【正文】 面積多樣化大盤形象展示 樹立大盤形象提升項目品質 樹立大盤形象 提升項目品質展示 物業(yè)服務水平后期管理 酒店管理公司獨立運營 專業(yè)酒店物業(yè)公司運營 ?針對不同客戶需求 ,考量成熟的個案 ,總體把握主力戶型 建議在 70120平米一室 二室 三室面積區(qū)間 7080 m2 110120 m2 130140 m2面積配比 45% 30% 25% 本項目戶型配比建議（結合目標客戶需求）泰達國際公寓戶型配比分析 一室 二室 三室 面積區(qū)間 7182m2 120 m2 167213 m2面積配比 56% 27% 17%酒店式公寓設計建議?酒店式公寓建設規(guī)模約為 3萬㎡，并成為整個社區(qū)乃至開發(fā)區(qū)的標志性建筑物，要求具備 4星級以上標準配套設施?酒店式公寓設計要求整體具有鮮明的時代感、國際性和個性特色，要盡量 “公建化 ”，并盡可能提出創(chuàng)新理念。?酒店式公寓的產品設計要充分考慮到目標客戶的需求，尤其是外籍客戶（以日、韓、歐美為主）的生活習慣。141酒店式公寓交工標準建議門廳?戶門：高級防盜門、愛迪爾 (ADEL)或 (ZENITH)品牌電子門鎖 ?地面：高級石材或實木復合地板 ?墻面：高級壁紙，局部玻璃或木飾面裝飾 ?頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，局部造型天花，刷高級乳膠漆 餐廳及廚房?地面：高級石材或實木復合地板 ?墻面：高級石材或玻璃 ?頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，刷高級乳膠漆 ?廚具：意大利品牌博洛尼 (Boloni)整體櫥柜 電氣?電視：飛利浦液晶?冰箱、洗衣機： GE ?中央空調：約克衛(wèi)生間 ?地面：高級石材或馬賽克 ?墻面：高級石材或馬賽克 ?頂棚：輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，刷防水乳膠漆 ?臺面： (A2戶型除外 )豪華大理石臺面，配德國品牌杜拉維特 (DURAVIT)或德國品牌凱勒瑪 (KERAMAG)洗面盆 ,配德國品牌 ?高儀 (GROHE)或德國品牌漢斯格雅 (HANSGROHE)水龍頭 ?座廁：德國品牌杜拉維特（ DURAVIT）豪華座廁 ?淋浴間：獨立淋浴間配德國品牌高儀 (GROHE)或德國品牌漢斯格雅 (HANSGROHE)花灑 ?浴缸： ?B B B5戶型、 C系列戶型：德國品牌杜拉維特 (DURAVIT)或德國品牌 (KALDEWEI)嵌入式浴缸 ,并配德國品牌高儀 (GROHE)或德國品牌漢斯格雅 (HANSGROHE) ?浴缸龍頭： B B B4’B6 戶型：華樂詩 (WALRUS)或阿爾伯特 (ARTO)獨立浴缸，并配華樂詩 (WALRUS)或金凱登 (GOLDIDEN)立式龍頭 項目開發(fā)目標規(guī)劃概念項目本體研究規(guī)劃建議體系規(guī)劃概念規(guī)劃概念 從本地塊開發(fā)商的開發(fā)理念 ——“ 筑適人本、建正時空 ”出發(fā)，本項目體現(xiàn)捷物質生活的同時，也應關注回歸人本和自然的精神層面需求，從而營造一種汲取都市生活魅力，又充分尊重和關照人本精神的：“ 家 生態(tài) ” 居住理念項目開發(fā)理念思考我們的目標為濱海新區(qū)的中產階層打造真正的 “家 ”營造真正可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)宜居型住宅歸屬感、榮譽感產品 5年不落伍 越住越舒服開發(fā)理念解釋 “家 ”即社區(qū)在規(guī)劃中應使居住者處處有 “家的感覺 ”，體現(xiàn) “親切宜居 ”的空間尺度， 體現(xiàn)親情社區(qū)的細節(jié)關愛和恬靜家園的歸屬感、自豪感。