【正文】 企事業(yè)員工結(jié)論：合富認(rèn)為：通過對開發(fā)區(qū)購房客戶群從區(qū)域、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)三方面的細(xì)分，基本涵蓋了開發(fā)區(qū)全部的購房客戶群體。結(jié)論性思考結(jié)論性思考支撐點(diǎn)：（ 3）本項(xiàng)目周邊豪宅產(chǎn)品競爭激烈，區(qū)內(nèi)區(qū)外均有強(qiáng)勁競爭對手，豪宅市場容量不夠 橫向 5豪盤總供應(yīng)量： 9+5+20+16+12=62萬平米，平均售價預(yù)計不低于 2萬元 /平米華納 3期津?yàn)I國際結(jié)論性思考支撐點(diǎn)：（ 4）房地產(chǎn)市場疲軟，各項(xiàng)目銷售遇到較大阻力， 尤其是高端豪宅樓盤銷售業(yè)績不佳結(jié)論性思考支撐點(diǎn)：（ 5） 項(xiàng)目的開發(fā)策略要服從企業(yè)需要，本項(xiàng)目是大盤開發(fā)，盡快實(shí)現(xiàn)自身造血功能，盡早達(dá)到資金盈虧平衡點(diǎn)是本項(xiàng)目前期操作的關(guān)鍵。支撐點(diǎn)：（ 1）本項(xiàng)目北側(cè)已有占地 1平方公里的天保金海岸項(xiàng)目，總建筑面積超出本項(xiàng)目，且位置優(yōu)于本項(xiàng)目，該項(xiàng)目定位于中端產(chǎn)品，本項(xiàng)目不可能和其看齊，而在一個水平上競爭；（ 2）開發(fā)商追求不同，天保金海岸已經(jīng)被客戶定義為開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房，而其走性價比的路線將不會提升其后期項(xiàng)目品質(zhì)。結(jié)論性思考（ 2）本項(xiàng)目 不適宜 做中低端大盤頂級豪宅大盤結(jié)論性思考中低、中端大盤排除法 —— 第一次客戶定位中高端大盤 主力客戶為中高端客戶群主力客戶定位于中高端客戶群的正面支持第一，從開發(fā)區(qū)人口結(jié)構(gòu)上論證藍(lán)領(lǐng)工人、灰領(lǐng)職員（技術(shù)性工種企事業(yè)低層管理人員企事業(yè)中高層管理人員、高級技術(shù)人員企業(yè)主CEO中產(chǎn)力量人多底蘊(yùn)足窮人亞富 富人貴人富豪開發(fā)區(qū)人口結(jié)構(gòu)狀況開發(fā)區(qū)人口結(jié)構(gòu)狀況數(shù)據(jù)來源：經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報、天津市統(tǒng)計局 ?開發(fā)區(qū)常住人口自 06年起高速增長?人口出生率低于天津市 ‰ 的整體水平，自然增長率與天津 ‰ 的水平基本一致2023年2023年同比增長%2023年同比增長23%同比增長%2023年首次突破10萬2023年按照近兩年平均 17%的人口增長率計算2023年凈增人口指標(biāo) 單位 2023年 2023年 2023年常住人口 人 104948 116288 143000戶籍人口 人 26456 32088 363000人口出生率 ‰ 人口死亡率 ‰ 人口自然增長率 ‰ 由于項(xiàng)目地緣性特點(diǎn)，本案客群導(dǎo)向主要依賴于開發(fā)區(qū)人口結(jié)構(gòu)的狀況指標(biāo) 單位 2023年 2023年 2023年從業(yè)人員 人 288264 315678 329300 第三產(chǎn)業(yè) 人 79734 82649從業(yè)人員勞動報酬總額 萬元 656071 926456從業(yè)人員人均年報酬 元 24624 31395 376500?從業(yè)人員的增速保持在 4%以上，其中 74%以上集中于工業(yè)投資產(chǎn)業(yè)中，預(yù)計 2023開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口將達(dá)到 45萬人?其中 高技能人才和企業(yè)高管占到 87%，伴隨開發(fā)區(qū)未來 “ 創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)升級 ” 、 “ 提升高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值貢獻(xiàn)比重 ” ，知識性、科技型人才將進(jìn)一步加大在第二產(chǎn)業(yè)中的比重?