【正文】 、南側(cè)臨兩條快速路，東側(cè)更有一條高壓走廊和一座大型變電站， 西側(cè)距離輕軌較近；（ 4）項目北側(cè)和開發(fā)區(qū)另一大盤天保金海岸交錯接壤且部分地塊權(quán)屬存在協(xié)調(diào)問題；支撐點：（ 1）由于本項目不處于開發(fā)區(qū)核心居住板塊，從地段來看不適宜做頂級豪宅大盤；結(jié)論性思考（ 1）本項目 不適宜 做頂級豪宅大盤開發(fā)區(qū)核心板塊輕軌線的物理阻隔和心理阻隔支撐點：（ 2）由于本項目周邊交通環(huán)境局限以及景觀資源缺乏，特別是高壓走廊和變電站也限制了本項目不適宜做頂級豪宅大盤。?本項目立足優(yōu)越的地理位置，由具有戰(zhàn)略資源性的地產(chǎn)品牌整合先進人居理念，進行可持續(xù)性開發(fā)，梳理項目區(qū)位價值與城市發(fā)展的關(guān)系，挖掘項目規(guī)劃設(shè)計與人文屬性的關(guān)系，力爭能夠完美體現(xiàn)開發(fā)區(qū)核心綜合居住區(qū)的高尚品質(zhì)。?濱海新區(qū)開發(fā)開放納入國家 “ 十一五 ” 規(guī)劃的整體發(fā)展戰(zhàn)略，被賦予帶動環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展的龍頭地位，這是空前的歷史性機遇。? 豪宅是 2023年開發(fā)區(qū)樓市的代言詞，大量豪宅的集中上市必將加劇區(qū)域高端市場競爭。后期土地供應(yīng)應(yīng)該來自于兩個區(qū)域，第一是 1號地塊，天堿的搬遷將會給這里帶來大量的土地供給；第二是 2號地附近的舊區(qū)改造，這里少量商品住宅建成時間相對較長，已經(jīng)不能和周邊的居住環(huán)境相融洽，后期一定會有部分老商品房的拆遷會給市場帶來一定量的土地供應(yīng)，但這部分土地供應(yīng)量不會太大。宜居板塊 未來 2年內(nèi)一直成為開發(fā)區(qū)最主要的房源供應(yīng)地， 2023年年末至 2023年 11月，共有 13宗土地出讓，出讓總面積為 ㎡。根據(jù)各項目的預(yù)計推售計劃， 2023年開發(fā)區(qū)整體消化量將在 50萬平米左右。開發(fā)區(qū)為 現(xiàn) 豪宅居住區(qū)天津港為 隱 豪宅居住區(qū)洞庭路泰達大街開發(fā)區(qū)核心板塊新港四號路東海路開發(fā)區(qū)宜居板塊南海路第五大街新城東路開發(fā)區(qū)目前主流板塊有兩個，分別為老城區(qū)的核心板塊、新城區(qū)的宜居板塊。2023年末，全區(qū)共有內(nèi)資企業(yè) 9527家 ，其中私營企業(yè) 7547家，注冊資本在 1000萬元以上的內(nèi)資企業(yè)達 1219家。緊鄰城市主干道、臨港立交橋，地塊中規(guī)劃路與主干道相連，通達性較好的同時，也易受到噪聲干擾；公共交通有望結(jié)合區(qū)域整體規(guī)劃而改善。2023年本項目周邊情況北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)09年項目北側(cè)的天保金海岸三大街以北項目基本封頂09年項目南側(cè)地塊開始陸續(xù)整理出讓09年項目東側(cè)的集裝箱地塊開始逐步整理09年項目西側(cè)的濱海國際項目住宅部分將達到封頂條件項目與周邊的關(guān)系2023年北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)2023年項目北側(cè)的天保金海岸二大街兩側(cè)項目將動工建設(shè)并銷售2023年項目南側(cè)部分地塊開始動工建設(shè)2023年項目東側(cè)的26萬平米的經(jīng)發(fā)局動工建設(shè)2023年項目西側(cè)的濱海國際公建部分建設(shè)中項目與周邊的關(guān)系2023年北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)2023年項目北側(cè)的天保金海岸二大街兩側(cè)項目將陸續(xù)封頂2023年項目南側(cè)住宅建設(shè)將全面啟動2023年項目東側(cè)的經(jīng)發(fā)局初見規(guī)模，周邊配套啟動建設(shè)2023年項目西側(cè)的濱海國際項目基本完工一期： 35萬二期： 50萬項目與周邊的關(guān)系2023年?地塊已經(jīng)屬于 “ 熟地 ” ，很快能進入建造期，地塊內(nèi)部平整、較為方正，無地上拆遷物，易于建設(shè)。