【正文】 、南側(cè)臨兩條快速路，東側(cè)更有一條高壓走廊和一座大型變電站， 西側(cè)距離輕軌較近；（ 4）項(xiàng)目北側(cè)和開發(fā)區(qū)另一大盤天保金海岸交錯(cuò)接壤且部分地塊權(quán)屬存在協(xié)調(diào)問(wèn)題；支撐點(diǎn)：（ 1）由于本項(xiàng)目不處于開發(fā)區(qū)核心居住板塊，從地段來(lái)看不適宜做頂級(jí)豪宅大盤；結(jié)論性思考（ 1）本項(xiàng)目 不適宜 做頂級(jí)豪宅大盤開發(fā)區(qū)核心板塊輕軌線的物理阻隔和心理阻隔支撐點(diǎn)：（ 2）由于本項(xiàng)目周邊交通環(huán)境局限以及景觀資源缺乏，特別是高壓走廊和變電站也限制了本項(xiàng)目不適宜做頂級(jí)豪宅大盤。?本項(xiàng)目立足優(yōu)越的地理位置，由具有戰(zhàn)略資源性的地產(chǎn)品牌整合先進(jìn)人居理念，進(jìn)行可持續(xù)性開發(fā)，梳理項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值與城市發(fā)展的關(guān)系，挖掘項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與人文屬性的關(guān)系，力爭(zhēng)能夠完美體現(xiàn)開發(fā)區(qū)核心綜合居住區(qū)的高尚品質(zhì)。?濱海新區(qū)開發(fā)開放納入國(guó)家 “ 十一五 ” 規(guī)劃的整體發(fā)展戰(zhàn)略，被賦予帶動(dòng)環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展的龍頭地位，這是空前的歷史性機(jī)遇。? 豪宅是 2023年開發(fā)區(qū)樓市的代言詞，大量豪宅的集中上市必將加劇區(qū)域高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。后期土地供應(yīng)應(yīng)該來(lái)自于兩個(gè)區(qū)域，第一是 1號(hào)地塊，天堿的搬遷將會(huì)給這里帶來(lái)大量的土地供給；第二是 2號(hào)地附近的舊區(qū)改造，這里少量商品住宅建成時(shí)間相對(duì)較長(zhǎng)，已經(jīng)不能和周邊的居住環(huán)境相融洽，后期一定會(huì)有部分老商品房的拆遷會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)一定量的土地供應(yīng)，但這部分土地供應(yīng)量不會(huì)太大。宜居板塊 未來(lái) 2年內(nèi)一直成為開發(fā)區(qū)最主要的房源供應(yīng)地， 2023年年末至 2023年 11月，共有 13宗土地出讓，出讓總面積為 ㎡。根據(jù)各項(xiàng)目的預(yù)計(jì)推售計(jì)劃， 2023年開發(fā)區(qū)整體消化量將在 50萬(wàn)平米左右。開發(fā)區(qū)為 現(xiàn) 豪宅居住區(qū)天津港為 隱 豪宅居住區(qū)洞庭路泰達(dá)大街開發(fā)區(qū)核心板塊新港四號(hào)路東海路開發(fā)區(qū)宜居板塊南海路第五大街新城東路開發(fā)區(qū)目前主流板塊有兩個(gè)，分別為老城區(qū)的核心板塊、新城區(qū)的宜居板塊。2023年末，全區(qū)共有內(nèi)資企業(yè) 9527家 ，其中私營(yíng)企業(yè) 7547家，注冊(cè)資本在 1000萬(wàn)元以上的內(nèi)資企業(yè)達(dá) 1219家。緊鄰城市主干道、臨港立交橋，地塊中規(guī)劃路與主干道相連，通達(dá)性較好的同時(shí)，也易受到噪聲干擾；公共交通有望結(jié)合區(qū)域整體規(guī)劃而改善。2023年本項(xiàng)目周邊情況北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)09年項(xiàng)目北側(cè)的天保金海岸三大街以北項(xiàng)目基本封頂09年項(xiàng)目南側(cè)地塊開始陸續(xù)整理出讓09年項(xiàng)目東側(cè)的集裝箱地塊開始逐步整理09年項(xiàng)目西側(cè)的濱海國(guó)際項(xiàng)目住宅部分將達(dá)到封頂條件項(xiàng)目與周邊的關(guān)系2023年北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)2023年項(xiàng)目北側(cè)的天保金海岸二大街兩側(cè)項(xiàng)目將動(dòng)工建設(shè)并