【正文】 米，包括曙光東、中、西路及沿街建筑物。規(guī)劃總面積為 公頃。曙光路步行街體系主要有三處開敞空間、七處休閑空間和一條線形街道主體空間構(gòu)成。三處開敞空間從西到東依次是西入口廣場、古城墻廣場和東入口廣場。本項目所在位置處于曙光中路，位于規(guī)劃中的古城墻廣場對面，是典型的商業(yè)步行街物業(yè)，具備較高的商業(yè)價值潛力。曙光路步行街的開發(fā)將分為近、中、遠(yuǎn)三期，近期開發(fā)將以曙光東路為主（依仗東門市場的人氣） ，中期為曙光中路（包含本項目所在路段）。鑒于步行街的規(guī)劃并考量本項目開發(fā)的商業(yè)價值，建議發(fā)展商在銷售過程中保留一部分商鋪，以獲取未來更高的商業(yè)價值。47 / 135九、客戶群體分析 目標(biāo)客戶群體針對商用物業(yè)的消費特性，目標(biāo)客戶群主要分為以下三類：⑴投資者指購置物業(yè)并出租，在租金的收益中贏利的客戶，這種類型的投資者屬于市場主流，他們購置商鋪主要是考慮一個商業(yè)項目是否興旺，投資回報是否高，發(fā)展的空間有多大。所謂“一鋪養(yǎng)三代”正是這種客戶的心態(tài)。投資者的最終目標(biāo)都是其購置的商鋪能不斷升值，為他獲得豐厚的利潤。⑵自用商家指購置物業(yè)并由自己經(jīng)營，通過經(jīng)營的收入獲利。這類客戶比投資性商家更注重的是局部的商業(yè)環(huán)境，具體針對自己經(jīng)營的商品或服務(wù)在項目所在商業(yè)市場的發(fā)展前景和獲利空間。在購置物業(yè)后，這種自用商家能夠自主控制成本的運用，因此能獲得較高的利潤。自用商家一般屬于小規(guī)模，以專業(yè)市場和小區(qū)商鋪為主，大型商廈的自用商家相對較少。⑶租用商家租用商家，包括本地商家外地商家廠家及經(jīng)銷商，此類客戶是面對消費市場的終端。在一個商場中，租用商家的品牌知名度與多寡，往往決定了銷售成48 / 135果，因為租用商家的數(shù)量和意向會直接影響到投資者置業(yè)的信心，在市場上出現(xiàn)了“熟鋪出售” ，就是希望通過租用商家?guī)禹椖康匿N售。 目標(biāo)客戶群的需求分析⑴投資者投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場租賃暢旺，會要求在商場配套方面要保持一定的領(lǐng)先優(yōu)勢，使物業(yè)不至于在很短的時間內(nèi)就被別的競爭對手超越或取代。最基本要有足夠的停車場、優(yōu)質(zhì)品牌電梯、中央空調(diào)、精美裝修等。⑵經(jīng)營者經(jīng)營者希望商場能夠保持長盛不衰，希望有足夠的人流保證經(jīng)營者的商業(yè)利潤，會要求在商場配套上多考慮顧客的感受，能否引導(dǎo)和疏導(dǎo)客流，電梯及停車位的數(shù)量夠不夠，商場是否舒適，同時要求配套設(shè)備的維護(hù)費用要低廉，各種設(shè)備能夠安全、平穩(wěn)運行等。（第一章完） 項目分析49 / 135一、地理位置本項目地處柳州市商業(yè)中心——城中區(qū)解放南路和曙光中路交匯處，位于五星商廈與規(guī)劃中的曙光路步行街之間，屬于五星商圈的核心范圍，其商業(yè)價值具備先天的區(qū)位和地段優(yōu)勢。本項目南面臨江（高層住宅有景觀優(yōu)勢） ，周邊道路屬于過江必經(jīng)路段，路面窄、交通環(huán)境較差，車輛出入不便。（本項目地理位置圖）二、項目規(guī)模本項目東西向長約 75 米，南北向長約 90 米；規(guī)劃總用地面積約為10400 平方米（其中含道路用地 3565 米） ，總建筑面積約 50000㎡。最高建筑高度為 80 米，其中裙樓可規(guī)劃為 5 層，負(fù) 1 層規(guī)劃為大型超市，14 層為大型購物廣場（建筑面積約 萬㎡） ，5 層建議規(guī)劃為空中停車場。南側(cè)臨曙光路步行街設(shè)置 23 層騎樓建筑，騎樓寬度為 4 米為，高度為 45 米。 屬于柳州城中區(qū)的商業(yè)大盤項目。三、項目現(xiàn)狀中山中路與解放南路交界為五星商圈的核心地段，與本項目相距百米之內(nèi)。項目東側(cè)臨解放南路已拆遷、目前屬夜市經(jīng)營范圍，項目中部原柳州劇場物業(yè)——“好石夜總會”經(jīng)營中，項目西部及南部為使用中的居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有較好的商業(yè)氣氛，但檔次不高。