伴隨第三產(chǎn)業(yè)比重上升，金融、知識密集型人才也將持續(xù)增長開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口狀況開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)人口狀況數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計局、開發(fā)區(qū)十一五規(guī)劃主力客戶定位于中高端客戶群的正面支持第二，從中高端項(xiàng)目的銷售速度支持★ ★2年零年零 3個月個月 20萬平米售罄萬平米售罄濱海新城★ ★1年年 9萬平米售罄萬平米售罄伴景灣愛麗榭★ ★1年零年零 5個月個月 11萬平米售罄萬平米售罄金域藍(lán)灣★ ★8個月一期個月一期 10萬平米售罄萬平米售罄主力客戶定位于中高端客戶群的正面支持第三，濱?？蛻舻钠囘x擇上的支持所謂車如其人，看車識身份。（ 1）濱海高檔私家車總體數(shù)量排序?yàn)椋? 塘沽 開發(fā)區(qū) 大港 漢沽（ 2）濱海 41%；（ 3）寶馬人群比奔馳人群更年輕化，一般 3040歲開寶馬， 4050歲選奔馳；（ 4）對豪華車擁有最多的是濱海的私營老板和外企高層管理者兩類人群。啟示：通過濱海私家車的數(shù)據(jù)分析，可以看出濱海區(qū)域擁有眾多中高端消費(fèi)群體，他們具備購買中高端物業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。輔助客戶定位研究合富認(rèn)為， 本項(xiàng)目的輔助客戶群應(yīng)定位于高端客戶群體 ，其支撐點(diǎn)主要有三：（ 1）天時：開發(fā)區(qū) 2023年后基本沒有豪宅供應(yīng)，本項(xiàng)目一枝獨(dú)秀，應(yīng)承接這部分需求1. 華納豪園： 08年開盤， 9萬平米，預(yù)計 2023年售罄；2. 濱海新城東區(qū)： 09年開盤， 5萬平米，定于 09年底售罄；3. 萬通華府： 08年開盤， 20萬平米，預(yù)計 2023年售罄；4. 弘澤制造： 08年開盤， 16萬平米，預(yù)計 2023年售罄；5. 濱海國際： 08年開盤， 8萬平米，預(yù)計 09年底售罄。摩天樓占地面積約 28000平方米，由三幢分別為 350米、 200米和 100米的塔樓組成 其建筑功能集五星級酒店、甲級寫字樓、高檔服務(wù)公寓、大型零售百貨等設(shè)施于一體，最大限度地彰顯 CBD商務(wù)商業(yè)區(qū)的特質(zhì)，預(yù)計 2023年竣工投入使用。STEP3 以上客群從區(qū)域、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)角度細(xì)分的比例第一，從開發(fā)區(qū)中高端項(xiàng)目客群比例出發(fā)，進(jìn)行項(xiàng)目客群比例的靜態(tài)分析（區(qū)域、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)角度進(jìn)行客群比例預(yù)測）開發(fā)區(qū)其他項(xiàng)目客戶區(qū)域劃分研究本項(xiàng)目客戶區(qū)域分布靜態(tài)預(yù)測：主力客群 輔助客群（第一層級） 輔助客群（第二層級）開發(fā)區(qū) 塘沽區(qū)域 市區(qū)區(qū)域 臨近省份 外籍 其他% % % % % %開發(fā)區(qū)其他項(xiàng)目客戶職業(yè)劃分研究本項(xiàng)目客戶職業(yè)分布靜態(tài)預(yù)測：主力客群 輔助客群私營業(yè)主 企業(yè)高層管理 企業(yè)中層 公務(wù)員 其他% % % % %開發(fā)區(qū)其他項(xiàng)目客戶家庭結(jié)構(gòu)劃分研究本項(xiàng)目客戶家庭結(jié)構(gòu)分布靜態(tài)預(yù)測：主力客群 輔助客群（第一層級） 輔助客群（第二層級）三口之家 兩口之家 四口之家 單身 三代同堂 其他% % % % % %第二，從開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、人口結(jié)構(gòu)的變化狀況，進(jìn)行本項(xiàng)目客群比例的動態(tài)修正修正要點(diǎn)：?濱海新區(qū) /開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、人口結(jié)構(gòu)回溯?