【正文】 商商商超醫(yī)學(xué)? 超市：樂購(gòu)? 商圈 ： 樂購(gòu)、市民廣場(chǎng)泰達(dá)、泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)? 商業(yè)：友誼名都、友誼新都、太平洋百貨? 醫(yī)院：心血管醫(yī)院、泰達(dá)醫(yī)院? 政府機(jī)關(guān)：開發(fā)區(qū)管委會(huì)、濱海新區(qū)管委會(huì)? 教育：濱海中學(xué)、泰達(dá)一小、泰達(dá)幼兒園、濱海小學(xué)、南大泰達(dá)學(xué)院? 運(yùn)動(dòng)休閑：泰達(dá)足球場(chǎng)、泰豐公園、華納高爾夫? 會(huì)展：國(guó)際會(huì)展中心政政展學(xué)學(xué)公園公園 體育館商務(wù)金融帶商務(wù)金融帶商?地塊獲利于開發(fā)區(qū)商業(yè)、商務(wù)區(qū)的輻射， 3公里范圍內(nèi)包含市民廣場(chǎng)泰達(dá)、泰達(dá)時(shí)尚廣場(chǎng)商圈，與文教、衛(wèi)生、商務(wù)機(jī)構(gòu)距離均在 24公里范圍。本項(xiàng)目用地價(jià)值較高，宏觀區(qū)位條件均具有較好的整體認(rèn)知基礎(chǔ)，區(qū)域未來(lái)可開發(fā)住宅用地較少，土地稀缺性凸現(xiàn)，土地價(jià)值越來(lái)越高。?不斷涌入且膨脹的人口使得開發(fā)區(qū)居住區(qū)東擴(kuò)成為必然。（三）區(qū)位條件：?開發(fā)區(qū)常住人口自 06年起高速增長(zhǎng)， 2023年達(dá)到 ，預(yù)計(jì) 2023年達(dá)到 人。各大企業(yè)研發(fā)中心也開始在開發(fā)區(qū)建立，開發(fā)區(qū)從單純的生產(chǎn)制造開始向科技研發(fā)和科技成果轉(zhuǎn)化基地轉(zhuǎn)變。眾多世界五百?gòu)?qiáng)公司落戶開發(fā)區(qū)，成為開發(fā)區(qū)企業(yè)的中堅(jiān)力量。 規(guī)劃面積 40平方公里， 距離天津市 40公里， 距離北京國(guó)際機(jī)場(chǎng) 180公里， 距離天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng) 38公里， 距離天津港 5公里。城投濱海項(xiàng)目發(fā)展策劃案我們的戰(zhàn)略：規(guī)劃概念我們的戰(zhàn)術(shù)：規(guī)劃概念落地我們的開發(fā)目標(biāo)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)項(xiàng)目定位項(xiàng)目本體研究規(guī)劃產(chǎn)品商業(yè)景觀物業(yè)配件實(shí)施方案設(shè)計(jì)原則關(guān)鍵詞策劃綱要項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目理解目標(biāo)客群定位各種物業(yè)的市場(chǎng)定位項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)規(guī)劃概念項(xiàng)目本體研究規(guī)劃建議體系項(xiàng)目本地研究項(xiàng)目本地研究項(xiàng)目本體研究項(xiàng)目本體研究 項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目理解及難點(diǎn)分析項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目自身情況項(xiàng)目自身狀況項(xiàng)目自身狀況本宗地位于天津市開發(fā)區(qū)臨港路與新港四號(hào)路交口，位于開發(fā)區(qū)核心居住區(qū)東側(cè)（一）地理位置本項(xiàng)目與天津市區(qū)的位置關(guān)系本項(xiàng)目與濱海新區(qū)的位置關(guān)系本案本項(xiàng)目與開發(fā)區(qū)的位置關(guān)系（二）地塊四至：輕軌沿線天保金海岸海員生活配套區(qū)紫云居住區(qū)津?yàn)I國(guó)際項(xiàng)目新港四號(hào)路臨港路太湖路二大街?天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū) 于 1984年 12月 6日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，首批國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)之一。