【正文】 、分體空調(diào)?客戶類型 :客戶以自用為主，?行業(yè)主要為電子、服裝設(shè)計(jì)、建筑 /室內(nèi)設(shè)計(jì) ， 面對服裝設(shè)計(jì)行業(yè)統(tǒng)一招商，欲打造服裝行業(yè)聚集地 ；?價(jià)格： ，成交均價(jià) /㎡?銷售情況： 35％香年廣場案例在一個(gè)陌生片區(qū)，常規(guī)的運(yùn)營方式。 關(guān)鍵點(diǎn)：地處生態(tài)區(qū)，低密度獨(dú)棟辦公頂級 EOD（生態(tài)辦公區(qū)）13?標(biāo)志 ?麓谷坐標(biāo)就位于長沙市西部城區(qū)?岳麓山風(fēng)景區(qū)北側(cè)，湖南長沙麓谷高科技園中心，南接岳麓山大學(xué)城 。?麓谷依托軟件、新材料、傳感技術(shù)和動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)等十大國家級專業(yè)產(chǎn)業(yè)基地的品牌優(yōu)勢和集聚效應(yīng)，重點(diǎn)發(fā)展先進(jìn)制造、電子信息、新材料、生物醫(yī)藥四大支柱產(chǎn)業(yè)。創(chuàng)意 EOD中文：華僑城 創(chuàng)意 商務(wù)區(qū)項(xiàng)目物業(yè)定位：EOD生態(tài)創(chuàng)意空間獨(dú)立辦公空間16站在 2023年，我們展望 ……? 地鐵開通， BRT開通，往城市任何一個(gè)地方，甚至香港都極之便捷；? 與華僑城波托菲諾步行零距離（地鐵通道），與華僑城 2分鐘地鐵距離，享受華僑城所有成熟商務(wù)、生活配套；? 華僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園進(jìn)一步擴(kuò)展，影響力日益擴(kuò)大，商務(wù)配套不斷完善，租金不斷提高；? 僑香村福利房入住，沿僑香路改造在建或完成，片區(qū)商務(wù)環(huán)境日益成熟，片區(qū)形象檔次提升，? 這時(shí)，我們的優(yōu)點(diǎn)突顯了，別墅、生態(tài)、創(chuàng)意、生態(tài)辦公區(qū)，與華僑城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園連成一片。 創(chuàng)意 EOD源于華僑城，高于華僑城！17大膽假設(shè)，小心求證 —— 市場支撐點(diǎn)在哪里？研究出發(fā)點(diǎn)： 創(chuàng)意 EOD的 使用客戶 在哪里？ —— 我們從目標(biāo)客戶群 智力型、創(chuàng)意型 產(chǎn)業(yè)入手 創(chuàng)意 EOD的 購買客戶 在哪里？ —— 我們從客戶 置業(yè)需求、辦公成本 入手18報(bào)告提綱1. 發(fā)展方向研判2. 目標(biāo)客戶鎖定3. 項(xiàng)目產(chǎn)品攻略4. 項(xiàng)目營銷攻略對創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)（含設(shè)計(jì)行業(yè) /IT通訊類行業(yè)）等行業(yè)發(fā)展、辦公現(xiàn)狀、辦公需求進(jìn)行深入的分析192023年，深圳文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)增加值近 382億元，比上年增長 ％，高出同期 GDP增長 大勢環(huán)境 —— 關(guān)鍵詞：創(chuàng)意智力型產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為深圳的重要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)動(dòng)漫、網(wǎng)絡(luò)游戲、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、數(shù)字視聽等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)快速成長。工業(yè)設(shè)計(jì)占全國近一半的市場份額 ，擁有一支 2萬 多人的專業(yè)設(shè)計(jì)隊(duì)伍 1. 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為深圳重要經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r如何？20大勢環(huán)境 —— 關(guān)鍵詞：政府重點(diǎn)扶持發(fā)展產(chǎn)業(yè)252。 建設(shè) “4個(gè)基地 ”：國際文化產(chǎn)業(yè)博覽交易基地、全國創(chuàng)意設(shè)計(jì)基地、區(qū)域文化產(chǎn)品制造基地和區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)服務(wù)基地；252。 形成一個(gè)由上游創(chuàng)意創(chuàng)作、中游生產(chǎn)制作和下游拓展操作組成的完整價(jià)值鏈條和產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條。創(chuàng)意型辦公空間市場供應(yīng)量逐步放大，近年有接近 40萬平米 的辦公面積供應(yīng)市場216。