銷售2023年項(xiàng)目南側(cè)部分地塊開始動(dòng)工建設(shè)2023年項(xiàng)目東側(cè)的26萬(wàn)平米的經(jīng)發(fā)局動(dòng)工建設(shè)2023年項(xiàng)目西側(cè)的濱海國(guó)際公建部分建設(shè)中項(xiàng)目與周邊的關(guān)系2023年北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)2023年項(xiàng)目北側(cè)的天保金海岸二大街兩側(cè)項(xiàng)目將陸續(xù)封頂2023年項(xiàng)目南側(cè)住宅建設(shè)將全面啟動(dòng)2023年項(xiàng)目東側(cè)的經(jīng)發(fā)局初見規(guī)模，周邊配套啟動(dòng)建設(shè)2023年項(xiàng)目西側(cè)的濱海國(guó)際項(xiàng)目基本完工一期： 35萬(wàn)二期： 50萬(wàn)項(xiàng)目與周邊的關(guān)系2023年?地塊已經(jīng)屬于 “ 熟地 ” ，很快能進(jìn)入建造期，地塊內(nèi)部平整、較為方正，無(wú)地上拆遷物，易于建設(shè)。（未來(lái)項(xiàng)目北側(cè)的天保金海岸項(xiàng)目，將有50萬(wàn)平米公建商業(yè)，其中商務(wù)公建約 25萬(wàn)㎡，經(jīng)營(yíng)性商業(yè)約 25萬(wàn)㎡，內(nèi)含大型超市業(yè)態(tài)） (五）配套設(shè)施：泰達(dá)幼兒園泰達(dá)一小泰達(dá)中學(xué)5分鐘泰達(dá)心血管醫(yī)院泰達(dá)醫(yī)院濱海中學(xué)4分鐘濱海小學(xué)中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)大廳金融街管委會(huì)泰達(dá)圖書檔案館南大泰達(dá)學(xué)院5分鐘郵局驅(qū)車駕駛輕軌站泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)2分鐘本案摩天樓占地面積約 28000平方米，由三幢分別為 350米、 200米和 100米的塔樓組成 其建筑功能集五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、高檔服務(wù)公寓、大型零售百貨等設(shè)施于一體，最大限度地彰顯 CBD商務(wù)商業(yè)區(qū)的特質(zhì)，預(yù)計(jì) 2023年竣工投入使用。本項(xiàng)目用地價(jià)值較高，宏觀區(qū)位條件均具有較好的整體認(rèn)知基礎(chǔ)，區(qū)域未來(lái)可開發(fā)住宅用地較少，土地稀缺性凸現(xiàn)，土地價(jià)值越來(lái)越高。（三）區(qū)位條件：?開發(fā)區(qū)常住人口自 06年起高速增長(zhǎng)， 2023年達(dá)到 ，預(yù)計(jì) 2023年達(dá)到 人。眾多世界五百?gòu)?qiáng)公司落戶開發(fā)區(qū)，成為開發(fā)區(qū)企業(yè)的中堅(jiān)力量。城投濱海項(xiàng)目發(fā)展策劃案我們的戰(zhàn)略：規(guī)劃概念我們的戰(zhàn)術(shù)：規(guī)劃概念落地我們的開發(fā)目標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)項(xiàng)目定位項(xiàng)目本體研究規(guī)劃產(chǎn)品商業(yè)景觀物業(yè)配件實(shí)施方案設(shè)計(jì)原則關(guān)鍵詞策劃綱要項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目理解目標(biāo)客群定位各種物業(yè)的市場(chǎng)定位項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)規(guī)劃概念項(xiàng)目本體研究規(guī)劃建議體系項(xiàng)目本地研究項(xiàng)目本地研究項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目自身狀況項(xiàng)目自身狀況本宗地位于天津市開發(fā)區(qū)臨港路與新港四號(hào)路交口，位于開發(fā)區(qū)核心居住區(qū)東側(cè)（一）地理位置本項(xiàng)目與天津市區(qū)的位置關(guān)系本項(xiàng)目與濱海新區(qū)的位置關(guān)系本案本項(xiàng)目與開發(fā)區(qū)的位置關(guān)系（二）地塊四至：輕軌沿線天保金海岸海員生活配套區(qū)紫云居住區(qū)津?yàn)I國(guó)際項(xiàng)目新港四號(hào)路臨港路太湖路二大街?