（未來項目北側(cè)的天保金海岸項目，將有50萬平米公建商業(yè)，其中商務(wù)公建約 25萬㎡，經(jīng)營性商業(yè)約 25萬㎡，內(nèi)含大型超市業(yè)態(tài)） (五）配套設(shè)施：泰達幼兒園泰達一小泰達中學(xué)5分鐘泰達心血管醫(yī)院泰達醫(yī)院濱海中學(xué)4分鐘濱海小學(xué)中國移動營業(yè)大廳金融街管委會泰達圖書檔案館南大泰達學(xué)院5分鐘郵局驅(qū)車駕駛輕軌站泰達時尚廣場2分鐘本案摩天樓占地面積約 28000平方米，由三幢分別為 350米、 200米和 100米的塔樓組成 其建筑功能集五星級酒店、甲級寫字樓、高檔服務(wù)公寓、大型零售百貨等設(shè)施于一體，最大限度地彰顯 CBD商務(wù)商業(yè)區(qū)的特質(zhì)，預(yù)計 2023年竣工投入使用。本項目用地價值較高，宏觀區(qū)位條件均具有較好的整體認(rèn)知基礎(chǔ)，區(qū)域未來可開發(fā)住宅用地較少，土地稀缺性凸現(xiàn)，土地價值越來越高。（三）區(qū)位條件：?開發(fā)區(qū)常住人口自 06年起高速增長， 2023年達到 ，預(yù)計 2023年達到 人。眾多世界五百強公司落戶開發(fā)區(qū)，成為開發(fā)區(qū)企業(yè)的中堅力量。城投濱海項目發(fā)展策劃案我們的戰(zhàn)略：規(guī)劃概念我們的戰(zhàn)術(shù)：規(guī)劃概念落地我們的開發(fā)目標(biāo)宏觀經(jīng)濟形勢市場現(xiàn)狀及趨勢項目定位項目本體研究規(guī)劃產(chǎn)品商業(yè)景觀物業(yè)配件實施方案設(shè)計原則關(guān)鍵詞策劃綱要項目自身情況項目理解目標(biāo)客群定位各種物業(yè)的市場定位項目開發(fā)目標(biāo)規(guī)劃概念項目本體研究規(guī)劃建議體系項目本地研究項目本地研究項目本體研究項目本體研究 項目理解及難點分析項目理解及難點分析項目自身情況項目自身情況項目自身狀況項目自身狀況本宗地位于天津市開發(fā)區(qū)臨港路與新港四號路交口，位于開發(fā)區(qū)核心居住區(qū)東側(cè)（一）地理位置本項目與天津市區(qū)的位置關(guān)系本項目與濱海新區(qū)的位置關(guān)系本案本項目與開發(fā)區(qū)的位置關(guān)系（二）地塊四至：輕軌沿線天保金海岸海員生活配套區(qū)紫云居住區(qū)津濱國際項目新港四號路臨港路太湖路二大街?天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 于 1984年 12月 6日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，首批國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。?經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)歷年經(jīng)濟高速增長，在全國開發(fā)區(qū)和天津市都處領(lǐng)先地位，經(jīng)濟溢出效應(yīng)非常明顯。同時 鼓勵吸引銀行和保險、證券、基金、信托、擔(dān)保、投資、汽車信貸等非銀行金融機構(gòu)在天津開發(fā)區(qū)的聚集和快速成長。本項目位于開發(fā)區(qū)核心居住區(qū)東側(cè)，周邊有 9個在售中高端、高端項目（除天保金海岸建筑面積為 165萬 ㎡ ，其他項目體量均在 10－ 30萬㎡并在 2－ 3年內(nèi)消化完畢）。?但從基本生活配套的角度考慮，與超市距離較遠(yuǎn)。?項目外圍地塊開發(fā)時間不長，目前景觀、配套設(shè)施不太完善，但就未來區(qū)域范圍而言，突出的區(qū)位價值將不可比擬。宗地內(nèi)部項目基本條件小結(jié)項目基本條件小結(jié) 配套交通用地現(xiàn)狀獲利于開發(fā)區(qū)商業(yè)、商務(wù)區(qū)的輻射，但從基本生活配套的角度考慮，與超市距離較遠(yuǎn)，建議在地塊商業(yè)、公建開發(fā)中考慮此類業(yè)態(tài)；依托項目體量和區(qū)域商業(yè)狀況，可布局專業(yè)賣場、影院等業(yè)態(tài)，提高項目的配套附加值。 實力企業(yè)不斷進駐截止 2023年 12月，天津開發(fā)區(qū)吸引了一大批代表世界最先進生產(chǎn)力的跨國公司投資企業(yè) ,《財富》 500強公司中共有來自境外 10個國家和地區(qū)的 62家跨國公司在開發(fā)區(qū)投資了 137個企業(yè)。