【正文】 三室二 衛(wèi) 30% 941 %160180 大戶型 5% 134 %200220 四室 +工人房 2% 43 %280320 高端產(chǎn)品 3% 46 %合 計 100% 3982 100% 地塊現(xiàn)狀土地編號 地塊價值分析 土地價值排序1號地因道路、綠化退線問題存在土地補償因素，臨近主干路，但有綠化帶阻隔，較遠離輕軌、立交橋的干擾，地塊規(guī)整， 地塊面積最小42號地 道路、綠化退線要求已明確， 具備開發(fā)條件， 臨近次級道路，對社區(qū)干擾較小，較遠離輕軌，土地規(guī)整 13號地 緊鄰輕軌，噪音、視覺污染嚴重， 土地需通過協(xié)調(diào)實現(xiàn)完整開發(fā) ，開發(fā)時間受到影響 34號地 高壓線、變電站影響嚴重，地塊極不規(guī)則，需協(xié)調(diào)解決，開發(fā)時間受到影響， 地塊綜合條件較差 55號地因道路、綠化退線問題存在土地補償因素， 立交橋、高壓線對地塊造成影響 ，但市政綠化帶對此影響有所削弱， 土地較為規(guī)整2 地塊價值分析一期1號地：占地面積： 67280㎡容積率控制：不大于 產(chǎn)品組合建議：多層洋房+11~18層小高層建議 1號地為項目一期開發(fā)，原因為：l目前各地塊中最具開發(fā)條件的地塊，不存在土地補償、協(xié)調(diào)問題，能夠保證實施時間要求；l在市場整體情況不理想的情況下，以位置較好的地塊啟動，市場風險小；l核心特色產(chǎn)品亮相，確定產(chǎn)品的領先地位，實現(xiàn)現(xiàn)金流的迅速滾動。 業(yè)態(tài) 經(jīng)營業(yè)態(tài) 比例 面積餐飲 中西餐飲 35% 13300娛樂 KTV、酒吧等 15% 5700購物 服裝服飾、家居用品等 20% 7600生活配套 美容美發(fā)、電信、郵電等 15% 5700康體健身 健身中心 10% 3800金融服務 銀行 5% 1900　合計 —— 100% 38000酒店式公寓提升項目形象的標志性建筑星級酒店分布大地中心酒店萬麗泰達酒店白云賓館天保國際酒店宜必思酒店惠中酒店濱海假日酒店泰達國際酒店久安商務酒店泰達中心酒店鴻發(fā)大廈金帆大廈五星級酒店四星級酒店三星級酒店酒店市場分析 —— 經(jīng)營狀況房間數(shù) 標間價格 入住率濱海假日酒店 247套 1280 （折前） 70％泰達國際酒店 186套 1100（折前） 70％泰達中心酒店 218套 980（折前） 50％天保國際酒店 145套 1000（折前） 80％萬麗泰達酒店 543套 1200 （折前） 70％宜必思酒店 157 168 80％久安商務酒店 180 258 90％惠中酒店 151套 580 85％金帆大廈 90套 480 50％大地中心酒店 97套 288328 70％鴻發(fā)大廈 123套 245 60％白云賓館 86套 228 80％酒店類物業(yè)迅速發(fā)展 從開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)酒店類物業(yè)的統(tǒng)計來看，酒店物業(yè)客房保有數(shù)量超過 2500套，其中五星級酒店有天保大酒店、萬麗泰達酒店、泰達國際酒店三家，占酒店市場（三星級以上） 14%，從客房數(shù)量上統(tǒng)計，五星級酒店客房數(shù)量占酒店類物業(yè)客房數(shù)量的 22%左右。 ? 500強企業(yè)派駐開發(fā)區(qū)的外籍員工 一般為 23年 。?酒店式公寓的產(chǎn)品設計要充分考慮到目標客戶的需求，尤其是外籍客戶（以日、韓、歐美為主）的生活習慣。承接開發(fā)區(qū) “ 產(chǎn)業(yè) 商務 商業(yè) 居住 ” 的綜合特點，在區(qū)域中規(guī)劃設計具有 地標性的建筑 ，與區(qū)域價值相適應 ,提升項目整體定位。規(guī)劃關鍵詞鄰里 自然參與性人性化舒適高尚? 項目地塊被多條市政道路分隔為 5個地塊， 規(guī)劃設計需從項目整體性考慮，如何保證項目的統(tǒng)一性形象；? 