天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 于 1984年 12月 6日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，首批國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。?經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)歷年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，在全國(guó)開發(fā)區(qū)和天津市都處領(lǐng)先地位，經(jīng)濟(jì)溢出效應(yīng)非常明顯。同時(shí) 鼓勵(lì)吸引銀行和保險(xiǎn)、證券、基金、信托、擔(dān)保、投資、汽車信貸等非銀行金融機(jī)構(gòu)在天津開發(fā)區(qū)的聚集和快速成長(zhǎng)。本項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)核心居住區(qū)東側(cè)，周邊有 9個(gè)在售中高端、高端項(xiàng)目（除天保金海岸建筑面積為 165萬(wàn) ㎡ ，其他項(xiàng)目體量均在 10－ 30萬(wàn)㎡并在 2－ 3年內(nèi)消化完畢）。?但從基本生活配套的角度考慮，與超市距離較遠(yuǎn)。?項(xiàng)目外圍地塊開發(fā)時(shí)間不長(zhǎng)，目前景觀、配套設(shè)施不太完善，但就未來(lái)區(qū)域范圍而言，突出的區(qū)位價(jià)值將不可比擬。宗地內(nèi)部項(xiàng)目基本條件小結(jié)項(xiàng)目基本條件小結(jié) 配套交通用地現(xiàn)狀獲利于開發(fā)區(qū)商業(yè)、商務(wù)區(qū)的輻射，但從基本生活配套的角度考慮，與超市距離較遠(yuǎn)，建議在地塊商業(yè)、公建開發(fā)中考慮此類業(yè)態(tài)；依托項(xiàng)目體量和區(qū)域商業(yè)狀況，可布局專業(yè)賣場(chǎng)、影院等業(yè)態(tài)，提高項(xiàng)目的配套附加值。 實(shí)力企業(yè)不斷進(jìn)駐截止 2023年 12月，天津開發(fā)區(qū)吸引了一大批代表世界最先進(jìn)生產(chǎn)力的跨國(guó)公司投資企業(yè) ,《財(cái)富》 500強(qiáng)公司中共有來(lái)自境外 10個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 62家跨國(guó)公司在開發(fā)區(qū)投資了 137個(gè)企業(yè)。地產(chǎn)研究 —2023 年濱海新區(qū)板塊類型分布生態(tài)板塊豪宅生態(tài)板塊生態(tài)板塊生態(tài)板塊居住板塊居住板塊居住板塊居住板塊居住板塊2023年濱海新區(qū)板塊分為三大類型：五大普通居住區(qū)、四大生態(tài)居住區(qū)、兩大豪宅居住區(qū)。地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目分析20232023年開發(fā)區(qū)項(xiàng)目供需情況地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)項(xiàng)地產(chǎn)目分析 2023年開發(fā)區(qū)項(xiàng)目供需情況已知項(xiàng)目總體量07年余量 08年續(xù)盤 08年新增 2023年一季度開發(fā)區(qū)新建商品住宅消化量近 3萬(wàn)平米，消化套數(shù)為 226套。其中包括萬(wàn)通華府、弘澤制造在內(nèi)的高端項(xiàng)目供給量占到總供給量的 56%！豪宅市場(chǎng)將是 2023年開發(fā)區(qū)主力市場(chǎng)！地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目分析2023年開發(fā)區(qū)項(xiàng)目供給量分析2023年開發(fā)區(qū)項(xiàng)目建筑類型解析20232023年，高層住宅引領(lǐng)開發(fā)區(qū)新建商品住宅市場(chǎng)！洋房和別墅產(chǎn)品日益稀缺！地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目分析重點(diǎn)板塊產(chǎn)品 — 供應(yīng)狀況核心板塊 土地基本出讓完畢，只有洞庭路沿線可通過(guò)拆遷獲得少量的土地資源，但拆遷成本高，難度大，未開發(fā)宗地逐漸減少。