地產(chǎn)研究 —2023 年濱海新區(qū)板塊類型分布生態(tài)板塊豪宅生態(tài)板塊生態(tài)板塊生態(tài)板塊居住板塊居住板塊居住板塊居住板塊居住板塊2023年濱海新區(qū)板塊分為三大類型：五大普通居住區(qū)、四大生態(tài)居住區(qū)、兩大豪宅居住區(qū)。地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目分析20232023年開發(fā)區(qū)項目供需情況地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)項地產(chǎn)目分析 2023年開發(fā)區(qū)項目供需情況已知項目總體量07年余量 08年續(xù)盤 08年新增 2023年一季度開發(fā)區(qū)新建商品住宅消化量近 3萬平米，消化套數(shù)為 226套。其中包括萬通華府、弘澤制造在內(nèi)的高端項目供給量占到總供給量的 56%！豪宅市場將是 2023年開發(fā)區(qū)主力市場！地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目分析2023年開發(fā)區(qū)項目供給量分析2023年開發(fā)區(qū)項目建筑類型解析20232023年，高層住宅引領(lǐng)開發(fā)區(qū)新建商品住宅市場！洋房和別墅產(chǎn)品日益稀缺！地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目分析重點板塊產(chǎn)品 — 供應(yīng)狀況核心板塊 土地基本出讓完畢，只有洞庭路沿線可通過拆遷獲得少量的土地資源，但拆遷成本高，難度大，未開發(fā)宗地逐漸減少。08年該板塊的已知項目的總體量達到 新港板塊 現(xiàn)有地塊基本出讓完畢。? 區(qū)域產(chǎn)品形式豐富，小高層和高層、別墅、多層、躍層都有，但洋房、別墅產(chǎn)品處于稀缺狀態(tài)。開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目小結(jié)未來五年競爭情況2311開發(fā)區(qū) 181萬平米430平方公里起步區(qū) 3平方公里首招地塊居住 155公頃2023年人口達 5萬人2023年人口達 20萬人規(guī)劃居住建筑面積 66萬平米規(guī)劃居住建筑面積 50萬平米5總占地 26平方公里A地塊占地 3平方公里1開發(fā)區(qū)： 181萬平米2保稅區(qū)： 50萬平米3東疆港： 66萬平米4生態(tài)城： 240萬平米5濱海湖： A地塊居住用地占地 66萬平米項目開發(fā)目標(biāo)項目開發(fā)目標(biāo) 市場現(xiàn)狀及趨勢市場現(xiàn)狀及趨勢宏觀經(jīng)濟形勢宏觀經(jīng)濟形勢目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項目定位項目定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位項目定位項目定位項目定位緣起 對 “ 人文 ” 歸屬的呼喚對生態(tài)宜居 “ 家 ” 感覺的追求對社區(qū) “ 復(fù)合 ” 功能的整合?濱海新區(qū)人居環(huán)境有待提升，在冷峻剛毅的建筑森林中，需要居家式的 “ 桃花源 ” 感受；?社區(qū)規(guī)模多在 1030萬㎡之間，對住區(qū)從環(huán)境 規(guī)劃 設(shè)計 居住的各個方面有待優(yōu)化與提升，住宅與城市、與公建的關(guān)系有待從另一方向進行思考；?人性化的生態(tài)健康居住文化，得到更多客戶的認(rèn)同，開發(fā)區(qū)需要一個與以往定位相區(qū)別的項目，來收納人們心底的這種呼喚。項目低容積率、大體量的規(guī)劃條件獨具優(yōu)勢，具備建設(shè) “ 宜居生態(tài)新城 ” 的條件項目開發(fā)理念思考58北方經(jīng)濟中心濱海新區(qū)納入國家戰(zhàn)略城市 品牌 區(qū)域 產(chǎn)品復(fù)合價值鏈打造城市線生態(tài)宜居的規(guī)模大盤產(chǎn)品線 健康人性化產(chǎn)品品牌線產(chǎn)業(yè)格局優(yōu)化促進經(jīng)濟騰飛城市運營商的引領(lǐng)者 具有戰(zhàn)略資源性的地產(chǎn)品牌稀缺土地價值與重點區(qū)域 區(qū)域線 開發(fā)區(qū)核心價值板塊項目開發(fā)理念思考借力區(qū)域魅力濱海核心板塊根植城市價值中國經(jīng)濟新中心突現(xiàn)項目特點百萬宜居大盤親切和諧尺度健康人文環(huán)境梳理項目區(qū)位價值與城市發(fā)展的關(guān)系挖掘項目規(guī)劃設(shè)計與人文屬性的關(guān)系內(nèi)外交融 遠(yuǎn)近結(jié)合項目開發(fā)理念思考本項目的市場定位將立足于探索 項目與開發(fā)區(qū)的城市功能關(guān)系 ，成為 “ 北方經(jīng)濟中心 濱海新區(qū)核心區(qū) 開發(fā)區(qū)綜合居住價值核心板塊 ” 這一關(guān)系鏈上的 標(biāo)志性城市級大盤 。