項目用地東北側(cè)有一個大型變電站?！皟r值定位 ”理念216。實施方案建議實施方案建議216。 胡同文化：社區(qū)內(nèi)設計一些像以前胡同一樣居民必經(jīng)的 活動、交流、溝通的場所 ，如社區(qū)入口、組團內(nèi)、入戶大堂等區(qū)域，通過道路、建筑等方式營造人與人交流的空間，提倡人與人的和諧。 剛性的人車分流項目規(guī)劃理念組團院落城市街坊節(jié)點共享中式人居強調(diào)社區(qū)內(nèi)部生態(tài)性，結合各組團產(chǎn)品定位，組團內(nèi)綠化景觀自成一體，突出景觀均好性與景觀環(huán)境成街坊、與志同道合者成街坊，突現(xiàn)和諧共生的社區(qū)文化和居住價值 突出國際化社區(qū)理念，同時考慮中式居住習慣 ，營造高貴的時尚生活空間良好的功能分區(qū)與采光景觀設計，通過節(jié)點共享體現(xiàn)以人為本的規(guī)劃設計理念空間布局形態(tài)空間布局形態(tài) 建議以豐富的天際線變化，營造生動空間形態(tài)、形成錯落有致的天際線效果空間布局形態(tài)空間布局形態(tài)體現(xiàn)群組效應和邊界效應 利用樓體錯落的擺位形式形成圍合 . 空間布局形態(tài)空間布局形態(tài)?開發(fā)區(qū)中高端項目 1： 1的車位比，最終僅銷售了 40%，相當于車位比 1： ；?高端項目為了做形象和品質(zhì)，面對更高端的客戶，車位比做到 1： ，根據(jù)中高端項目來推算高端項目，業(yè)主私家車數(shù)量增加的同時也伴隨著項目車位比的增加，因此高端項目最終的銷售比例也會在 50%左右，相當于車位比 1:；?按照政府規(guī)定停車位相關指標設計，首期車位配比 1： 1，整體項目達到 1： 。注重安全，具有優(yōu)秀的產(chǎn)品質(zhì)量。實施方案建議親地見天的好房子216。實施方案建議01單位 02單位內(nèi)庭園設計 通過內(nèi)庭園元素的加入，可以增加聯(lián)排別墅室內(nèi)的采光以及觀賞性。216。216。實施方案建議架空層216。216。注重戶型尺度的舒適，各功能空間尺度要求以居住者需要為設計標準。 通過鋪裝、景觀、商業(yè)等將通過社區(qū)的 市政道路變?yōu)樾^(qū)路 ，體現(xiàn)項目的整體性。 新街坊的概念包括 城市街坊和社區(qū)內(nèi)街坊 的主要特點。216。216。對外：項目與城市和諧共生。對于項目綜合定位和開發(fā)理念，可以綜合概括為以下四個維度：“ 中國經(jīng)濟第三極、北方經(jīng)濟中心 ” 的 “ 城市價值典范區(qū) ”“ 濱海新區(qū)經(jīng)濟引擎開發(fā)區(qū) ” 的 “ 親情生活復合區(qū) ”“ 開發(fā)區(qū)核心價值集約區(qū)域 ” 的 “ 田園宜居享受區(qū) ”“ 開發(fā)區(qū)核心綜合居住區(qū) ” 的 “ 中高端人文生態(tài)城 ”項目開發(fā)定位小結“ 中國經(jīng)濟第三極、北方經(jīng)濟中心 ” 的 “ 城市價值典范區(qū) ”“ 濱海新區(qū)經(jīng)濟引擎開發(fā)區(qū) ” 的 “ 親情生活復合區(qū) ”以 “ 家 后期視市場情況，保留引進酒店管理公司，將酒店式公寓轉(zhuǎn)化為酒店的可行性。 ? 根據(jù)調(diào)查，開發(fā)區(qū)常駐外籍人士主要是公司 中、高層管理人員 。其中鄰里生活廣場以單體商業(yè)集群為主，可考慮設置集中廣場；文化休閑中心需與景觀相結合，如通過水景形成景觀商業(yè)區(qū)；商業(yè)街需設置在交通便捷、商業(yè)價值較高的區(qū)段。（二） “ 居住價值探索與更新 ” 的 “ 持續(xù)發(fā)展典范區(qū) ”定位對規(guī)劃設計的要求：產(chǎn)品設計注重合理的舒適尺度、符合客戶生活居住習慣的功能空間，注重項目配套設計和建材使用中 “ 健康環(huán)保、生態(tài)宜居 ” 的可持續(xù)性發(fā)展方向。主力客戶定位于中高端客戶群的正面支持第四，濱海新區(qū)導入人口的層次分析?