濱海新區(qū)新開盤高端樓盤客戶群變化?，戶型以舒適型產(chǎn)品為主客群比例的靜態(tài)分析，基于對開發(fā)區(qū)中高端項(xiàng)目客群 “ 精準(zhǔn)導(dǎo)入 ” 的研究，由于上述已售項(xiàng)目在戶型面積、銷售時間、體量位置、綜合資源等方面與本案的擬和度有所差異，故從以下方面進(jìn)行綜合修正塘沽區(qū)及外地、外籍高端人士在購買開發(fā)區(qū)高端樓盤的客戶中的比例在上升萬通華府首期認(rèn)購客戶分析目標(biāo)客群的變化 —— 客群范圍擴(kuò)寬，客戶層次升級藍(lán)領(lǐng)工人、灰領(lǐng)職員（技術(shù)性工種企事業(yè)低層管理人員企事業(yè)中高層管理人員、高級技術(shù)人員企業(yè)主CEO率客群率客群項(xiàng)目 經(jīng)過動態(tài)修正后項(xiàng)目 STEP4 以上客群的產(chǎn)品需求和配套需求研究企業(yè)高管企業(yè)中層公務(wù)員120150三居； 100120 ㎡二居私營業(yè)主150180 ㎡ 四居及以上客群與戶型擬合性細(xì)分起居室 /主臥舒適尺度職業(yè) 戶型 功能空間要素140160 ㎡四居； 120150三居舒適尺度、均衡空間、120150三居； 100120 ㎡二居 功能均衡、景觀陽臺120150三居； 100120 ㎡二居緊湊經(jīng)濟(jì)、附贈空間陽臺、雙衛(wèi)、儲藏衣帽間舒適書房、陽臺緊湊經(jīng)濟(jì)、附贈空間舒適書房、陽臺100120二室， 8090㎡二居100120二室， 8090㎡二居二人世界三口之家階段型發(fā)展型普通三口三代同堂四口之家五口之家舒適三口7080㎡一居； 8090㎡緊湊二居100120 ㎡舒適二居100120二室， 8090㎡二居120150三居單身貴族單人天地初入社會 7080㎡一居8090㎡ 二居140160 ㎡四居； 120150三居140160 ㎡ 四居及以上客群與戶型擬合性細(xì)分緊湊經(jīng)濟(jì)、附贈空間尺度舒適、衣帽間、陽臺附贈空間、兒童房書房、雙衛(wèi)、儲藏衣帽間、主臥尺度、附贈空間尺度舒適、景觀陽臺功能均衡、陽臺、儲藏老人房、專用衛(wèi)生間、景觀陽臺、無障礙設(shè)計家庭結(jié)構(gòu) 戶型 功能空間要素空巢型 8090㎡二居， 100120 ㎡二居 功能均衡、景觀陽臺濱海新區(qū)的中產(chǎn)富裕階層本項(xiàng)目主力目標(biāo)客群目標(biāo)客群：工作、生活在濱海新區(qū)企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、公務(wù)員、開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會地位和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級。項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 市場現(xiàn)狀及趨勢市場現(xiàn)狀及趨勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目 數(shù)量（萬平方米） 備注用地面積 34總建筑面積 51住宅建筑面積 公建面積 含商業(yè)及非經(jīng)營性公建酒店式公寓面積 3建筑密度容積率 不大于 綠化率 不小于 40%高度限制建筑退線 道路名稱 道路寬度 建筑退線臨港路 100米 高層建筑正面后退道路紅線不小于 **米新港四號路 60米泰達(dá)一大街 30米規(guī)劃路（北側(cè)） 15米太湖路 40米車位配比 1： 首期 1： 1住宅為濱海新區(qū)的中產(chǎn)富裕階層打造一處具有歸屬感的夢想家園（一） 面向?yàn)I海新區(qū)未來的中高端舒適型產(chǎn)品定位對規(guī)劃設(shè)計的要求：回歸和諧自然的人文需求，強(qiáng)調(diào)社區(qū)環(huán)境－建筑空間的生態(tài)性與動態(tài)平衡性，通過高附加值產(chǎn)品和卓越細(xì)節(jié)的打造，實(shí)現(xiàn)在規(guī)定居住面積下的最舒適功能布局和設(shè)計，形成 “ 社區(qū)復(fù)合、組團(tuán)優(yōu)質(zhì) ” 的高端社區(qū)。特別是在項(xiàng)目開發(fā)的未來幾年，各階段產(chǎn)品均有領(lǐng)先時代的特色和引領(lǐng)生活方式的配建標(biāo)準(zhǔn)。