創(chuàng)意型辦公主要目標(biāo)企業(yè)為： 建筑設(shè)計(jì)，景觀設(shè)計(jì) ， 室內(nèi)設(shè)計(jì)，工業(yè)設(shè)計(jì)，服裝設(shè)計(jì)，廣告設(shè)計(jì)， 影視動(dòng)漫制作、視覺藝術(shù)創(chuàng)作、家具設(shè)計(jì)、展示設(shè)計(jì)、藝術(shù)創(chuàng)作、空間設(shè)計(jì)、陶藝設(shè)計(jì)等等 216。多為舊工廠整改而成的辦公空間， 外部環(huán)境得到了有效整改，但內(nèi)部小環(huán)境差、硬件以及服務(wù)差4. 市場結(jié)論：經(jīng)營良好，需求旺盛23廣告類企業(yè)目前辦公現(xiàn)狀252。中心區(qū)周邊的寫字樓 硬件條件較好，形象較好這是一群處于發(fā)展階段的企業(yè)，他們已經(jīng)有一定的市場份額，但是他們租不起或者買不起中心的寫字樓，但是他們有喜歡依托著中心區(qū)的便利性和客戶群，如在彩田路、設(shè)計(jì)之都、車公廟片區(qū) 租金水平： 8090元 /平米不等，面積在 200400平米 252。工業(yè)區(qū)：在工廠區(qū)設(shè)置辦公區(qū)域 硬件條件差，設(shè)備陳舊更多是一些小企業(yè)，這些小企業(yè)是求生存的狀態(tài)，但也存在相當(dāng)一批知名品牌的企業(yè)，如臺(tái)茗還在八卦嶺工廠區(qū)辦公，目的是方便管理，以及方便及時(shí)與生產(chǎn)部溝通，但是目前也在積極尋找更好的辦公場所。車公廟片區(qū)的寫字樓 硬件條件好，形象好，但僅僅滿足辦公功能已經(jīng)搬入硬件條件好，形象好的寫字樓，城市儷人、歌力思等知名企業(yè)在，如杭鋼富春、喜年、天安數(shù)碼、創(chuàng)新科技大廈等 硬件條件更好的寫字樓辦公，但是僅僅是滿足了辦公需求，缺乏藝術(shù)氛圍 租金水平： 90120元 /平米不等 需求面積在 500800平米252。擁有自己的辦公物業(yè) 一些資歷比較老的企業(yè)，設(shè)計(jì)院，由于在早期受到政府的扶持政策，擁有自己的辦公物業(yè)。在政府早期興建的專業(yè)設(shè)計(jì)大廈里 如：市政設(shè)計(jì)大廈、設(shè)計(jì)大廈主要集中在華強(qiáng)北，由于硬件落后，環(huán)境較差，企業(yè)已經(jīng)不滿足現(xiàn)在的辦公環(huán)境 租金水平： 90120元 /平米不等 需求面積在 500800平米252。自主研發(fā)和原創(chuàng)能力較低，以引進(jìn)、加工、代理運(yùn)營為主 252。深圳目前有怡景路動(dòng)漫、南山動(dòng)漫城，租金在 5060元 /平米目前主要集中在政府目前重點(diǎn)扶持的動(dòng)漫城4. 動(dòng)漫行業(yè)辦公現(xiàn)狀：政策扶持，相對集中27研究行業(yè)： IT通訊行業(yè)建筑設(shè)計(jì)類企業(yè)目前辦公現(xiàn)狀252。華強(qiáng)北、南山、南油片區(qū) 穩(wěn)固生意圈該類企業(yè)在該片區(qū)長年累月的形成了較為穩(wěn)固的生意圈、朋友圈。5. IT通訊行業(yè)辦公現(xiàn)狀：扎堆科技園周邊28面積段承受價(jià)格100以內(nèi)10040040010001000以上10000 以內(nèi) 1000020230 2023040000%% %% %面積段以內(nèi)%公司發(fā)展階段?目標(biāo)企業(yè)目前辦公現(xiàn)狀?中小型企業(yè)占絕對地位；?多數(shù)客戶對寫字樓的價(jià)格承受能力較低?企業(yè)月租金承受能力為 70100元 /平方米 創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)目標(biāo)客戶需求分析29發(fā)展階段：急速成長階段起步階段：處于求生存的階段需求更舒適的辦公環(huán)境，更人性化、更個(gè)性化的辦公空間，希望企業(yè)能包圍在文化藝術(shù)氛圍當(dāng)中，非常關(guān)注企業(yè)形象需要突破企業(yè)發(fā)展的瓶頸，尋求人性化、個(gè)性化辦公空間，開始關(guān)注企業(yè)形象，以及學(xué)術(shù)氛圍普通的工業(yè)廠房以及住改商滿足需求，更多強(qiáng)調(diào)的純粹是功能性的需求以租或者購買便宜的工廠作為主要辦公購買能力及辦公空間需求企業(yè)所處發(fā)展階段成熟階段：尋求更好的空間發(fā)展創(chuàng)意型產(chǎn)業(yè)企業(yè)不同階段對辦公空間的需求30創(chuàng)意 EOD的購買客戶是誰？在當(dāng)前市場下行狀況、限外令、以及銀行貸款政策的限制下，以及本項(xiàng)目工業(yè)用地性質(zhì)制約，投資者的比重急劇下降 …本項(xiàng)目自用：投資比例 = 8： 2投資者 1：? 投資兼自用? 購買較大面積，先分割一部分出租，考慮未來公司規(guī)模壯大后使用。31目標(biāo)客戶購買心理分析：追求最高性價(jià)比建面 實(shí)用率 實(shí)用面積 單價(jià) 建面總價(jià) 使用面積單價(jià)250 180% 450 30000 7500000 /㎡本項(xiàng)目 :750萬購買 450平米實(shí)用面積本項(xiàng)目 /別墅中心區(qū)寫字樓建面總價(jià) 中心區(qū)價(jià)格 能購買建面 中心區(qū)實(shí)用率能購買實(shí)用面積使用面積單價(jià)7500000 25000 300 70% 210