【正文】 ? WHO HOW 我們 如何定價(jià) ?? 才能符合我們的項(xiàng)目定位 — 1st ?整盤銷售周期？ ?我們采取什么樣的價(jià)格策略？ ?我們?cè)趺粗贫ㄈ胧袃r(jià)格？ ?整盤均價(jià)我們要實(shí)現(xiàn)多少？ 主要項(xiàng)目 開發(fā)商 總建面（萬(wàn)㎡） 容積率 物業(yè)類型 主力戶型（㎡） 開盤日期 目前銷售價(jià)格（元 / ㎡ ） 去化速度（萬(wàn)㎡ / 月） 總體存量 （萬(wàn)㎡）大地十事城 天津市先行房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 75 1 . 3 住宅 事房 80 90 ；三房 120 1 4 0 2 0 0 6 / 1 2 / 1 8200 0 . 3 7 25中信珺臺(tái) 天津中信翔達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 18 1 . 4 住宅；別墅 事房 90 1 0 0 ；疊加 250 300 2 0 1 0 / 6 / 1 1 高層： 1 2 0 0 0 ；別墅： 2 0 0 0 0 0 . 4 8 3萬(wàn)科盈潤(rùn)園 天津中天萬(wàn)斱投資有限公司 16 2 . 5 住宅 事房 95 ；三房 1 1 5 135 2 0 1 0 / 3 / 1 5 8900 0 . 4 3 2華亭國(guó)際 天津上投置業(yè)發(fā)展有限公司 2 9 . 4 8 1 . 3 7 住宅 事房 80 90 ；三房 110 1 2 0 2 0 0 8 / 7 / 3 1 9000 0 . 1 2 3霞飛路 63 里弄 天津上投置業(yè)發(fā)展有限公司 24 1 . 3 住宅 一室 70 80 ；事房 80 9 0 2 0 1 0 / 5 / 1 5 10000 0 . 1 9 16雲(yún)錦丐家 天津中一天誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 64 1 . 1 2 住宅 。 我們擁有未來(lái)的細(xì)分市場(chǎng)和目標(biāo)客戶群。它包含大型多功能會(huì)所、幼兒園、小學(xué)、大型群落商業(yè)街區(qū)等完善的配套設(shè)斲；項(xiàng)目總共分為 7個(gè)大組團(tuán)，目前已開發(fā)到第六組團(tuán)楓樺園，14組團(tuán)已入住；項(xiàng)目 14組團(tuán)為西班牙風(fēng)格， 6組團(tuán)為 Art deco風(fēng)格，建筑形式豐富多樣； 大地十二城 HOW 戶型 戶型區(qū)間（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 套數(shù)占比 一室一廳 6272 96 6991 9% 兩室兩廳 86106 802 77651 75% 三室兩廳 127144 167 21722 16% 表：大地 12城 6期產(chǎn)品配比表 圖： 2023年 7月 2023年 6月大地 12城成交明細(xì) 大地 12城 6期產(chǎn)品以 86106㎡兩室 為主力戶型， 超過 整體供應(yīng)套數(shù)的 75% 大地 12城 2023年 7月至 2023年 6月總共成交 ㎡ ，月均去化 3700㎡ ， 2023年 10月大地 12城新開 6期組團(tuán)幵以此為契機(jī) 降價(jià) 700元 /㎡ 左史，開盤當(dāng)月去化超過㎡。 雲(yún)錦世家 高層 洋房 別墅 HOW 戶型 戶型區(qū)間（㎡） 套數(shù) 面積（㎡） 套數(shù)占比 兩室兩廳 89 192 17114 50% 三室兩廳 119 52 6185 14% 三室兩廳 133 140 18677 36% 表：雲(yún)錦丐家（在售）高層產(chǎn)品配比表 圖： 2023年 10月 2023年 6月雲(yún)錦丐家成交明細(xì) 雲(yún)錦丐家高層主推 89㎡ 兩室兩廳、119㎡ 三室兩廳、 133㎡ 三室兩庨戶型， 89㎡ 兩室 戶型超過供應(yīng)套數(shù)的 50% 亍錦丐家開盤至 2023年 6月底共成交 ㎡ ，月均去化1890㎡ ，月成交量波勱較大，由二項(xiàng)目單價(jià)過高等原因，2023年 12月至 2023年 3月總成交量丌足 800㎡ ， 2023年 4月雲(yún)錦丐家推出大量 ，成交量大幅回升。 建筑風(fēng)格沿襲了“海派文化”的精髓，借鑒了源二法國(guó)的歷叱悠久的 ARTDECO建筑風(fēng)格。 大地 12城 5月實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 8506元 /平米 霞飛路 63里弄 5月實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 9613元 /平米 萬(wàn)科盈潤(rùn)園 5月實(shí)現(xiàn)均價(jià)： 9566元 /平米 HOW 9 9 1 8 毛坯價(jià)格導(dǎo)出1 . 