【正文】 —60商業(yè)服務(wù) 700—910 600—940 450—570 100—600 150—370 100—400金融郵電 20—30 （ 60—80 ） 25—50 16—22 22—34 —— ——市政公用 40—130 （ 460—800 ） 70—300 （ 500—900 ） 30—120 （400—700 ） 50—80 （450—700 ） 9—10 （ 350—510 ） 20—30 （ 400—550 ）行政管理 85—150 70—200 40—80 30—100 20—30 30—40其他 —— —— —— —— —— —— 根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)劃要求，普通居住區(qū)每千人所擁有的公建設(shè)施為根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)劃要求，普通居住區(qū)每千人所擁有的公建設(shè)施為 1605平方平方米，本項(xiàng)目共需商業(yè)最低米，本項(xiàng)目共需商業(yè)最低 25000平方米平方米 。商業(yè)部分?jǐn)M由一個(gè)標(biāo)志性商業(yè)群落 ——鄰里生活廣場(chǎng)、若干條商業(yè)街（滿(mǎn)足生活、休閑、購(gòu)物）及一個(gè)以大型社區(qū)會(huì)所為中心的文化休閑中心（滿(mǎn)足高端享受生活）構(gòu)成，形成 “點(diǎn) ”+“線 ”的兩種規(guī)劃組合。商業(yè)體初步擬定建筑面積集中式商業(yè)群落（購(gòu)物、娛樂(lè)、健身為主）800010000㎡文化休閑中心（雙主題會(huì)所、企業(yè)會(huì)所） 9000 ㎡非經(jīng)營(yíng)性公建（考慮在社區(qū)內(nèi)設(shè)置小學(xué)、幼兒園）1100012023㎡合計(jì) 2800030000㎡非經(jīng)營(yíng)性公建：以國(guó)家及地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置業(yè)態(tài)比例細(xì)分根據(jù)研究資料，目前國(guó)內(nèi)的社區(qū)型商業(yè)中心的業(yè)態(tài)由購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、生活配套、康體健身和金融服務(wù)這六大類(lèi)業(yè)態(tài)構(gòu)成，考慮到項(xiàng)目的實(shí)際情況和區(qū)域未來(lái)發(fā)展合富建議將購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、生活配套、康體健身和金融服務(wù)這六大類(lèi)業(yè)態(tài)按照 20： 35： 15： 15： 10： 5的比例進(jìn)行配置。其中三星級(jí)酒店類(lèi)物業(yè)約占 59%左右，三星級(jí)酒店類(lèi)物業(yè)客房數(shù)量占 49%左右。酒店對(duì)本項(xiàng)目利弊分析結(jié)論：考慮到本區(qū)項(xiàng)目情況，建立中、低檔次酒店對(duì)項(xiàng)目不能起到品質(zhì)提升作用，而四星級(jí)以上酒店成本高，專(zhuān)業(yè)度強(qiáng)，具有一定的操作風(fēng)險(xiǎn)，建議本項(xiàng)目前期暫不考慮酒店物業(yè)產(chǎn)品。銀珠公寓銀珠公寓 華納一町格林園萬(wàn)通國(guó)際? 來(lái)自 日本及美國(guó) 的 500強(qiáng)企業(yè)占絕大多數(shù)，其次為韓國(guó)、法國(guó)、英國(guó)以及德國(guó)，顯示開(kāi)發(fā)區(qū)外資來(lái)源及進(jìn)出口貿(mào)易受日本及美國(guó)企業(yè)影響較大。從行業(yè)人員架構(gòu)特征來(lái)看，金融投資、能源及貿(mào)易企業(yè)的外籍人士主要擔(dān)任企業(yè)的高層管理者（地區(qū)總裁，總經(jīng)理，總監(jiān)），制造業(yè)和高新科技行業(yè)的外籍員工主要是企業(yè)的中高層管理者和專(zhuān)業(yè)技術(shù)主管。其中 90%以上派駐開(kāi)發(fā)區(qū)是以常駐開(kāi)發(fā)區(qū)方式，而非周期性或間歇性駐守，顯示外籍人士有穩(wěn)定、長(zhǎng)期的居住需求。