開發(fā)理念解釋 “生態(tài) ”在規(guī)劃中表現(xiàn)在以 “人與自然的和諧統(tǒng)一 ”作為規(guī)劃形象，打造具有親和力的社區(qū)風情，特別是在城市內部利用大體量環(huán)境景觀 實現(xiàn) “現(xiàn)代田園牧歌 ”的生活情調，回歸生態(tài)人居的終極理想。開發(fā)理念解釋 “家 ?生態(tài) ”的核心是 以人為本 ，符合居住者生活居住習慣的功能空間，以生態(tài)的標準營造舒適、溫馨、悠閑的品質生活，同時注重項目配套設計和建材使用中的 “健康環(huán)保、生態(tài)宜居 ”的 可持續(xù)性發(fā)展方向 。特別是在項目開發(fā)的未來幾年，各階段產品均有領先時代的特色和引領生活方式的配建標準。對于項目綜合定位和開發(fā)理念，可以綜合概括為以下四個維度：“ 中國經濟第三極、北方經濟中心 ” 的 “ 城市價值典范區(qū) ”“ 濱海新區(qū)經濟引擎開發(fā)區(qū) ” 的 “ 親情生活復合區(qū) ”“ 開發(fā)區(qū)核心價值集約區(qū)域 ” 的 “ 田園宜居享受區(qū) ”“ 開發(fā)區(qū)核心綜合居住區(qū) ” 的 “ 中高端人文生態(tài)城 ”項目開發(fā)定位小結“ 中國經濟第三極、北方經濟中心 ” 的 “ 城市價值典范區(qū) ”“ 濱海新區(qū)經濟引擎開發(fā)區(qū) ” 的 “ 親情生活復合區(qū) ”以 “ 家 生態(tài) ” 居住理念為指導思想，強調社區(qū)內部生態(tài)性、景觀視覺的延續(xù)性；成為開發(fā)區(qū)核心價值區(qū)域中，稀缺的 “ 田園牧歌 ” 宜居生活區(qū)回歸和諧的人文需求，產品設計注重 舒適尺度的合理化方向 ，注重項目可持續(xù)性發(fā)展的方向。承接開發(fā)區(qū) “ 產業(yè) 商務 商業(yè) 居住 ” 的綜合特點，在區(qū)域中規(guī)劃設計具有 地標性的建筑 ，與區(qū)域價值相適應 ,提升項目整體定位。定位對規(guī)劃設計的要求產品設計與區(qū)域整體定位相協(xié)調，結合開發(fā)區(qū)產業(yè)方向與人口結構、導入方向的特點，強化 “ 現(xiàn)代街坊、都市鄰里 ” 的人文價值，進行人性化的細節(jié)設計，使之 具有前瞻性 。“ 開發(fā)區(qū)核心價值集約區(qū)域 ”的 “ 田園宜居享受區(qū) ”“ 開發(fā)區(qū)核心綜合居住區(qū) ” 的 “ 中 高端人文生態(tài)城 ”項目整體定位的四個維度項目開發(fā)目標規(guī)劃概念項目本體研究規(guī)劃建議體系規(guī)劃建議體系規(guī)劃建議體系項目規(guī)劃主題體現(xiàn)親情社區(qū)的細節(jié)關愛和恬靜家園的歸屬感實現(xiàn) “現(xiàn)代田園牧歌 ”的生活情調，回歸中國人居的終極理想 “家 生態(tài) ”榜樣住區(qū)“家 ”概念梳理歸屬感 榮譽感 延續(xù)性親情港灣歸宿舒適安全松弛平和單純隨意鄰里珍貴愉悅分享和睦幸福支撐責任品味繁衍回憶故事聯(lián)系交流“生態(tài) ”概念梳理7個方面生態(tài)規(guī)劃生態(tài)建筑生態(tài)能源生態(tài)園林水資源利用生活垃圾處理智能化設施3個層級國家規(guī)范的生態(tài)概念生態(tài)：人與自然平等綠色：對人類無害健康：對人類有益＋家規(guī)劃物業(yè)配件商業(yè) 產品景觀“家 生態(tài) ”規(guī)劃概念體現(xiàn)家規(guī)劃物業(yè)配件商業(yè) 產品景觀“家 生態(tài) ”規(guī)劃概念體現(xiàn)規(guī)劃規(guī)劃原則強調社區(qū)內的鄰里溝通，景觀、空間布局的參與性。