50 / 135（解放南路夜景圖） （項目東側(cè)現(xiàn)狀圖）四、項目的資源整合由于本項目所處的特殊環(huán)境及歷史原因，使得本項目具有多重資源： 與城市規(guī)劃前景的整合 柳州商業(yè)實施構(gòu)建“桂中新商埠”戰(zhàn)略⑴城市內(nèi)環(huán)路以內(nèi)以大型中心商廈 、商貿(mào)城為中心，特色商業(yè)街為框架，連鎖超市、社區(qū)便利店、特營店為網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建河南河北兩個一級商業(yè)中心、四個城區(qū)二級商業(yè)分中心、若干個社區(qū)中心，組成多層次、多中心組團(tuán)式的市區(qū)商業(yè)流通格局。在兩級商業(yè)區(qū)規(guī)劃中，一級商業(yè)中心包括五一路、龍城路、魚峰路、飛鵝路以及屏山大道西段等城中中心組團(tuán)。區(qū)內(nèi)應(yīng)分布有購物中心、郵政電信中心、娛樂中心、金融中心、科教文化中心、中介服務(wù)中心、電子商務(wù)中心等，形成功能配套的一級商貿(mào)中心。二級商業(yè)中心為城區(qū)管理商貿(mào)區(qū)。⑵城市內(nèi)環(huán)路以外是大中型專業(yè)市場合理布局、大型購物中心分布其間、大型物流基地配套設(shè)置的大型商品集散交易圈。本項目位于“河北一級商業(yè)中心——五星商圈”的核心范圍，將其51 / 135整合有利于突顯本項目的政策優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。 曙光路步行街的規(guī)劃曙光路被規(guī)劃為一條傳統(tǒng)商業(yè)步行街，以南洋式騎樓再現(xiàn)柳州歷史文化的局部。本項目地處曙光路中段，屬典型的商業(yè)步行街物業(yè)。將其整合設(shè)計、推廣，有利于本項目的綜合性定位及經(jīng)營，為將來的物業(yè)銷售打下堅實的基礎(chǔ)。 人民廣場改建人民廣場的改建會強化城市生活（商務(wù)中心、文化中心）功能和旅游功能，形成柳州的城市向心源，會提升城市、城區(qū)形象，能帶來更多的人潮，對同區(qū)商業(yè)而言是一大利好。對本項目而言，商業(yè)環(huán)境、人文環(huán)境的逐步改善會帶來更多的投資者和經(jīng)營者，銷售通路會更寬廣。同時人民廣場的改建會清晰城市中心區(qū)的功能定位，令本項目處于“大型商業(yè)購物區(qū)”范疇，將明確指引目標(biāo)客戶的投資、置業(yè)熱情，將其整合有利于本項目的宣傳推廣。 與商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營業(yè)態(tài)的整合在市場競爭日趨激烈的今天，商用物業(yè)項目除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先、以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。MALL 是目前國際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨、連鎖經(jīng)營、倉儲式貨倉后的第四次革命，正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。本項目若以“Shopping Mall”作為經(jīng)營定位，將立足于柳州商業(yè)中52 / 135心、輻射周邊縣市，成為具有一流水準(zhǔn)的標(biāo)志性、大型購物中心。 與商業(yè)經(jīng)營功能的整合本項目的地塊使用性質(zhì)為商業(yè)、文化娛樂及住宅，將整個商場分成了“商業(yè)和文娛”兩個主題，令商業(yè)組合有了研展的空間，能有效地彌補該區(qū)購物功能富余、休閑娛樂不足的缺憾，豐富了整個項目的商業(yè)價值。 與步行街文化的整合在中國，步行街的興起是近 20 年的事情；在柳州，步行街文化還未真正開始。本項目地處規(guī)劃中的曙光路步行街上，可參考國外大型購物中心的設(shè)計理念，再融合本土傳統(tǒng)商業(yè)街的設(shè)計思想，在保證商場功能統(tǒng)一的同時，把商場融入傳統(tǒng)的商業(yè)街，成為有創(chuàng)造力的“步行街商廈” 。 