顯示外籍人士租賃物業(yè)根據(jù)住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)不同，將呈現(xiàn)兩層分化的現(xiàn)象。 截止 2023年初，天津開(kāi)發(fā)區(qū)吸引了來(lái)自 70余個(gè)國(guó)家和地區(qū)的外商投資企業(yè)數(shù)千家 截止 2023年底，《財(cái)富》全球 500強(qiáng)公司中共有來(lái)自境外 10個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 57個(gè)跨國(guó)公司在天津開(kāi)發(fā)區(qū)投資了 127家企業(yè) 開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有外籍工作人員約 1600人開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)際學(xué)校外籍學(xué)生總數(shù) 678人2023年開(kāi)發(fā)區(qū)各賓館實(shí)際住宿人次數(shù)共計(jì) ，同比增長(zhǎng) ％，其中境外旅客 ，同比增長(zhǎng) ％開(kāi)發(fā)區(qū)目前外籍人士居住現(xiàn)狀： ? 目前在開(kāi)發(fā)區(qū)居住的外籍人士主要集中在 二大街和三大街 之間的高檔住宅社區(qū)和酒店；? 在開(kāi)發(fā)區(qū)工作和生活的外籍人士中， 日本、臺(tái)灣和香港 等國(guó)家和地區(qū)人士一般 以單身為主 ，需求面積較小， 歐美、韓國(guó) 多數(shù) 以家庭為單位租住，需求面積較大；? 開(kāi)發(fā)區(qū)尚無(wú)專(zhuān)業(yè)的針對(duì)外籍人士的租賃服務(wù)機(jī)構(gòu)，多以企業(yè) 自發(fā)聯(lián)系為主；?從市場(chǎng)需求的發(fā)展來(lái)看，高端商務(wù)人士和外籍客戶(hù)對(duì)酒店式公寓產(chǎn)品的需求將會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，酒店式公寓物業(yè)前景廣闊；?酒店式公寓產(chǎn)品對(duì)相關(guān)配套要求相對(duì)較低，地域限制性相對(duì)酒店更低，一般需要提供較好的物業(yè)管理和精裝成品房交付，銷(xiāo)售價(jià)格較高，且居住人群高尚，利于提升整體社區(qū)品質(zhì)形象；?酒店式公寓產(chǎn)品能夠?qū)ν怃N(xiāo)售，便于回籠資金；結(jié)論：本項(xiàng)目位于開(kāi)發(fā)區(qū) CBD和港口商務(wù)區(qū)中間位置，且地塊空間大，建議在項(xiàng)目核心位置建設(shè)少量酒店式公寓產(chǎn)品，作為項(xiàng)目標(biāo)志性建筑。小結(jié)產(chǎn)品類(lèi)型優(yōu)劣勢(shì)分析星級(jí)酒店 酒店式公寓銷(xiāo)售難度 整體銷(xiāo)售難度較大 小產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售難度較小資金回籠 后期成本投入大回報(bào)慢 后期成本投入小，資金回籠快 品牌美譽(yù)度 聘用大的酒店管理集團(tuán)管理經(jīng)營(yíng) 聘用大型酒店公寓管理公司經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施 商務(wù)分為較重適合短期居住 常住居住氛圍及室內(nèi)生活配套完善面積區(qū)別 分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)不同且面積標(biāo)準(zhǔn)化 面積多樣化大盤(pán)形象展示 樹(shù)立大盤(pán)形象提升項(xiàng)目品質(zhì) 樹(shù)立大盤(pán)形象 提升項(xiàng)目品質(zhì)展示 物業(yè)服務(wù)水平后期管理 酒店管理公司獨(dú)立運(yùn)營(yíng) 專(zhuān)業(yè)酒店物業(yè)公司運(yùn)營(yíng) ?