【正文】 設(shè)立 工地開放日活動 ，定期邀請客戶參觀施工現(xiàn)場，體驗工程質(zhì)量。 建議在社區(qū)中心景觀區(qū)的高層產(chǎn)品中，可考慮架空層設(shè)計，并 適當(dāng)增加層高，在設(shè)計時將架空部分的綠化與露天部分的綠化合為一體考慮 ，連接部分自然過渡，令整個花園和諧統(tǒng)一，以彌補中心園林面積不大的劣勢。 在保證戶型功能的基礎(chǔ)上，要 注意單體戶型面積的控制 ，以利于總價控制。最大限度提升產(chǎn)品附加值，每戶要有贈送的空間。216。216。 重視草地、樹林、水面、硬質(zhì)景觀的價值。 不同組團(tuán)、地塊可考慮不同建筑風(fēng)格。對內(nèi)：強調(diào)人性化、舒適的生活體驗，打造高尚住區(qū)。 生態(tài) ” 居住理念為指導(dǎo)思想，強調(diào)社區(qū)內(nèi)部生態(tài)性、景觀視覺的延續(xù)性；成為開發(fā)區(qū)核心價值區(qū)域中，稀缺的 “ 田園牧歌 ” 宜居生活區(qū)回歸和諧的人文需求，產(chǎn)品設(shè)計注重 舒適尺度的合理化方向 ，注重項目可持續(xù)性發(fā)展的方向。小結(jié)產(chǎn)品類型優(yōu)劣勢分析星級酒店 酒店式公寓銷售難度 整體銷售難度較大 小產(chǎn)權(quán)銷售難度較小資金回籠 后期成本投入大回報慢 后期成本投入小，資金回籠快 品牌美譽度 聘用大的酒店管理集團(tuán)管理經(jīng)營 聘用大型酒店公寓管理公司經(jīng)營配套設(shè)施 商務(wù)分為較重適合短期居住 常住居住氛圍及室內(nèi)生活配套完善面積區(qū)別 分類標(biāo)準(zhǔn)不同且面積標(biāo)準(zhǔn)化 面積多樣化大盤形象展示 樹立大盤形象提升項目品質(zhì) 樹立大盤形象 提升項目品質(zhì)展示 物業(yè)服務(wù)水平后期管理 酒店管理公司獨立運營 專業(yè)酒店物業(yè)公司運營 ?針對不同客戶需求 ,考量成熟的個案 ,總體把握主力戶型 建議在 70120平米一室 二室 三室面積區(qū)間 7080 m2 110120 m2 130140 m2面積配比 45% 30% 25% 本項目戶型配比建議（結(jié)合目標(biāo)客戶需求）泰達(dá)國際公寓戶型配比分析 一室 二室 三室 面積區(qū)間 7182m2 120 m2 167213 m2面積配比 56% 27% 17%酒店式公寓設(shè)計建議?酒店式公寓建設(shè)規(guī)模約為 3萬㎡，并成為整個社區(qū)乃至開發(fā)區(qū)的標(biāo)志性建筑物，要求具備 4星級以上標(biāo)準(zhǔn)配套設(shè)施?酒店式公寓設(shè)計要求整體具有鮮明的時代感、國際性和個性特色，要盡量 “公建化 ”，并盡可能提出創(chuàng)新理念。從行業(yè)人員架構(gòu)特征來看，金融投資、能源及貿(mào)易企業(yè)的外籍人士主要擔(dān)任企業(yè)的高層管理者（地區(qū)總裁，總經(jīng)理，總監(jiān)），制造業(yè)和高新科技行業(yè)的外籍員工主要是企業(yè)的中高層管理者和專業(yè)技術(shù)主管。商業(yè)體初步擬定建筑面積集中式商業(yè)群落（購物、娛樂、健身為主）800010000㎡文化休閑中心（雙主題會所、企業(yè)會所） 9000 ㎡非經(jīng)營性公建（考慮在社區(qū)內(nèi)設(shè)置小學(xué)、幼兒園）1100012023㎡合計 2800030000㎡非經(jīng)營性公建：以國家及地方相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置業(yè)態(tài)比例細(xì)分根據(jù)研究資料，目前國內(nèi)的社區(qū)型商業(yè)中心的業(yè)態(tài)由購物、餐飲、娛樂、生活配套、康體健身和金融服務(wù)這六大類業(yè)態(tài)構(gòu)成，考慮到項目的實際情況和區(qū)域未來發(fā)展合富建議將購物、餐飲、娛樂、生活配套、康體健身和金融服務(wù)這六大類業(yè)態(tài)按照 20： 35： 15： 15： 10： 5的比例進(jìn)行配置。