享受國(guó)家賦予的有關(guān)優(yōu)惠政策，致力于吸引國(guó)內(nèi)外投資發(fā)展以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代化工業(yè)。?經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)歷年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，在全國(guó)開發(fā)區(qū)和天津市都處領(lǐng)先地位，經(jīng)濟(jì)溢出效應(yīng)非常明顯。?開發(fā)區(qū)第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，以電子通訊，生物醫(yī)藥，機(jī)械制造，食品飲料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。同時(shí) 鼓勵(lì)吸引銀行和保險(xiǎn)、證券、基金、信托、擔(dān)保、投資、汽車信貸等非銀行金融機(jī)構(gòu)在天津開發(fā)區(qū)的聚集和快速成長(zhǎng)。開發(fā)區(qū) 2023年從業(yè)人員 ，年增速保持在 4%以上，其中 74%以上集中于工業(yè)投資產(chǎn)業(yè)中，預(yù)計(jì)產(chǎn)業(yè)人口 2023年達(dá)到 45萬(wàn)人，其中高技能人才和企業(yè)高管占到87%；?伴隨經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整，空客 320的落戶、總部經(jīng)濟(jì)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)的確立，金融證券等第三產(chǎn)業(yè)中高管、知識(shí)密集型人才的數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)。本項(xiàng)目位于開發(fā)區(qū)核心居住區(qū)東側(cè)，周邊有 9個(gè)在售中高端、高端項(xiàng)目（除天保金海岸建筑面積為 165萬(wàn) ㎡ ，其他項(xiàng)目體量均在 10－ 30萬(wàn)㎡并在 2－ 3年內(nèi)消化完畢）。項(xiàng)目周邊目前基本無(wú)景觀環(huán)境支持 ,伴隨 23年內(nèi)周邊中高端綜合性居住項(xiàng)目的建成，景觀視線將有所改善。?但從基本生活配套的角度考慮，與超市距離較遠(yuǎn)。 ?未來(lái) 摩天樓綜合型高端物業(yè)，將落戶第二大街，區(qū)域綜合價(jià)值再度攀升。?項(xiàng)目外圍地塊開發(fā)時(shí)間不長(zhǎng)，目前景觀、配套設(shè)施不太完善，但就未來(lái)區(qū)域范圍而言，突出的區(qū)位價(jià)值將不可比擬。?地塊面積較大，地塊內(nèi)被泰達(dá)第一大街和兩條規(guī)劃路分成大小不等的五個(gè)地塊 (其中 4號(hào)地又被分為 41地塊和 42地塊 )。宗地內(nèi)部項(xiàng)目基本條件小結(jié)項(xiàng)目基本條件小結(jié) 配套交通用地現(xiàn)狀獲利于開發(fā)區(qū)商業(yè)、商務(wù)區(qū)的輻射，但從基本生活配套的角度考慮，與超市距離較遠(yuǎn)，建議在地塊商業(yè)、公建開發(fā)中考慮此類業(yè)態(tài)；依托項(xiàng)目體量和區(qū)域商業(yè)狀況，可布局專業(yè)賣場(chǎng)、影院等業(yè)態(tài)，提高項(xiàng)目的配套附加值。地塊面積較大，被多條規(guī)劃次干道分隔成 5個(gè)地塊，東北角有大型變電站，東部緊鄰港區(qū)，給項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)帶來(lái)一定影響；項(xiàng)目周邊、內(nèi)部無(wú)景觀支持。 實(shí)力企業(yè)不斷進(jìn)駐截止 2023年 12月，天津開發(fā)區(qū)吸引了一大批代表世界最先進(jìn)生產(chǎn)力的跨國(guó)公司投資企業(yè) ,《財(cái)富》 500強(qiáng)公司中共有來(lái)自境外 10個(gè)國(guó)家和地區(qū)的 62家跨國(guó)公司在開發(fā)區(qū)投資了 137個(gè)企業(yè)。 開發(fā)區(qū)企業(yè)分析 綜 述 在國(guó)家政策的支持下，濱海新區(qū)各區(qū)域按照規(guī)劃藍(lán)圖獲得了飛速的發(fā)展，吸引了世界各地的眼光，吸引大量企業(yè)進(jìn)駐，就業(yè)機(jī)會(huì)不斷增加，外來(lái)人才大量引進(jìn)，區(qū)內(nèi)常住人口將逐年增加，新的生活居住區(qū)域也迅速形成，為開發(fā)區(qū)及周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)提供強(qiáng)有力的支持。