【正文】 2023/4/5 1:20:3901:20:3905 April 20231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 05 四月 20231:20:39 上午 01:20:39四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 四月 2101:20:3901:20Apr2105Apr211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/4/5 1:20:3901:20:3905 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 。 四月 21四月 2101:20:3901:20:39April 05, 20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 四月 2101:20:3901:20Apr2105Apr211世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023/4/5 1:20:3901:20:3905 April 20231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 四月 21四月 2101:20:3901:20:39April 05, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 四月 2101:20:3901:20Apr2105Apr211故人江海別，幾度隔山川。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。216。V=a/r[11/(1+r)n]其中： V代表評估價(jià)值， a代表年凈收益（年租金）， r代表投資回報(bào)率， n代表使用年限按租還原法：按 7090平米 /月，年回報(bào)率 6%，用地年限 50年計(jì)算：高層 公寓最低售價(jià) 16131元 /平米71公寓市場比較法計(jì)算價(jià)格?中心西區(qū)同物業(yè)類型價(jià)格區(qū)間為： 1350019000元 /平米?片區(qū)價(jià)格為： 18000元 /平米?金谷三號(hào)：憑借車公廟成熟產(chǎn)業(yè)鏈，售價(jià)為 17300元 /平米?香年廣場：憑借產(chǎn)品優(yōu)勢，售價(jià)為 1600018000元 /平米?以及項(xiàng)目的生態(tài)綠化打造溢價(jià) 10％綜合，中原建議：回籠資金的區(qū)間 1600019000元 /㎡價(jià)值最大化區(qū)間： 1800021000元 /㎡72別墅價(jià)格建議216。 文化氛圍營造：雕塑等人文符號(hào)、文化交流平臺(tái)打造216。 園林設(shè)計(jì)費(fèi)用 — 聘請國際名師規(guī)劃生態(tài)、人文氛圍216。 前臺(tái)一站式服務(wù)，體貼周到的安排。在項(xiàng)目產(chǎn)品已經(jīng)定型、可改范圍較小的條件下，生態(tài)系統(tǒng)中光環(huán)境系統(tǒng)應(yīng)用最為可行?太陽能板：頂層太陽能量板提供頂棚遮陽板電能?主動(dòng)式幕墻系統(tǒng)：夏季利用格柵反射，減少空調(diào)使用?光反射板利用反光板，增加室內(nèi)自然采光面積?LOWE玻璃的使用47生態(tài)節(jié)能系統(tǒng) — 適合本項(xiàng)目的新型斷橋鋁合金窗框，使窗結(jié)構(gòu)不再成為熱橋！遮陽百葉調(diào)節(jié)日光防止西曬?中空 LowE玻璃，外包鋼化玻璃，中間填充惰性氣體 —— 氬氣，外玻采用鍍銀膜處理，具有對可見光高透過性及中遠(yuǎn)紅外線高反射的特征，有效阻隔熱量傳導(dǎo)；?冬季透過日光，防止室內(nèi)紅外線透過，起到保溫作用；?夏季防止紫外線透過，隔絕室外熱量進(jìn)入室內(nèi)；48生態(tài)節(jié)能系統(tǒng) — 適合本項(xiàng)目的?傳統(tǒng)通風(fēng)由于開窗需求，引起大量熱損失，還造成噪聲干擾及安全隱患等問題；?現(xiàn)在市場流行的新風(fēng)系統(tǒng)在廚房、衛(wèi)生間裝設(shè)排風(fēng)機(jī)及排風(fēng)管道等配套設(shè)施，形成負(fù)壓，帶來新鮮空氣；空氣調(diào)節(jié)的新風(fēng)系統(tǒng)49智能化系統(tǒng) — 適合本項(xiàng)目的示意圖智能化系統(tǒng)BAS 樓宇智能化系統(tǒng) OAS 辦公智能化系統(tǒng)FAS 消防智能化系統(tǒng) SAS安防智能化系統(tǒng)CAS 通信智能化系統(tǒng)智能化 內(nèi)容BAS樓宇智能化 中央空調(diào)（ VRV系統(tǒng)）給排水、供電系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)智能電梯系統(tǒng)三表自動(dòng)抄送系統(tǒng) OAS 