【文章內(nèi)容簡介】 卓越特色的產(chǎn)品，開發(fā)理念從根本上不在一個檔次。結(jié)論性思考（ 2）本項(xiàng)目 不適宜 做中低端大盤頂級豪宅大盤結(jié)論性思考中低、中端大盤排除法 —— 第一次客戶定位中高端大盤 主力客戶為中高端客戶群主力客戶定位于中高端客戶群的正面支持第一，從開發(fā)區(qū)人口結(jié)構(gòu)上論證藍(lán)領(lǐng)工人、灰領(lǐng)職員（技術(shù)性工種企事業(yè)低層管理人員企事業(yè)中高層管理人員、高級技術(shù)人員企業(yè)主CEO中產(chǎn)力量人多底蘊(yùn)足窮人亞富 富人貴人富豪開發(fā)區(qū)人口結(jié)構(gòu)狀況開發(fā)區(qū)人口結(jié)構(gòu)狀況數(shù)據(jù)來源：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報、天津市統(tǒng)計局 ?開發(fā)區(qū)常住人口自 06年起高速增長?人口出生率低于天津市 ‰ 的整體水平，自然增長率與天津 ‰ 的水平基本一致2023年2023年同比增長%2023年同比增長23%同比增長%2023年首次突破10萬2023年按照近兩年平均 17%的人口增長率計算2023年凈增人口指標(biāo) 單位 2023年 2023年 2023年常住人口 人 104948 116288 143000戶籍人口 人 26456 32088 363000人口出生率 ‰ 人口死亡率 ‰ 人口自然增長率 ‰ 由于項(xiàng)目地緣性特點(diǎn)，本案客群導(dǎo)向主要依賴于開發(fā)區(qū)人口結(jié)構(gòu)的狀況指標(biāo) 單位 2023年 2023年 2023年從業(yè)人員 人 288264 315678 329300 外商及港澳臺投資企業(yè) 人 202334 221674 229990 內(nèi)資企業(yè) 人 86930 94004按產(chǎn)業(yè)分：第二產(chǎn)業(yè) 人 208530 233029 工業(yè) 人 198330 219264 第三產(chǎn)業(yè) 人 79734 82649從業(yè)人員勞動報酬總額 萬元 656071 926456從業(yè)人員人均年報酬 元 24624 31395 376500?從業(yè)人員的增速保持在 4%以上，其中 74%以上集中于工業(yè)投資產(chǎn)業(yè)中，預(yù)計 2023開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口將達(dá)到 45萬人?其中 高技能人才和企業(yè)高管占到 87%，伴隨開發(fā)區(qū)未來 “ 創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)升級 ” 、 “ 提升高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值貢獻(xiàn)比重 ” ，知識性、科技型人才將進(jìn)一步加大在第二產(chǎn)業(yè)中的比重?伴隨第三產(chǎn)業(yè)比重上升，金融、知識密集型人才也將持續(xù)增長開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口狀況開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口狀況數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、開發(fā)區(qū)十一五規(guī)劃主力客戶定位于中高端客戶群的正面支持第二，從中高端項(xiàng)目的銷售速度支持★ ★2年零年零 3個月個月 20萬平米售罄萬平米售罄濱海新城★ ★1年年 9萬平米售罄萬平米售罄伴景灣愛麗榭★ ★1年零年零 5個月個月 11萬平米售罄萬平米售罄金域藍(lán)灣★ ★8個月一期個月一期 10萬平米售罄萬平米售罄主力客戶定位于中高端客戶群的正面支持第三，濱?？蛻舻钠囘x擇上的支持所謂車如其人，看車識身份。我們通過對濱海私家車的數(shù)據(jù)庫分析，從中篩選出有價值的資料，尋找濱海區(qū)域的中高端消費(fèi)群體。（ 1）濱海高檔私家車總體數(shù)量排序?yàn)椋? 塘沽 開發(fā)區(qū) 大港 漢沽（ 2）濱海 41%；（ 3）寶馬人群比奔馳人群更年輕化，一般 3040歲開寶馬， 4050歲選奔馳；（ 4）對豪華車擁有最多的是濱海的私營老板和外企高層管理者兩類人群。