地產(chǎn)研究 —2023 年濱海新區(qū)板塊類型分布生態(tài)板塊豪宅生態(tài)板塊生態(tài)板塊生態(tài)板塊居住板塊居住板塊居住板塊居住板塊居住板塊2023年濱海新區(qū)板塊分為三大類型：五大普通居住區(qū)、四大生態(tài)居住區(qū)、兩大豪宅居住區(qū)。地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)板塊類型分布華納 3期洞庭路泰達(dá)大街新港四號(hào)路南海路第五大街新城東路東海路塘沽新港板塊開發(fā)區(qū)核心板塊開發(fā)區(qū)宜居板塊津?yàn)I國(guó)際地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)住宅板塊劃分萬(wàn)通新城國(guó)際萬(wàn)科金域藍(lán)灣濱海新城萬(wàn)通華府弘澤制造華納三期清谷濱海國(guó)際本案天保金海岸地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目分布項(xiàng)目名稱 地址 總建筑面積 (m178。地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目分析20232023年開發(fā)區(qū)項(xiàng)目供需情況地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)項(xiàng)地產(chǎn)目分析 2023年開發(fā)區(qū)項(xiàng)目供需情況已知項(xiàng)目總體量07年余量 08年續(xù)盤 08年新增 2023年一季度開發(fā)區(qū)新建商品住宅消化量近 3萬(wàn)平米，消化套數(shù)為 226套。備注：數(shù)據(jù)分析不包含本項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)源：合富數(shù)據(jù)庫(kù)地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目分析2023年開發(fā)區(qū)項(xiàng)目總體上市情況已知項(xiàng)目總體量 備注：數(shù)據(jù)分析不包含本項(xiàng)目數(shù)據(jù)來(lái)源：合富數(shù)據(jù)庫(kù)08年總上市量08年消化量 08年余量 08年余量 09年新上市量 18萬(wàn)2023年2023年上市量為 未來(lái)趨勢(shì)延展 2023年 1月至 2023年 3月底，開發(fā)區(qū)在售新建商品住宅銷售量共計(jì) 2700套，其中二室所占比例較大，占整體銷售量的 %，其次是三室，占整體銷售量的 31%。其中包括萬(wàn)通華府、弘澤制造在內(nèi)的高端項(xiàng)目供給量占到總供給量的 56%！豪宅市場(chǎng)將是 2023年開發(fā)區(qū)主力市場(chǎng)！地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目分析2023年開發(fā)區(qū)項(xiàng)目供給量分析2023年開發(fā)區(qū)項(xiàng)目建筑類型解析20232023年，高層住宅引領(lǐng)開發(fā)區(qū)新建商品住宅市場(chǎng)！洋房和別墅產(chǎn)品日益稀缺！地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目分析重點(diǎn)板塊產(chǎn)品 — 供應(yīng)狀況核心板塊 土地基本出讓完畢，只有洞庭路沿線可通過拆遷獲得少量的土地資源，但拆遷成本高，難度大，未開發(fā)宗地逐漸減少。住宅類（包括純住宅用地和住宅 +商服形式的綜合類用地）用地供給規(guī)模為21萬(wàn)㎡，占開發(fā)區(qū)各類用地出讓面積總量的近 8成。08年該板塊的已知項(xiàng)目的總體量達(dá)到 新港板塊 現(xiàn)有地塊基本出讓完畢。地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目分析市場(chǎng)研究 — 重點(diǎn)板塊產(chǎn)品形態(tài)核心板塊 小高層和高層為主，也有部分別墅、多層、躍層產(chǎn)品宜居板塊 產(chǎn)品形式豐富，小高層和高層、別墅、多層、躍層新港板塊 高層為主，小高層產(chǎn)品為輔，后期上市項(xiàng)目基本為高層產(chǎn)品?