辦公智能化系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng) 商務(wù)中心24小時(shí)辦公系統(tǒng)FAS 消防自動(dòng)化系統(tǒng) 自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警 自動(dòng)噴淋系統(tǒng) SAS安防自動(dòng)化系統(tǒng) 電視監(jiān)控系統(tǒng) 巡更系統(tǒng)工程（保安定時(shí)巡查） 邊界保衛(wèi)系統(tǒng)報(bào)警系統(tǒng) 門禁系統(tǒng)CAS 通信自動(dòng)化系統(tǒng) 網(wǎng)絡(luò)寬頻 ，無線網(wǎng)絡(luò)有線電視及國際電話通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng) 50物業(yè)服務(wù) — 適合本項(xiàng)目的示意圖良好的物管形象有利于項(xiàng)目的保值及項(xiàng)目的銷售： 建議聘請仲量聯(lián)行或世邦魏理仕作為物管。使項(xiàng)目形成區(qū)隔感。34報(bào)告提綱1. 發(fā)展方向研判2. 目標(biāo)客戶鎖定3. 項(xiàng)目產(chǎn)品攻略4. 項(xiàng)目營銷攻略有別于市場傳統(tǒng)產(chǎn)品，我們需建立自己獨(dú)特的標(biāo)準(zhǔn)，包括產(chǎn)品體系、價(jià)值體系35為了真實(shí)的取證客戶的真實(shí)想法，項(xiàng)目組成員對針對創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的客戶進(jìn)行了電話訪談或深度訪談，有以下知名企業(yè)締博建筑師事務(wù)所 (新加坡 )私人有限公司BOB、深圳電子設(shè)計(jì)院、及時(shí)溝通、金馬盟、天下廣告 ……深入訪談客戶36典型訪談客戶：舒適、自然、個(gè)性、人性、藝術(shù)氛圍37傳統(tǒng)寫字樓使用者關(guān)注點(diǎn)前 5位排序：區(qū)域知名度；項(xiàng)目形象及品質(zhì)；入口大堂及前廣場；停車位、電梯、中央空調(diào)等；銀行等配套。投資者 2：? 純投資客，與商鋪、別墅類投資客雷同；? 看重華僑城辦公物業(yè)升值潛力；? 看重別墅辦公的產(chǎn)品稀缺性。月；?主流辦公單位需求區(qū)間在 100400平方米。依賴了生意圈的辦公區(qū)域?？萍紙@ 扎堆效應(yīng)深圳市最集中的 it類企業(yè)集散地，享受政府特殊的扶持政策，幾乎無可售的辦公空間，更多是的生產(chǎn)研究類企業(yè)252。深圳的動(dòng)畫企業(yè)大量的做 “來料加工 ”，這使深圳的動(dòng)畫企業(yè)競爭力主要集中在中期制作環(huán)節(jié)上，也讓深圳動(dòng)畫在國內(nèi)排名漸漸落后，仍然處于求生存的狀態(tài)252。崇尚生態(tài)辦公的企業(yè) 環(huán)境好 藝術(shù)氛圍濃厚享受舒適的外部環(huán)境，獲得創(chuàng)作靈感 租金水平： 100120元 /平米不等 ，需求面積在1000平米3. 建筑設(shè)計(jì)行業(yè)辦公現(xiàn)狀：參差不齊，環(huán)境需求高26動(dòng)漫設(shè)計(jì)類企業(yè)目前辦公現(xiàn)狀252。252。已經(jīng)進(jìn)入創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 環(huán)境好 藝術(shù)氛圍濃厚但硬件條件較差進(jìn)駐了創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，享受創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園舒適的外部環(huán)境，以及整體的藝術(shù)人文氣息，獲得創(chuàng)作靈感，但是外部環(huán)境好，內(nèi)部小環(huán)境較差，硬件差、物業(yè)服務(wù)差 租金水平： 7080元 /平米不等 ，需求面積在 1000平米2. 服裝行業(yè)辦公現(xiàn)狀：分布在老工業(yè)區(qū)或周邊行業(yè)現(xiàn)狀：深圳目前該類企業(yè)集中了大量的集設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、加盟連鎖為一體的服裝公司，目前主要以工業(yè)區(qū)為生產(chǎn)基地，配備專業(yè)的設(shè)計(jì)隊(duì)伍則在辦公樓里做設(shè)計(jì)研發(fā)25建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)目前辦公現(xiàn)狀252。 租金水平：八卦嶺 3545元 /月，車公廟 70元 /平米 環(huán)境：設(shè)備陳舊，硬件條件很差252。崇尚生態(tài)辦