【正文】 商 業(yè) 的 發(fā) 展 提 供 了 較 佳 的 宏 觀 經(jīng) 濟 環(huán) 境 。隨著雙沖橋、內(nèi)環(huán)道路、截污工程等建設(shè)項目的陸續(xù)開工，全市掀起了新一輪城市建設(shè)的熱潮，全力打造“創(chuàng)業(yè)在柳州、發(fā)展在柳州、安居在柳州”的城市品牌，使得柳州固定資產(chǎn)投資保持雙位數(shù)增長的強勁勢頭。農(nóng)業(yè)趨向減緩，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)迅猛發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）也加快了發(fā)展步伐，三大產(chǎn)業(yè)比重更趨合理。而從柳州國內(nèi)生產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)比重走勢來看，柳州作為中、西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力。數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟信息中心如圖 1 所示，柳州 2022 年國內(nèi)生產(chǎn)總值比 2022 年增長%，2022 年國內(nèi)生產(chǎn)總值為 億元，比去年同期增長 %。城市綜合實力曾兩次列全國 450 個城市中 50 強之內(nèi)。1 / 135 *目 錄第一章 市場分析 ........................................................................................................5一、宏觀環(huán)境因素分析 5 柳州經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展趨向分析 5二、柳州房地產(chǎn)市場分析 7 柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析 7 柳州房地產(chǎn)市場供求分析 9 房地產(chǎn)市場價格分析 10 房地產(chǎn)市場空置簡析 12 各區(qū)房地產(chǎn)市場特點及趨勢 12三、項目提案 的原則及思路 16四、商用物業(yè)發(fā)展的要點分析 17 商用物業(yè)的類型 17 商用物業(yè)的特征 18五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡 21六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析 23 商業(yè)布局總體分布 23 主要商業(yè)物業(yè)競爭格局分析 24 2022 年 2022 年柳州市商用物業(yè)銷售市場的簡析 25 現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場的總結(jié) 28 商用物業(yè)市場的發(fā)展趨勢分析 29 商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實問題 30七、柳州商業(yè)經(jīng)營及市民消費行為分析 33 柳州商業(yè)經(jīng)營及主要商業(yè)項目銷售額分析 33 居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)分析 35 柳州市民消費心理分析 38 主要商業(yè)地段經(jīng)營者分析 43八、針對性的區(qū)域商情調(diào)查 46 調(diào)查目的 46 五星商圈主要街區(qū)功能分析 46⑴ 龍城路街區(qū)功能分析 46⑵ 解放路街區(qū)功能分析 47⑶ 文惠路街區(qū)功能分析 49 五星商圈主要商場經(jīng)營分析 50 近期同區(qū)規(guī)劃的影響 54九、客戶群體分析 56 目標(biāo)客戶群體 56 目標(biāo)客戶群的需求分析 57第二章 項目分析 ......................................................................................................582 / 135一、地理位置 58二、項目規(guī)模 59三、項目現(xiàn)狀 59四、項目的資源整合 60 與城市規(guī)劃前景的整合 60 與商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營業(yè)態(tài)的整合 61 與商業(yè)經(jīng)營功能的整合 62 與步行街文化的整合 62 與旅游資源的整合 63 與電子商務(wù)資源的整合 63 與事件營銷策略的整合 63五、項目 SWOT 分析 65 總表 65 項目優(yōu)勢分析（ S） 66 項目劣勢分析（ W） 69 項目機會分析（ O） 71 項目威脅分析（ T） 74第三章 競爭對手分析 ..............................................................................................76一、概述 76 區(qū)位因素（商圈因素） 77 產(chǎn)品因素（規(guī)模因素） 78 經(jīng)營因素（經(jīng)營定位） 79三、主要的競爭對手分析 80 五星商業(yè)街 80 藍(lán)色港灣 82 谷埠街國際商城 83 新時代商業(yè)港 84 溫州商貿(mào)城 85 潤和 時代廣場 87第四章 項目定位 ......................................................................................................88一、項目市場定位 88 市場定位理念 88 市場定位： 88二、項目形象定位 89 形象主題定位 ： 89 支持點： 89 項目名稱建議 89三、項目功能定位 90 商場 14 層 的區(qū)位劃分 90 商場的商品定位及功能定位 91 商品定位 92 功能定位 923 / 135四、商場目標(biāo)客戶定位 93 租賃使用商場的目標(biāo)群分析 93 商場的目標(biāo)消費群分析 93 商場的目標(biāo)投資經(jīng)營者分析 