【正文】 米，包括曙光東、中、西路及沿街建筑物。規(guī)劃總面積為 公頃。曙光路步行街體系主要有三處開敞空間、七處休閑空間和一條線形街道主體空間構(gòu)成。三處開敞空間從西到東依次是西入口廣場(chǎng)、古城墻廣場(chǎng)和東入口廣場(chǎng)。本項(xiàng)目所在位置處于曙光中路，位于規(guī)劃中的古城墻廣場(chǎng)對(duì)面，是典型的商業(yè)步行街物業(yè)，具備較高的商業(yè)價(jià)值潛力。曙光路步行街的開發(fā)將分為近、中、遠(yuǎn)三期，近期開發(fā)將以曙光東路為主（依仗?hào)|門市場(chǎng)的人氣） ，中期為曙光中路（包含本項(xiàng)目所在路段）。鑒于步行街的規(guī)劃并考量本項(xiàng)目開發(fā)的商業(yè)價(jià)值，建議發(fā)展商在銷售過(guò)程中保留一部分商鋪，以獲取未來(lái)更高的商業(yè)價(jià)值。47 / 135九、客戶群體分析 目標(biāo)客戶群體針對(duì)商用物業(yè)的消費(fèi)特性，目標(biāo)客戶群主要分為以下三類：⑴投資者指購(gòu)置物業(yè)并出租，在租金的收益中贏利的客戶，這種類型的投資者屬于市場(chǎng)主流，他們購(gòu)置商鋪主要是考慮一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否興旺，投資回報(bào)是否高，發(fā)展的空間有多大。所謂“一鋪養(yǎng)三代”正是這種客戶的心態(tài)。投資者的最終目標(biāo)都是其購(gòu)置的商鋪能不斷升值，為他獲得豐厚的利潤(rùn)。⑵自用商家指購(gòu)置物業(yè)并由自己經(jīng)營(yíng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)的收入獲利。這類客戶比投資性商家更注重的是局部的商業(yè)環(huán)境，具體針對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)在項(xiàng)目所在商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景和獲利空間。在購(gòu)置物業(yè)后，這種自用商家能夠自主控制成本的運(yùn)用，因此能獲得較高的利潤(rùn)。自用商家一般屬于小規(guī)模，以專業(yè)市場(chǎng)和小區(qū)商鋪為主，大型商廈的自用商家相對(duì)較少。⑶租用商家租用商家，包括本地商家外地商家廠家及經(jīng)銷商，此類客戶是面對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的終端。在一個(gè)商場(chǎng)中，租用商家的品牌知名度與多寡，往往決定了銷售成48 / 135果，因?yàn)樽庥蒙碳业臄?shù)量和意向會(huì)直接影響到投資者置業(yè)的信心，在市場(chǎng)上出現(xiàn)了“熟鋪出售” ，就是希望通過(guò)租用商家?guī)?dòng)項(xiàng)目的銷售。 目標(biāo)客戶群的需求分析⑴投資者投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場(chǎng)租賃暢旺，會(huì)要求在商場(chǎng)配套方面要保持一定的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，使物業(yè)不至于在很短的時(shí)間內(nèi)就被別的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手超越或取代。最基本要有足夠的停車場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)品牌電梯、中央空調(diào)、精美裝修等。⑵經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)者希望商場(chǎng)能夠保持長(zhǎng)盛不衰，希望有足夠的人流保證經(jīng)營(yíng)者的商業(yè)利潤(rùn)，會(huì)要求在商場(chǎng)配套上多考慮顧客的感受，能否引導(dǎo)和疏導(dǎo)客流，電梯及停車位的數(shù)量夠不夠，商場(chǎng)是否舒適，同時(shí)要求配套設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用要低廉，各種設(shè)備能夠安全、平穩(wěn)運(yùn)行等。（第一章完） 項(xiàng)目分析49 / 135一、地理位置本項(xiàng)目地處柳州市商業(yè)中心——城中區(qū)解放南路和曙光中路交匯處，位于五星商廈與規(guī)劃中的曙光路步行街之間，屬于五星商圈的核心范圍，其商業(yè)價(jià)值具備先天的區(qū)位和地段優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目南面臨江（高層住宅有景觀優(yōu)勢(shì)） ，周邊道路屬于過(guò)江必經(jīng)路段，路面窄、交通環(huán)境較差，車輛出入不便。