【正文】 2號地 道路、綠化退線要求已明確， 具備開發(fā)條件， 臨近次級道路，對社區(qū)干擾較小，較遠(yuǎn)離輕軌，土地規(guī)整 13號地 緊鄰輕軌，噪音、視覺污染嚴(yán)重， 土地需通過協(xié)調(diào)實現(xiàn)完整開發(fā) ，開發(fā)時間受到影響 34號地 高壓線、變電站影響嚴(yán)重，地塊極不規(guī)則，需協(xié)調(diào)解決，開發(fā)時間受到影響， 地塊綜合條件較差 55號地因道路、綠化退線問題存在土地補(bǔ)償因素， 立交橋、高壓線對地塊造成影響 ，但市政綠化帶對此影響有所削弱， 土地較為規(guī)整2 地塊價值分析一期1號地：占地面積： 67280㎡容積率控制：不大于 產(chǎn)品組合建議：多層洋房+11~18層小高層建議 1號地為項目一期開發(fā)，原因為：l目前各地塊中最具開發(fā)條件的地塊，不存在土地補(bǔ)償、協(xié)調(diào)問題，能夠保證實施時間要求；l在市場整體情況不理想的情況下，以位置較好的地塊啟動，市場風(fēng)險?。籰核心特色產(chǎn)品亮相，確定產(chǎn)品的領(lǐng)先地位，實現(xiàn)現(xiàn)金流的迅速滾動。項目首期開發(fā)產(chǎn)品面積配比 (90/70) 面積區(qū)間㎡ 戶型 面積比例6570 一室 5%8590 緊湊兩室 65%100110 舒適兩室 5%135150 舒適三室 25%合計 100%項目首期開發(fā)產(chǎn)品面積配比 (市場需求 ) 面 積 區(qū) 間 ㎡ 戶 型 面 積 比例6570 一室 5%8590 緊 湊兩室 20%95110 舒適兩室 30%120130 緊 湊三室二室半 5%135150 舒適三室 30%160180 大 戶 型（三室半、四室） 10%合 計 100%1. 戶型可靈活設(shè)計部分錯層、復(fù)式等多種創(chuàng)新戶型，兼顧各層面消費(fèi)者需求；2. 各戶型設(shè)計中均要考慮 部分 “ 贈送面積 ” ， 如外飄窗設(shè)計、不封閉陽光房設(shè)計、入戶花園設(shè)計等，盡量做到小面積小送、大面積大送，但設(shè)計必須符合國家和地方相關(guān)設(shè)計規(guī)范。3. 大戶型產(chǎn)品位置設(shè)置需仔細(xì)考慮其所處位置，考慮其對土地資源或景觀資源的特殊占有。 戶型設(shè)計要求戶型設(shè)計要點描述?玄關(guān)、入戶花園設(shè)計；?干濕分離的衛(wèi)生間設(shè)計；?儲物空間、步入式衣帽間設(shè)計；?飄窗、凸窗等異性窗型設(shè)計，增強(qiáng)采光和空間變化；功能空間的完整性 ?90㎡以下戶型盡量滿足各功能用房的完整；?140㎡以上大戶型盡量設(shè)置雙套房設(shè)計；?考慮露臺采用錯層設(shè)計，提高附加值；?90㎡以下戶型考慮附送多功能空間；?標(biāo)準(zhǔn)層高建議不低于 ；放大小眾群體的需求空間豐富性與變化性追求亮點與附加值?青年群體主臥舒適尺度；?躍層、錯層空間的趣味性；?多功能房（次臥、兒童房、書房）設(shè)計；?空巢老人無障礙、智能化設(shè)計；?緊湊合理的廚房設(shè)計商業(yè)市民廣場商圈15萬平米時尚廣場商圈10萬平米天保金海岸商圈25萬平米客源截流客源截流客源截流天堿商圈30萬平米客源截流海員生活配套區(qū)未知摩天樓群高端商業(yè)40萬平米提升居住體驗品質(zhì)，住宅功能延伸的服務(wù)型商業(yè)項目周邊環(huán)境總結(jié)項目周邊環(huán)境總結(jié)? 經(jīng)過多年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)保有量達(dá) 30余萬平方米，而截止 2023年末開發(fā)區(qū)常住人口只有 ，平均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到 ，大大高出市場可成熟范圍；? 項目地處泰達(dá)時尚廣場與市民廣場兩個區(qū)域型商業(yè)中心之間，對本項目周邊的消費(fèi)群體形成分流，且交通條件更佳，對項目未來的經(jīng)營將產(chǎn)生不利影響；? 