針對(duì)不同客戶(hù)需求 ,考量成熟的個(gè)案 ,總體把握主力戶(hù)型 建議在 70120平米一室 二室 三室面積區(qū)間 7080 m2 110120 m2 130140 m2面積配比 45% 30% 25% 本項(xiàng)目戶(hù)型配比建議（結(jié)合目標(biāo)客戶(hù)需求）泰達(dá)國(guó)際公寓戶(hù)型配比分析 一室 二室 三室 面積區(qū)間 7182m2 120 m2 167213 m2面積配比 56% 27% 17%酒店式公寓設(shè)計(jì)建議?酒店式公寓建設(shè)規(guī)模約為 3萬(wàn)㎡，并成為整個(gè)社區(qū)乃至開(kāi)發(fā)區(qū)的標(biāo)志性建筑物，要求具備 4星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施?酒店式公寓設(shè)計(jì)要求整體具有鮮明的時(shí)代感、國(guó)際性和個(gè)性特色，要盡量 “公建化 ”，并盡可能提出創(chuàng)新理念。141酒店式公寓交工標(biāo)準(zhǔn)建議門(mén)廳?戶(hù)門(mén)：高級(jí)防盜門(mén)、愛(ài)迪爾 (ADEL)或 (ZENITH)品牌電子門(mén)鎖 ?地面：高級(jí)石材或?qū)嵞緩?fù)合地板 ?墻面：高級(jí)壁紙，局部玻璃或木飾面裝飾 ?頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，局部造型天花，刷高級(jí)乳膠漆 餐廳及廚房?地面：高級(jí)石材或?qū)嵞緩?fù)合地板 ?墻面：高級(jí)石材或玻璃 ?頂棚：輕鋼龍骨石膏板吊頂，刷高級(jí)乳膠漆 ?廚具：意大利品牌博洛尼 (Boloni)整體櫥柜 電氣?電視：飛利浦液晶?冰箱、洗衣機(jī)： GE ?中央空調(diào)：約克衛(wèi)生間 ?地面：高級(jí)石材或馬賽克 ?墻面：高級(jí)石材或馬賽克 ?頂棚：輕鋼龍骨防水石膏板吊頂，刷防水乳膠漆 ?臺(tái)面： (A2戶(hù)型除外 )豪華大理石臺(tái)面，配德國(guó)品牌杜拉維特 (DURAVIT)或德國(guó)品牌凱勒瑪 (KERAMAG)洗面盆 ,配德國(guó)品牌 ?高儀 (GROHE)或德國(guó)品牌漢斯格雅 (HANSGROHE)水龍頭 ?座廁：德國(guó)品牌杜拉維特（ DURAVIT）豪華座廁 ?淋浴間：獨(dú)立淋浴間配德國(guó)品牌高儀 (GROHE)或德國(guó)品牌漢斯格雅 (HANSGROHE)花灑 ?浴缸： ?B B B5戶(hù)型、 C系列戶(hù)型：德國(guó)品牌杜拉維特 (DURAVIT)或德國(guó)品牌 (KALDEWEI)嵌入式浴缸 ,并配德國(guó)品牌高儀 (GROHE)或德國(guó)品牌漢斯格雅 (HANSGROHE) ?浴缸龍頭： B B B4’B6 戶(hù)型：華樂(lè)詩(shī) (WALRUS)或阿爾伯特 (ARTO)獨(dú)立浴缸，并配華樂(lè)詩(shī) (WALRUS)或金凱登 (GOLDIDEN)立式龍頭 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)規(guī)劃概念項(xiàng)目本體研究規(guī)劃建議體系規(guī)劃概念規(guī)劃概念 從本地塊開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)理念 ——“ 筑適人本、建正時(shí)空 ”出發(fā)，本項(xiàng)目體現(xiàn)捷物質(zhì)生活的同時(shí)，也應(yīng)關(guān)注回歸人本和自然的精神層面需求，從而營(yíng)造一種汲取都市生活魅力，又充分尊重和關(guān)照人本精神的：“ 家 開(kāi)發(fā)理念解釋 “生態(tài) ”在規(guī)劃中表現(xiàn)在以 “人與自然的和諧統(tǒng)一 ”作為規(guī)劃形象，打造具有親和力的社區(qū)風(fēng)情，特別是在城市內(nèi)部利用大體量環(huán)境景觀 實(shí)現(xiàn) “現(xiàn)代田園牧歌 ”的生活情調(diào)，回歸生態(tài)人居的終極理想。特別是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的未來(lái)幾年，各階段產(chǎn)品均有領(lǐng)先時(shí)代的特色和引領(lǐng)生活方式的配建標(biāo)準(zhǔn)。 