特別是在項目開發(fā)的未來幾年，各階段產(chǎn)品均有領(lǐng)先時代的特色和引領(lǐng)生活方式的配建標(biāo)準(zhǔn)。輔助客戶定位研究合富認(rèn)為， 本項目的輔助客戶群應(yīng)定位于高端客戶群體 ，其支撐點主要有三：（ 1）天時：開發(fā)區(qū) 2023年后基本沒有豪宅供應(yīng)，本項目一枝獨秀，應(yīng)承接這部分需求1. 華納豪園： 08年開盤， 9萬平米，預(yù)計 2023年售罄；2. 濱海新城東區(qū)： 09年開盤， 5萬平米，定于 09年底售罄；3. 萬通華府： 08年開盤， 20萬平米，預(yù)計 2023年售罄；4. 弘澤制造： 08年開盤， 16萬平米，預(yù)計 2023年售罄；5. 濱海國際： 08年開盤， 8萬平米，預(yù)計 09年底售罄。本項目的價值核心在于：著眼 “ 中國經(jīng)濟發(fā)展第三級 ” － “ 濱海新區(qū)經(jīng)濟引擎開發(fā)區(qū) ” － “ 開發(fā)區(qū)核心價值集約區(qū)域 ” 的綜合角度 ，強調(diào)項目開發(fā)與城市功能再造的關(guān)系，打造：現(xiàn)代宜居而引領(lǐng)未來的 大型國際高尚居住示范區(qū)具備綜合城市功能、面向未來、可持續(xù)性發(fā)展的項目開發(fā)目標(biāo)項目開發(fā)目標(biāo) 市場現(xiàn)狀及趨勢市場現(xiàn)狀及趨勢宏觀經(jīng)濟形勢宏觀經(jīng)濟形勢目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項目定位項目定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位開發(fā)區(qū)所有購房客戶是誰？STEP1客群的研究模式STEP2 開發(fā)區(qū)所有購房客戶中我項目的主力及輔助客群是誰？STEP3 以上客群從區(qū)域、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)角度細(xì)分的比例STEP4 以上客群的產(chǎn)品需求和配套需求研究開發(fā)區(qū)所有購房客戶是誰？STEP1（ 1）從區(qū)域分天津開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)塘沽、漢沽、大港市區(qū)及郊區(qū)外地北京山西河北及其它省份外籍歐美韓、臺開發(fā)區(qū)購房客戶匯總（ 2）從家庭結(jié)構(gòu)分1口 青年之家 單身貴族2口 青年持家 小兩口3口小太陽后小太陽孩子 10歲前孩子 17歲前4口及以上 老人 2代 小兩口 +老兩口老人 3代 三代同堂（ 3）從職業(yè)分 政府公務(wù)員私營業(yè)主企事業(yè)中層管理企事業(yè)高層管理 其他自由職業(yè) 企事業(yè)員工結(jié)論：合富認(rèn)為：通過對開發(fā)區(qū)購房客戶群從區(qū)域、家庭結(jié)構(gòu)、職業(yè)三方面的細(xì)分，基本涵蓋了開發(fā)區(qū)全部的購房客戶群體。開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目小結(jié)未來五年競爭情況2311開發(fā)區(qū) 181萬平米430平方公里起步區(qū) 3平方公里首招地塊居住 155公頃2023年人口達(dá) 5萬人2023年人口達(dá) 20萬人規(guī)劃居住建筑面積 66萬平米規(guī)劃居住建筑面積 50萬平米5總占地 26平方公里A地塊占地 3平方公里1開發(fā)區(qū)： 181萬平米2保稅區(qū)： 50萬平米3東疆港： 66萬平米4生態(tài)城： 240萬平米5濱海湖： A地塊居住用地占地 66萬平米項目開發(fā)目標(biāo)項目開發(fā)目標(biāo) 市場現(xiàn)狀及趨勢市場現(xiàn)狀及趨勢宏觀經(jīng)濟形勢宏觀經(jīng)濟形勢目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項目定位項目定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位項目定位項目定位項目定位緣起 對 “ 人文 ” 歸屬的呼喚對生態(tài)宜居 “ 家 ” 感覺的追求對社區(qū) “ 復(fù)合 ” 功能的整合?