合富輝煌發(fā)展策劃高級培訓(xùn)資料-文庫吧資料
2025-01-17 20:33本頁面
【正文】 盤 D樓盤 成熟程度 100 98 97 95 95 交通條件 100 100 100 98 98 配套設(shè)施 100 98 98 97 97 環(huán)境條件 100 94 94 102 102 城市規(guī)劃 100 97 97 99 99 小計(jì) 1 100 本項(xiàng)目住宅價(jià)格市場比較法綜合修正系數(shù)表 項(xiàng)目名稱修正因素 估價(jià)對象 A樓盤 B樓盤 C樓盤 D樓盤 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（元 /m2） 2300 2300 2700 2370 交易情況修正 100 100 100 98 99 交易時(shí)間修正 100 101 102 101 102 區(qū)域因素修正 100 個別因素修正 100 本項(xiàng)目住宅相對價(jià)格（元 /m2） 2472 2529 2945 2532 住宅個別因素直接比較表 個別因素 權(quán)重 估價(jià)對象 A樓盤 B樓盤 C樓盤 D樓盤 外 觀 100 96 95 96 97 戶型設(shè)計(jì) 100 96 96 96 98 景觀資源 100 96 96 103 106 公建配套 100 96 94 94 95 園林環(huán)境 100 95 93 93 95 小計(jì) 1 100 —— 靜態(tài)單價(jià)預(yù)估 Hopefluent Real Properties ? 2650元 /平方米的均價(jià)水平只能代表在目前市場情況，具體定價(jià)需參考推售的開發(fā)策略； ? 靜態(tài)價(jià)格范圍約在 24002900元 /平方米之間。項(xiàng)目拆遷難度較小，拆遷工作計(jì)劃在2022年 12月完成。主要標(biāo)高集中在 （黃海高程），相對應(yīng)江面標(biāo)高約在 ，高差約 。 本項(xiàng)目 MAIN ROAD F市中心商務(wù)區(qū)規(guī)劃 Hopefluent Real Properties 臨近某歷史文物保護(hù)街區(qū)，區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)建筑保留完好，文化底蘊(yùn)深厚，是項(xiàng)目開發(fā)可借勢之處。 案例一 **新村 ? 如何從外圍攻入本市主流客戶 ? 本市經(jīng)營最成熟的郊區(qū)大盤怎樣？ 案例二 **城 ? 拿什么引起市場的巨大轟動？ ? 客戶目標(biāo)與實(shí)際效果對比 案例三 **花城 ? 外地品牌地產(chǎn)商進(jìn)入本市的成功之作 ? 本市人對精品的鑒賞力？ 案例四 **新城 ? 本市當(dāng)之無愧的頂極豪宅社區(qū) ? 豪宅社區(qū)配套是什么水平？ 案例五 **山莊 ? 渡假盤的生存現(xiàn)狀 例： G市居住大盤個案分析 （主要針對本項(xiàng)目的定位方向與競爭環(huán)境） Hopefluent Real Properties 模塊 5：市場趨勢分析 前期策劃針對的一般都是在未來一兩年內(nèi)開發(fā)、推售的項(xiàng)目，因此市場趨勢的分析十分重要。 例：某大型復(fù)合項(xiàng)目的格局分析 （項(xiàng)目在多類功能開發(fā)方向，與組合方式） 項(xiàng)目可能組合開發(fā)的幾類物業(yè) 酒店 ： 渡假式居住物業(yè) ： 一般的居住大盤 ： 高爾夫物業(yè) ： 商業(yè) ： 板塊分析、檔次分析 …… 渡假休閑資源分類分析 …… 檔次分析、功能細(xì)分分析（旅游休閑類 /商務(wù)類） …… 別墅類、公寓類 …… 休閑類商業(yè)街、超市 …… Hopefluent Real Properties 模塊 3：市場需求分析 市場格局的分析是針對市場供應(yīng)面的研究，而市場需求分析則是直接針對購房者的分析。 