項目周邊除餐飲業(yè)外其他尤其是百貨行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r較差，短期內(nèi)不宜設(shè)立大規(guī)模集中式商業(yè)； ? 本項目位置較偏，不適宜興建寫字樓式的商務(wù)公建物業(yè)；? 項目周邊商業(yè)項目眾多，經(jīng)營品類豐富，同質(zhì)化競爭激烈，使得項目只能定位為 以服務(wù)本項目居民為主，適當(dāng)吸引項目周邊居民的區(qū)域型社區(qū)配套中心；公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)居中規(guī)模 居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán)類別 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積總指標(biāo) 1605—2700 （2165—3620 ） 2065—4680 （2655—5450 ） 1176—2102 （1546—2682 ） 1282—3334 （1682—4084 ） 363—854 （ 704—1354）502—1070 （ 882—1590）分類 教育 600—1200 1000—2400 600—1200 1000—2400 160—400 300—500醫(yī)療衛(wèi)生 60—80 （ 160—280 ） 100—190 （ 260—360 ） 20—80 40—190 6—20 12—40文體 100—200 200—600 20—30 40—60 18—24 40—60商業(yè)服務(wù) 700—910 600—940 450—570 100—600 150—370 100—400金融郵電 20—30 （ 60—80 ） 25—50 16—22 22—34 —— ——市政公用 40—130 （ 460—800 ） 70—300 （ 500—900 ） 30—120 （400—700 ） 50—80 （450—700 ） 9—10 （ 350—510 ） 20—30 （ 400—550 ）行政管理 85—150 70—200 40—80 30—100 20—30 30—40其他 —— —— —— —— —— —— 根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范規(guī)劃要求，普通居住區(qū)每千人所擁有的公建設(shè)施為根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范規(guī)劃要求，普通居住區(qū)每千人所擁有的公建設(shè)施為 1605平方平方米，本項目共需商業(yè)最低米，本項目共需商業(yè)最低 25000平方米平方米 。 本項目整體體量較大，開發(fā)周期長，因此單一商業(yè)形式難以滿足社區(qū)整體需要。商業(yè)部分?jǐn)M由一個標(biāo)志性商業(yè)群落 ——鄰里生活廣場、若干條商業(yè)街（滿足生活、休閑、購物）及一個以大型社區(qū)會所為中心的文化休閑中心（滿足高端享受生活）構(gòu)成，形成 “點 ”+“線 ”的兩種規(guī)劃組合。其中鄰里生活廣場以單體商業(yè)集群為主，可考慮設(shè)置集中廣場；文化休閑中心需與景觀相結(jié)合，如通過水景形成景觀商業(yè)區(qū)；商業(yè)街需設(shè)置在交通便捷、商業(yè)價值較高的區(qū)段。商業(yè)體初步擬定建筑面積集中式商業(yè)群落（購物、娛樂、健身為主）800010000㎡文化休閑中心（雙主題會所、企業(yè)會所） 9000 ㎡非經(jīng)營性公建（考慮在社區(qū)內(nèi)設(shè)置小學(xué)、幼兒園）1100012023㎡合計 2800030000㎡非經(jīng)營性公建：以國家及地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置業(yè)態(tài)比例細(xì)分根據(jù)研究資料，目前國內(nèi)的社區(qū)型商業(yè)中心的業(yè)態(tài)由購物、餐飲、娛樂、生活配套、康體健身和金融服務(wù)這六大類業(yè)態(tài)構(gòu)成，考慮到項目的實際情況和區(qū)域未來發(fā)展合富建議將購物、餐飲、娛樂、生活配套、康體健身和金融服務(wù)這六大類業(yè)態(tài)按照 20： 35： 15： 15： 10： 5的比例進(jìn)行配置。 