濱海新區(qū)人居環(huán)境有待提升，在冷峻剛毅的建筑森林中，需要居家式的 “ 桃花源 ” 感受；?社區(qū)規(guī)模多在 1030萬㎡之間，對住區(qū)從環(huán)境 規(guī)劃 設(shè)計 居住的各個方面有待優(yōu)化與提升，住宅與城市、與公建的關(guān)系有待從另一方向進(jìn)行思考；?人性化的生態(tài)健康居住文化，得到更多客戶的認(rèn)同，開發(fā)區(qū)需要一個與以往定位相區(qū)別的項目，來收納人們心底的這種呼喚。08年該板塊的已知項目的總體量達(dá)到 新港板塊 現(xiàn)有地塊基本出讓完畢。地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目分析20232023年開發(fā)區(qū)項目供需情況地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)項地產(chǎn)目分析 2023年開發(fā)區(qū)項目供需情況已知項目總體量07年余量 08年續(xù)盤 08年新增 2023年一季度開發(fā)區(qū)新建商品住宅消化量近 3萬平米，消化套數(shù)為 226套。 實力企業(yè)不斷進(jìn)駐截止 2023年 12月，天津開發(fā)區(qū)吸引了一大批代表世界最先進(jìn)生產(chǎn)力的跨國公司投資企業(yè) ,《財富》 500強公司中共有來自境外 10個國家和地區(qū)的 62家跨國公司在開發(fā)區(qū)投資了 137個企業(yè)。?項目外圍地塊開發(fā)時間不長，目前景觀、配套設(shè)施不太完善，但就未來區(qū)域范圍而言，突出的區(qū)位價值將不可比擬。本項目位于開發(fā)區(qū)核心居住區(qū)東側(cè)，周邊有 9個在售中高端、高端項目（除天保金海岸建筑面積為 165萬 ㎡ ，其他項目體量均在 10－ 30萬㎡并在 2－ 3年內(nèi)消化完畢）。?經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)歷年經(jīng)濟高速增長，在全國開發(fā)區(qū)和天津市都處領(lǐng)先地位，經(jīng)濟溢出效應(yīng)非常明顯。眾多世界五百強公司落戶開發(fā)區(qū)，成為開發(fā)區(qū)企業(yè)的中堅力量。本項目用地價值較高，宏觀區(qū)位條件均具有較好的整體認(rèn)知基礎(chǔ)，區(qū)域未來可開發(fā)住宅用地較少，土地稀缺性凸現(xiàn)，土地價值越來越高。2023年本項目周邊情況北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)09年項目北側(cè)的天保金海岸三大街以北項目基本封頂09年項目南側(cè)地塊開始陸續(xù)整理出讓09年項目東側(cè)的集裝箱地塊開始逐步整理09年項目西側(cè)的濱海國際項目住宅部分將達(dá)到封頂條件項目與周邊的關(guān)系2023年北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)2023年項目北側(cè)的天保金海岸二大街兩側(cè)項目將動工建設(shè)并銷售2023年項目南側(cè)部分地塊開始動工建設(shè)2023年項目東側(cè)的26萬平米的經(jīng)發(fā)局動工建設(shè)2023年項目西側(cè)的濱海國際公建部分建設(shè)中項目與周邊的關(guān)系2023年北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)2023年項目北側(cè)的天保金海岸二大街兩側(cè)項目將陸續(xù)封頂2023年項目南側(cè)住宅建設(shè)將全面啟動2023年項目東側(cè)的經(jīng)發(fā)局初見規(guī)模，周邊配套啟動建設(shè)2023年項目西側(cè)的濱海國際項目基本完工一期： 35萬二期： 50萬項目與周邊的關(guān)系2023年?