。『數(shù)碼港』項目發(fā)展策略思考報告提綱1. 發(fā)展方向研判2. 目標客戶鎖定3. 項目產(chǎn)品攻略4. 項目營銷攻略l 項目優(yōu)劣勢分析l 辦公競爭格局分析l 項目發(fā)展戰(zhàn)略思考2產(chǎn)品特點： 別墅： 主力面積段： 250300㎡， 32套設(shè)計： 、送 雙層地下室、 倍的贈送面積系數(shù)復(fù)式公寓： 8300平米主力面積段 :200㎡ ,40套、 ，南北通透、兩梯兩戶、 贈送面積大，別墅式的空間感受辦公樓 : 97100平米 ,(22層、 6層 )公寓剖面圖片區(qū)特點： 鄰近華僑城生態(tài)人文居住片區(qū)項目優(yōu)勢 :贈送面積多 ,人性化設(shè)計 /居住功能 /31. 交通組織 雜亂： 大量 貨柜車、運輸車輛快速行使，聲音噪雜，人行系統(tǒng)存在極大安全隱患；2. 產(chǎn)業(yè)環(huán)境不高：周邊為傳統(tǒng) 物流工業(yè)片區(qū)， 群集汽車城/銷售 /、天虹商場物流中心等產(chǎn)業(yè)， 環(huán)境雜亂、人群混雜，片區(qū)檔次較低；3. 周邊配套較差：生活、商務(wù)配套極為欠缺，目前為相對孤立的。項目劣勢 :與華僑城一路之隔 , 環(huán)境截然不同與華僑城截然不同的外部環(huán)境4政府規(guī)定： 08年國家再次明文規(guī)定： 規(guī)定工業(yè)用地禁建賓館、專家樓和別墅銷售瓶頸：房產(chǎn)證（廠房性質(zhì)） 銷售上，給客戶心理帶來相當(dāng)?shù)牟焕绊懚至鬓D(zhuǎn)：抵押消費、三級市場買賣，只能以周邊的廠房價值作為評估標準 造成投資客戶將對本項目失去興趣，自用客戶將成為主力項目劣勢 :工業(yè)用地性質(zhì)，局限性大5優(yōu)劣勢組合分析 —— 發(fā)展方向如何？1. (別墅 +復(fù)式 )產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢 :工業(yè)用地劣勢 +噪雜環(huán)境劣勢2. =當(dāng)豪宅賣不可能 。3. (別墅 +復(fù)式 )產(chǎn)品設(shè)計優(yōu)勢 +工業(yè)用地性質(zhì)4. =(個性化 \差異化 )辦公用途項目的出路如何？用地性質(zhì)：工業(yè)用地物業(yè)類型：居住類型物業(yè)外部環(huán)境：雜亂的工業(yè)區(qū)？？6項目發(fā)展方向研討：辦公功能問題： 如何與深圳眾多高級寫字樓辦公區(qū)域競爭制約：?片區(qū)制約：商務(wù)辦公不成熟、各類配套不齊全?物業(yè)類型制約：別墅＋復(fù)式產(chǎn)品?用地性質(zhì)制約： 工業(yè)用地性質(zhì)優(yōu)勢：?優(yōu)越的產(chǎn)品特點?地鐵規(guī)劃前景?臨近華僑城片區(qū)7?基本數(shù)據(jù)：占地 ，建面 ?用地性質(zhì)： 工業(yè)用地，銷售過程按揭 正常?主打賣點： 華僑城區(qū)位、 /、內(nèi)肺空間