私 營老板一般會擁有 2部以上的高檔車。啟示：通過濱海私家車的數(shù)據(jù)分析，可以看出濱海區(qū)域擁有眾多中高端消費(fèi)群體，他們具備購買中高端物業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。主力客戶定位于中高端客戶群的正面支持第四，濱海新區(qū)導(dǎo)入人口的層次分析?電子信息、食品加工、生物制藥、機(jī)械制造、海洋化工、石油開采加工、現(xiàn)代冶金是濱海新區(qū)的 7大支柱產(chǎn)業(yè)?開發(fā)區(qū)是濱海北區(qū)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中心，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，雖然現(xiàn)在以第二產(chǎn)業(yè)為主，但其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)開始升級，隨著各大企業(yè)的研發(fā)中心的入駐，開發(fā)區(qū)將從生產(chǎn)基地向科技成果轉(zhuǎn)化基地轉(zhuǎn)變?空港物流加工區(qū)和保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集逐漸顯現(xiàn)，將成為濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的中堅(jiān)力量?天津港發(fā)展勢頭良好，規(guī)劃各個區(qū)域開始進(jìn)入建設(shè)階段，尤其是自由港的建設(shè)，北方國際航運(yùn)中心和國際物流中心的地位將凸現(xiàn)?濱海新區(qū)定位納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，積極高速發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將吸引大批人才涌入， 天津統(tǒng)計局顯示，濱海新區(qū)聚集了外來人口 ，占全部外來人口的％， 外來人口的增加對區(qū)域人口規(guī)模及其他特征的作用力也日趨加大?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)科技高新技術(shù)人群的比例將不斷提升?第三產(chǎn)業(yè)比例增加和商務(wù)功能布局，增加區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入群數(shù)量。輔助客戶定位研究合富認(rèn)為， 本項(xiàng)目的輔助客戶群應(yīng)定位于高端客戶群體 ，其支撐點(diǎn)主要有三：（ 1）天時：開發(fā)區(qū) 2023年后基本沒有豪宅供應(yīng)，本項(xiàng)目一枝獨(dú)秀，應(yīng)承接這部分需求1. 華納豪園： 08年開盤， 9萬平米，預(yù)計 2023年售罄；2. 濱海新城東區(qū)： 09年開盤， 5萬平米，定于 09年底售罄；3. 萬通華府： 08年開盤， 20萬平米，預(yù)計 2023年售罄；4. 弘澤制造： 08年開盤， 16萬平米，預(yù)計 2023年售罄；5. 濱海國際： 08年開盤， 8萬平米，預(yù)計 09年底售罄。輔助客戶定位研究（ 2）地利：本項(xiàng)目容積率為 ，產(chǎn)品以低密度產(chǎn)品為主，適宜打造高端產(chǎn)品的地塊合富認(rèn)為，本項(xiàng)目尤其是中心區(qū)域地塊具備打造高端產(chǎn)品的條件。摩天樓占地面積約 28000平方米，由三幢分別為 350米、 200米和 100米的塔樓組成 其建筑功能集五星級酒店、甲級寫字樓、高檔服務(wù)公寓、大型零售百貨等設(shè)施于一體，最大限度地彰顯 CBD商務(wù)商業(yè)區(qū)的特質(zhì)，預(yù)計 2023年竣工投入使用。 輔助客戶定位研究（ 3）人和：開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入也會吸引更多的高端客戶結(jié)論：合富認(rèn)為：本項(xiàng)目的主力客戶群應(yīng)主要定位于中高端人士，即有廣大客源基礎(chǔ)的中產(chǎn)中堅(jiān)力量，而輔助客戶群則主要定位于高端客戶。