【正文】 、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)角度細分的比例第一，從開發(fā)區(qū)中高端項目客群比例出發(fā)，進行項目客群比例的靜態(tài)分析（區(qū)域、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)角度進行客群比例預(yù)測）開發(fā)區(qū)其他項目客戶區(qū)域劃分研究本項目客戶區(qū)域分布靜態(tài)預(yù)測：主力客群 輔助客群（第一層級） 輔助客群（第二層級）開發(fā)區(qū) 塘沽區(qū)域 市區(qū)區(qū)域 臨近省份 外籍 其他% % % % % %開發(fā)區(qū)其他項目客戶職業(yè)劃分研究本項目客戶職業(yè)分布靜態(tài)預(yù)測：主力客群 輔助客群私營業(yè)主 企業(yè)高層管理 企業(yè)中層 公務(wù)員 其他% % % % %開發(fā)區(qū)其他項目客戶家庭結(jié)構(gòu)劃分研究本項目客戶家庭結(jié)構(gòu)分布靜態(tài)預(yù)測：主力客群 輔助客群（第一層級） 輔助客群（第二層級）三口之家 兩口之家 四口之家 單身 三代同堂 其他% % % % % %第二，從開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、人口結(jié)構(gòu)的變化狀況，進行本項目客群比例的動態(tài)修正修正要點：?濱海新區(qū) /開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、人口結(jié)構(gòu)回溯?濱海新區(qū)新開盤高端樓盤客戶群變化?，戶型以舒適型產(chǎn)品為主客群比例的靜態(tài)分析，基于對開發(fā)區(qū)中高端項目客群 “ 精準導(dǎo)入 ” 的研究，由于上述已售項目在戶型面積、銷售時間、體量位置、綜合資源等方面與本案的擬和度有所差異，故從以下方面進行綜合修正塘沽區(qū)及外地、外籍高端人士在購買開發(fā)區(qū)高端樓盤的客戶中的比例在上升萬通華府首期認購客戶分析目標客群的變化 —— 客群范圍擴寬，客戶層次升級藍領(lǐng)工人、灰領(lǐng)職員（技術(shù)性工種企事業(yè)低層管理人員企事業(yè)中高層管理人員、高級技術(shù)人員企業(yè)主CEO率客群率客群項目 經(jīng)過動態(tài)修正后項目 STEP4 以上客群的產(chǎn)品需求和配套需求研究企業(yè)高管企業(yè)中層公務(wù)員120150三居； 100120 ㎡二居私營業(yè)主150180 ㎡ 四居及以上客群與戶型擬合性細分起居室 /主臥舒適尺度職業(yè) 戶型 功能空間要素140160 ㎡四居； 120150三居舒適尺度、均衡空間、120150三居； 100120 ㎡二居 功能均衡、景觀陽臺120150三居； 100120 ㎡二居緊湊經(jīng)濟、附贈空間陽臺、雙衛(wèi)、儲藏衣帽間舒適書房、陽臺緊湊經(jīng)濟、附贈空間舒適書房、陽臺100120二室， 8090㎡二居100120二室， 8090㎡二居二人世界三口之家階段型發(fā)展型普通三口三代同堂四口之家五口之家舒適三口7080㎡一居； 8090㎡緊湊二居100120 ㎡舒適二居100120二室， 8090㎡二居120150三居單身貴族單人天地初入社會 7080㎡一居8090㎡ 二居140160 ㎡四居； 120150三居140160 ㎡ 四居及以上客群與戶型擬合性細分緊湊經(jīng)濟、附贈空間尺度舒適、衣帽間、陽臺附贈空間、兒童房書房、雙衛(wèi)、儲藏衣帽間、主臥尺度、附贈空間尺度舒適、景觀陽臺功能均衡、陽臺、儲藏老人房、專用衛(wèi)生間、景觀陽臺、無障礙設(shè)計家庭結(jié)構(gòu) 戶型 功能空間要素空巢型 8090㎡二居， 100120 ㎡二居 功能均衡、景觀陽臺濱海新區(qū)的中產(chǎn)富裕階層本項目主力目標客群目標客群：工作、生活在濱海新區(qū)企事業(yè)單位的中高層管理人員、私營業(yè)主、公務(wù)員、開發(fā)區(qū)現(xiàn)狀生活區(qū)中的業(yè)主及其親朋等，這類人群大多屬于具有一定的社會地位和經(jīng)濟基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級。