【正文】 和：開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入也會吸引更多的高端客戶結(jié)論：合富認為：本項目的主力客戶群應(yīng)主要定位于中高端人士，即有廣大客源基礎(chǔ)的中產(chǎn)中堅力量，而輔助客戶群則主要定位于高端客戶。（二） “ 居住價值探索與更新 ” 的 “ 持續(xù)發(fā)展典范區(qū) ”定位對規(guī)劃設(shè)計的要求：產(chǎn)品設(shè)計注重合理的舒適尺度、符合客戶生活居住習慣的功能空間，注重項目配套設(shè)計和建材使用中 “ 健康環(huán)保、生態(tài)宜居 ” 的可持續(xù)性發(fā)展方向。3. 大戶型產(chǎn)品位置設(shè)置需仔細考慮其所處位置，考慮其對土地資源或景觀資源的特殊占有。其中鄰里生活廣場以單體商業(yè)集群為主，可考慮設(shè)置集中廣場；文化休閑中心需與景觀相結(jié)合，如通過水景形成景觀商業(yè)區(qū)；商業(yè)街需設(shè)置在交通便捷、商業(yè)價值較高的區(qū)段。星級 服務(wù)內(nèi)容天保國際酒店 ★★★★★ 餐廳、會議廳、游泳池、水療、夜總會、康體等萬麗泰達酒店 ★★★★★ 咖啡廳、餐廳、游泳池、酒吧、多功能廳、宴會廳等濱海假日酒店 ★★★★ 咖啡廳、餐廳、游泳池、酒吧、多功能廳、宴會廳等泰達國際酒店 ★★★★ 餐廳、游泳池、康體、 SPA等泰達中心酒店 ★★★★ 娛樂城、寫字樓、餐廳等惠中酒店 ★★★★ 餐廳、 KTV、會議廳、咖啡廳、酒吧、商務(wù)中心等大地中心酒店 ★★★★ 餐廳、會議廳、游泳池、夜總會、康體等宜必思酒店 經(jīng)濟型 餐廳金帆大廈 ★★★ 餐廳、保齡球、會議廳等白云賓館 ★★★ 餐廳、商務(wù)中心等鴻發(fā)大廈 ★★★ 餐廳、保齡球、會議廳等久安商務(wù)酒店 ★★ 餐廳、會議廳、商務(wù)中心等酒店市場分析 —— 分布狀況1. 四星級以上酒店配套齊全，入住客群檔次較高，尤其受到外籍人士親睞，因此能對本項目會有品質(zhì)提升作用；2. 但四星級以上酒店對相關(guān)酒店配套設(shè)施要求較高，裝修成本高昂且需要專業(yè)的酒店管理團隊運營，坐落地點一般為商業(yè)繁華、市政配套完善的成熟區(qū)域。 ? 根據(jù)調(diào)查，開發(fā)區(qū)常駐外籍人士主要是公司 中、高層管理人員 。 ? 住房補貼標準： 高層人員一般在人民幣 24萬之間，而中層人員則在 。后期視市場情況，保留引進酒店管理公司，將酒店式公寓轉(zhuǎn)化為酒店的可行性。 生態(tài) ” 居住理念項目開發(fā)理念思考我們的目標為濱海新區(qū)的中產(chǎn)階層打造真正的 “家 ”營造真正可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)宜居型住宅歸屬感、榮譽感產(chǎn)品 5年不落伍 越住越舒服開發(fā)理念解釋 “家 ”即社區(qū)在規(guī)劃中應(yīng)使居住者處處有 “家的感覺 ”，體現(xiàn) “親切宜居 ”的空間尺度， 體現(xiàn)親情社區(qū)的細節(jié)關(guān)愛和恬靜家園的歸屬感、自豪感。對于項目綜合定位和開發(fā)理念，可以綜合概括為以下四個維度：“ 中國經(jīng)濟第三極、北方經(jīng)濟中心 ” 的 “ 城市價值典范區(qū) ”“ 濱海新區(qū)經(jīng)濟引擎開發(fā)區(qū) ” 的 “ 親情生活復(fù)合區(qū) ”“ 開發(fā)區(qū)核心價值集約區(qū)域 ” 的 “ 田園宜居享受區(qū) ”“ 開發(fā)區(qū)核心綜合居住區(qū) ” 的 “ 中高端人文生態(tài)城 ”項目開發(fā)定位小結(jié)“ 中國經(jīng)濟第三極、北方經(jīng)濟中心 ” 的 “ 城市價值典范區(qū) ”“ 濱海新區(qū)經(jīng)濟引擎開發(fā)區(qū) ” 的 “ 親情生活復(fù)合區(qū) ”以 “ 家 “ 