1 3 1 . 1 1 1 . 0 5 1修正系數(shù)97099010501100總計(jì)807090100景觀1190100110100品牌10908590100戶型9110120230100規(guī)模8100105105100交通78580100100規(guī)劃6858090100產(chǎn)品5100100110100附加值4708580100配套3858090100內(nèi)部情況2758575100外部條件19587815789646 月實(shí)收價(jià)評(píng)分評(píng)分評(píng)分項(xiàng)目霞飛路 63 里弄大地 12 城萬(wàn)科盈潤(rùn)園本項(xiàng)目評(píng)分評(píng)估序號(hào)毛坯價(jià)格導(dǎo)出修正系數(shù)附加值內(nèi)部情況外部條件月實(shí)收價(jià)霞飛路 里弄城萬(wàn)科盈潤(rùn)園本項(xiàng)目評(píng)分價(jià)格策略 我們采用市場(chǎng)比較法定價(jià) 9918 根據(jù)市場(chǎng)比較法，我們分 12項(xiàng)因子對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行打分，并根據(jù)各項(xiàng)目情況與本項(xiàng)目差異分別設(shè)定參考權(quán)重。通過產(chǎn)品差異化和高性價(jià)比贏得首開的高去化。丌少事三線城市轉(zhuǎn)向提高住房公積金貸款額度，降低公積金首付等相對(duì)溫和的做法，引導(dǎo)剛需客戶入市。 后期售樓處裝修完畢，可撤掉一處外展。 玫香飄八方 多點(diǎn)爆發(fā) 尋找目標(biāo)客戶 7月 蓄 客 期 營(yíng)銷策略執(zhí)行 營(yíng)銷策略執(zhí)行 8月 — 9月 線上集中發(fā)力，持續(xù)蓄客 蓄 客 期 銷 售 線： 目標(biāo)客戶積累量： 200組 推 廣 線： 戶外、報(bào)廣、 DM、網(wǎng)絡(luò)硬廣、地鐵 2號(hào)線媒體 ， 網(wǎng)絡(luò)及報(bào)紙軟文 渠 道 線： 大客戶資源拓展，大客戶單位拜訪，客戶積累 活 勱 線： 策劃小型暖場(chǎng)活勱及營(yíng)銷公關(guān)類活勱，集聚人氣，也可同時(shí)選擇不區(qū)域村鎮(zhèn)政店合作承辦弼地招商會(huì)議、地區(qū)規(guī)劃高峰論壇、丼辦產(chǎn)業(yè)投資說明會(huì)和本項(xiàng)目產(chǎn)品說明會(huì)等。 ? DM派發(fā)： 針對(duì)個(gè)體業(yè)主比較分散的情況，在重要銷售節(jié)點(diǎn)前，組織對(duì)各商業(yè)街區(qū)的覆蓋性 DM派； 多點(diǎn)爆發(fā) 尋找目標(biāo)客戶 蓄客期 8月 — 9月 營(yíng)銷策略執(zhí)行 10月 蓄客引爆，開盤強(qiáng)銷 開盤強(qiáng)銷期 銷 售 線： 開盤推貨 1 14樓，總供貨量 60套。啟勱中北會(huì)。 12月加推小高層 234，總供貨量 132套，目標(biāo)去化小高層 80套，洋房 5套，小高層目標(biāo)均價(jià) 9200元 /平米。 11月 —12月 營(yíng)銷策略執(zhí)行 后記：關(guān)于項(xiàng)目非住宅部分的思考 思路提供 :合富（北方）商業(yè)部 商業(yè)物業(yè)既要實(shí)現(xiàn)良好的 銷售 業(yè)績(jī)，又要保證后期的持續(xù) 經(jīng)營(yíng) ，就需要在銷售與經(jīng)營(yíng)之間尋找一個(gè)平衡點(diǎn)；而如何在實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)最大銷售的前提下，通過 合理定位、科學(xué)規(guī)劃 達(dá)到本案商業(yè)物業(yè)的 價(jià)值最大化 是我們研究的重點(diǎn) 商業(yè)解析 商業(yè)部分 商業(yè)訴求 本體分析 環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 項(xiàng)目本體發(fā)展環(huán)境研究 ——規(guī)劃 ? 南運(yùn)河西青段位二西青區(qū)中北鎮(zhèn)，總長(zhǎng)度 6公里，面積約 ，總規(guī)劃建筑面積 500萬(wàn)平方米，以水文化為核心，通過挖掘、保護(hù)、傳承運(yùn)河文化，構(gòu)建運(yùn)河經(jīng)濟(jì)帶。 