高端項(xiàng)目供給量占到總供給量的 56%，豪宅市場(chǎng)將是 2023年開發(fā)區(qū)主力市場(chǎng)?20232023年，高層住宅引領(lǐng)開發(fā)區(qū)新建商品住宅市場(chǎng)，洋房和別墅產(chǎn)品日益稀缺?在建筑風(fēng)格上均為現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，充分體現(xiàn)區(qū)域的時(shí)代風(fēng)貌和整體特點(diǎn)核心板塊 110140平米的產(chǎn)品居多，隨著開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)的一路高開，以及國(guó)家宏觀政策的限制大三室的比例在未來(lái)開發(fā)中的比重將會(huì)大大減少宜居板塊 由于產(chǎn)品類型豐富，形成了產(chǎn)品面積區(qū)間的差異，主力面積區(qū)間為：洋房 150200平米，小高、高層 100150平米，開發(fā)區(qū) 150平米以上的戶型基本集中在本板塊新港板塊 戶型面積開始由起初的舒適型向經(jīng)濟(jì)節(jié)約型轉(zhuǎn)變， 2023年新上市的項(xiàng)目多以緊湊小戶型為主，如貽澤園（ 74115㎡）；續(xù)盤項(xiàng)目多以大戶型為主，如紫云綠洲二期項(xiàng)目，主力戶型為 130150㎡備注：數(shù)據(jù)選擇 07年開發(fā)區(qū)高層產(chǎn)品作為采集樣本市場(chǎng)研究 — 重點(diǎn)板塊戶型面積開發(fā)區(qū)宜居板塊別墅產(chǎn)品面積開發(fā)區(qū)宜居板塊洋房產(chǎn)品面積開發(fā)區(qū)宜居板塊小高、高層產(chǎn)品面積洋房： 150200平米小高層、高層： 150200平米市場(chǎng)研究 — 開發(fā)區(qū)宜居板塊各類型產(chǎn)品主力面積核心板塊 開發(fā)時(shí)期較早，華納豪園項(xiàng)目是開發(fā)區(qū)最具特色的項(xiàng)目之一，其一期、二期入住業(yè)主主要以外籍人士租用為主。? 區(qū)域產(chǎn)品形式豐富，小高層和高層、別墅、多層、躍層都有，但洋房、別墅產(chǎn)品處于稀缺狀態(tài)。? 新出現(xiàn)的弘澤制造和萬(wàn)通華府將成為天津樓市矚目的焦點(diǎn)，隨著這兩個(gè)樓盤的出現(xiàn)，開發(fā)區(qū)樓市價(jià)格將再次得到突破。開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項(xiàng)目小結(jié)未來(lái)五年競(jìng)爭(zhēng)情況2311開發(fā)區(qū) 181萬(wàn)平米430平方公里起步區(qū) 3平方公里首招地塊居住 155公頃2023年人口達(dá) 5萬(wàn)人2023年人口達(dá) 20萬(wàn)人規(guī)劃居住建筑面積 66萬(wàn)平米規(guī)劃居住建筑面積 50萬(wàn)平米5總占地 26平方公里A地塊占地 3平方公里1開發(fā)區(qū)： 181萬(wàn)平米2保稅區(qū)： 50萬(wàn)平米3東疆港： 66萬(wàn)平米4生態(tài)城： 240萬(wàn)平米5濱海湖： A地塊居住用地占地 66萬(wàn)平米項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位各種物業(yè)市場(chǎng)定位各種物業(yè)市場(chǎng)定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位緣起 對(duì) “ 人文 ” 歸屬的呼喚對(duì)生態(tài)宜居 “ 家 ” 感覺的追求對(duì)社區(qū) “ 復(fù)合 ” 功能的整合?濱海新區(qū)人居環(huán)境有待提升，在冷峻剛毅的建筑森林中，需要居家式的 “ 桃花源 ” 感受；?社區(qū)規(guī)模多在 1030萬(wàn)㎡之間，對(duì)住區(qū)從環(huán)境 規(guī)劃 設(shè)計(jì) 居住的各個(gè)方面有待優(yōu)化與提升，住宅與城市、與公建的關(guān)系有待從另一方向進(jìn)行思考；?人性化的生態(tài)健康居住文化，得到更多客戶的認(rèn)同，開發(fā)區(qū)需要一個(gè)與以往定位相區(qū)別的項(xiàng)目，來(lái)收納人們心底的這種呼喚。?開發(fā)區(qū)作為濱海新區(qū)的戰(zhàn)略支撐點(diǎn)、先進(jìn)生產(chǎn)力的代表和最大的經(jīng)濟(jì)引擎，承擔(dān)著濱海新區(qū)保持高速持續(xù)發(fā)展并有所作為的重任。