合富輝煌發(fā)展策劃高級培訓(xùn)資料(參考版)
2025-01-14 20:33本頁面
【正文】 一方面是與客戶溝通；另一方面是與各行各業(yè)的專家溝通。 即要有廣博的知識又要能在較短的時間內(nèi)領(lǐng)會所涉及新領(lǐng)域、新學(xué)科的要點(diǎn)和實(shí)質(zhì)。 這里所指的專業(yè)包括房地產(chǎn)相關(guān)專業(yè)、市場學(xué)相關(guān)專業(yè)、建筑學(xué)相關(guān)專業(yè)等。對一般策劃人員的要求是如果不具備創(chuàng)造性思維能力，起碼能提出有啟發(fā)性、參考性的想法。 思路清晰和一定的文字能力。 策劃人要面對各行各業(yè)復(fù)雜紛繁的各種矛盾和問題，要能夠透過現(xiàn)象看本質(zhì)，迅速找到問題的癥結(jié)。 在房地產(chǎn)市場開發(fā)專業(yè)性要求越來越高的現(xiàn)在與未來，發(fā)展策劃前景無限。 Hopefluent Real Properties 獨(dú)立商鋪 主通道 1F 功能以獨(dú)立店鋪為主 獨(dú)立商鋪 主力百貨或超市 書店及影音 主力百貨或超市 家居中心 兒童樂園 網(wǎng)吧及數(shù)碼城 KTV夜總會 網(wǎng)吧及數(shù)碼城 桑拿按摩 2F 功能以主力百貨及獨(dú)立店鋪為主 3F 功能以主力百貨及家居、書店為主 4F 功能以娛樂為主 4F 3F 2F 1F 某項(xiàng)目集中購物空間分布建議 Hopefluent Real Properties 例證之：萬科四季花城的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 Hopefluent Real Properties 四季花城可能的數(shù)種容積率測算 容積率 住宅建筑面積(萬㎡ ) 低層 多層洋房 小高層 住宅區(qū)內(nèi)密度 % 總 建 筑密度 面積比例 10% 面積比例 80% 面積比例 10% 建筑面積 套數(shù) 建筑面積 套數(shù) 建筑面積 套數(shù) ㎡ 198 ㎡ 4162 ㎡ 449 % ㎡ 181 萬㎡ 3803 ㎡ 411 % ㎡ 164 ㎡ 3444 ㎡ 372 % ㎡ 147 萬㎡ 3085 ㎡ 333 15% ㎡ 130 萬㎡ 2727 ㎡ 294 % ㎡ 112 萬㎡ 2401 ㎡ 256 % ㎡ 95 萬㎡ 2022 ㎡ 217 % 備注： 公建用地： ㎡ ， 可建用地： ㎡ 低層建筑 （ 含聯(lián)排及獨(dú)立別墅 ） 平均面積 250㎡ /套 ， 占地 100㎡ /套 多層按 6層計(jì)算 ， 平均面積 95㎡ /套 ， 小高層按 14層計(jì)算 ， 平均面積 110㎡ /套 ， Hopefluent Real Properties 通過上述分析和比較 ， 我們建議： 本項(xiàng)目的容積率選用為 ~（ 報(bào)建時 ， 盡可能提高容積率 ） 最終確定方案： 萬科四季花城容積率： 容積率建議 開發(fā)分期建議 建議分五期開發(fā)： 開發(fā)周期 每期供應(yīng)量 分二期開發(fā) 約為 分三期開發(fā) 約為 分四期開發(fā) 約為 分五期開發(fā) 約為 備注：總建筑面積按容積率為 1計(jì)算，約為 Hopefluent Real Properties 一期 二期 三期 四期 五期 后續(xù)增加土地 發(fā)展策劃對四季花城的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 Hopefluent Real Properties 實(shí)際開發(fā)分期及順序與發(fā)展策劃的建議十分接近 一期 二期 三期 四期 五期 六期 七期 公共空間 Hopefluent Real Properties 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議中的公共配套與 實(shí)際開發(fā)中的公共配套非常接近。 Hopefluent Real Properties 因地制宜的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ? 容積率 ? 分期及開發(fā)順序 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議之公共配套 ? 物業(yè)類型及戶型 Hopefluent Real Properties 例證之：某項(xiàng)目塔樓設(shè)計(jì)建議的五種思路 思路－－各思路的利弊分析－－推薦設(shè)計(jì)思路 ① ② ③ ④ ⑤ Hopefluent Real Properties 主力中餐廳 主力中餐廳 特色餐廳及空中花園 中 庭 某濱水豪宅項(xiàng)目集中餐飲空間分布建議 RIVER 主力餐廳建議：以特色中餐廳為主。 某濱水豪宅項(xiàng)目主題定位的表述 Hopefluent Real Properties 某濱水豪宅項(xiàng)目戶型配比的設(shè)定 二房 7% 80100 100120 小三房 19% 100120 大三房 40% 120140 140160 四房 22% 140160 160以上 復(fù)式 12% 160以上 高價、中高價樓盤戶型配比 高端、中高端客戶調(diào)查 市場供應(yīng) 市場需求 規(guī)劃擺放 二房 平方米 % 次景觀、次朝向單位 三房二衛(wèi) 平方米 % 次朝向園景單位 平方米 % 部分面江單位、部分二線南向單位 四房二衛(wèi) 平方米 % 面江單元、少部分二線南向單位 復(fù)式 平方米 % 面江單元 二房 80100 296 13% 100120 146 6% 三房 120140 615 26% 140160 759 32% 160180 81 3% 四房 140160 72 3% 160180 221 9% 180200 40 2% 復(fù)式 111 5% ? 一線東南向江景約 30% ? 二線江景約 30% ? 最佳園景 30% ? 次佳園景 10% 詳見規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 *“ 市場需求”中四房與復(fù)式的比例略大于“市場供應(yīng)” Hopefluent Real Properties 定價 住宅區(qū)域因素直接比較表 區(qū)域因素 權(quán)重 估價對象 A樓盤 B樓盤 C樓
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