（本項(xiàng)目地理位置圖）二、項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目東西向長(zhǎng)約 75 米，南北向長(zhǎng)約 90 米；規(guī)劃總用地面積約為10400 平方米（其中含道路用地 3565 米） ，總建筑面積約 50000㎡。最高建筑高度為 80 米，其中裙樓可規(guī)劃為 5 層，負(fù) 1 層規(guī)劃為大型超市，14 層為大型購(gòu)物廣場(chǎng)（建筑面積約 萬(wàn)㎡） ，5 層建議規(guī)劃為空中停車場(chǎng)。南側(cè)臨曙光路步行街設(shè)置 23 層騎樓建筑，騎樓寬度為 4 米為，高度為 45 米。 屬于柳州城中區(qū)的商業(yè)大盤項(xiàng)目。三、項(xiàng)目現(xiàn)狀中山中路與解放南路交界為五星商圈的核心地段，與本項(xiàng)目相距百米之內(nèi)。項(xiàng)目東側(cè)臨解放南路已拆遷、目前屬夜市經(jīng)營(yíng)范圍，項(xiàng)目中部原柳州劇場(chǎng)物業(yè)——“好石夜總會(huì)”經(jīng)營(yíng)中，項(xiàng)目西部及南部為使用中的居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有較好的商業(yè)氣氛，但檔次不高。50 / 135（解放南路夜景圖） （項(xiàng)目東側(cè)現(xiàn)狀圖）四、項(xiàng)目的資源整合由于本項(xiàng)目所處的特殊環(huán)境及歷史原因，使得本項(xiàng)目具有多重資源： 與城市規(guī)劃前景的整合 柳州商業(yè)實(shí)施構(gòu)建“桂中新商埠”戰(zhàn)略⑴城市內(nèi)環(huán)路以內(nèi)以大型中心商廈 、商貿(mào)城為中心，特色商業(yè)街為框架，連鎖超市、社區(qū)便利店、特營(yíng)店為網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建河南河北兩個(gè)一級(jí)商業(yè)中心、四個(gè)城區(qū)二級(jí)商業(yè)分中心、若干個(gè)社區(qū)中心，組成多層次、多中心組團(tuán)式的市區(qū)商業(yè)流通格局。在兩級(jí)商業(yè)區(qū)規(guī)劃中，一級(jí)商業(yè)中心包括五一路、龍城路、魚峰路、飛鵝路以及屏山大道西段等城中中心組團(tuán)。區(qū)內(nèi)應(yīng)分布有購(gòu)物中心、郵政電信中心、娛樂(lè)中心、金融中心、科教文化中心、中介服務(wù)中心、電子商務(wù)中心等，形成功能配套的一級(jí)商貿(mào)中心。二級(jí)商業(yè)中心為城區(qū)管理商貿(mào)區(qū)。⑵城市內(nèi)環(huán)路以外是大中型專業(yè)市場(chǎng)合理布局、大型購(gòu)物中心分布其間、大型物流基地配套設(shè)置的大型商品集散交易圈。本項(xiàng)目位于“河北一級(jí)商業(yè)中心——五星商圈”的核心范圍，將其51 / 135整合有利于突顯本項(xiàng)目的政策優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 曙光路步行街的規(guī)劃曙光路被規(guī)劃為一條傳統(tǒng)商業(yè)步行街，以南洋式騎樓再現(xiàn)柳州歷史文化的局部。本項(xiàng)目地處曙光路中段，屬典型的商業(yè)步行街物業(yè)。將其整合設(shè)計(jì)、推廣，有利于本項(xiàng)目的綜合性定位及經(jīng)營(yíng)，為將來(lái)的物業(yè)銷售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 人民廣場(chǎng)改建人民廣場(chǎng)的改建會(huì)強(qiáng)化城市生活（商務(wù)中心、文化中心）功能和旅游功能，形成柳州的城市向心源，會(huì)提升城市、城區(qū)形象，能帶來(lái)更多的人潮，對(duì)同區(qū)商業(yè)而言是一大利好。對(duì)本項(xiàng)目而言，商業(yè)環(huán)境、人文環(huán)境的逐步改善會(huì)帶來(lái)更多的投資者和經(jīng)營(yíng)者，銷售通路會(huì)更寬廣。同時(shí)人民廣場(chǎng)的改建會(huì)清晰城市中心區(qū)的功能定位，令本項(xiàng)目處于“大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)”范疇，將明確指引目標(biāo)客戶的投資、置業(yè)熱情，將其整合有利于本項(xiàng)目的宣傳推廣。 與商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的整合在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，商用物業(yè)項(xiàng)目除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先、以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。