業(yè)態(tài) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 比例 面積餐飲 中西餐飲 35% 13300娛樂 KTV、酒吧等 15% 5700購物 服裝服飾、家居用品等 20% 7600生活配套 美容美發(fā)、電信、郵電等 15% 5700康體健身 健身中心 10% 3800金融服務(wù) 銀行 5% 1900　合計 —— 100% 38000酒店式公寓提升項目形象的標(biāo)志性建筑星級酒店分布大地中心酒店萬麗泰達(dá)酒店白云賓館天保國際酒店宜必思酒店惠中酒店濱海假日酒店泰達(dá)國際酒店久安商務(wù)酒店泰達(dá)中心酒店鴻發(fā)大廈金帆大廈五星級酒店四星級酒店三星級酒店酒店市場分析 —— 經(jīng)營狀況房間數(shù) 標(biāo)間價格 入住率濱海假日酒店 247套 1280 （折前） 70％泰達(dá)國際酒店 186套 1100（折前） 70％泰達(dá)中心酒店 218套 980（折前） 50％天保國際酒店 145套 1000（折前） 80％萬麗泰達(dá)酒店 543套 1200 （折前） 70％宜必思酒店 157 168 80％久安商務(wù)酒店 180 258 90％惠中酒店 151套 580 85％金帆大廈 90套 480 50％大地中心酒店 97套 288328 70％鴻發(fā)大廈 123套 245 60％白云賓館 86套 228 80％酒店類物業(yè)迅速發(fā)展 從開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)酒店類物業(yè)的統(tǒng)計來看，酒店物業(yè)客房保有數(shù)量超過 2500套，其中五星級酒店有天保大酒店、萬麗泰達(dá)酒店、泰達(dá)國際酒店三家，占酒店市場（三星級以上） 14%，從客房數(shù)量上統(tǒng)計，五星級酒店客房數(shù)量占酒店類物業(yè)客房數(shù)量的 22%左右。其中三星級酒店類物業(yè)約占 59%左右，三星級酒店類物業(yè)客房數(shù)量占 49%左右。星級 服務(wù)內(nèi)容天保國際酒店 ★★★★★ 餐廳、會議廳、游泳池、水療、夜總會、康體等萬麗泰達(dá)酒店 ★★★★★ 咖啡廳、餐廳、游泳池、酒吧、多功能廳、宴會廳等濱海假日酒店 ★★★★ 咖啡廳、餐廳、游泳池、酒吧、多功能廳、宴會廳等泰達(dá)國際酒店 ★★★★ 餐廳、游泳池、康體、 SPA等泰達(dá)中心酒店 ★★★★ 娛樂城、寫字樓、餐廳等惠中酒店 ★★★★ 餐廳、 KTV、會議廳、咖啡廳、酒吧、商務(wù)中心等大地中心酒店 ★★★★ 餐廳、會議廳、游泳池、夜總會、康體等宜必思酒店 經(jīng)濟(jì)型 餐廳金帆大廈 ★★★ 餐廳、保齡球、會議廳等白云賓館 ★★★ 餐廳、商務(wù)中心等鴻發(fā)大廈 ★★★ 餐廳、保齡球、會議廳等久安商務(wù)酒店 ★★ 餐廳、會議廳、商務(wù)中心等酒店市場分析 —— 分布狀況1. 四星級以上酒店配套齊全，入住客群檔次較高，尤其受到外籍人士親睞，因此能對本項目會有品質(zhì)提升作用；2. 但四星級以上酒店對相關(guān)酒店配套設(shè)施要求較高，裝修成本高昂且需要專業(yè)的酒店管理團(tuán)隊運(yùn)營，坐落地點一般為商業(yè)繁華、市政配套完善的成熟區(qū)域。酒店對本項目利弊分析結(jié)論：考慮到本區(qū)項目情況，建立中、低檔次酒店對項目不能起到品質(zhì)提升作用，而四星級以上酒店成本高，專業(yè)度強(qiáng)，具有一定的操作風(fēng)險，建議本項目前期暫不考慮酒店物業(yè)產(chǎn)品。133開發(fā)區(qū)酒店式公寓市場狀況開發(fā)區(qū)目前酒店式公寓項目起步較晚，數(shù)量較少，其中現(xiàn)有酒店式公寓項目多屬于服務(wù)型住宅類型， 比較典型的酒店式公寓項目當(dāng)屬泰達(dá)國際公寓和華納國際一町 。