開發(fā)區(qū)核心價值集約區(qū)域 ”的 “ 田園宜居享受區(qū) ”“ 開發(fā)區(qū)核心綜合居住區(qū) ” 的 “ 中 高端人文生態(tài)城 ”項目整體定位的四個維度項目開發(fā)目標規(guī)劃概念項目本體研究規(guī)劃建議體系規(guī)劃建議體系規(guī)劃建議體系項目規(guī)劃主題體現(xiàn)親情社區(qū)的細節(jié)關(guān)愛和恬靜家園的歸屬感實現(xiàn) “現(xiàn)代田園牧歌 ”的生活情調(diào)，回歸中國人居的終極理想 “家 對外：項目與城市和諧共生。 項目是大型居住社區(qū)。216。216。216。 做到集中資源與剩余資源的平衡，力爭讓每個住戶都能享受到最大化的資源，都能獲得等同的價值回報。 新街坊的概念包括 城市街坊和社區(qū)內(nèi)街坊 的主要特點。 周邊圍合或周邊封閉，形成大尺度公共空間， 通過圍合布局體現(xiàn)參與性 。 通過鋪裝、景觀、商業(yè)等將通過社區(qū)的 市政道路變?yōu)樾^(qū)路 ，體現(xiàn)項目的整體性。?150平米以上的大戶型單元車位比例需上升，以滿足不同客戶的需求。注重戶型尺度的舒適，各功能空間尺度要求以居住者需要為設(shè)計標準。關(guān)鍵詞人本 高附加值舒適多樣性 私密不能讓夢想成為一道門檻216。216。216。實施方案建議架空層216。一流施工、一流質(zhì)量實施方案建議216。216。家規(guī)劃物業(yè)配件商業(yè) 產(chǎn)品景觀“家 216。216。實施方案建議01單位 02單位內(nèi)庭園設(shè)計 通過內(nèi)庭園元素的加入，可以增加聯(lián)排別墅室內(nèi)的采光以及觀賞性。216。實施方案建議親地見天的好房子216。216。注重安全，具有優(yōu)秀的產(chǎn)品質(zhì)量。實施方案建議家規(guī)劃物業(yè)配件商業(yè) 產(chǎn)品景觀“家 剛性的人車分流項目規(guī)劃理念組團院落城市街坊節(jié)點共享中式人居強調(diào)社區(qū)內(nèi)部生態(tài)性，結(jié)合各組團產(chǎn)品定位，組團內(nèi)綠化景觀自成一體，突出景觀均好性與景觀環(huán)境成街坊、與志同道合者成街坊，突現(xiàn)和諧共生的社區(qū)文化和居住價值 突出國際化社區(qū)理念，同時考慮中式居住習慣 ，營造高貴的時尚生活空間良好的功能分區(qū)與采光景觀設(shè)計，通過節(jié)點共享體現(xiàn)以人為本的規(guī)劃設(shè)計理念空間布局形態(tài)空間布局形態(tài) 建議以豐富的天際線變化，營造生動空間形態(tài)、形成錯落有致的天際線效果空間布局形態(tài)空間布局形態(tài)體現(xiàn)群組效應(yīng)和邊界效應(yīng) 利用樓體錯落的擺位形式形成圍合 . 空間布局形態(tài)空間布局形態(tài)?開發(fā)區(qū)中高端項目 1： 1的車位比，最終僅銷售了 40%，相當于車位比 1： ；?高端項目為了做形象和品質(zhì)，面對更高端的客戶，車位比做到 1： ，根據(jù)中高端項目來推算高端項目，業(yè)主私家車數(shù)量增加的同時也伴隨著項目車位比的增加，因此高端項目最終的銷售比例也會在 50%左右，相當于車位比 1:；?按照政府規(guī)定停車位相關(guān)指標設(shè)計，首期車位配比 1： 1，整體項目達到 1： 。 強調(diào)內(nèi)側(cè)，加大綠化面積，多做隱蔽車道。 胡同文化：社區(qū)內(nèi)設(shè)計一些像以前胡同一樣居民必經(jīng)的 活動、交流、溝通的場所 ，如社區(qū)入口、組團內(nèi)、入戶大堂等區(qū)域，通過道路、建筑等方式營造人與人交流的空間，提倡人與人的和諧。 強調(diào)日照、朝向均好。實施方案建議實施方案建議216。216?！皟r值定位 ”理念216。216。規(guī)劃關(guān)鍵詞鄰里 自然參與性人性化舒適高尚? 