【文章內容簡介】 房地產總額增長快，寫字樓投資趨緩。資趨緩。 20232023年，房地產投資額平均每年以 20%左右的速度增長 ， 而寫字樓的投資額趨向平緩，所占比重趨于降低。216。 寫字樓進入新一輪發(fā)展周期。寫字樓進入新一輪發(fā)展周期。2023年 18月份，寫字樓完成投資額 ，同比增長了%，同時，隨著政策的不斷調整和科技、金融、貿易等方面突飛猛進的發(fā)展，寫字樓市場將逐漸走向成熟和規(guī)范化，寫字樓市場的供需增長將進入新一輪發(fā)展周期。(同比增長%)一一 、寫字樓市場供需分析濟南在售寫字樓供應量：濟 南各區(qū)寫字樓供 應 量區(qū)域 歷 下區(qū) 市中區(qū)歷 城區(qū)天 橋區(qū) 槐 蔭 區(qū) 合 計面 積（萬㎡） 2 比例（ %） 100216。 2023年濟南在售寫字樓總面積為 ㎡。其中歷下區(qū)占 %，中央商務區(qū)占絕對比重；歷城區(qū)為 %，這與 濟南經濟發(fā)展 “ 東拓 ” 戰(zhàn)略相符合。 一一 、寫字樓市場供需分析 2023年濟南新投入市場規(guī)模型寫字樓狀況：名稱 建筑面 積 （㎡） 現 狀 區(qū)位 租售形式嘉 匯環(huán) 球廣 場 43000 尚未開工 西北商 務 區(qū) 售海蔚廣 場 40000 地基已起 中 東 商 務 圈 售特區(qū)數 碼 港 53000 主體建 設 中 東 商 務 圈 售普利海辰大廈 30000 主體完工 中央商 務 區(qū) 售歷東 商 務 大廈 36000 主體完工 中央商 務 區(qū) 售明珠國 際 商 務 港 91729 現 房 西北商 務 區(qū) 售發(fā) 展大廈 24000 現 房 中 東 商 務 圈 售東環(huán) 國 際 廣 場 150000 現 房 中 東 商 務 圈 售三 慶 世 紀財 富中心 350000 現 房 東 部高新區(qū) 售216。 目前超過 1萬平米較大規(guī)模的寫字樓有近 10個，均采用 “ 只售不租 ” 營銷模式，目前濟南超過 10萬㎡以上的寫字樓盤已經超過三個，如：三慶世紀財富中心、環(huán)?？萍紙@國際商務中心和東環(huán)國際廣場，目前均在對外發(fā)售中。 一一 、寫字樓市場供需分析濟南寫字樓市場迎來新發(fā)展：216。 新城市規(guī)劃及新城市規(guī)劃及 ““ 十一五十一五 ”” 戰(zhàn)略帶動發(fā)展。戰(zhàn)略帶動發(fā)展。 濟南市東拓、西進、中疏、南控、北跨的城市規(guī)劃發(fā)展戰(zhàn)略，新的商業(yè)經濟增長點以市中心為基點， “ 東西兩翼 ” 展開，此發(fā)展戰(zhàn)略提升了濟南市房地產的總體升值潛力，為濟南寫字樓市場提供了更多的機會。216。 房地產投資勢頭強勁，帶動寫字樓市場的增長。房地產投資勢頭強勁，帶動寫字樓市場的增長。 房地產投資平均每年以 20%左右的速度增長，寫字樓近幾年的投資趨勢有小幅回落， 2023年的投資勢頭看好，對于以二、三產業(yè)為主力產業(yè)的城市來說，經濟的迅猛發(fā)展和房地產投資的不斷增長，勢必會為寫字樓市場帶來新的發(fā)展空間。216。 需求空間較大。需求空間較大。 數據顯示，目前濟南的寫字樓市場銷售率和租賃率較高，需求市場具有較大空間，隨著濟南宏觀投資環(huán)境的優(yōu)化，寫字樓市場將迎來新的發(fā)展。