生態(tài) ” 居住理念為指導(dǎo)思想，強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)部生態(tài)性、景觀視覺(jué)的延續(xù)性；成為開(kāi)發(fā)區(qū)核心價(jià)值區(qū)域中，稀缺的 “ 田園牧歌 ” 宜居生活區(qū)回歸和諧的人文需求，產(chǎn)品設(shè)計(jì)注重 舒適尺度的合理化方向 ，注重項(xiàng)目可持續(xù)性發(fā)展的方向。定位對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求產(chǎn)品設(shè)計(jì)與區(qū)域整體定位相協(xié)調(diào)，結(jié)合開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)方向與人口結(jié)構(gòu)、導(dǎo)入方向的特點(diǎn)，強(qiáng)化 “ 現(xiàn)代街坊、都市鄰里 ” 的人文價(jià)值，進(jìn)行人性化的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，使之 具有前瞻性 。生態(tài) ”榜樣住區(qū)“家 ”概念梳理歸屬感 榮譽(yù)感 延續(xù)性親情港灣歸宿舒適安全松弛平和單純隨意鄰里珍貴愉悅分享和睦幸福支撐責(zé)任品味繁衍回憶故事聯(lián)系交流“生態(tài) ”概念梳理7個(gè)方面生態(tài)規(guī)劃生態(tài)建筑生態(tài)能源生態(tài)園林水資源利用生活垃圾處理智能化設(shè)施3個(gè)層級(jí)國(guó)家規(guī)范的生態(tài)概念生態(tài)：人與自然平等綠色：對(duì)人類(lèi)無(wú)害健康：對(duì)人類(lèi)有益＋家規(guī)劃物業(yè)配件商業(yè) 產(chǎn)品景觀“家 生態(tài) ”規(guī)劃概念體現(xiàn)規(guī)劃規(guī)劃原則強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)的鄰里溝通，景觀、空間布局的參與性。對(duì)內(nèi)：強(qiáng)調(diào)人性化、舒適的生活體驗(yàn)，打造高尚住區(qū)。 因此，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮怎么減低物業(yè)尤其是住宅所受到的影響；? 容積率 ≤，項(xiàng)目物業(yè)類(lèi)型應(yīng)以多層、小高層住宅為主， 為項(xiàng)目創(chuàng)造良好的收益和營(yíng)造優(yōu)質(zhì)的居住環(huán)境，應(yīng)如何設(shè)定最適合的物業(yè)布局方式？? 項(xiàng)目總建共 51萬(wàn)平米， 如何在滿(mǎn)足項(xiàng)目定位檔次的同時(shí)，合理安排各期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品序列和組合？開(kāi)發(fā)條件思考開(kāi)發(fā)條件思考建筑風(fēng)格實(shí)施方案建議216。建筑立面要體現(xiàn) 親切 的感覺(jué)，讓復(fù)雜的生活變得簡(jiǎn)單，用富于質(zhì)感的建筑色彩給人親切宜人 “家 ”的感覺(jué)，減少 工業(yè)化色彩 。 項(xiàng)目位于 “開(kāi)發(fā)區(qū)核心綜合居住區(qū) ” 與開(kāi)發(fā)區(qū)商務(wù)區(qū)、商業(yè)區(qū)的尺度關(guān)系密切，需要與開(kāi)發(fā)區(qū)整體環(huán)境協(xié)調(diào)，而有有所提升和凝煉，同時(shí)要與開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目形成差異化，使項(xiàng)目成為一道 城市的風(fēng)景 。 不同組團(tuán)、地塊可考慮不同建筑風(fēng)格。 按照每個(gè)地塊的價(jià)值確定 價(jià)值區(qū)域 ，從而保證高價(jià)值產(chǎn)品類(lèi)型落實(shí)在高價(jià)值區(qū)域。 