08年該板塊的已知項(xiàng)目的總體量達(dá)到 新港板塊 現(xiàn)有地塊基本出讓完畢。? 區(qū)域產(chǎn)品形式豐富，小高層和高層、別墅、多層、躍層都有，但洋房、別墅產(chǎn)品處于稀缺狀態(tài)。開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目小結(jié)未來(lái)五年競(jìng)爭(zhēng)情況2311開發(fā)區(qū) 181萬(wàn)平米430平方公里起步區(qū) 3平方公里首招地塊居住 155公頃2023年人口達(dá) 5萬(wàn)人2023年人口達(dá) 20萬(wàn)人規(guī)劃居住建筑面積 66萬(wàn)平米規(guī)劃居住建筑面積 50萬(wàn)平米5總占地 26平方公里A地塊占地 3平方公里1開發(fā)區(qū)： 181萬(wàn)平米2保稅區(qū)： 50萬(wàn)平米3東疆港： 66萬(wàn)平米4生態(tài)城： 240萬(wàn)平米5濱海湖： A地塊居住用地占地 66萬(wàn)平米項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位各種物業(yè)市場(chǎng)定位各種物業(yè)市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位緣起 對(duì) “ 人文 ” 歸屬的呼喚對(duì)生態(tài)宜居 “ 家 ” 感覺的追求對(duì)社區(qū) “ 復(fù)合 ” 功能的整合?濱海新區(qū)人居環(huán)境有待提升，在冷峻剛毅的建筑森林中，需要居家式的 “ 桃花源 ” 感受；?社區(qū)規(guī)模多在 1030萬(wàn)㎡之間，對(duì)住區(qū)從環(huán)境 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 居住的各個(gè)方面有待優(yōu)化與提升，住宅與城市、與公建的關(guān)系有待從另一方向進(jìn)行思考；?人性化的生態(tài)健康居住文化，得到更多客戶的認(rèn)同，開發(fā)區(qū)需要一個(gè)與以往定位相區(qū)別的項(xiàng)目，來(lái)收納人們心底的這種呼喚。項(xiàng)目低容積率、大體量的規(guī)劃條件獨(dú)具優(yōu)勢(shì)，具備建設(shè) “ 宜居生態(tài)新城 ” 的條件項(xiàng)目開發(fā)理念思考58北方經(jīng)濟(jì)中心濱海新區(qū)納入國(guó)家戰(zhàn)略城市 品牌 區(qū)域 產(chǎn)品復(fù)合價(jià)值鏈打造城市線生態(tài)宜居的規(guī)模大盤產(chǎn)品線 健康人性化產(chǎn)品品牌線產(chǎn)業(yè)格局優(yōu)化促進(jìn)經(jīng)濟(jì)騰飛城市運(yùn)營(yíng)商的引領(lǐng)者 具有戰(zhàn)略資源性的地產(chǎn)品牌稀缺土地價(jià)值與重點(diǎn)區(qū)域 區(qū)域線 開發(fā)區(qū)核心價(jià)值板塊項(xiàng)目開發(fā)理念思考借力區(qū)域魅力濱海核心板塊根植城市價(jià)值中國(guó)經(jīng)濟(jì)新中心突現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)百萬(wàn)宜居大盤親切和諧尺度健康人文環(huán)境梳理項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值與城市發(fā)展的關(guān)系挖掘項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與人文屬性的關(guān)系內(nèi)外交融 遠(yuǎn)近結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)理念思考本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位將立足于探索 項(xiàng)目與開發(fā)區(qū)的城市功能關(guān)系 ，成為 “ 北方經(jīng)濟(jì)中心 濱海新區(qū)核心區(qū) 開發(fā)區(qū)綜合居住價(jià)值核心板塊 ” 這一關(guān)系鏈上的 標(biāo)志性城市級(jí)大盤 。