【正文】 與差異化。 , March 23, 2023 ▌ 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :39:3906:39:39March 23, 2023 ▌ 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 23日星期四 6時 39分 39秒 06:39:3923 March 2023 ▌ 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 :39:3906:39Mar2323Mar23 ▌ 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 23, 2023 ▌ 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 23日星期四 6時 39分 39秒 06:39:3923 March 2023 ▌ 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 23日星期四 上午 6時 39分 39秒 06:39: ▌ 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :39:3906:39Mar2323Mar23 ▌ 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 23日星期四 6時 39分 39秒 06:39:3923 March 2023 ▌ 1空山新雨后，天氣晚來秋。 :39:3906:39:39March 23, 2023 ▌ 1意志堅強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 23, 2023 ▌ 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :39:3906:39Mar2323Mar23 ▌ 1故人江海別，幾度隔山川。都勻首屆汽車精品配飾展） 營銷戰(zhàn)略 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 Part V ｜營銷推廣 ?營銷戰(zhàn)略 ?營銷策略 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 營銷策略 營銷策略 渠道整合 項目墻體，市區(qū)戶外、刀旗、燈箱，高速 T牌，報紙、短信。 快速搶占市場空白、樹立項目產(chǎn)品形象 第二階段：區(qū)域商圈形象塑造。 ? 汽車精品配飾 —— 專業(yè)市場經(jīng)營業(yè)態(tài)，市場補(bǔ)缺，精確業(yè)態(tài)定位。 產(chǎn)權(quán)均價： 6300元 /平方米 使用面積均價： 4300元 /平方米 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 價格定位 價格策略 一、城市新核心商圈商鋪 6300元 /平方米，送 2237平米倉庫！ 二、城市新核心商圈商鋪 4300元 /平方米（按使用面積計算）！ 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 Part IV ｜商業(yè)定位 ?功能定位 ?商業(yè)定位 ?業(yè)態(tài)定位 ?價格定位 ?營銷定位 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 營銷定位 通過本體研究、商業(yè)環(huán)境分析、市場環(huán)境分析 營銷面臨以下核心問題 區(qū)域價值提升 —— 降低區(qū)域購買價格抗性，塑造區(qū)域商業(yè)形象。 月 售價 =365*35/30*12=5110元 /平米 售價 =（日租金 360天－物業(yè)費(fèi)－相關(guān)稅收） 12年－維修基金－相關(guān)稅費(fèi) 注： 360天為國際通用的年營業(yè)收租時間； 12年為國際通用投資回報年限 注： 物業(yè)管理費(fèi)、相關(guān)稅收、維修基金、相關(guān)稅收等忽略不計 計算公式 租金反推法 市區(qū)高檔商業(yè)街市場租金 一類商鋪 80元 /平米 二類商鋪 40元 /平米 投資收益回報與價格定位 地上商業(yè)部分 價格定位 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 市場比較法 因素 地段 外部交通條件 周邊住宅及人流量 商業(yè)競 爭環(huán)境 項目物業(yè)條件 項目物 業(yè)結(jié)構(gòu) 總分 比較權(quán)重 類比均價 類比值 售價 分?jǐn)?shù) 26 20 7 10 7 30 100 100 對比項目 桃溪源 19 16 6 8 6 24 79 30 4341 1302 7000 黔南汽車商貿(mào)城 12 13 4 6 5 18 58 50 5880 2940 6000 港灣麗都 24 18 7 8 7 28 94 20 6255 1251 12023 本案 12 11 5 4 4 13 49 5493 投資收益回報與價格定位 地上商業(yè)部分 價格定位 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 結(jié)合以上兩個價格，充分考慮這兩種方法對本項目的適應(yīng)性 定價方法 本項目均價 參考權(quán)重 加權(quán)價 租金反推法 5110 60% 3066 市場對比法 5493 40% 2197 加權(quán)均價 —— —— 5263 項目市場評估均價：建議本案商業(yè)類比價 5263元 /平方米，建議本案商業(yè)均價為5200元 /平方米 注：本案所屬區(qū)域商業(yè)投資屬性較大，因此租金法推法定價權(quán)重較大；考慮在售項目銷售情況不好，價格抗性較高、商鋪空置率等因素，市場比較法定價權(quán)重較低。 ? 5號標(biāo)示處：小區(qū)入口門戶，建議經(jīng)營小區(qū)便利超市和藥店 /門診 /干洗店等于生活相關(guān)業(yè)態(tài)。 ◆在業(yè)態(tài)的布局上，要考慮各個業(yè)態(tài)之間、與同商業(yè)鏈之間、與項目住宅體之間的聯(lián)系與搭配。 ▌ 綜合商業(yè)方向 ：即滿足社區(qū)居民對相關(guān)商業(yè)配套的要求，同時又滿足周邊鄰里的配套需求； 本案 半徑 2公里范圍 本案主要輻射范圍 —— 項目周邊 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 商業(yè)類型可考慮方向 從低風(fēng)險、利潤最大化原則出發(fā)， 商業(yè)城市功能定位：項目配套 +專業(yè)市場 商業(yè)類型選擇：專業(yè)市場方向 商業(yè)輻射范圍：項目本身業(yè)主 +邊緣消費(fèi)群體 商業(yè)類型選擇 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 Part IV ｜商業(yè)定位 ?功能定位 ?商業(yè)定位 ?業(yè)態(tài)定位 ?價格定位 ?營銷定位 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 商業(yè)定位 通過商 業(yè)環(huán)境分析及市場環(huán)境分析，結(jié)合項目自身條件 本 案符合這樣的商業(yè)定位 鄰里商業(yè) +汽車配飾一條街 ?鄰里商業(yè) —— 滿足項目配套，提升項目品質(zhì)。 ?能合理解決建筑結(jié)構(gòu)問題（無煙道、地下部分）。 ?區(qū)域人口數(shù)量及消費(fèi)能力支撐不夠，營銷商鋪利潤最大化。 輻射人口為第一、第二層級，為鄰里、社區(qū)型商業(yè) 城市功能定位思考 ?項目地段鄰里商業(yè)基本飽和 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 業(yè)態(tài)類型 影響因素 建議 情景商業(yè)街區(qū) ?龍山大道不具備人氣聚集功能，地段人氣不足以支撐情景商業(yè)街區(qū) ?情景商業(yè)街區(qū)在都勻還處于市場空白期。 ?業(yè)態(tài)定位屬性： 商鋪產(chǎn)品競爭激烈 都勻市場商業(yè)現(xiàn)象：樓盤基本有商業(yè)，商業(yè)必底墑，臨街必街鋪；市場商鋪競爭激烈。 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 Part III ｜市場環(huán)境 ?商業(yè)市場環(huán)境特征 ?商業(yè)價格格局 ?本案商業(yè)競爭樓盤 ?市場環(huán)境屬性界定 ?市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 ?項目市場環(huán)境 SWOT分析 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 市場環(huán)境屬性界定 ?市場供應(yīng)屬性： 區(qū)域集中供應(yīng)，租金水平過低 城市向北發(fā)展，商業(yè)供應(yīng)集中在開發(fā)區(qū)，供應(yīng)過剩，租金水平增長過慢，商鋪售價高企。 租價：臨街 40元 /平方米 無煙道、煤氣。 商鋪業(yè)態(tài) 餐飲一條街：餐飲類（家富富僑、重慶北渡魚、御魚軒、各地名吃店）、休閑娛樂類（酒吧、KTV、咖啡屋、時尚飲品店） 租售情況 銷售情況不好，銷售 1年有余，目前銷售率 23%，購買障礙： 價格過高，與投資回報不成正比。目前招商率達(dá) 80%。 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 競爭樓盤分析 桃溪園歡樂谷 項目簡介 項目位于都勻經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)桃溪園 15號，由天源地產(chǎn)開發(fā)；商業(yè) 主題定位：餐飲一條街 。 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 Part III ｜市場環(huán)境 ?商業(yè)市場環(huán)境特征 ?商業(yè)價格格局 ?本案商業(yè)競爭樓盤 ?市場環(huán)境屬性界定 ?市場環(huán)境對商業(yè)定位的啟示 ?項目市場環(huán)境 SWOT分析 合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司貴陽分公司 競爭樓盤分析