MALL 是目前國(guó)際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨、連鎖經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)式貨倉(cāng)后的第四次革命，正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。本項(xiàng)目若以“Shopping Mall”作為經(jīng)營(yíng)定位，將立足于柳州商業(yè)中52 / 135心、輻射周邊縣市，成為具有一流水準(zhǔn)的標(biāo)志性、大型購(gòu)物中心。 與商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能的整合本項(xiàng)目的地塊使用性質(zhì)為商業(yè)、文化娛樂(lè)及住宅，將整個(gè)商場(chǎng)分成了“商業(yè)和文娛”兩個(gè)主題，令商業(yè)組合有了研展的空間，能有效地彌補(bǔ)該區(qū)購(gòu)物功能富余、休閑娛樂(lè)不足的缺憾，豐富了整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。 與步行街文化的整合在中國(guó)，步行街的興起是近 20 年的事情；在柳州，步行街文化還未真正開始。本項(xiàng)目地處規(guī)劃中的曙光路步行街上，可參考國(guó)外大型購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)理念，再融合本土傳統(tǒng)商業(yè)街的設(shè)計(jì)思想，在保證商場(chǎng)功能統(tǒng)一的同時(shí)，把商場(chǎng)融入傳統(tǒng)的商業(yè)街，成為有創(chuàng)造力的“步行街商廈” 。 與旅游資源的整合目前，旅游消費(fèi)已經(jīng)成為一種時(shí)尚，一些著名的旅游城市（如香港）幾乎每年都有過(guò)千萬(wàn)的各國(guó)人士前往旅游、消費(fèi)、購(gòu)物。在柳州，假日經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額提升的重要法寶， “人民廣場(chǎng)改建”將柳州旅游核心區(qū)納入《柳州市“十五”規(guī)劃》 ，為城中區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目注入了一股強(qiáng)大的活力。曙光中路、本項(xiàng)目對(duì)面，規(guī)劃中的廢墟廣場(chǎng)、明代古正南門重建及沿江綠化，將會(huì)使曙光中路及本項(xiàng)目成為柳州一個(gè)新的觀光旅游景點(diǎn)。53 / 135 與電子商務(wù)資源的整合電子商務(wù)是未來(lái)商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務(wù)活動(dòng)的進(jìn)行有賴于電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)。將電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)作為商場(chǎng)配套的重要部分，可把它作為項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，非常有利于商鋪的銷售與招商。建設(shè)電子商務(wù)平臺(tái)適用于一些大型的商用物業(yè)如購(gòu)物中心、大型百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街及一些較大規(guī)模的專業(yè)市場(chǎng)。 與事件營(yíng)銷策略的整合事件營(yíng)銷策略有三大功能：吸引更多人前往現(xiàn)場(chǎng)、豐富項(xiàng)目品牌內(nèi)涵、制造注意力和新聞話題。事件營(yíng)銷的事件有多種多樣，通常有：項(xiàng)目的慶典活動(dòng)（奠基、封頂、竣工、周年志慶等） 、公益活動(dòng)、投資論壇、造勢(shì)活動(dòng)等。參觀和慶典活動(dòng)是在特定時(shí)期舉行，比如，發(fā)展商可以邀請(qǐng)新聞單位和部分已購(gòu)鋪客戶、目標(biāo)客戶到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參觀和采訪，讓外界和目標(biāo)客戶及時(shí)把握項(xiàng)目進(jìn)度，增強(qiáng)項(xiàng)目的信心。此外，與已購(gòu)鋪的買家保持感情聯(lián)絡(luò)非常重要，一個(gè)已購(gòu)鋪客戶很可能會(huì)再引進(jìn)一個(gè)或多個(gè)客戶前來(lái)購(gòu)買。