對外：項目與城市和諧共生。對內：強調人性化、舒適的生活體驗，打造高尚住區(qū)。規(guī)劃關鍵詞鄰里 自然參與性人性化舒適高尚? 項目地塊被多條市政道路分隔為 5個地塊， 規(guī)劃設計需從項目整體性考慮，如何保證項目的統(tǒng)一性形象；? 項目用地東北側有一個大型變電站。 因此，項目規(guī)劃設計考慮怎么減低物業(yè)尤其是住宅所受到的影響；? 容積率 ≤，項目物業(yè)類型應以多層、小高層住宅為主， 為項目創(chuàng)造良好的收益和營造優(yōu)質的居住環(huán)境，應如何設定最適合的物業(yè)布局方式？? 項目總建共 51萬平米， 如何在滿足項目定位檔次的同時，合理安排各期開發(fā)的產品序列和組合？開發(fā)條件思考開發(fā)條件思考建筑風格實施方案建議216。 項目是大型居住社區(qū)。建筑立面要體現(xiàn) 親切 的感覺，讓復雜的生活變得簡單，用富于質感的建筑色彩給人親切宜人 “家 ”的感覺，減少 工業(yè)化色彩 。216。 項目位于 “開發(fā)區(qū)核心綜合居住區(qū) ” 與開發(fā)區(qū)商務區(qū)、商業(yè)區(qū)的尺度關系密切，需要與開發(fā)區(qū)整體環(huán)境協(xié)調，而有有所提升和凝煉，同時要與開發(fā)區(qū)現(xiàn)有項目形成差異化，使項目成為一道 城市的風景 。216。 不同組團、地塊可考慮不同建筑風格?！皟r值定位 ”理念216。 按照每個地塊的價值確定 價值區(qū)域 ，從而保證高價值產品類型落實在高價值區(qū)域。216。 以確定的價值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比，再與整體戶型配比進行契合。216。 反復調整低價位區(qū)的比例，消除低價位區(qū)，化不利為有利。216。 重視草地、樹林、水面、硬質景觀的價值。實施方案建議實施方案建議216。 從項目大盤分期開發(fā)角度出發(fā)，每期地塊均有相應的規(guī)劃賣點，有集中的景觀資源；216。 做到集中資源與剩余資源的平衡，力爭讓每個住戶都能享受到最大化的資源，都能獲得等同的價值回報。216。 強調日照、朝向均好。強調重點突出，資源共享的 “平衡性 ”理念實施方案建議“新街坊 ”理念與胡同文化216。 新街坊的概念包括 城市街坊和社區(qū)內街坊 的主要特點。216。 胡同文化：社區(qū)內設計一些像以前胡同一樣居民必經的 活動、交流、溝通的場所 ，如社區(qū)入口、組團內、入戶大堂等區(qū)域，通過道路、建筑等方式營造人與人交流的空間，提倡人與人的和諧。216。 周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度公共空間， 通過圍合布局體現(xiàn)參與性 。216。 強調內側，加大綠化面積，多做隱蔽車道。216。 通過鋪裝、景觀、商業(yè)等將通過社區(qū)的 市政道路變?yōu)樾^(qū)路 ，體現(xiàn)項目的整體性。216。 剛性的人車分流項目規(guī)劃理念組團院落城市街坊節(jié)點共享中式人居強調社區(qū)內部生態(tài)性，結合各組團產品定位，組團內綠化景觀自成一體，突出景觀均好性與景觀環(huán)境成街坊、與志同道合者成街坊，突現(xiàn)和諧共生的社區(qū)文化和居住價值 突出國際化社區(qū)理念，同時考慮中式居住習慣 ，營造高貴的時尚生活空間良好的功能分區(qū)與采光景觀設計，通過節(jié)點共享體現(xiàn)以人為本的規(guī)劃設計理念空間布局形態(tài)空間布局形態(tài) 建議以豐富的天際線變化，營造生動空間形態(tài)、形成錯落有致的天際線效果空間布局形態(tài)空間布局形態(tài)體現(xiàn)群組效應和邊界效應 利用樓體錯落的擺位形式形成圍合 . 