合富輝煌發(fā)展策劃高級培訓資料(存儲版)
【正文】 es 宏觀研究的方法與例證（經(jīng)濟與規(guī)劃） Hopefluent Real Properties 宏觀經(jīng)濟相關(guān)因素運行狀況及規(guī)律 國內(nèi)生產(chǎn)總值 產(chǎn)業(yè)特征及產(chǎn)業(yè)機會 固定資產(chǎn)投資總額 居民人均可支配收入及結(jié)構(gòu)分析 …… 宏觀經(jīng)濟發(fā)展給項目帶來的機會與威脅 城市規(guī)劃研究 城市總體規(guī)劃及分區(qū)規(guī)劃研究 短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 政府關(guān)于商品住宅在市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) …… 城市發(fā)展給項目帶來的機會與威脅 Hopefluent Real Properties 例證之： V市宏觀經(jīng)濟與規(guī)劃的研究 Hopefluent Real Properties GDP總量小，人均 GDP總量大 2 0 0 3 年S 省主要城市國內(nèi)生產(chǎn)總值05001000150020220%5%10%15%20%億元 1 7 8 0 . 3 1 3 6 7 . 8 1316 1030 1 0 0 3 . 4 836 6 9 6 . 0 8增長率 1 5 . 9 0 % 1 4 . 5 0 % 1 7 . 4 0 % 15% 1 6 . 6 0 % 1 7 . 9 0 % 1 6 . 7 0 %A B C D E F V? V市國內(nèi)生產(chǎn)總值在S省占比屬于較低水平，經(jīng)濟總量規(guī)模不大。 戰(zhàn)略、策略 計劃、規(guī)劃 策 劃 孫子兵法 《 虛實篇 》 “ 策之而知得失之計” 策 ：策度、籌算。 策劃 成功的策劃 ： 創(chuàng)造性地組合利用 【 信息＋資源＋專業(yè) 】 策劃 是人們突破常規(guī)的思維，以創(chuàng)新的方式對事物進行統(tǒng)籌和規(guī)劃。 ? 受其計劃經(jīng)濟烙印制約， V市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，占比很低。 ? 在消費能力上， V市在崗職工的平均工資居 S省第一位，甚至遠遠領(lǐng)先于第二位的 B市。 高調(diào)起步 （ 19911993年） 進入寒冬 （ 19931999年） 走出低谷 （ 1999年 至今） 例 1： H市市場發(fā)展歷程（ 歷史 遺留問題研究，對市場現(xiàn)狀影響負面因素多） 例 2： G市市場 發(fā)展歷程 （成熟而穩(wěn)建的發(fā)展過程，市場競爭十分成熟） 起步期 （ 80年代 ） 快速成長期 （ 9093年 ） 調(diào)整期 （ 9497年 ） 轉(zhuǎn)型期 （ 9799年 ） 成熟發(fā)展期 （ 00今年 ） 模塊 1：市場發(fā)展歷程研究 不同的城市有著不同的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，或長或短，或復雜或簡單，發(fā)展歷程的研究是對一系列市場現(xiàn)狀判斷的基礎(chǔ)。 2500以下 25004000 4000以上 9% 18% 73% 注：個案數(shù)比例 **名都、 **城、 **國際、 **世家 **大廈、都市 **、財富 ** **玉花園、錦繡 ** 歐式 **、長春 **、 **惠景 玫瑰 **、丹慶 **、 **星苑 **花園、 **小區(qū)、 *河苑 …… 例 1： X市居住物業(yè)檔次分析 （項目開發(fā)當?shù)睾勒目赡苄裕? X市的高價盤供應量十分有限，且開發(fā)水平較低，景觀資源利用不佳，遠不能滿足該市富有階層長期居住的要求，有較大的市場空間。主要標高集中在 （黃海高程），相對應江面標高約在 ，高差約 。 Hopefluent Real Properties 獨立商鋪 主通道 1F 功能以獨立店鋪為主 獨立商鋪 主力百貨或超市 書店及影音 主力百貨或超市 家居中心 兒童樂園 網(wǎng)吧及數(shù)碼城 KTV夜總會 網(wǎng)吧及數(shù)碼城 桑拿按摩 2F 功能以主力百貨及獨立店鋪為主 3F 功能以主力百貨及家居、書店為主 4F 功能以娛樂為主 4F 3F 2F 1F 某項目集中購物空間分布建議 Hopefluent Real Properties 例證之：萬科四季花城的規(guī)劃設(shè)計建議 Hopefluent Real Properties 四季花城可能的數(shù)種容積率測算 容積率 住宅建筑面積(萬㎡ ) 低層 多層洋房 小高層 住宅區(qū)內(nèi)密度 % 總 建 筑密度 面積比例 10% 面積比例 80% 面積比例 10% 建筑面積 套數(shù) 建筑面積 套數(shù) 建筑面積 套數(shù) ㎡ 198 ㎡ 4162 ㎡ 449 % ㎡ 181 萬㎡ 3803 ㎡ 411 % ㎡ 164 ㎡ 3444 ㎡ 372 % ㎡ 147 萬㎡ 3085 ㎡ 333 15% ㎡ 130 萬㎡ 2727 ㎡ 294 % ㎡ 112 萬㎡ 2401 ㎡ 256 % ㎡ 95 萬㎡ 2022 ㎡ 217 % 備注： 公建用地： ㎡ ， 可建用地： ㎡ 低層建筑 （ 含聯(lián)排及獨立別墅 ） 平均面積 250㎡ /套 ， 占地 100㎡ /套 多層按 6層計算 ， 平均面積 95㎡ /套 ， 小高層按 14層計算 ， 平均面積 110㎡ /套 ， Hopefluent Real Properties 通過上述分析和比較 ， 我們建議： 本項目的容積率選用為 ~（ 報建時 ， 盡可能提高容積率 ） 最終確定方案： 萬科四季花城容積率： 容積率建議 開發(fā)分期建議 建議分五期開發(fā)： 開發(fā)周期 每期供應量 分二期開發(fā) 約為 分三期開發(fā) 約為 分四期開發(fā) 約為 分五期開發(fā) 約為
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