STEP3 以上客群從區(qū)域、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)角度細(xì)分的比例第一，從開發(fā)區(qū)中高端項(xiàng)目客群比例出發(fā)，進(jìn)行項(xiàng)目客群比例的靜態(tài)分析（區(qū)域、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)角度進(jìn)行客群比例預(yù)測）開發(fā)區(qū)其他項(xiàng)目客戶區(qū)域劃分研究本項(xiàng)目客戶區(qū)域分布靜態(tài)預(yù)測：主力客群 輔助客群（第一層級） 輔助客群（第二層級）開發(fā)區(qū) 塘沽區(qū)域 市區(qū)區(qū)域 臨近省份 外籍 其他% % % % % %開發(fā)區(qū)其他項(xiàng)目客戶職業(yè)劃分研究本項(xiàng)目客戶職業(yè)分布靜態(tài)預(yù)測：主力客群 輔助客群私營業(yè)主 企業(yè)高層管理 企業(yè)中層 公務(wù)員 其他% % % % %開發(fā)區(qū)其他項(xiàng)目客戶家庭結(jié)構(gòu)劃分研究本項(xiàng)目客戶家庭結(jié)構(gòu)分布靜態(tài)預(yù)測：主力客群 輔助客群（第一層級） 輔助客群（第二層級）三口之家 兩口之家 四口之家 單身 三代同堂 其他% % % % % %第二，從開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、人口結(jié)構(gòu)的變化狀況，進(jìn)行本項(xiàng)目客群比例的動態(tài)修正修正要點(diǎn)：?濱海新區(qū) /開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、人口結(jié)構(gòu)回溯?濱海新區(qū)新開盤高端樓盤客戶群變化?，戶型以舒適型產(chǎn)品為主客群比例的靜態(tài)分析，基于對開發(fā)區(qū)中高端項(xiàng)目客群 “ 精準(zhǔn)導(dǎo)入 ” 的研究，由于上述已售項(xiàng)目在戶型面積、銷售時間、體量位置、綜合資源等方面與本案的擬和度有所差異，故從以下方面進(jìn)行綜合修正塘沽區(qū)及外地、外籍高端人士在購買開發(fā)區(qū)高端樓盤的客戶中的比例在上升萬通華府首期認(rèn)購客戶分析目標(biāo)客群的變化 —— 客群范圍擴(kuò)寬，客戶層次升級藍(lán)領(lǐng)工人、灰領(lǐng)職員（技術(shù)性工種企事業(yè)低層管理人員企事業(yè)中高層管理人員、高級技術(shù)人員企業(yè)主CEO率客群率客群項(xiàng)目 經(jīng)過動態(tài)修正后項(xiàng)目 STEP4 以上客群的產(chǎn)品需求和配套需求研究企業(yè)高管企業(yè)中層公務(wù)員120150三居； 100120 ㎡二居私營業(yè)主150180 ㎡ 四居及以上客群與戶型擬合性細(xì)分起居室 /主臥舒適尺度職業(yè) 戶型 功能空間要素140160 ㎡四居； 120150三居舒適尺度、均衡空間、120150三居； 100120 ㎡二居 功能均衡、景觀陽臺120150三居； 100120 ㎡二居緊湊經(jīng)濟(jì)、附贈空間陽臺、雙衛(wèi)、儲藏衣帽間舒適書房、陽臺緊湊經(jīng)濟(jì)、附贈空間舒適書房、陽臺100120二室， 8090㎡二居100120二室， 8090㎡二居二人世界三口之家階段型發(fā)展型普通三口三代同堂四口之家五口之家舒適三口7080㎡一居； 8090㎡緊湊二居100120 ㎡舒適二居100120二室， 8090㎡二居120150三居單身貴族單人天地初入社會 7080㎡一居8090㎡ 二居140160 ㎡四居； 120150三居140160 ㎡ 四居及以上客群與戶型擬合性細(xì)分緊湊經(jīng)濟(jì)、附贈空間尺度舒適、衣帽間、陽臺附贈空間、兒童房書房、雙衛(wèi)、儲藏衣帽間、主臥尺度、附贈空間尺度舒適、景觀陽臺功能均衡、陽臺、儲藏老人房、專用衛(wèi)生間、景觀陽臺、無障礙設(shè)計家庭結(jié)構(gòu) 戶型 功能空間要素空巢型 8090㎡二居， 100120 ㎡二居 功能均衡、景觀陽臺濱海新區(qū)的中產(chǎn)富裕階層本項(xiàng)目主力目標(biāo)客群目標(biāo)客群：工作、生活在濱海新區(qū)企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、公務(wù)員、開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級。