銀珠公寓銀珠公寓 華納一町格林園萬通國際? 來自 日本及美國 的 500強(qiáng)企業(yè)占絕大多數(shù)，其次為韓國、法國、英國以及德國，顯示開發(fā)區(qū)外資來源及進(jìn)出口貿(mào)易受日本及美國企業(yè)影響較大。 ? 根據(jù)調(diào)查，開發(fā)區(qū)常駐外籍人士主要是公司 中、高層管理人員 。從行業(yè)人員架構(gòu)特征來看，金融投資、能源及貿(mào)易企業(yè)的外籍人士主要擔(dān)任企業(yè)的高層管理者（地區(qū)總裁，總經(jīng)理，總監(jiān)），制造業(yè)和高新科技行業(yè)的外籍員工主要是企業(yè)的中高層管理者和專業(yè)技術(shù)主管。 ? 500強(qiáng)企業(yè)派駐開發(fā)區(qū)的外籍員工 一般為 23年 。其中 90%以上派駐開發(fā)區(qū)是以常駐開發(fā)區(qū)方式，而非周期性或間歇性駐守，顯示外籍人士有穩(wěn)定、長期的居住需求。 ? 住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)： 高層人員一般在人民幣 24萬之間，而中層人員則在 。顯示外籍人士租賃物業(yè)根據(jù)住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不同，將呈現(xiàn)兩層分化的現(xiàn)象。即一般高層人員將選擇租金在 2萬元以上的物業(yè)，而中層人員則選擇租金在 2萬元以內(nèi)的物業(yè)。 截止 2023年初，天津開發(fā)區(qū)吸引了來自 70余個國家和地區(qū)的外商投資企業(yè)數(shù)千家 截止 2023年底，《財富》全球 500強(qiáng)公司中共有來自境外 10個國家和地區(qū)的 57個跨國公司在天津開發(fā)區(qū)投資了 127家企業(yè) 開發(fā)區(qū)現(xiàn)有外籍工作人員約 1600人開發(fā)區(qū)國際學(xué)校外籍學(xué)生總數(shù) 678人2023年開發(fā)區(qū)各賓館實際住宿人次數(shù)共計 ，同比增長 ％，其中境外旅客 ，同比增長 ％開發(fā)區(qū)目前外籍人士居住現(xiàn)狀： ? 目前在開發(fā)區(qū)居住的外籍人士主要集中在 二大街和三大街 之間的高檔住宅社區(qū)和酒店；? 在開發(fā)區(qū)工作和生活的外籍人士中， 日本、臺灣和香港 等國家和地區(qū)人士一般 以單身為主 ，需求面積較小， 歐美、韓國 多數(shù) 以家庭為單位租住，需求面積較大；? 開發(fā)區(qū)尚無專業(yè)的針對外籍人士的租賃服務(wù)機(jī)構(gòu)，多以企業(yè) 自發(fā)聯(lián)系為主；?從市場需求的發(fā)展來看，高端商務(wù)人士和外籍客戶對酒店式公寓產(chǎn)品的需求將會進(jìn)一步擴(kuò)大，酒店式公寓物業(yè)前景廣闊；?酒店式公寓產(chǎn)品對相關(guān)配套要求相對較低，地域限制性相對酒店更低，一般需要提供較好的物業(yè)管理和精裝成品房交付，銷售價格較高，且居住人群高尚，利于提升整體社區(qū)品質(zhì)形象；?酒店式公寓產(chǎn)品能夠?qū)ν怃N售，便于回籠資金；結(jié)論：本項目位于開發(fā)區(qū) CBD和港口商務(wù)區(qū)中間位置，且地塊空間大，建議在項目核心位置建設(shè)少量酒店式公寓產(chǎn)品，作為項目標(biāo)志性建筑。后期視市場情況，保留引進(jìn)酒店管理公司，將酒店式公寓轉(zhuǎn)化為酒店的可行性。小結(jié)產(chǎn)品類型優(yōu)劣勢分析星級酒店 酒店式公寓銷售難度 整體銷售難度較大 小產(chǎn)權(quán)銷售難度較小資金回籠 后期成本投入大回報慢 后期成本投入小，資金回籠快 品牌美譽(yù)度 聘用大的酒店管理集團(tuán)管理經(jīng)營 聘用大型酒店公寓管理公司經(jīng)營配套設(shè)施 商務(wù)分為較重適合短期居住 常住居住氛圍及室內(nèi)生活配套完善面積區(qū)別 分類標(biāo)準(zhǔn)不同且面積標(biāo)準(zhǔn)化