項(xiàng)目首期開發(fā)產(chǎn)品面積配比 (90/70) 面積區(qū)間㎡ 戶型 面積比例6570 一室 5%8590 緊湊兩室 65%100110 舒適兩室 5%135150 舒適三室 25%合計 100%項(xiàng)目首期開發(fā)產(chǎn)品面積配比 (市場需求 ) 面 積 區(qū) 間 ㎡ 戶 型 面 積 比例6570 一室 5%8590 緊 湊兩室 20%95110 舒適兩室 30%120130 緊 湊三室二室半 5%135150 舒適三室 30%160180 大 戶 型（三室半、四室） 10%合 計 100%1. 戶型可靈活設(shè)計部分錯層、復(fù)式等多種創(chuàng)新戶型，兼顧各層面消費(fèi)者需求；2. 各戶型設(shè)計中均要考慮 部分 “ 贈送面積 ” ， 如外飄窗設(shè)計、不封閉陽光房設(shè)計、入戶花園設(shè)計等，盡量做到小面積小送、大面積大送，但設(shè)計必須符合國家和地方相關(guān)設(shè)計規(guī)范。 戶型設(shè)計要求戶型設(shè)計要點(diǎn)描述?玄關(guān)、入戶花園設(shè)計；?干濕分離的衛(wèi)生間設(shè)計；?儲物空間、步入式衣帽間設(shè)計；?飄窗、凸窗等異性窗型設(shè)計，增強(qiáng)采光和空間變化；功能空間的完整性 ?90㎡以下戶型盡量滿足各功能用房的完整；?140㎡以上大戶型盡量設(shè)置雙套房設(shè)計；?考慮露臺采用錯層設(shè)計，提高附加值；?90㎡以下戶型考慮附送多功能空間；?標(biāo)準(zhǔn)層高建議不低于 ；放大小眾群體的需求空間豐富性與變化性追求亮點(diǎn)與附加值?青年群體主臥舒適尺度；?躍層、錯層空間的趣味性；?多功能房（次臥、兒童房、書房）設(shè)計；?空巢老人無障礙、智能化設(shè)計；?緊湊合理的廚房設(shè)計商業(yè)市民廣場商圈15萬平米時尚廣場商圈10萬平米天保金海岸商圈25萬平米客源截流客源截流客源截流天堿商圈30萬平米客源截流海員生活配套區(qū)未知摩天樓群高端商業(yè)40萬平米提升居住體驗(yàn)品質(zhì)，住宅功能延伸的服務(wù)型商業(yè)項(xiàng)目周邊環(huán)境總結(jié)項(xiàng)目周邊環(huán)境總結(jié)? 經(jīng)過多年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)保有量達(dá) 30余萬平方米，而截止 2023年末開發(fā)區(qū)常住人口只有 ，平均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到 ，大大高出市場可成熟范圍；? 項(xiàng)目地處泰達(dá)時尚廣場與市民廣場兩個區(qū)域型商業(yè)中心之間，對本項(xiàng)目周邊的消費(fèi)群體形成分流，且交通條件更佳，對項(xiàng)目未來的經(jīng)營將產(chǎn)生不利影響；? 項(xiàng)目周邊除餐飲業(yè)外其他尤其是百貨行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r較差，短期內(nèi)不宜設(shè)立大規(guī)模集中式商業(yè)； ? 本項(xiàng)目位置較偏，不適宜興建寫字樓式的商務(wù)公建物業(yè)；? 項(xiàng)目周邊商業(yè)項(xiàng)目眾多，經(jīng)營品類豐富，同質(zhì)化競爭激烈，使得項(xiàng)目只能定位為 以服務(wù)本項(xiàng)目居民為主，適當(dāng)吸引項(xiàng)目周邊居民的區(qū)域型社區(qū)配套中心；公共服務(wù)設(shè)施控制指標(biāo)居中規(guī)模 居住區(qū) 小區(qū) 組團(tuán)類別 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積總指標(biāo) 1605—2700 （2165—3620 ） 2065—4680 （2655—5450 ） 1176—2102 （1546—2682 ） 1282—3334 （1682—4084 ） 363—854 （ 704—1354）502—1070 （ 882—1590）分類 教育 600—1200 1000—2400 600—1200 1000—2400 160—400 300—500醫(yī)療衛(wèi)生 60—80 （ 160—280 ） 100—190 （ 260—360 ） 20—80 40—190 6—20 12—40文體 100—200 200—600 20—30 40—60 18—24 40