二、濟南在售寫字樓樓盤特征● 建筑及物業(yè)形態(tài)● 容積率● 銷售率● 配套設施● 戶型分割特點● 價格及銷售方式● 建筑及物業(yè)形態(tài) 216。 高層是寫字樓主流。高層是寫字樓主流。 當前 濟南市寫字樓在租售樓盤 中，其建筑形態(tài)絕大部分 為高層，如明珠國際商務 港、金龍大廈、銀座數碼 廣場和歷東商務大廈等； 其次是小高層和多層。二、濟南在售寫字樓樓盤特征● 建筑及物業(yè)形態(tài)216。 酒店內寫字間：酒店內寫字間： 這種物業(yè)主要集中在以泉城廣場為中心的中央商務區(qū) ， 多為四星級、五星級酒店，此類型寫字間檔次有所提升，但缺乏專業(yè)商務辦公樓的氛圍和配套設施；216。 新入市混合物業(yè)：新入市混合物業(yè)： 目前部分新入市項目為酒店與寫字間的混合形式，但以商務辦公為主要功能，酒店為配套經營產業(yè)，如明珠國際商務港、東環(huán)國際廣場等，這些項目體量普遍較大，自身配套較好，因所處區(qū)域板塊較偏，周邊配套不完善，商業(yè)氛圍尚未成熟，因此導致物業(yè)檔次及市場影響力的提升受限。216。 純寫字樓物業(yè)：純寫字樓物業(yè)： 當前濟南市辦公樓以純寫字樓為主 ， 但因地段、目標商圈定位 、 周邊及自身配套等因素，項目以中檔為主，物業(yè)檔次再次提升的局限性大。216。 商住兩用寫字樓。商住兩用寫字樓。 市場總量最少，檔次偏低。二、濟南在售寫字樓樓盤特征● 容積率容積率普遍較高。容積率普遍較高。濟南市寫字樓項目除東部高新區(qū)及東外環(huán)區(qū)域的世紀財富中心、發(fā)展大廈的容積率相對較低外，其他區(qū)域的大部分寫字樓容積率在 48之間。二、濟南在售寫字樓樓盤特征● 銷售率寫字樓的銷售率較高。寫字樓的銷售率較高。 據目前市場資料統(tǒng)計顯示，除今年新入市的少量寫字樓樓盤外，在售寫字樓平均銷售率 50%以上，銷售率超過 70%的寫字樓占總數的 2/3，多數寫字樓的銷售已近尾聲，這表明了目前寫字樓市場具有較大的需求缺口。 二、濟南在售寫字樓樓盤特征● 配套設施216。 項目配套缺陷多。項目配套缺陷多。 各項目所處地段和板塊差異較大，項目周邊及自身配套各有優(yōu)劣。如金龍大廈，地處濼源大街西首，位置優(yōu)越，金融、餐飲、休閑等配套設施完善，但周邊環(huán)境噪雜，混亂的回民小區(qū)為項目的安全防護增加了威脅，周遭商業(yè)氛圍也略顯不足，項目檔次提升困難。216。 項目定位區(qū)域化程度高。項目定位區(qū)域化程度高。 新入市寫字樓盤，物業(yè)類型多元化 ，建筑形象定位較高，目標商圈一般限于某區(qū)域之內，多數為區(qū)域商圈的標志性建筑，但物業(yè)檔次的進一步提升較難實現。216。 新增項目亮點多。新增項目亮點多。 新入市項目具有一定的創(chuàng)新性和多元性，如東環(huán)國際廣場配有會所空中花園和商場，明珠國際商務港集酒店、商住、寫字間為一體，配套和物業(yè)管理均采用星級酒店式運作模式。二、濟南在售寫字樓樓盤特征● 戶型分割特點216。 戶型選擇寬泛。戶型選擇寬泛。 濟南市場的寫字樓小戶型分隔主要在 30~150㎡，大戶型分隔區(qū)間集中在 200~5000㎡。有部分寫字樓可以自由分隔，如：世紀財富中心等。216。 商住兩用式戶型較差商住兩用式戶型較差 。部分商住兩用式戶型設計