本項(xiàng)目的價(jià)值核心在于：著眼 “ 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展第三級(jí) ” － “ 濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)引擎開發(fā)區(qū) ” － “ 開發(fā)區(qū)核心價(jià)值集約區(qū)域 ” 的綜合角度 ，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開發(fā)與城市功能再造的關(guān)系，打造：現(xiàn)代宜居而引領(lǐng)未來(lái)的 大型國(guó)際高尚居住示范區(qū)具備綜合城市功能、面向未來(lái)、可持續(xù)性發(fā)展的項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位各種物業(yè)市場(chǎng)定位各種物業(yè)市場(chǎng)定位目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位開發(fā)區(qū)所有購(gòu)房客戶是誰(shuí)？STEP1客群的研究模式STEP2 開發(fā)區(qū)所有購(gòu)房客戶中我項(xiàng)目的主力及輔助客群是誰(shuí)？STEP3 以上客群從區(qū)域、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)角度細(xì)分的比例STEP4 以上客群的產(chǎn)品需求和配套需求研究開發(fā)區(qū)所有購(gòu)房客戶是誰(shuí)？STEP1（ 1）從區(qū)域分天津開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)塘沽、漢沽、大港市區(qū)及郊區(qū)外地北京山西河北及其它省份外籍歐美韓、臺(tái)開發(fā)區(qū)購(gòu)房客戶匯總（ 2）從家庭結(jié)構(gòu)分1口 青年之家 單身貴族2口 青年持家 小兩口3口小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子 10歲前孩子 17歲前4口及以上 老人 2代 小兩口 +老兩口老人 3代 三代同堂（ 3）從職業(yè)分 政府公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主企事業(yè)中層管理企事業(yè)高層管理 其他自由職業(yè) 企事業(yè)員工結(jié)論：合富認(rèn)為：通過(guò)對(duì)開發(fā)區(qū)購(gòu)房客戶群從區(qū)域、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)三方面的細(xì)分，基本涵蓋了開發(fā)區(qū)全部的購(gòu)房客戶群體。支撐點(diǎn)：（ 1）本項(xiàng)目北側(cè)已有占地 1平方公里的天保金海岸項(xiàng)目，總建筑面積超出本項(xiàng)目，且位置優(yōu)于本項(xiàng)目，該項(xiàng)目定位于中端產(chǎn)品，本項(xiàng)目不可能和其看齊，而在一個(gè)水平上競(jìng)爭(zhēng)；（ 2）開發(fā)商追求不同，天保金海岸已經(jīng)被客戶定義為開發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房，而其走性價(jià)比的路線將不會(huì)提升其后期項(xiàng)目品質(zhì)。（ 1）濱海高檔私家車總體數(shù)量排序?yàn)椋? 塘沽 開發(fā)區(qū) 大港 漢沽（ 2）濱海 41%；（ 3）寶馬人群比奔馳人群更年輕化，一般 3040歲開寶馬， 4050歲選奔馳；（ 4）對(duì)豪華車擁有最多的是濱海的私營(yíng)老板和外企高層管理者兩類人群。輔助客戶定位研究合富認(rèn)為， 本項(xiàng)目的輔助客戶群應(yīng)定位于高端客戶群體 ，其支撐點(diǎn)主要有三：（ 1）天時(shí)：開發(fā)區(qū) 2023年后基本沒(méi)有豪宅供應(yīng)，本項(xiàng)目一枝獨(dú)秀，應(yīng)承接這部分需求1. 華納豪園： 08年開盤， 9萬(wàn)平米，預(yù)計(jì) 2023年售罄；2. 濱海新城東區(qū)： 09年開盤， 5萬(wàn)平米，定于 09年底售罄；3. 萬(wàn)通華府： 08年開盤， 20萬(wàn)平米，預(yù)計(jì) 2023年售罄；4. 弘澤制造： 08年開盤， 16萬(wàn)平米，預(yù)計(jì) 2023年售罄；5. 濱海國(guó)際： 08年開盤， 8萬(wàn)平米，預(yù)計(jì) 09年底售罄。STEP3 以上客群從區(qū)域