項目地塊被多條市政道路分隔為 5個地塊， 規(guī)劃設(shè)計需從項目整體性考慮，如何保證項目的統(tǒng)一性形象；? 項目用地東北側(cè)有一個大型變電站。生態(tài) ”規(guī)劃概念體現(xiàn)家規(guī)劃物業(yè)配件商業(yè) 產(chǎn)品景觀“家 承接開發(fā)區(qū) “ 產(chǎn)業(yè) 商務(wù) 商業(yè) 居住 ” 的綜合特點，在區(qū)域中規(guī)劃設(shè)計具有 地標性的建筑 ，與區(qū)域價值相適應(yīng) ,提升項目整體定位。開發(fā)理念解釋 “家 ?生態(tài) ”的核心是 以人為本 ，符合居住者生活居住習慣的功能空間，以生態(tài)的標準營造舒適、溫馨、悠閑的品質(zhì)生活，同時注重項目配套設(shè)計和建材使用中的 “健康環(huán)保、生態(tài)宜居 ”的 可持續(xù)性發(fā)展方向 。?酒店式公寓的產(chǎn)品設(shè)計要充分考慮到目標客戶的需求，尤其是外籍客戶（以日、韓、歐美為主）的生活習慣。即一般高層人員將選擇租金在 2萬元以上的物業(yè)，而中層人員則選擇租金在 2萬元以內(nèi)的物業(yè)。 ? 500強企業(yè)派駐開發(fā)區(qū)的外籍員工 一般為 23年 。133開發(fā)區(qū)酒店式公寓市場狀況開發(fā)區(qū)目前酒店式公寓項目起步較晚，數(shù)量較少，其中現(xiàn)有酒店式公寓項目多屬于服務(wù)型住宅類型， 比較典型的酒店式公寓項目當屬泰達國際公寓和華納國際一町 。 業(yè)態(tài) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 比例 面積餐飲 中西餐飲 35% 13300娛樂 KTV、酒吧等 15% 5700購物 服裝服飾、家居用品等 20% 7600生活配套 美容美發(fā)、電信、郵電等 15% 5700康體健身 健身中心 10% 3800金融服務(wù) 銀行 5% 1900　合計 —— 100% 38000酒店式公寓提升項目形象的標志性建筑星級酒店分布大地中心酒店萬麗泰達酒店白云賓館天保國際酒店宜必思酒店惠中酒店濱海假日酒店泰達國際酒店久安商務(wù)酒店泰達中心酒店鴻發(fā)大廈金帆大廈五星級酒店四星級酒店三星級酒店酒店市場分析 —— 經(jīng)營狀況房間數(shù) 標間價格 入住率濱海假日酒店 247套 1280 （折前） 70％泰達國際酒店 186套 1100（折前） 70％泰達中心酒店 218套 980（折前） 50％天保國際酒店 145套 1000（折前） 80％萬麗泰達酒店 543套 1200 （折前） 70％宜必思酒店 157 168 80％久安商務(wù)酒店 180 258 90％惠中酒店 151套 580 85％金帆大廈 90套 480 50％大地中心酒店 97套 288328 70％鴻發(fā)大廈 123套 245 60％白云賓館 86套 228 80％酒店類物業(yè)迅速發(fā)展 從開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)酒店類物業(yè)的統(tǒng)計來看，酒店物業(yè)客房保有數(shù)量超過 2500套，其中五星級酒店有天保大酒店、萬麗泰達酒店、泰達國際酒店三家，占酒店市場（三星級以上） 14%，從客房數(shù)量上統(tǒng)計，五星級酒店客房數(shù)量占酒店類物業(yè)客房數(shù)量的 22%左右。 本項目整體體量較大，開發(fā)周期長，因此單一商業(yè)形式難以滿足社區(qū)整體需要。