95第五章整體規(guī)劃建議 ..................................................................................................97一、項目總體規(guī)劃思路 97 MALL 的概念 97 建立具有中國特色的 MALL 98二、建筑風(fēng)格建議 99 大廈建筑設(shè)計建議 99 具體建議 99三、環(huán)境設(shè)計建議 101 花的海洋 101 動態(tài)園林休閑區(qū) 102 音樂無限 102 藝術(shù)之都 102四、設(shè)施配套建議 103 商用項目的主要配套 103 規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議 103 具體配套建議 104五、商鋪間隔建議 105 大、小商鋪間隔的對比分析 105 相關(guān)建議 106 商鋪間隔具體建議： 107 商戶組合建議 108六、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議 109 物業(yè)管理提前介入的工作 109 商業(yè)管理提前介入的工作 110七、商場其他規(guī)劃建議 111 人流引導(dǎo) 111 交通組織 111 物流輸送 112 輔助性服務(wù)設(shè)施 113八、住宅部分規(guī)劃建議 114 指導(dǎo)原則 114 具體建議 118第六章總體營銷推廣方案 ........................................................................................119一、總體推廣戰(zhàn)略思路 119二、營銷策略 121 總體營銷思路 121 總體策劃思路分析 122三、主題宣傳推廣策略 126 成立商業(yè)管理公司，同時制定招商政策 1264 / 135“利潤分成 ”計劃 127“購鋪易 ”計劃 128四、事件營銷策略 129五、銷售現(xiàn)場的包裝策略 130 銷售環(huán)境的整體包裝設(shè)計 130 銷售中心的設(shè)計和布置 131 展示未來經(jīng)營空間 133六、項目定價策略 135 定價考慮因素 135 商場銷售價格建議 136 住宅部分價格建議 136七、招商策略 137 策略一：提前介入制定招商政策 137 策略二：有意識選擇商戶 139 策略三：經(jīng)營商品類別與商場定為一致 141八、營銷推廣實施建議 142 銷售條件及銷售時機 142 分階段銷售總體戰(zhàn)略 143 銷售實施計劃 144 銷售控制計劃 148 銷售促進(jìn)計劃的主要操作細(xì)則 150 宣傳推廣策略 152 媒體組合宣傳重點 154 銷售人員培訓(xùn) 157結(jié) 語 ..................................................................................................................159A.5 / 135 市場分析一、宏觀環(huán)境因素分析 柳州經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展趨向分析改革開放以來，柳州市先后被國家確定為“科技興市”、 “優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)” 、 “技術(shù)創(chuàng)新”和“信息化”試點城市，多次榮獲“全國衛(wèi)生城” 、 “全國環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”以及“廣西文明城市”等稱號。隨著柳州現(xiàn)代化建設(shè)的深入進(jìn)展，柳州經(jīng)濟取得飛速發(fā)展。超出 2022 年國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，經(jīng)濟增長開始提速。數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟信息中心2022 年，柳州市第一產(chǎn)業(yè)增加值 22 億元，比去年同期增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 112 億元，比去年同期增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96億元，比去年同期增長 12%。6 / 1352022 年柳州投資情況表數(shù) 額 同比增長固定資產(chǎn)總投資 億元 %基本建設(shè)投資 億元 %房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元 %數(shù)據(jù)來源：柳州經(jīng)濟信息中心而從社會固定資產(chǎn)投資來看，如上表所示：2022 年柳州固定資產(chǎn)投資高速增長。綜合以上所述：各項經(jīng)濟指標(biāo)顯示，2022 年柳州市圍繞“工業(yè)立柳、強市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國加入 WTO 和西部大開發(fā)為契機，加快改革與發(fā)展的步伐，柳州經(jīng)濟運行呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。7 / 135二、柳州房地產(chǎn)市場分析 柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析 房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢 柳州市的房地產(chǎn)業(yè)自 1992 年正式起步以來，發(fā)展到今天已經(jīng)形成群雄逐鹿的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計，2022 年底在柳州市注冊的房地產(chǎn)公司約達(dá) 217 家，全年完成施工的商品房面積總數(shù)（不含經(jīng)濟實用房和單位集資房）達(dá) 萬平方米。 