與旅游資源的整合目前，旅游消費已經(jīng)成為一種時尚，一些著名的旅游城市（如香港）幾乎每年都有過千萬的各國人士前往旅游、消費、購物。在柳州，假日經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為商場營業(yè)額提升的重要法寶， “人民廣場改建”將柳州旅游核心區(qū)納入《柳州市“十五”規(guī)劃》 ，為城中區(qū)的商業(yè)項目注入了一股強大的活力。曙光中路、本項目對面，規(guī)劃中的廢墟廣場、明代古正南門重建及沿江綠化，將會使曙光中路及本項目成為柳州一個新的觀光旅游景點。53 / 135 與電子商務(wù)資源的整合電子商務(wù)是未來商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務(wù)活動的進(jìn)行有賴于電子商務(wù)平臺的建設(shè)。將電子商務(wù)平臺的建設(shè)作為商場配套的重要部分，可把它作為項目的重要賣點，非常有利于商鋪的銷售與招商。建設(shè)電子商務(wù)平臺適用于一些大型的商用物業(yè)如購物中心、大型百貨商場、商業(yè)步行街及一些較大規(guī)模的專業(yè)市場。 與事件營銷策略的整合事件營銷策略有三大功能：吸引更多人前往現(xiàn)場、豐富項目品牌內(nèi)涵、制造注意力和新聞話題。事件營銷的事件有多種多樣，通常有：項目的慶典活動（奠基、封頂、竣工、周年志慶等） 、公益活動、投資論壇、造勢活動等。參觀和慶典活動是在特定時期舉行，比如，發(fā)展商可以邀請新聞單位和部分已購鋪客戶、目標(biāo)客戶到項目現(xiàn)場參觀和采訪，讓外界和目標(biāo)客戶及時把握項目進(jìn)度，增強項目的信心。此外，與已購鋪的買家保持感情聯(lián)絡(luò)非常重要，一個已購鋪客戶很可能會再引進(jìn)一個或多個客戶前來購買。54 / 135五、項目 SWOT 分析 總表優(yōu)勢分析（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢⑵地段優(yōu)勢⑶項目可塑性強⑷人氣優(yōu)勢⑸配套優(yōu)勢⑹景觀優(yōu)勢劣勢分析（W）⑴地塊有高差⑵項目所在路段交通環(huán)境差⑶曙光路商業(yè)氣氛差⑷項目工期長，市場有壓力⑸近江，有水患影響⑹項目受回遷因素影響55 / 135機會分析（O）⑴五星商圈的商場功能面臨調(diào)整⑵人民廣場改建強調(diào)城區(qū)功能互補⑶曙光路步行街規(guī)劃令本項目成為“步行街商廈”⑷紅光橋修建將改善城中區(qū)的交通環(huán)境⑸目前柳州商業(yè)項目營銷手段落后⑹拆遷因素導(dǎo)致房地產(chǎn)項目購買、租賃需求威脅分析（T）⑴市場供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項目局部有泡沫⑵五星商業(yè)街的啟動，對本項目有直接威脅⑶項目其它的競爭對手較多⑷現(xiàn)有政策支持大商家發(fā)展，將不利于本項目招商⑸消費觀念限制⑹金融政策即將調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場門檻提高 項目優(yōu)勢分析（S）⑴區(qū)位優(yōu)勢本項目所在的城中區(qū)是柳州河北的一級商業(yè)中心，據(jù)最新的城建規(guī)劃顯示：該區(qū)的城市功能擬調(diào)整為大型商業(yè)購物區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進(jìn)一步加強，成為柳州城市生活和旅游的核心區(qū)。 中國最龐大的資料庫下載本項目地處“大型購物區(qū)”的核心范圍，擁有先天的區(qū)位優(yōu)勢，對目標(biāo)客戶群有極強的吸引力。優(yōu)勢應(yīng)用：——城中區(qū)的房產(chǎn)開發(fā)項目是柳州的“高價區(qū)” ，其商業(yè)地位占據(jù)柳州的制高點，在宣傳推廣方面將有利于本項目。56 / 135⑵地段優(yōu)勢五星、工貿(mào)是柳州市最繁華的傳統(tǒng)商廈，其周邊的龍城路、解放南路、中山路一帶是本市商賈云集、商機最深厚的地方。曙光路是市政府規(guī)劃的一條步行街，是城市未來的一個商業(yè)、旅游重心區(qū)。本項目位于解放南路和曙光路交匯處，并與五星商廈相鄰，其地段優(yōu)勢無可替代，市場潛力有待挖掘。