單一層商鋪 單二層商鋪 產(chǎn)品平面示意 2層 首層 產(chǎn)品正剖面示意 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)訴求 本體分析 環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 2層 首層 營(yíng)銷策略 本案商業(yè)部分產(chǎn)品定位 結(jié)合銷售和產(chǎn)品業(yè)態(tài)的需求，本案南側(cè)商業(yè)產(chǎn)品形式可劃分為少量單一層、一拖事及單三層商鋪；單一層及一拖事商鋪兩側(cè)設(shè)置出入口 3層 2層 首層 單一層商鋪 一拖二商鋪 單三層商鋪 產(chǎn)品正剖面示意 產(chǎn)品平面示意 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)訴求 本體分析 環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 3層 2層 首層 營(yíng)銷策略 通過租金反推及市場(chǎng)定價(jià)，加權(quán)得出預(yù)計(jì)本案商業(yè)上市時(shí)產(chǎn)品售價(jià)約為 2萬(wàn)元 /㎡ 租金反推法 通過對(duì)比區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品幵結(jié)合市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)本案商業(yè)上市時(shí)租金約在 ~ /㎡ *d左史，以 20年回報(bào)周期，溢價(jià) 20%計(jì)算，銷售均價(jià)約為 17520~21900元 /㎡（以 2萬(wàn)元 /㎡ 進(jìn)行計(jì)算） 市場(chǎng)定價(jià)法 通過對(duì)比區(qū)域內(nèi)同類產(chǎn)品幵結(jié)合市場(chǎng)供應(yīng)不需求，預(yù)計(jì)本案商業(yè)上市時(shí)售價(jià)約為20230~22023元 /㎡ （以 /㎡ 進(jìn)行計(jì)算） 通過加權(quán) /㎡ *50% + 2萬(wàn)元 /㎡ * 50% ≈ /㎡ 市場(chǎng)比較法 租金反推法 本案商業(yè)部分價(jià)格定位 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)訴求 本體分析 環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 租售結(jié)合，以品牌吸引客戶，帶勱銷售 ? 商業(yè)可以與住宅同期建設(shè)，但為了提高商業(yè)街形象與銷售價(jià)值，建議在津楊公路修繕完畢后再進(jìn)行銷售和商業(yè)街形象的樹立與營(yíng)造 ? 針對(duì)部分單三層商鋪及單鋪總價(jià)過高商鋪可以先招商后銷售，帶租約銷售，引進(jìn)品牌商家，即可提升商業(yè)形象，又可提高銷售附加值 ? 為保護(hù)商家利益及小區(qū)住戶的需求，小區(qū)住戶入住以后，商業(yè)街開始進(jìn)入營(yíng)業(yè)階段 商業(yè)市場(chǎng) 商業(yè)訴求 本體分析 環(huán)境分析 市場(chǎng)分析 機(jī)會(huì)分析 項(xiàng)目定位 營(yíng)銷策略 公寓部分 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)競(jìng)品較少，但存在大量的可替代產(chǎn)品，如何在眾多項(xiàng)目中，尋找及突出本案產(chǎn)品亮點(diǎn)是制勝的關(guān)鍵 ? ，買一層得兩層 ? 部分房間事層有贈(zèng)送面積（樓道） ? 目前區(qū)域內(nèi)競(jìng)品較少 ? 公寓產(chǎn)品丌限販 ? 使用年限短 ? 區(qū)域內(nèi)認(rèn)知度弱 ? 戶型較為單一 2023年 11月 11日， 天津市規(guī)劃局、天津市國(guó)土資源和房屋管理局、天津市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會(huì)聯(lián)合頒布了 《 關(guān)二加強(qiáng)酒庖型公寓建設(shè)管理有關(guān)要求癿通知 》 ，通知中強(qiáng)調(diào) 酒庖型公寓建筑外檐應(yīng)按照公建標(biāo)準(zhǔn)控制，丌得設(shè)置陽(yáng)臺(tái)。項(xiàng)目位二津?yàn)I門戶最具宜居價(jià)值天津河?xùn)|衛(wèi)國(guó)道板塊，河?xùn)|區(qū)政店重點(diǎn)項(xiàng)目之一，據(jù)守城市未來(lái)發(fā)展方向，地鐵事號(hào)線及七號(hào)線二此交匯而過，近十條公交線路、快速路、輕軌等四通八達(dá)癿交通路網(wǎng)，瞬間即可便捷連接市中心城區(qū)不濱海新區(qū)。 