空間布局形態(tài)空間布局形態(tài)?開發(fā)區(qū)中高端項目 1： 1的車位比，最終僅銷售了 40%，相當于車位比 1： ；?高端項目為了做形象和品質，面對更高端的客戶，車位比做到 1： ，根據中高端項目來推算高端項目，業(yè)主私家車數(shù)量增加的同時也伴隨著項目車位比的增加，因此高端項目最終的銷售比例也會在 50%左右，相當于車位比 1:；?按照政府規(guī)定停車位相關指標設計，首期車位配比 1： 1，整體項目達到 1： 。把握好適度超前的原則，為今后小區(qū)業(yè)主購車數(shù)量的增多預留合理的空間。?150平米以上的大戶型單元車位比例需上升，以滿足不同客戶的需求。車位配比建議車位配比建議 開發(fā)區(qū)項目車位配比狀況詳見附件為保證社區(qū)品質，不建議做地上停車處理，可采用地下車庫形式，部分節(jié)點設置停車樓形式，與園林景觀有機結合，營造生態(tài)環(huán)境；后期可充分論證機械停車的可行性，在滿足需要的情況下，控制成本。實施方案建議家規(guī)劃物業(yè)配件商業(yè) 產品景觀“家 生態(tài) ”規(guī)劃概念體現(xiàn)產品原則產品實用性與美觀的和諧統(tǒng)一。注重戶型尺度的舒適，各功能空間尺度要求以居住者需要為設計標準。最大限度提升產品附加值，每戶要有贈送的空間。注重安全，具有優(yōu)秀的產品質量。產品設計上要注重空間變化，具有多樣性。關鍵詞人本 高附加值舒適多樣性 私密不能讓夢想成為一道門檻216。 為擴大客戶群范圍，應著力豐富項目整體的產品豐富性，并依據每戶住宅產品檔次、位置、景觀條件等合理安排戶型面積，充分挖掘優(yōu)質產品的最大價值。216。 充分利用空間，戶型設計具有多樣性。216。 在保證戶型功能的基礎上，要 注意單體戶型面積的控制 ，以利于總價控制。實施方案建議親地見天的好房子216。 通過 花臺、露臺、入戶花園 等手段提高附加值。216。 建議中心景觀區(qū)周邊的 高層首層可考慮采用架空設計 ，并適當增加層高，并在設計時將架空部分的綠化與露天部分的綠化合為一體考慮，連接部分自然過渡，令整個花園和諧統(tǒng)一，以彌補中心園林面積不大的劣勢。216。 戶型設計在平面功能、布局合理的前提下，應更加注重空間的塑造，例如：躍層兩層高的挑高起居空間、有室內落差的陽光餐廳、寬大的露臺等，帶給住戶不同的空間感受。實施方案建議架空層216。 建議在社區(qū)中心景觀區(qū)的高層產品中，可考慮架空層設計，并 適當增加層高，在設計時將架空部分的綠化與露天部分的綠化合為一體考慮 ，連接部分自然過渡，令整個花園和諧統(tǒng)一，以彌補中心園林面積不大的劣勢。實施方案建議01單位 02單位內庭園設計 通過內庭園元素的加入，可以增加聯(lián)排別墅室內的采光以及觀賞性。通過內庭園元素的加入，可以增加聯(lián)排別墅室內的采光以及觀賞性。一流施工、一流質量實施方案建議216。 為減少項目后期開發(fā)工程對前期已入住業(yè)主的干擾，工程施工要按照國家相關 環(huán)保施工標準 執(zhí)行。216。 聘用國內著名的 甲級監(jiān)理公司 強化工程質量。216。 設立 工地開放日活動 ，定期邀請客戶參觀施工現(xiàn)場，體驗工程質量。216。 以良好的質量獲得國家相關質量評獎， 如海河杯 。家規(guī)劃物業(yè)配件商業(yè) 產品景觀“家 生態(tài) ”規(guī)劃概念體現(xiàn)景觀原則充分利用