【正文】 二手成交面積 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年批 出 總 量： ㎡ 一手成交總量： ㎡ 二手成交總量： ㎡ 單位：萬 ㎡ 數(shù)據(jù)來源： :廣州市國土資源和房屋管理局 備注： 06年的十區(qū)概念已包含南沙和蘿崗區(qū) 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties ? 老三區(qū)（東山、越秀、荔灣）為廣州舊城中心，多個政府機關(guān)都分布在老三區(qū)，帶動了老三區(qū)的商務(wù)氛圍聚集 ? 老三區(qū)寫字樓主要沿環(huán)市路、東風路、中山路沿線分布 ? 第二代商務(wù)中心形成于環(huán)市東路、政府機關(guān)（如省府、市府、工商部門）云集在東風路以及地鐵一號線的開通，是上述三條主干道沿線寫字樓分布較為集中的主要原因 ? 此外，人民路、解放路由于靠近舊交易會館也分布了不少寫字樓項目；廣州大道、沿江路一帶也零散分布了部分檔次參差的寫字樓 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治? 老三區(qū)寫字樓市場分布特征 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治? 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治? 分布特征 供求分析 價格走勢 新增供應(yīng) 企業(yè)風險管理高級培訓專用（機密） 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 廣州寫字樓市場分析 發(fā)展趨勢 ? 商務(wù)重心正在向珠江新城、琶洲一帶轉(zhuǎn)移， 第四代商務(wù)中心珠江新城尚處于起步發(fā)展階段，待該區(qū)域發(fā)展成熟，相信將需要一定時間的培育 ? 據(jù)我們所接觸客戶的需求意向分析可得，中國經(jīng)濟在快速發(fā)展，寫字樓市場前景向好，這必然導致需求的上升。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 廣州寫字樓市場分析 價格走勢穩(wěn)步上升 ? 過往 6年來， 十區(qū)一手寫樓成交均價在 75009700元 /㎡之間 ；同時，隨著一手寫字樓市場的逐步回暖，成交價格以 2022年為拐點，開始呈現(xiàn)上升之勢 ? 十區(qū)二手寫字樓成交均價逐年下降 ，從 2022年的 5559元/ ㎡ 下降到 2022年的 3909元 /㎡ ；其主要原因在于近年市場供應(yīng)的高端寫字樓項目均以租賃為主，并且次中心區(qū)如海珠、白云區(qū)較低檔次的二手寫字樓成交量逐年上升，拉低了整體成交價格 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 存量面積逐步被消化 廣州寫字樓市場分析 ? 20222022年，廣州十區(qū)共批出寫字樓面積 ㎡ ,成交面積 ㎡；寫字樓市場正在逐步消化往年的存量面積 ? 01年 06年，十區(qū)二手寫字樓成交面積為 ㎡，一、二手成交比例為 63： 37 合富輝煌 174。 ? 環(huán) 市 路： 90年代以酒店業(yè)最興旺，主要使用客戶為貿(mào)易 ? 天 河 北：以“中信廣場”為中心的 CBD商務(wù)區(qū)域 ? 珠江新城：第四代核心商務(wù)中心，但尚處于起步階段。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 天河北商圈 珠江新城 軟件園區(qū) 琶洲會展 東風東 東風路 環(huán)市路 廣州寫字樓市場分析 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 廣州寫字樓市場大市分析 發(fā)展歷程 供求分析 價格分析 發(fā)展趨勢 市場分析 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties SWOT 區(qū)域競爭勢頭突現(xiàn) ? 珠江新城與琶洲商務(wù)板塊的快速發(fā)展，未來競爭能力的優(yōu)勢已經(jīng)顯現(xiàn) 市場供應(yīng)量激增 ? 寫字樓市場競爭加劇，未來三年內(nèi)將有約 150萬平方的推貨量 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties SWOT 環(huán)境劣勢 ? 東風東寫字樓雄距戰(zhàn)線過長，商業(yè)氛圍不集中 時機劣勢 ? 乙級寫字樓整體空置率較高、市場存貨量較大 產(chǎn)品劣勢 ? 建筑規(guī)模較小，規(guī)模上難以形成標志性效應(yīng)，產(chǎn)品間隔沒新亮點 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties SWOT 交通優(yōu)勢 之 “暢達交通，掌握第一商務(wù)時機” ? 正對 30條公交線路巴士站 ? 