2500以下 25004000 4000以上 9% 18% 73% 注：個案數(shù)比例 **名都、 **城、 **國際、 **世家 **大廈、都市 **、財(cái)富 ** **玉花園、錦繡 ** 歐式 **、長春 **、 **惠景 玫瑰 **、丹慶 **、 **星苑 **花園、 **小區(qū)、 *河苑 …… 例 1： X市居住物業(yè)檔次分析 （項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)?shù)睾勒目赡苄裕? X市的高價(jià)盤供應(yīng)量十分有限，且開發(fā)水平較低，景觀資源利用不佳，遠(yuǎn)不能滿足該市富有階層長期居住的要求，有較大的市場空間。 項(xiàng)目所在的東南板塊景觀資源豐富，公眾認(rèn)可度高，前景理想，開發(fā)空間較大。 板塊細(xì)分 住宅 /寫字樓 ：東部板塊、西部板塊、中部板塊 …… ， 商業(yè) ：東部商圈、西部商圈 …… 檔次細(xì)分 住宅 ：高檔、中高檔、中檔、中低檔 …… ， 酒店 ：五星、四星、三星 …… ， 寫字樓： 甲級 /乙級 /…… 功能細(xì)分 住宅 ：常住型、渡假式、投資型 …… ， 酒店 ：商務(wù)型、旅游休閑型 …… 商業(yè) ：購物中心、百貨、超市、商業(yè)街、專業(yè)市場 …… 下面舉例來說明板塊細(xì)分與檔次細(xì)分，功能細(xì)分格局略 …… Hopefluent Real Properties ? 板塊分析 房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)這一特點(diǎn)，往往受區(qū)域歷來形成的市場特征影響非常大，因此板塊分析有利于發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目市場定位的潛在空間。 ? 市場細(xì)分基礎(chǔ) 市場格局的分析是基于合理的市場細(xì)分。 高調(diào)起步 （ 19911993年） 進(jìn)入寒冬 （ 19931999年） 走出低谷 （ 1999年 至今） 例 1： H市市場發(fā)展歷程（ 歷史 遺留問題研究，對市場現(xiàn)狀影響負(fù)面因素多） 例 2： G市市場 發(fā)展歷程 （成熟而穩(wěn)建的發(fā)展過程，市場競爭十分成熟） 起步期 （ 80年代 ） 快速成長期 （ 9093年 ） 調(diào)整期 （ 9497年 ） 轉(zhuǎn)型期 （ 9799年 ） 成熟發(fā)展期 （ 00今年 ） 模塊 1：市場發(fā)展歷程研究 不同的城市有著不同的房地產(chǎn)發(fā)展歷程，或長或短，或復(fù)雜或簡單，發(fā)展歷程的研究是對一系列市場現(xiàn)狀判斷的基礎(chǔ)。 Hopefluent Real Properties 中觀研究的方法與例證（房地產(chǎn)市場） Hopefluent Real Properties 中觀研究的方法與例證（房地產(chǎn)市場） 中觀研究之目的： 通過一系列中觀研究方法對項(xiàng)目所在市場環(huán)境發(fā)展過程、市場格局、產(chǎn)品特點(diǎn)、需求特征進(jìn)行分析與判斷，以及對今后市場走勢的預(yù)測，從而尋找市場缺口，為項(xiàng)目定位找到方向性的依據(jù)。 項(xiàng)目開發(fā)必須充分把握當(dāng)前主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)市場共同發(fā)展的良機(jī) Hopefluent Real Properties V市城市現(xiàn)狀述評 西城區(qū) 中部城區(qū) 東城區(qū) 本項(xiàng)目 Hopefluent Real Properties 總體規(guī)劃：一城、二區(qū)、三中心 以 SL企業(yè)管理辦公和商業(yè)服務(wù)為主的西部公共服務(wù)設(shè)施中心 以 V市政府和規(guī)劃的商務(wù)中心為主的東部公共服務(wù)設(shè)施中心 以體育中心、會展中心為主的中部公共
規(guī)章制度相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1