地塊已經(jīng)屬于 “ 熟地 ” ，很快能進(jìn)入建造期，地塊內(nèi)部平整、較為方正，無地上拆遷物，易于建設(shè)。2023年末，全區(qū)共有內(nèi)資企業(yè) 9527家 ，其中私營企業(yè) 7547家，注冊資本在 1000萬元以上的內(nèi)資企業(yè)達(dá) 1219家。根據(jù)各項目的預(yù)計推售計劃， 2023年開發(fā)區(qū)整體消化量將在 50萬平米左右。后期土地供應(yīng)應(yīng)該來自于兩個區(qū)域，第一是 1號地塊，天堿的搬遷將會給這里帶來大量的土地供給；第二是 2號地附近的舊區(qū)改造，這里少量商品住宅建成時間相對較長，已經(jīng)不能和周邊的居住環(huán)境相融洽，后期一定會有部分老商品房的拆遷會給市場帶來一定量的土地供應(yīng)，但這部分土地供應(yīng)量不會太大。?濱海新區(qū)開發(fā)開放納入國家 “ 十一五 ” 規(guī)劃的整體發(fā)展戰(zhàn)略，被賦予帶動環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展的龍頭地位，這是空前的歷史性機遇。STEP2 開發(fā)區(qū)所有購房客戶中我項目的主力及輔助客群是誰？項目本體條件初判（ 1）項目為大盤規(guī)模，開發(fā)周期較長；（ 2）項目位于開發(fā)區(qū)東南角，不處于開發(fā)區(qū)的核心居住板塊，位置較偏；（ 3）項目東側(cè)、南側(cè)臨兩條快速路，東側(cè)更有一條高壓走廊和一座大型變電站， 西側(cè)距離輕軌較近；（ 4）項目北側(cè)和開發(fā)區(qū)另一大盤天保金海岸交錯接壤且部分地塊權(quán)屬存在協(xié)調(diào)問題；支撐點：（ 1）由于本項目不處于開發(fā)區(qū)核心居住板塊，從地段來看不適宜做頂級豪宅大盤；結(jié)論性思考（ 1）本項目 不適宜 做頂級豪宅大盤開發(fā)區(qū)核心板塊輕軌線的物理阻隔和心理阻隔支撐點：（ 2）由于本項目周邊交通環(huán)境局限以及景觀資源缺乏，特別是高壓走廊和變電站也限制了本項目不適宜做頂級豪宅大盤。 外商及港澳臺投資企業(yè) 人 202334 221674 229990輔助客戶定位研究（ 2）地利：本項目容積率為 ，產(chǎn)品以低密度產(chǎn)品為主，適宜打造高端產(chǎn)品的地塊合富認(rèn)為，本項目尤其是中心區(qū)域地塊具備打造高端產(chǎn)品的條件。住宅市場定位戶型配比與客群擬合建議對應(yīng)客群 戶型 客戶需求家庭結(jié)構(gòu) 職業(yè)階段型一口 導(dǎo)入人口投資人群 7080平米一室過渡型住宅滿足生活需要或投資階段型二口普通二口 /三口、空巢 公務(wù)員企業(yè)中層8090兩室 改善型住宅成長或空巢型家庭尺度合理適用發(fā)展二口、空巢 100120平米兩室或小三室改善三口、空巢舒適三口、普通三口 企業(yè)高管私營業(yè)主 130150平米三居舒適型產(chǎn)品富足成熟家庭舒適三口舒適三口四口之家 私營業(yè)主企業(yè)高管 150平米以上四室五口之家住宅戶型配比 (90/70) 面積區(qū)間㎡ 戶型 面積（萬㎡） 面積比例 套數(shù) 套數(shù)比例6575 一室 5% 325 %8590 緊湊兩室 65% 3286 %95110 舒適兩室 5% 217 %135150 三室二衛(wèi) 20% 628 %160180 大戶型 3% 80 %200220 四室 +工人房 1% 22 %280320 高端產(chǎn)品 1% 15 %合計 100% 4573 100%住宅戶型配比 (市場需求 ) 面 積區(qū)間 ㎡ 戶 型 面 積 （萬） 面 積 比例 套 數(shù) 套 數(shù) 比例6575 一室 5% 325 %8590 緊湊兩 室 20% 1011 %95110 舒適 兩 室 13. 65 30% 1300 %120130 三室一 衛(wèi) 5% 182 %135150