特別是在項目開發(fā)的未來幾年，各階段產(chǎn)品均有領(lǐng)先時代的特色和引領(lǐng)生活方式的配建標準。 戶型設(shè)計要求戶型設(shè)計要點描述?玄關(guān)、入戶花園設(shè)計；?干濕分離的衛(wèi)生間設(shè)計；?儲物空間、步入式衣帽間設(shè)計；?飄窗、凸窗等異性窗型設(shè)計，增強采光和空間變化；功能空間的完整性 ?90㎡以下戶型盡量滿足各功能用房的完整；?140㎡以上大戶型盡量設(shè)置雙套房設(shè)計；?考慮露臺采用錯層設(shè)計，提高附加值；?90㎡以下戶型考慮附送多功能空間；?標準層高建議不低于 ；放大小眾群體的需求空間豐富性與變化性追求亮點與附加值?青年群體主臥舒適尺度；?躍層、錯層空間的趣味性；?多功能房（次臥、兒童房、書房）設(shè)計；?空巢老人無障礙、智能化設(shè)計；?緊湊合理的廚房設(shè)計商業(yè)市民廣場商圈15萬平米時尚廣場商圈10萬平米天保金海岸商圈25萬平米客源截流客源截流客源截流天堿商圈30萬平米客源截流海員生活配套區(qū)未知摩天樓群高端商業(yè)40萬平米提升居住體驗品質(zhì)，住宅功能延伸的服務(wù)型商業(yè)項目周邊環(huán)境總結(jié)項目周邊環(huán)境總結(jié)? 經(jīng)過多年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)商業(yè)地產(chǎn)保有量達 30余萬平方米，而截止 2023年末開發(fā)區(qū)常住人口只有 ，平均商業(yè)面積已經(jīng)達到 ，大大高出市場可成熟范圍；? 項目地處泰達時尚廣場與市民廣場兩個區(qū)域型商業(yè)中心之間，對本項目周邊的消費群體形成分流，且交通條件更佳，對項目未來的經(jīng)營將產(chǎn)生不利影響；? 項目周邊除餐飲業(yè)外其他尤其是百貨行業(yè)發(fā)展狀況較差，短期內(nèi)不宜設(shè)立大規(guī)模集中式商業(yè)； ? 本項目位置較偏，不適宜興建寫字樓式的商務(wù)公建物業(yè)；? 項目周邊商業(yè)項目眾多，經(jīng)營品類豐富，同質(zhì)化競爭激烈，使得項目只能定位為 以服務(wù)本項目居民為主，適當吸引項目周邊居民的區(qū)域型社區(qū)配套中心；公共服務(wù)設(shè)施控制指標居中規(guī)模 居住區(qū) 小區(qū) 組團類別 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積 建筑面積 用地面積總指標 1605—2700 （2165—3620 ） 2065—4680 （2655—5450 ） 1176—2102 （1546—2682 ） 1282—3334 （1682—4084 ） 363—854 （ 704—1354）502—1070 （ 882—1590）分類 教育 600—1200 1000—2400 600—1200 1000—2400 160—400 300—500醫(yī)療衛(wèi)生 60—80 （ 160—280 ） 100—190 （ 260—360 ） 20—80 40—190 6—20 12—40文體 100—200 200—600 20—30 40—60 18—24 40—60商業(yè)服務(wù) 700—910 600—940 450—570 100—600 150—370 100—400金融郵電 20—30 （ 60—80 ） 