54 / 135五、項(xiàng)目 SWOT 分析 總表優(yōu)勢(shì)分析（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢(shì)⑵地段優(yōu)勢(shì)⑶項(xiàng)目可塑性強(qiáng)⑷人氣優(yōu)勢(shì)⑸配套優(yōu)勢(shì)⑹景觀優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析（W）⑴地塊有高差⑵項(xiàng)目所在路段交通環(huán)境差⑶曙光路商業(yè)氣氛差⑷項(xiàng)目工期長(zhǎng)，市場(chǎng)有壓力⑸近江，有水患影響⑹項(xiàng)目受回遷因素影響55 / 135機(jī)會(huì)分析（O）⑴五星商圈的商場(chǎng)功能面臨調(diào)整⑵人民廣場(chǎng)改建強(qiáng)調(diào)城區(qū)功能互補(bǔ)⑶曙光路步行街規(guī)劃令本項(xiàng)目成為“步行街商廈”⑷紅光橋修建將改善城中區(qū)的交通環(huán)境⑸目前柳州商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷手段落后⑹拆遷因素導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買、租賃需求威脅分析（T）⑴市場(chǎng)供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項(xiàng)目局部有泡沫⑵五星商業(yè)街的啟動(dòng)，對(duì)本項(xiàng)目有直接威脅⑶項(xiàng)目其它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多⑷現(xiàn)有政策支持大商家發(fā)展，將不利于本項(xiàng)目招商⑸消費(fèi)觀念限制⑹金融政策即將調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場(chǎng)門檻提高 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所在的城中區(qū)是柳州河北的一級(jí)商業(yè)中心，據(jù)最新的城建規(guī)劃顯示：該區(qū)的城市功能擬調(diào)整為大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進(jìn)一步加強(qiáng)，成為柳州城市生活和旅游的核心區(qū)。 中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載本項(xiàng)目地處“大型購(gòu)物區(qū)”的核心范圍，擁有先天的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)目標(biāo)客戶群有極強(qiáng)的吸引力。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——城中區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是柳州的“高價(jià)區(qū)” ，其商業(yè)地位占據(jù)柳州的制高點(diǎn)，在宣傳推廣方面將有利于本項(xiàng)目。56 / 135⑵地段優(yōu)勢(shì)五星、工貿(mào)是柳州市最繁華的傳統(tǒng)商廈，其周邊的龍城路、解放南路、中山路一帶是本市商賈云集、商機(jī)最深厚的地方。曙光路是市政府規(guī)劃的一條步行街，是城市未來(lái)的一個(gè)商業(yè)、旅游重心區(qū)。本項(xiàng)目位于解放南路和曙光路交匯處，并與五星商廈相鄰，其地段優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代，市場(chǎng)潛力有待挖掘。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——研展柳州五星在柳州商業(yè)、娛樂(lè)的市場(chǎng)號(hào)召力，將利于本項(xiàng)目的推廣。⑶項(xiàng)目可塑性強(qiáng)本項(xiàng)目占地面積約 10400 平方米，具備營(yíng)造市中心大型商業(yè)樓盤的條件；曙光路步行街的規(guī)劃將重新整合城中區(qū)的商（業(yè)）旅（游）環(huán)境，令本項(xiàng)目具備很強(qiáng)的可塑空間。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用 ：——針對(duì)五星商圈現(xiàn)有商業(yè)賣場(chǎng)購(gòu)物功能飽和的狀況，整合各方面資源，為本項(xiàng)目營(yíng)造獨(dú)特的項(xiàng)目個(gè)性。——作為新的商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在項(xiàng)目功能上可以規(guī)劃地比較完善。⑷人氣優(yōu)勢(shì)五星商圈是柳州市民消費(fèi)的集中區(qū)，本項(xiàng)目位于五星商圈最繁華的商業(yè)街上，為本項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流、人氣。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：57 / 135——人流、人氣是今后經(jīng)營(yíng)的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶信心的保證。