電子信息、食品加工、生物制藥、機械制造、海洋化工、石油開采加工、現(xiàn)代冶金是濱海新區(qū)的 7大支柱產(chǎn)業(yè)?開發(fā)區(qū)是濱海北區(qū)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟中心，高新技術產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，雖然現(xiàn)在以第二產(chǎn)業(yè)為主，但其產(chǎn)業(yè)結構已經(jīng)開始升級，隨著各大企業(yè)的研發(fā)中心的入駐，開發(fā)區(qū)將從生產(chǎn)基地向科技成果轉(zhuǎn)化基地轉(zhuǎn)變?空港物流加工區(qū)和保稅區(qū)產(chǎn)業(yè)聚集逐漸顯現(xiàn)，將成為濱海新區(qū)經(jīng)濟增長的中堅力量?天津港發(fā)展勢頭良好，規(guī)劃各個區(qū)域開始進入建設階段，尤其是自由港的建設，北方國際航運中心和國際物流中心的地位將凸現(xiàn)?濱海新區(qū)定位納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，積極高速發(fā)展與基礎設施建設將吸引大批人才涌入， 天津統(tǒng)計局顯示，濱海新區(qū)聚集了外來人口 ，占全部外來人口的％， 外來人口的增加對區(qū)域人口規(guī)模及其他特征的作用力也日趨加大?產(chǎn)業(yè)結構不斷優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)科技高新技術人群的比例將不斷提升?第三產(chǎn)業(yè)比例增加和商務功能布局，增加區(qū)域現(xiàn)代服務業(yè)入群數(shù)量。擬著力滿足社會中產(chǎn)中堅階層的高層次的居住需求，從而建成為 “開發(fā)區(qū)核心居住區(qū) ”的典范國際社區(qū)，結合濱海未來發(fā)展，以遠瞻城市未來的高度和廣度， 營造舒適、人性的現(xiàn)代生態(tài)生活城區(qū)。? 高檔項目的戶型面積相對較大， 150200平米左右的戶型是開發(fā)區(qū)主流供給面積區(qū)間。商服類用地中以酒店及配套設施類用地供給為主。) 建筑形式 容積率 綠化率 開發(fā)商萬通國際新城二期 泰達時尚廣場 17萬小高層高層 52% 萬通時尚置業(yè)萬科金域藍灣 泰達時尚廣場 高層 4 35% 萬科萬通華府 第一大街與新城東路交口 高層 65% 萬通時尚置業(yè)弘澤制造 第二大街與北海西路交口 16萬 別墅、小高 40% 弘澤建設集團天保金海岸二期 第三大街太湖路 50萬別墅、多層小高、高層 1 40% 天保集團清谷 開發(fā)區(qū)洞庭路與十三大街交口 14萬多層、小高層、高層、別墅42%52%天津泰達建設集團濱海分公司華納豪園三期 開發(fā)區(qū)第二大街 高層 45% 漢周房地產(chǎn)濱海國際 第一大街與太湖路交口 24萬 多層、高層 津濱地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目分析20232023年開發(fā)區(qū)新建商品住宅價格走勢圖2023年以來，開發(fā)區(qū)新建商品住宅價格快速攀升，年均增長率為 25%，2023年一季度，開發(fā)區(qū)新建商品住宅成交均價為 9000元 /平米，2023年 4月初，開發(fā)區(qū)新建商品住宅在售項目市場價格為 1萬元 /平米。項目本體研究項目本體研究 項目理解及難點分析項目理解及難點分析項目自身情況項目自身情況項目理解及難點分析項目理解及難點分析項目操作目標項目操作目標快速開發(fā)快速銷售項目操作目標理解項目操作目標理解p 快速消化，保障股東資金安全，加快資金周轉(zhuǎn)速度快速消化，保障股東資金安全，加快資金周轉(zhuǎn)速度p 實現(xiàn)項目利潤最大化，提升物業(yè)價值實現(xiàn)項目利潤最大化，提升物業(yè)價值p 樹立開發(fā)商品牌形象，打造代表性項目形象樹立開發(fā)商品牌形象，打造代表性項目形象本次研究需要解決的問題本次研究需要解決的問題p 面對目前區(qū)域的現(xiàn)狀，如何把握恰當?shù)拈_發(fā)時機，既不冒進，又不落后？