城市商務(wù)中軸線的東風路，全城最暢順通道 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties SWOT 區(qū)位優(yōu)勢 之 成熟的寫字樓區(qū)域 ? 翻開城市的版圖，項所處位置正是廣州傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)域的心臟 ? 這意味著項目位于城市的資金流、信息流、物流的核心位置 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 功能分布 ? 地下室：停車場 ? 首層：寫字樓大堂、商務(wù)中心 ? 二層：商場 ? 三層：商場 ? 四 — 二十七層：商務(wù)式寫字樓 項目情況 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties ? 占地面積：平方米 ? 總建筑面積：約平方米 ? 其中：地上部分建筑面積：平方米 ? 地下部分建筑面積：平方米 ? 建筑容積率： ? 建筑密度： % ? 綠化率： % ? 樓高： ? 層數(shù)： 1~27層 ? 地下停車數(shù)：個 項目情況 技術(shù)指標 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties SWOT分析 項目情況 地理位置 項目研究 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 知己 項目研究 合富輝煌 174。東山紫園寫字樓項目營銷策劃案 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項目策劃大綱 知已 項目研究 知彼 市場分析 定位 突圍定位 定價 價格策略 銷售 推廣策略 提升 產(chǎn)品建議 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 地理位置 項目情況 SWOT分析 項目研究 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 越秀區(qū) 東風路 地鐵一號線 本案 環(huán)市路 地理位置 SWOT分析 項目情況 地理位置 項目情況 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties SWOT分析 項目情況 地理位置 SWOT分析 區(qū)位優(yōu)勢 之 “城市核心商務(wù)區(qū)交匯所在” ? 站在城市發(fā)展的高度看，本項目位于城市兩大核心寫字樓商務(wù)區(qū)域的過渡地帶 ? 這意味著項目在具備傳統(tǒng)中心商圈優(yōu)勢的同時，既可充分利用東鄰天河商圈的配套資源，又可緊握珠江新城的持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties SWOT 時機優(yōu)勢 之 “掌握先機” ? 國民經(jīng)濟增長勢頭迅猛，國際資金、企業(yè)加速向內(nèi)流入，外向型企業(yè)不斷增加，廣州寫字樓市場明顯回暖； ? 申亞成功提升國際影響力，大小企業(yè)搶灘廣東市場； ? “住禁商”政策出臺，乙級寫字樓市場空置率下降，租金保持平穩(wěn)增長 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties SWOT 客戶群優(yōu)勢 之 “商務(wù)終端客戶所在地” ? 府前經(jīng)濟帶的前沿，傳統(tǒng)商務(wù)地帶，政府重要機構(gòu)及部門囤結(jié)之地 ? 緊靠新核心商務(wù)地帶，發(fā)展中企業(yè)進駐的目標 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties SWOT 越秀區(qū)打造黃金“八公里” ? 市政規(guī)劃將把東風路打造成為甲級金融區(qū) 廣州經(jīng)濟的強勁增長 ? 寫字樓市場興旺的基礎(chǔ) 城市地位不斷提升 ? 提高寫字樓市場的外延輻射力 人民幣匯率走高 ? 促使更多的國外投資資金加快進入中國市場 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties SWOT 知彼 市場分析 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 廣州寫字樓市場大市分析 區(qū)域?qū)懽謽菍Ρ确治? 項目競爭市場分析 客戶分析 市場分析 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 廣州寫字樓經(jīng)歷了 “ 由西向東 ” 的發(fā)展歷程 西 東 第一代商務(wù)中心：沿江一帶 第二代商務(wù)中心：環(huán)市路 淘金 第三代商務(wù)中心：天河北 第四代商務(wù)中心：珠江新城、琶洲 沙面、十三行、天字碼頭 環(huán)市路、淘金路 天河北、體育東 天河路、珠江新城、琶洲 80年代初 80年代末 90年代初