項(xiàng)目低容積率、大體量的規(guī)劃條件獨(dú)具優(yōu)勢(shì)，具備建設(shè) “ 宜居生態(tài)新城 ” 的條件項(xiàng)目開發(fā)理念思考58北方經(jīng)濟(jì)中心濱海新區(qū)納入國(guó)家戰(zhàn)略城市 品牌 區(qū)域 產(chǎn)品復(fù)合價(jià)值鏈打造城市線生態(tài)宜居的規(guī)模大盤產(chǎn)品線 健康人性化產(chǎn)品品牌線產(chǎn)業(yè)格局優(yōu)化促進(jìn)經(jīng)濟(jì)騰飛城市運(yùn)營(yíng)商的引領(lǐng)者 具有戰(zhàn)略資源性的地產(chǎn)品牌稀缺土地價(jià)值與重點(diǎn)區(qū)域 區(qū)域線 開發(fā)區(qū)核心價(jià)值板塊項(xiàng)目開發(fā)理念思考借力區(qū)域魅力濱海核心板塊根植城市價(jià)值中國(guó)經(jīng)濟(jì)新中心突現(xiàn)項(xiàng)目特點(diǎn)百萬(wàn)宜居大盤親切和諧尺度健康人文環(huán)境梳理項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值與城市發(fā)展的關(guān)系挖掘項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與人文屬性的關(guān)系內(nèi)外交融 遠(yuǎn)近結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)理念思考本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位將立足于探索 項(xiàng)目與開發(fā)區(qū)的城市功能關(guān)系 ，成為 “ 北方經(jīng)濟(jì)中心 濱海新區(qū)核心區(qū) 開發(fā)區(qū)綜合居住價(jià)值核心板塊 ” 這一關(guān)系鏈上的 標(biāo)志性城市級(jí)大盤 。?項(xiàng)目擬包含住宅、街區(qū)型商業(yè)、酒店式公寓三種物業(yè)類型。本項(xiàng)目的價(jià)值核心在于：著眼 “ 中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展第三級(jí) ” － “ 濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)引擎開發(fā)區(qū) ” － “ 開發(fā)區(qū)核心價(jià)值集約區(qū)域 ” 的綜合角度 ，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開發(fā)與城市功能再造的關(guān)系，打造：現(xiàn)代宜居而引領(lǐng)未來(lái)的 大型國(guó)際高尚居住示范區(qū)具備綜合城市功能、面向未來(lái)、可持續(xù)性發(fā)展的項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo) 市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)市場(chǎng)現(xiàn)狀及趨勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位各種物業(yè)市場(chǎng)定位各種物業(yè)市場(chǎng)定位目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位開發(fā)區(qū)所有購(gòu)房客戶是誰(shuí)？STEP1客群的研究模式STEP2 開發(fā)區(qū)所有購(gòu)房客戶中我項(xiàng)目的主力及輔助客群是誰(shuí)？STEP3 以上客群從區(qū)域、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)角度細(xì)分的比例STEP4 以上客群的產(chǎn)品需求和配套需求研究開發(fā)區(qū)所有購(gòu)房客戶是誰(shuí)？STEP1（ 1）從區(qū)域分天津開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)塘沽、漢沽、大港市區(qū)及郊區(qū)外地北京山西河北及其它省份外籍歐美韓、臺(tái)開發(fā)區(qū)購(gòu)房客戶匯總（ 2）從家庭結(jié)構(gòu)分1口 青年之家 單身貴族2口 青年持家 小兩口3口小太陽(yáng)后小太陽(yáng)孩子 10歲前孩子 17歲前4口及以上 老人 2代 小兩口 +老兩口老人 3代 三代同堂（ 3）從職業(yè)分 政府公務(wù)員私營(yíng)業(yè)主企事業(yè)中層管理企事業(yè)高層管理 其他自由職業(yè)