優(yōu)勢應(yīng)用：——研展柳州五星在柳州商業(yè)、娛樂的市場號召力，將利于本項目的推廣。⑶項目可塑性強本項目占地面積約 10400 平方米，具備營造市中心大型商業(yè)樓盤的條件；曙光路步行街的規(guī)劃將重新整合城中區(qū)的商（業(yè)）旅（游）環(huán)境，令本項目具備很強的可塑空間。優(yōu)勢應(yīng)用 ：——針對五星商圈現(xiàn)有商業(yè)賣場購物功能飽和的狀況，整合各方面資源，為本項目營造獨特的項目個性?！鳛樾碌纳虡I(yè)項目，本項目具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在項目功能上可以規(guī)劃地比較完善。⑷人氣優(yōu)勢五星商圈是柳州市民消費的集中區(qū)，本項目位于五星商圈最繁華的商業(yè)街上，為本項目帶來大量的人流、人氣。優(yōu)勢應(yīng)用：57 / 135——人流、人氣是今后經(jīng)營的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶信心的保證。⑸配套優(yōu)勢五星商圈現(xiàn)階段的大問題是交通環(huán)境：區(qū)域內(nèi)部交通比較混亂，機動車和非機動車停車位不足，步行交通和機動車交通混雜。項目所在的解放南路是過江必經(jīng)通道之一，其路面窄、人車混行、停車位嚴(yán)重不足（占據(jù)路面停車，成為交通最大隱患） ，給項目規(guī)劃帶來必須考量因素。本項目作為新的商業(yè)樓盤可從規(guī)劃階段規(guī)避市場風(fēng)險，在配套方面獲取優(yōu)勢，滿足該地區(qū)的停車需求，獲取更大商機。優(yōu)勢應(yīng)用：——在規(guī)劃設(shè)計階段充分考慮停車消費及住戶使用功能，為項目營銷推廣提供更完備條件。⑹景觀優(yōu)勢本項目南面望江，與規(guī)劃中的綠化遺址廣場和明代古正南門（待重建）相連，具備極大的景觀優(yōu)勢，有助于商住項目的銷售。優(yōu)勢應(yīng)用：——充分利用本項目面江的優(yōu)勢，結(jié)合曙光路步行街規(guī)劃，將本項目南面規(guī)劃成開闊的休閑購物區(qū)，形成旅游購物、休閑娛樂的理想環(huán)境。小結(jié)項目的這些優(yōu)勢，再結(jié)合個性化生活的商業(yè)樓盤規(guī)劃營造，以形成本項目極強的賣點。58 / 135 項目劣勢分析（W）⑴地塊有高差本項目東西向東高西低，高差最多有 4 米；南北向中部高、兩邊低，高差最大有 米，地塊呈現(xiàn)不平整。項目周邊主要道路（解放南路、曙光中路）北高南低、東高西低，對項目的規(guī)劃、銷售及經(jīng)營的影響較大。應(yīng)對措施：——利用地塊高差營造本項目雙首層街鋪，拓展項目賣點。 ⑵項目所在路段交通環(huán)境差城中區(qū)由于歷史及城市發(fā)展迅速等原因，其交通環(huán)境較差，項目所在路段存在停車位嚴(yán)重不足、車行路線單向行駛、出入路面狹窄、人車混行、車輛任意停放等狀況，為人流、商貿(mào)往來帶來極大不便，是制約當(dāng)?shù)亟窈蟀l(fā)展的一個重要瓶頸，對項目推廣不利。按政府規(guī)劃，曙光路將規(guī)劃為商業(yè)步行街，這將使本區(qū)域較為緊張的交通問題更加突出。應(yīng)對措施：——在規(guī)劃設(shè)計階段重視停車位設(shè)計，除滿足本項目自身的停車需求外，可考慮滿足部分城區(qū)需求，以帶來更多的商機。⑶曙光路商業(yè)氣氛差項目地處曙光路中段，西段為待拆遷舊屋，該地段路面狹窄、街區(qū)59 / 135殘舊，缺乏特色商場經(jīng)營，因而人流較少，對未來經(jīng)營有不利影響。東段零星分布一些商場，并有新項目正在開發(fā)，商業(yè)氣氛稍強，但整體商業(yè)氣氛不濃。應(yīng)對措施：——在營銷推廣階段強化“柳州五星”的市場號召力，逐步淡化曙光路現(xiàn)階段商業(yè)氛圍不濃的影響。⑷項目工期長，市場有壓力本項目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時間尚有較長時間，可能會錯失商鋪銷售的先機。應(yīng)對措施：——及時跟進(jìn)本項目各種證照的辦理過程，完善銷售前期的法律手續(xù)；——在項目客戶的原始積累階段和引導(dǎo)銷售階段，做好項目的宣傳推廣工作，來吸引潛在客戶的注意。⑸近江，有水患影響柳江的洪災(zāi)比