25—50 16—22 22—34 —— ——市政公用 40—130 （ 460—800 ） 70—300 （ 500—900 ） 30—120 （400—700 ） 50—80 （450—700 ） 9—10 （ 350—510 ） 20—30 （ 400—550 ）行政管理 85—150 70—200 40—80 30—100 20—30 30—40其他 —— —— —— —— —— —— 根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范規(guī)劃要求，普通居住區(qū)每千人所擁有的公建設(shè)施為根據(jù)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范規(guī)劃要求，普通居住區(qū)每千人所擁有的公建設(shè)施為 1605平方平方米，本項目共需商業(yè)最低米，本項目共需商業(yè)最低 25000平方米平方米 。商業(yè)體初步擬定建筑面積集中式商業(yè)群落（購物、娛樂、健身為主）800010000㎡文化休閑中心（雙主題會所、企業(yè)會所） 9000 ㎡非經(jīng)營性公建（考慮在社區(qū)內(nèi)設(shè)置小學(xué)、幼兒園）1100012023㎡合計 2800030000㎡非經(jīng)營性公建：以國家及地方相關(guān)標準設(shè)置業(yè)態(tài)比例細分根據(jù)研究資料，目前國內(nèi)的社區(qū)型商業(yè)中心的業(yè)態(tài)由購物、餐飲、娛樂、生活配套、康體健身和金融服務(wù)這六大類業(yè)態(tài)構(gòu)成，考慮到項目的實際情況和區(qū)域未來發(fā)展合富建議將購物、餐飲、娛樂、生活配套、康體健身和金融服務(wù)這六大類業(yè)態(tài)按照 20： 35： 15： 15： 10： 5的比例進行配置。酒店對本項目利弊分析結(jié)論：考慮到本區(qū)項目情況，建立中、低檔次酒店對項目不能起到品質(zhì)提升作用，而四星級以上酒店成本高，專業(yè)度強，具有一定的操作風(fēng)險，建議本項目前期暫不考慮酒店物業(yè)產(chǎn)品。從行業(yè)人員架構(gòu)特征來看，金融投資、能源及貿(mào)易企業(yè)的外籍人士主要擔(dān)任企業(yè)的高層管理者（地區(qū)總裁，總經(jīng)理，總監(jiān)），制造業(yè)和高新科技行業(yè)的外籍員工主要是企業(yè)的中高層管理者和專業(yè)技術(shù)主管。顯示外籍人士租賃物業(yè)根據(jù)住房補貼標準不同，將呈現(xiàn)兩層分化的現(xiàn)象。小結(jié)產(chǎn)品類型優(yōu)劣勢分析星級酒店 酒店式公寓銷售難度 整體銷售難度較大 小產(chǎn)權(quán)銷售難度較小資金回籠 后期成本投入大回報慢 后期成本投入小，資金回籠快 品牌美譽度 聘用大的酒店管理集團管理經(jīng)營 聘用大型酒店公寓管理公司經(jīng)營配套設(shè)施 商務(wù)分為較重適合短期居住 常住居住氛圍及室內(nèi)生活配套完善面積區(qū)別 分類標準不同且面積標準化 面積多樣化大盤形象展示 樹立大盤形象提升項目品質(zhì) 樹立大盤形象 提升項目品質(zhì)展示 物業(yè)服務(wù)水平后期管理 酒店管理公司獨立運營 專業(yè)酒店物業(yè)公司運營 ?針對不同客戶需求 ,考量成熟的個案 ,總體把握主力戶型 建議在 70120平米一室 二室 三室面積區(qū)間 7080 m2 110120 m2 130140 m2面積配比 45% 30% 25% 本項目戶型配比建議（結(jié)合目標客戶需求）泰達國際公寓戶型配比分析 一室 二室 三室 面積區(qū)間 7182m2 120 m2 167213 m2面積配比 56% 27% 17%酒店式公寓設(shè)計建議?