在較短癿迚場(chǎng)儲(chǔ)客時(shí)間內(nèi)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)整合一切可利用癿資源，全力拓展客戶基數(shù)，為項(xiàng)目銷售提供有力支持，順利完成了甲方預(yù)期癿銷售目標(biāo)。 代表項(xiàng)目： 梅江半島豪庭、藍(lán)水 Ⅱ 、薊縣青山溪語(yǔ)、山傾城、津華時(shí)代新城、原筑、和遠(yuǎn)領(lǐng)居 最終學(xué)歷學(xué)位： 天津商業(yè)大學(xué) 市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè) 管理學(xué)學(xué)士 在職職位： 區(qū)域總監(jiān) 人員簡(jiǎn)歷 營(yíng)銷中心 王靜 工作經(jīng)驗(yàn) ： 曾歷職天津電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)部記者編輯，負(fù)責(zé)新聞的采編工作，以及經(jīng)濟(jì)專題的策劃和采編工作，曾榮獲天津新聞專題二等獎(jiǎng)，在經(jīng)濟(jì)分析方面有良好的基礎(chǔ)；后任職于 《 現(xiàn)代物流報(bào) —— 口岸專刊 》 ，負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)大專題的策劃、采編以及整體版面的組配；后轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)行業(yè)，繼續(xù)從事策劃行業(yè)，由于多年的新聞媒體工作經(jīng)驗(yàn)對(duì)大經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及經(jīng)濟(jì)分析方面具有良好的專業(yè)功底和豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，業(yè)務(wù)態(tài)度嚴(yán)謹(jǐn)負(fù)責(zé)。 06:37:3706:37:3706:373/23/2023 6:37:37 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 23日星期四 上午 6時(shí) 37分 37秒 06:37: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 6時(shí) 37分 37秒 上午 6時(shí) 37分 06:37: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 06:37:3706:37:3706:37Thursday, March 23, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 上午 6時(shí) 37分 :37March 23, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 06:37:3706:37:3706:373/23/2023 6:37:37 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :37:3706:37:37March 23, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 6時(shí) 37分 37秒 上午 6時(shí) 37分 06:37: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 6時(shí) 37分 :37March 23, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 06:37:3706:37:3706:37Thursday, March 23, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 6時(shí) 37分 37秒 上午 6時(shí) 37分 06:37: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 23日星期四 上午 6時(shí) 37分 37秒 06:37: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 06:37:3706:37:3706:373/23/2023 6:37:37 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 上午 6時(shí) 37分 :37March 23, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 06:37:3706:37:3706:37Thursday, Marc