⑸配套優(yōu)勢(shì)五星商圈現(xiàn)階段的大問(wèn)題是交通環(huán)境：區(qū)域內(nèi)部交通比較混亂，機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位不足，步行交通和機(jī)動(dòng)車交通混雜。項(xiàng)目所在的解放南路是過(guò)江必經(jīng)通道之一，其路面窄、人車混行、停車位嚴(yán)重不足（占據(jù)路面停車，成為交通最大隱患） ，給項(xiàng)目規(guī)劃帶來(lái)必須考量因素。本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤可從規(guī)劃階段規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在配套方面獲取優(yōu)勢(shì)，滿足該地區(qū)的停車需求，獲取更大商機(jī)。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮停車消費(fèi)及住戶使用功能，為項(xiàng)目營(yíng)銷推廣提供更完備條件。⑹景觀優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目南面望江，與規(guī)劃中的綠化遺址廣場(chǎng)和明代古正南門（待重建）相連，具備極大的景觀優(yōu)勢(shì)，有助于商住項(xiàng)目的銷售。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——充分利用本項(xiàng)目面江的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合曙光路步行街規(guī)劃，將本項(xiàng)目南面規(guī)劃成開闊的休閑購(gòu)物區(qū)，形成旅游購(gòu)物、休閑娛樂(lè)的理想環(huán)境。小結(jié)項(xiàng)目的這些優(yōu)勢(shì)，再結(jié)合個(gè)性化生活的商業(yè)樓盤規(guī)劃營(yíng)造，以形成本項(xiàng)目極強(qiáng)的賣點(diǎn)。58 / 135 項(xiàng)目劣勢(shì)分析（W）⑴地塊有高差本項(xiàng)目東西向東高西低，高差最多有 4 米；南北向中部高、兩邊低，高差最大有 米，地塊呈現(xiàn)不平整。項(xiàng)目周邊主要道路（解放南路、曙光中路）北高南低、東高西低，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、銷售及經(jīng)營(yíng)的影響較大。應(yīng)對(duì)措施：——利用地塊高差營(yíng)造本項(xiàng)目雙首層街鋪，拓展項(xiàng)目賣點(diǎn)。 ⑵項(xiàng)目所在路段交通環(huán)境差城中區(qū)由于歷史及城市發(fā)展迅速等原因，其交通環(huán)境較差，項(xiàng)目所在路段存在停車位嚴(yán)重不足、車行路線單向行駛、出入路面狹窄、人車混行、車輛任意停放等狀況，為人流、商貿(mào)往來(lái)帶來(lái)極大不便，是制約當(dāng)?shù)亟窈蟀l(fā)展的一個(gè)重要瓶頸，對(duì)項(xiàng)目推廣不利。按政府規(guī)劃，曙光路將規(guī)劃為商業(yè)步行街，這將使本區(qū)域較為緊張的交通問(wèn)題更加突出。應(yīng)對(duì)措施：——在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段重視停車位設(shè)計(jì)，除滿足本項(xiàng)目自身的停車需求外，可考慮滿足部分城區(qū)需求，以帶來(lái)更多的商機(jī)。⑶曙光路商業(yè)氣氛差項(xiàng)目地處曙光路中段，西段為待拆遷舊屋，該地段路面狹窄、街區(qū)59 / 135殘舊，缺乏特色商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，因而人流較少，對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)有不利影響。東段零星分布一些商場(chǎng)，并有新項(xiàng)目正在開發(fā)，商業(yè)氣氛稍強(qiáng)，但整體商業(yè)氣氛不濃。應(yīng)對(duì)措施：——在營(yíng)銷推廣階段強(qiáng)化“柳州五星”的市場(chǎng)號(hào)召力，逐步淡化曙光路現(xiàn)階段商業(yè)氛圍不濃的影響。⑷項(xiàng)目工期長(zhǎng)，市場(chǎng)有壓力本項(xiàng)目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時(shí)間尚有較長(zhǎng)時(shí)間，可能會(huì)錯(cuò)失商鋪銷售的先機(jī)。應(yīng)對(duì)措施：——及時(shí)跟進(jìn)本項(xiàng)目各種證照的辦理過(guò)程，完善銷售前期的法律手續(xù)；——在項(xiàng)目客戶的原始積累階段和引導(dǎo)銷售階段，做好項(xiàng)目的宣傳推廣工作，來(lái)吸引潛在客戶的注意。⑸近江，有水患影響柳江的洪災(zāi)比