酒店式公寓建設(shè)規(guī)模約為 3萬㎡，并成為整個社區(qū)乃至開發(fā)區(qū)的標志性建筑物，要求具備 4星級以上標準配套設(shè)施?酒店式公寓設(shè)計要求整體具有鮮明的時代感、國際性和個性特色，要盡量 “公建化 ”，并盡可能提出創(chuàng)新理念。開發(fā)理念解釋 “生態(tài) ”在規(guī)劃中表現(xiàn)在以 “人與自然的和諧統(tǒng)一 ”作為規(guī)劃形象，打造具有親和力的社區(qū)風(fēng)情，特別是在城市內(nèi)部利用大體量環(huán)境景觀 實現(xiàn) “現(xiàn)代田園牧歌 ”的生活情調(diào)，回歸生態(tài)人居的終極理想。 生態(tài) ” 居住理念為指導(dǎo)思想，強調(diào)社區(qū)內(nèi)部生態(tài)性、景觀視覺的延續(xù)性；成為開發(fā)區(qū)核心價值區(qū)域中，稀缺的 “ 田園牧歌 ” 宜居生活區(qū)回歸和諧的人文需求，產(chǎn)品設(shè)計注重 舒適尺度的合理化方向 ，注重項目可持續(xù)性發(fā)展的方向。生態(tài) ”榜樣住區(qū)“家 ”概念梳理歸屬感 榮譽感 延續(xù)性親情港灣歸宿舒適安全松弛平和單純隨意鄰里珍貴愉悅分享和睦幸福支撐責(zé)任品味繁衍回憶故事聯(lián)系交流“生態(tài) ”概念梳理7個方面生態(tài)規(guī)劃生態(tài)建筑生態(tài)能源生態(tài)園林水資源利用生活垃圾處理智能化設(shè)施3個層級國家規(guī)范的生態(tài)概念生態(tài)：人與自然平等綠色：對人類無害健康：對人類有益＋家規(guī)劃物業(yè)配件商業(yè) 產(chǎn)品景觀“家 對內(nèi)：強調(diào)人性化、舒適的生活體驗，打造高尚住區(qū)。建筑立面要體現(xiàn) 親切 的感覺，讓復(fù)雜的生活變得簡單，用富于質(zhì)感的建筑色彩給人親切宜人 “家 ”的感覺，減少 工業(yè)化色彩 。 不同組團、地塊可考慮不同建筑風(fēng)格。 以確定的價值區(qū)域，確定每棟住宅中每戶的戶型，而不是先確定戶型比，再與整體戶型配比進行契合。 重視草地、樹林、水面、硬質(zhì)景觀的價值。216。216。216。216。車位配比建議車位配比建議 開發(fā)區(qū)項目車位配比狀況詳見附件為保證社區(qū)品質(zhì)，不建議做地上停車處理，可采用地下車庫形式，部分節(jié)點設(shè)置停車樓形式，與園林景觀有機結(jié)合，營造生態(tài)環(huán)境；后期可充分論證機械停車的可行性，在滿足需要的情況下，控制成本。最大限度提升產(chǎn)品附加值，每戶要有贈送的空間。 為擴大客戶群范圍，應(yīng)著力豐富項目整體的產(chǎn)品豐富性，并依據(jù)每戶住宅產(chǎn)品檔次、位置、景觀條件等合理安排戶型面積，充分挖掘優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的最大價值。 在保證戶型功能的基礎(chǔ)上，要 注意單體戶型面積的控制 ，以利于總價控制。 建議中心景觀區(qū)周邊的 高層首層可考慮采用架空設(shè)計 ，并適當增加層高，并在設(shè)計時將架空部分的綠化與露天部分的綠化合為一體考慮，連接部分自然過渡，令整個花園和諧統(tǒng)一，以彌補中心園林面積不大的劣勢。 建議在社區(qū)中心景觀區(qū)的高層產(chǎn)品中，可考慮架空層設(shè)計，并 適當增加層高，在設(shè)計時將架空部分的綠化與露天部分的綠化合為一體考慮 ，連接部分自然過渡，令整個花園和諧統(tǒng)一，以彌補中心園林面積不大的劣勢。 為減少項目后期開發(fā)工程對前期已入住業(yè)主的干擾，工程施工要按照國家相關(guān) 環(huán)保施工標準 執(zhí)行。 設(shè)立 工地開放日活動 ，定期邀請客戶參觀施工現(xiàn)場，體驗工程質(zhì)量。生態(tài) ”規(guī)劃概念體現(xiàn)景觀原則充分利