住宅市場定位戶型配比與客群擬合建議對應(yīng)客群 戶型 客戶需求家庭結(jié)構(gòu) 職業(yè)階段型一口 導(dǎo)入人口投資人群 7080平米一室過渡型住宅滿足生活需要或投資階段型二口普通二口 /三口、空巢 公務(wù)員企業(yè)中層8090兩室 改善型住宅成長或空巢型家庭尺度合理適用發(fā)展二口、空巢 100120平米兩室或小三室改善三口、空巢舒適三口、普通三口 企業(yè)高管私營業(yè)主 130150平米三居舒適型產(chǎn)品富足成熟家庭舒適三口舒適三口四口之家 私營業(yè)主企業(yè)高管 150平米以上四室五口之家住宅戶型配比 (90/70) 面積區(qū)間㎡ 戶型 面積（萬㎡） 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例6575 一室 5% 325 %8590 緊湊兩室 65% 3286 %95110 舒適兩室 5% 217 %135150 三室二衛(wèi) 20% 628 %160180 大戶型 3% 80 %200220 四室 +工人房 1% 22 %280320 高端產(chǎn)品 1% 15 %合計 100% 4573 100%住宅戶型配比 (市場需求 ) 面 積區(qū)間 ㎡ 戶 型 面 積 （萬） 面 積 比例 套 數(shù) 套 數(shù) 比例6575 一室 5% 325 %8590 緊湊兩 室 20% 1011 %95110 舒適 兩 室 13. 65 30% 1300 %120130 三室一 衛(wèi) 5% 182 %135150 三室二 衛(wèi) 30% 941 %160180 大戶型 5% 134 %200220 四室 +工人房 2% 43 %280320 高端產(chǎn)品 3% 46 %合 計 100% 3982 100% 地塊現(xiàn)狀土地編號 地塊價值分析 土地價值排序1號地因道路、綠化退線問題存在土地補償因素，臨近主干路，但有綠化帶阻隔，較遠離輕軌、立交橋的干擾，地塊規(guī)整， 地塊面積最小42號地 道路、綠化退線要求已明確， 具備開發(fā)條件， 臨近次級道路，對社區(qū)干擾較小，較遠離輕軌，土地規(guī)整 13號地 緊鄰輕軌，噪音、視覺污染嚴重， 土地需通過協(xié)調(diào)實現(xiàn)完整開發(fā) ，開發(fā)時間受到影響 34號地 高壓線、變電站影響嚴重，地塊極不規(guī)則，需協(xié)調(diào)解決，開發(fā)時間受到影響， 地塊綜合條件較差 55號地因道路、綠化退線問題存在土地補償因素， 立交橋、高壓線對地塊造成影響 ，但市政綠化帶對此影響有所削弱， 土地較為規(guī)整2 地塊價值分析一期1號地：占地面積： 67280㎡容積率控制：不大于 產(chǎn)品組合建議：多層洋房+11~18層小高層建議 1號地為項目一期開發(fā)，原因為：l目前各地塊中最具開發(fā)條件的地塊，不存在土地補償、協(xié)調(diào)問題，能夠保證實施時間要求；l在市場整體情況不理想的情況下，以位置較好的地塊啟動，市場風險?。籰核心特色產(chǎn)品亮相，確定產(chǎn)品的領(lǐng)先地位，實現(xiàn)現(xiàn)金流的迅速滾動。對于這部分人群而言，他們并不追求生活的豪華奢侈，而是追求一種溫馨、舒適、悠閑的品味生活，他們大多期望在自己 的承受能力范圍內(nèi)，擁有居住環(huán)境優(yōu)美、面積適中的居所來享受生活。輔助客戶定位研究（ 2）地利：本項目容積率為 ，產(chǎn)品以低密度產(chǎn)品為主，適宜打造高端產(chǎn)品的地塊合富認為，本項目尤其是中心區(qū)域地塊具備打造高端產(chǎn)品的條件。私 營老板一般會擁有 2部以上的高檔車。 工業(yè) 人 198330 219264 內(nèi)資企業(yè) 人 86930 94004按產(chǎn)業(yè)分：第二產(chǎn)業(yè) 人 208530 233029 外商及港澳臺投資企業(yè) 人 202334 221674 229990而本項目開發(fā)商追求一種全新的生活模式并致力于打造舒適性高而更具有卓越特色的產(chǎn)品，開發(fā)理念從根本上不在一個檔次。STEP2 開發(fā)區(qū)所有購房客戶中我項目的主力及輔助客群是誰？項目本體條件初判（ 1）項目為大盤規(guī)模，開發(fā)周期較長；（ 2）項目位于開發(fā)區(qū)東南角，不處于開發(fā)區(qū)的核心居住板塊，位置較偏；（ 3）項目東側(cè)