對于這部分人群而言，他們并不追求生活的豪華奢侈，而是追求一種溫馨、舒適、悠閑的品味生活，他們大多期望在自己 的承受能力范圍內(nèi)，擁有居住環(huán)境優(yōu)美、面積適中的居所來享受生活。項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 市場現(xiàn)狀及趨勢市場現(xiàn)狀及趨勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目 數(shù)量（萬平方米） 備注用地面積 34總建筑面積 51住宅建筑面積 公建面積 含商業(yè)及非經(jīng)營性公建酒店式公寓面積 3建筑密度容積率 不大于 綠化率 不小于 40%高度限制建筑退線 道路名稱 道路寬度 建筑退線臨港路 100米 高層建筑正面后退道路紅線不小于 **米新港四號路 60米泰達(dá)一大街 30米規(guī)劃路（北側(cè)） 15米太湖路 40米車位配比 1： 首期 1： 1住宅為濱海新區(qū)的中產(chǎn)富裕階層打造一處具有歸屬感的夢想家園（一） 面向?yàn)I海新區(qū)未來的中高端舒適型產(chǎn)品定位對規(guī)劃設(shè)計的要求：回歸和諧自然的人文需求，強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境－建筑空間的生態(tài)性與動態(tài)平衡性，通過高附加值產(chǎn)品和卓越細(xì)節(jié)的打造，實(shí)現(xiàn)在規(guī)定居住面積下的最舒適功能布局和設(shè)計，形成 “ 社區(qū)復(fù)合、組團(tuán)優(yōu)質(zhì) ” 的高端社區(qū)。（二） “ 居住價值探索與更新 ” 的 “ 持續(xù)發(fā)展典范區(qū) ”定位對規(guī)劃設(shè)計的要求：產(chǎn)品設(shè)計注重合理的舒適尺度、符合客戶生活居住習(xí)慣的功能空間，注重項(xiàng)目配套設(shè)計和建材使用中 “ 健康環(huán)保、生態(tài)宜居 ” 的可持續(xù)性發(fā)展方向。特別是在項(xiàng)目開發(fā)的未來幾年，各階段產(chǎn)品均有領(lǐng)先時代的特色和引領(lǐng)生活方式的配建標(biāo)準(zhǔn)。住宅市場定位戶型配比與客群擬合建議對應(yīng)客群 戶型 客戶需求家庭結(jié)構(gòu) 職業(yè)階段型一口 導(dǎo)入人口投資人群 7080平米一室過渡型住宅滿足生活需要或投資階段型二口普通二口 /三口、空巢 公務(wù)員企業(yè)中層8090兩室 改善型住宅成長或空巢型家庭尺度合理適用發(fā)展二口、空巢 100120平米兩室或小三室改善三口、空巢舒適三口、普通三口 企業(yè)高管私營業(yè)主 130150平米三居舒適型產(chǎn)品富足成熟家庭舒適三口舒適三口四口之家 私營業(yè)主企業(yè)高管 150平米以上四室五口之家住宅戶型配比 (90/70) 面積區(qū)間㎡ 戶型 面積（萬㎡） 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例6575 一室 5% 325 %8590 緊湊兩室 65% 3286 %95110 舒適兩室 5% 217 %135150 三室二衛(wèi) 20% 628 %160180 大戶型 3% 80 %200220 四室 +工人房 1% 22 %280320 高端產(chǎn)品 1% 15 %合計 100% 4573 100%住宅戶型配比 (市場需求 ) 面 積區(qū)間 ㎡ 戶 型 面 積 （萬） 面 積 比例 套 數(shù) 套 數(shù) 比例6575 一室 5% 325 %8590 緊湊兩 室 20% 1011 %95110 舒適 兩 室 13. 65 30% 1300 %120130 三室一 衛(wèi) 5% 182 %135150 三室二 衛(wèi) 30% 941 %160180 大戶型 5% 134 %200220 四室 +工人房 2% 43 %280320 高端產(chǎn)品 3% 46 %合 計 100% 3982 100% 地塊現(xiàn)狀土地編號 地塊價值分析 土地價值排序1號地因道路、綠化退線問題存在土地補(bǔ)償因素，臨近主干路，但有綠化帶阻隔，較遠(yuǎn)離輕軌、立交橋的干擾，地塊規(guī)整， 地塊面積最小4