本項目的價值核心在于：著眼 “ 中國經(jīng)濟發(fā)展第三級 ” － “ 濱海新區(qū)經(jīng)濟引擎開發(fā)區(qū) ” － “ 開發(fā)區(qū)核心價值集約區(qū)域 ” 的綜合角度 ，強調(diào)項目開發(fā)與城市功能再造的關(guān)系，打造：現(xiàn)代宜居而引領(lǐng)未來的 大型國際高尚居住示范區(qū)具備綜合城市功能、面向未來、可持續(xù)性發(fā)展的項目開發(fā)目標(biāo)項目開發(fā)目標(biāo) 市場現(xiàn)狀及趨勢市場現(xiàn)狀及趨勢宏觀經(jīng)濟形勢宏觀經(jīng)濟形勢目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項目定位項目定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位開發(fā)區(qū)所有購房客戶是誰？STEP1客群的研究模式STEP2 開發(fā)區(qū)所有購房客戶中我項目的主力及輔助客群是誰？STEP3 以上客群從區(qū)域、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)角度細(xì)分的比例STEP4 以上客群的產(chǎn)品需求和配套需求研究開發(fā)區(qū)所有購房客戶是誰？STEP1（ 1）從區(qū)域分天津開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)塘沽、漢沽、大港市區(qū)及郊區(qū)外地北京山西河北及其它省份外籍歐美韓、臺開發(fā)區(qū)購房客戶匯總（ 2）從家庭結(jié)構(gòu)分1口 青年之家 單身貴族2口 青年持家 小兩口3口小太陽后小太陽孩子 10歲前孩子 17歲前4口及以上 老人 2代 小兩口 +老兩口老人 3代 三代同堂（ 3）從職業(yè)分 政府公務(wù)員私營業(yè)主企事業(yè)中層管理企事業(yè)高層管理 其他自由職業(yè) 企事業(yè)員工結(jié)論：合富認(rèn)為：通過對開發(fā)區(qū)購房客戶群從區(qū)域、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)三方面的細(xì)分，基本涵蓋了開發(fā)區(qū)全部的購房客戶群體。支撐點：（ 1）本項目北側(cè)已有占地 1平方公里的天保金海岸項目，總建筑面積超出本項目，且位置優(yōu)于本項目，該項目定位于中端產(chǎn)品，本項目不可能和其看齊，而在一個水平上競爭；（ 2）開發(fā)商追求不同，天保金海岸已經(jīng)被客戶定義為開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟適用房，而其走性價比的路線將不會提升其后期項目品質(zhì)。（ 1）濱海高檔私家車總體數(shù)量排序為： 塘沽 開發(fā)區(qū) 大港 漢沽（ 2）濱海 41%；（ 3）寶馬人群比奔馳人群更年輕化，一般 3040歲開寶馬， 4050歲選奔馳；（ 4）對豪華車擁有最多的是濱海的私營老板和外企高層管理者兩類人群。輔助客戶定位研究合富認(rèn)為， 本項目的輔助客戶群應(yīng)定位于高端客戶群體 ，其支撐點主要有三：（ 1）天時：開發(fā)區(qū) 2023年后基本沒有豪宅供應(yīng)，本項目一枝獨秀，應(yīng)承接這部分需求1. 華納豪園： 08年開盤， 9萬平米，預(yù)計 2023年售罄；2. 濱海新城東區(qū)： 09年開盤， 5萬平米，定于 09年底售罄；3. 萬通華府： 08年開盤， 20萬平米，預(yù)計 2023年售罄；4. 弘澤制造： 08年開盤， 16萬平米，預(yù)計 2023年售罄；5. 濱海國際： 08年開盤， 8萬平米，預(yù)計 09年底售罄。STEP3 以上客群從區(qū)域