面對目前區(qū)域的現(xiàn)狀，如何把握恰當?shù)拈_發(fā)時機，既不冒進，又不落后？p 目標客戶是誰？他們在哪？目標客戶是誰？他們在哪？p 目標客戶需要什么樣的產(chǎn)品？如何打造適合目標客戶需要的產(chǎn)品？目標客戶需要什么樣的產(chǎn)品？如何打造適合目標客戶需要的產(chǎn)品？項目開發(fā)目標規(guī)劃概念項目本體研究規(guī)劃建議體系項目開發(fā)目標項目開發(fā)目標項目開發(fā)目標項目開發(fā)目標 市場現(xiàn)狀及趨勢市場現(xiàn)狀及趨勢宏觀經(jīng)濟形勢宏觀經(jīng)濟形勢宏觀經(jīng)濟形勢宏觀經(jīng)濟形勢目標客群定位目標客群定位項目定位項目定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位2023年 11月 “兩會 ”鄧小平同志 開發(fā)區(qū)大有希望溫家寶總理 ——“ 規(guī)劃和建設好天津濱海新區(qū)，不僅關系天津的長遠發(fā)展，而且對于振興環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟有著重要作用” 1986年 8月 19日至 21日2023年 10月 15日 ”十七大 ”胡錦濤總書記 ——“ 更好發(fā)揮經(jīng)濟特區(qū)、上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)在改革開放和自主創(chuàng)新中的重要作用 ”國家政策國家領導人高度重視！優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢開發(fā)區(qū)西區(qū)海洋高新開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)保稅區(qū)北疆港區(qū)天津港散貨物流南疆港區(qū)東疆港商務商業(yè)金融區(qū)中心商務區(qū)開發(fā)區(qū)居住區(qū)紫云居住區(qū)截止 2023年 12月底，天津開發(fā)區(qū)吸引了來自 74個國家和地區(qū)的外商投資企業(yè) 4485家，其中超過 1000萬美元的項目有 657家，上億美元的有 31家， 10億美元以上的有 2家。新港四號路 保稅區(qū)市區(qū)北疆港大港南疆港漢沽海濱大道第二大街新港大道開發(fā)區(qū)保稅區(qū)？規(guī)劃路(五）交通條件：地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達，擁有私家車的業(yè)主也可以方便的出入社區(qū)；地塊西北角有臨港立交橋；未來規(guī)劃路徑穿越社區(qū)內(nèi)部將對地塊的完整性有一定影響 對居住影響：– 路網(wǎng)發(fā)達，擁有私家車的業(yè)主也可以方便的出入社區(qū)；地塊西北角有臨港立交橋– 未來規(guī)劃路徑穿越社區(qū)內(nèi)部將對地塊的完整性有一定影響，加大規(guī)劃設計難度– 預留輕軌站口，使用公共交通系統(tǒng)的居民出入較方便?道路狀況：地塊南側(cè)的新港四號路與津濱高速相連，路寬 60米東側(cè)臨港路：路寬 100米；西側(cè)規(guī)劃太湖路：路寬 40米北側(cè)規(guī)劃路：路寬 20米地塊內(nèi)泰達第一大街：路寬40米；地塊東南角有臨港立交橋?公交體系：– 輕軌，未來有預留站點?道路通達性較好：– 靠近城市主干道– 四周規(guī)劃道路與主干道聯(lián)系緊密– 未來規(guī)劃路穿越社區(qū)交通狀況 對項目的啟示新港四號路東海路泰達大街第二大街公第一大街輕軌換乘站公交車站 公 輕軌城市主干道立交橋（六）地塊條件輕軌沿線濱海國際地塊紫云居住板塊天保金海岸與項目地塊接壤道路新港四號路天保金海岸新港