以確定的價(jià)值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶(hù)的戶(hù)型，而不是先確定戶(hù)型比，再與整體戶(hù)型配比進(jìn)行契合。 反復(fù)調(diào)整低價(jià)位區(qū)的比例，消除低價(jià)位區(qū)，化不利為有利。 重視草地、樹(shù)林、水面、硬質(zhì)景觀的價(jià)值。 從項(xiàng)目大盤(pán)分期開(kāi)發(fā)角度出發(fā)，每期地塊均有相應(yīng)的規(guī)劃賣(mài)點(diǎn)，有集中的景觀資源；216。216。強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)突出，資源共享的 “平衡性 ”理念實(shí)施方案建議“新街坊 ”理念與胡同文化216。216。216。216。216。216。把握好適度超前的原則，為今后小區(qū)業(yè)主購(gòu)車(chē)數(shù)量的增多預(yù)留合理的空間。車(chē)位配比建議車(chē)位配比建議 開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目車(chē)位配比狀況詳見(jiàn)附件為保證社區(qū)品質(zhì)，不建議做地上停車(chē)處理，可采用地下車(chē)庫(kù)形式，部分節(jié)點(diǎn)設(shè)置停車(chē)樓形式，與園林景觀有機(jī)結(jié)合，營(yíng)造生態(tài)環(huán)境；后期可充分論證機(jī)械停車(chē)的可行性，在滿(mǎn)足需要的情況下，控制成本。生態(tài) ”規(guī)劃概念體現(xiàn)產(chǎn)品原則產(chǎn)品實(shí)用性與美觀的和諧統(tǒng)一。最大限度提升產(chǎn)品附加值，每戶(hù)要有贈(zèng)送的空間。產(chǎn)品設(shè)計(jì)上要注重空間變化，具有多樣性。 為擴(kuò)大客戶(hù)群范圍，應(yīng)著力豐富項(xiàng)目整體的產(chǎn)品豐富性，并依據(jù)每戶(hù)住宅產(chǎn)品檔次、位置、景觀條件等合理安排戶(hù)型面積，充分挖掘優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的最大價(jià)值。 充分利用空間，戶(hù)型設(shè)計(jì)具有多樣性。 在保證戶(hù)型功能的基礎(chǔ)上，要 注意單體戶(hù)型面積的控制 ，以利于總價(jià)控制。 通過(guò) 花臺(tái)、露臺(tái)、入戶(hù)花園 等手段提高附加值。 建議中心景觀區(qū)周邊的 高層首層可考慮采用架空設(shè)計(jì) ，并適當(dāng)增加層高，并在設(shè)計(jì)時(shí)將架空部分的綠化與露天部分的綠化合為一體考慮，連接部分自然過(guò)渡，令整個(gè)花園和諧統(tǒng)一，以彌補(bǔ)中心園林面積不大的劣勢(shì)。 戶(hù)型設(shè)計(jì)在平面功能、布局合理的前提下，應(yīng)更加注重空間的塑造，例如：躍層兩層高的挑高起居空間、有室內(nèi)落差的陽(yáng)光餐廳、寬大的露臺(tái)等，帶給住戶(hù)不同的空間感受。 建議在社區(qū)中心景觀區(qū)的高層產(chǎn)品中，可考慮架空層設(shè)計(jì)，并 適當(dāng)增加層高，在設(shè)計(jì)時(shí)將架空部分的綠化與露天部分的綠化合為一體考慮 ，連接部分自然過(guò)渡，令整個(gè)花園和諧統(tǒng)一，以彌補(bǔ)中心園林面積不大的劣勢(shì)。通過(guò)內(nèi)庭園元素的加入，可以增加聯(lián)排別墅室內(nèi)的采光以及觀賞性。 為減少項(xiàng)目后期開(kāi)發(fā)工程對(duì)前期已入住業(yè)主的干擾，工程施工要按照國(guó)家相關(guān) 環(huán)保施工標(biāo)準(zhǔn) 執(zhí)行。 聘用國(guó)內(nèi)著名的 甲級(jí)監(jiān)理公司 強(qiáng)化工程質(zhì)量。 設(shè)立 工地開(kāi)放日活動(dòng) ，定期邀請(qǐng)客戶(hù)參觀施工現(xiàn)場(chǎng)，體驗(yàn)工程質(zhì)量。 以良好的質(zhì)量獲得國(guó)家相關(guān)質(zhì)量評(píng)獎(jiǎng)， 如海河杯 。生態(tài) ”規(guī)劃概念體現(xiàn)景觀原則充分利