柳州市面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)過整整 10 年的發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個穩(wěn)定的市場格局，并成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面越來越旺的投資熱點。而 2022 年作為柳州“城市建設(shè)與管理”年，新區(qū)開發(fā)和舊城改造在全城到處開花，成片開發(fā)也大有起色，城市構(gòu)架的拉開、行政中心東移，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大的商機，其中僅河?xùn)|區(qū)開發(fā)建設(shè)的投入就需 16億元以上。? 金融機構(gòu)對購房者發(fā)放貸款，市民觀念的轉(zhuǎn)變、收入的提高，樓盤配套的日益完善，也大大推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2022 年初，全市有房地產(chǎn)企業(yè) 180 多家，目前已有 217 家；全年商品房在建開工點達(dá) 66 個，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，在建施工面積300 多萬平方米，創(chuàng)下了柳州歷史的最高水平。而且在政府注重成片開發(fā)的引導(dǎo)下，新樓盤規(guī)模呈現(xiàn)越來越大的趨向。供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢將會進(jìn)一步拔高商品房的銷售價格，使柳州房地產(chǎn)呈現(xiàn)“價升量漲”的市場發(fā)展態(tài)勢，據(jù)有關(guān)專家預(yù)測，柳州房地產(chǎn)熱將持續(xù) 35 年左右。 房地產(chǎn)市場空置簡析至 2022 年底止，柳州市空置商品房面積為 萬平方米，比上年減少 %。隨著房地產(chǎn)投資勢頭的旺盛，舊城改造如火如荼，拆遷周轉(zhuǎn)房、安置房的商機應(yīng)運而生，同時帶動了銷售勢頭的旺盛，使柳州房地產(chǎn)商品房空置面積趨于下降。由于得天獨厚的地理位置，使得城中區(qū)房價一直位于柳州的高價位，巨大的商業(yè)價值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外，還包括五星商業(yè)街、人民廣場改建的規(guī)劃及曙光路步行街的舊城改造項目等。目前城中區(qū)主要在售項目有華天世紀(jì)、藍(lán)色港灣、鴻府、時代商廈、淘園世紀(jì)等項目，以商業(yè)結(jié)合住宅開發(fā)為主。⑵柳南區(qū)柳南區(qū)主要劃分為柳南的河西片及南區(qū)。隨著南二環(huán)的建設(shè)，交通條件的改善，預(yù)計南二環(huán)沿線物業(yè)（如舊機場開發(fā)區(qū)一帶等）將會得到進(jìn)一步的開發(fā)。但隨著 1994 年壺西大橋的建成以及潭中西路、西環(huán)路的開通后，該區(qū)域得以相當(dāng)大的變化。如意江南、中山城12 / 135市花園、福馨苑等項目，總體銷售價位約在 1650 元/平方米左右，其中金河灣全面抄襲廣州的星河灣，并取得不俗的銷售業(yè)績。由于河西片開發(fā)相對較晚，存在較大量待開發(fā)土地，預(yù)計該區(qū)域?qū)霈F(xiàn)成片開發(fā)的較大規(guī)模項目。面積約 41 平方公里。依魚峰區(qū) 19992022 年經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略，魚峰區(qū)開始大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。河南片區(qū)早期由于文惠橋及柳江大橋的貫通，受到城中區(qū)商業(yè)的輻射而成為柳州的次商業(yè)中心區(qū)。13 / 135東區(qū)隨著柳州市行政中心的東遷決策而開始升溫，目前東區(qū)聚集近10 萬人口、上百家單位、十多個住宅小區(qū)。但“東區(qū)構(gòu)想”的開發(fā)目前僅處于籌建階段，其建設(shè)本身還有待完善，生活配套設(shè)施還存在太多的空白點。⑷柳北區(qū)柳北區(qū)是柳州的工業(yè)區(qū)，柳鋼即位于該區(qū)域，而原先躍進(jìn)路一帶曾是柳州輕工企業(yè)相對集中的地方，但效益較差。在此引導(dǎo)下，同時隨著潭中大道的開通，躍進(jìn)路一帶逐漸成為餐飲一條街，許多商戶將原先閑置的廠房改造成飯店等，使這里逐浙成為云集數(shù)十家全區(qū)、甚至全國各地的特色菜館。目前，柳北在售項目主要集中在北雀路、勝利路、躍進(jìn)路，包括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場等項目。三、項目提案的原則及思路1. 充分考慮多行為與商業(yè)的有機整合，即保證開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進(jìn)行商場動作。3. “售得出、租得滿、做的旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費人群進(jìn)行合理而準(zhǔn)確的市場定位。5. 以本案的目標(biāo)消費群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強勢樹立本案品牌形象。設(shè)計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。8. 結(jié)合城市規(guī)劃的有利因素，充分發(fā)揮項目地理優(yōu)勢，結(jié)合步行街的優(yōu)勢，打造項目品牌。15 / 135四、商用物業(yè)發(fā)展的要點分析 商用物業(yè)的類型人們習(xí)慣上將商用物業(yè)叫商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)的功能多樣化，既有滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又能滿足商家經(jīng)營、商務(wù)活動、市民投資等需要的經(jīng)濟功能。商用物業(yè)通常有以下八種分類方法：分類方法 種類 廣州舉例 柳州舉例大型商廈 天河城廣場、廣百新翼 柳州工貿(mào)專業(yè)市場 天河電腦城、白馬服裝大廈 飛鵝市場按市場形式分類小區(qū)商鋪 星河灣商鋪