【正文】 的地位將凸現(xiàn)?濱海新區(qū)定位納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，積極高速發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將吸引大批人才涌入， 天津統(tǒng)計局顯示，濱海新區(qū)聚集了外來人口 ，占全部外來人口的％， 外來人口的增加對區(qū)域人口規(guī)模及其他特征的作用力也日趨加大?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第二產(chǎn)業(yè)科技高新技術(shù)人群的比例將不斷提升?第三產(chǎn)業(yè)比例增加和商務(wù)功能布局，增加區(qū)域現(xiàn)代服務(wù)業(yè)入群數(shù)量。私 營老板一般會擁有 2部以上的高檔車。我們通過對濱海私家車的數(shù)據(jù)庫分析，從中篩選出有價值的資料，尋找濱海區(qū)域的中高端消費群體。 工業(yè) 人 198330 219264 內(nèi)資企業(yè) 人 86930 94004按產(chǎn)業(yè)分：第二產(chǎn)業(yè) 人 208530 233029 外商及港澳臺投資企業(yè) 人 202334 221674 229990而本項目開發(fā)商追求一種全新的生活模式并致力于打造舒適性高而更具有卓越特色的產(chǎn)品，開發(fā)理念從根本上不在一個檔次。因此本項目首期產(chǎn)品需要 滿足較高的銷售速度要求 ，以市場主流產(chǎn)品入市。STEP2 開發(fā)區(qū)所有購房客戶中我項目的主力及輔助客群是誰？項目本體條件初判（ 1）項目為大盤規(guī)模，開發(fā)周期較長；（ 2）項目位于開發(fā)區(qū)東南角，不處于開發(fā)區(qū)的核心居住板塊，位置較偏；（ 3）項目東側(cè)、南側(cè)臨兩條快速路，東側(cè)更有一條高壓走廊和一座大型變電站， 西側(cè)距離輕軌較近；（ 4）項目北側(cè)和開發(fā)區(qū)另一大盤天保金海岸交錯接壤且部分地塊權(quán)屬存在協(xié)調(diào)問題；支撐點：（ 1）由于本項目不處于開發(fā)區(qū)核心居住板塊，從地段來看不適宜做頂級豪宅大盤；結(jié)論性思考（ 1）本項目 不適宜 做頂級豪宅大盤開發(fā)區(qū)核心板塊輕軌線的物理阻隔和心理阻隔支撐點：（ 2）由于本項目周邊交通環(huán)境局限以及景觀資源缺乏，特別是高壓走廊和變電站也限制了本項目不適宜做頂級豪宅大盤。擬著力滿足社會中產(chǎn)中堅階層的高層次的居住需求，從而建成為 “開發(fā)區(qū)核心居住區(qū) ”的典范國際社區(qū)，結(jié)合濱海未來發(fā)展，以遠(yuǎn)瞻城市未來的高度和廣度， 營造舒適、人性的現(xiàn)代生態(tài)生活城區(qū)。?本項目立足優(yōu)越的地理位置，由具有戰(zhàn)略資源性的地產(chǎn)品牌整合先進(jìn)人居理念，進(jìn)行可持續(xù)性開發(fā)，梳理項目區(qū)位價值與城市發(fā)展的關(guān)系，挖掘項目規(guī)劃設(shè)計與人文屬性的關(guān)系，力爭能夠完美體現(xiàn)開發(fā)區(qū)核心綜合居住區(qū)的高尚品質(zhì)。?項目位于開發(fā)區(qū)核心綜合居住區(qū)，具有 “ 區(qū)域定位、建設(shè)起點高 ” 、 “ 區(qū)域整體配套較完善 ” 、 “ 高端人群密集程度高 ” 等特征， 在 “ 現(xiàn)代化的宜居生態(tài)城區(qū) ” 的板塊功能中。?濱海新區(qū)開發(fā)開放納入國家 “ 十一五 ” 規(guī)劃的整體發(fā)展戰(zhàn)略，被賦予帶動環(huán)渤海地區(qū)發(fā)展的龍頭地位，這是空前的歷史性機(jī)遇。? 高檔項目的戶型面積相對較大， 150200平米左右的戶型是開發(fā)區(qū)主流供給面積區(qū)間。? 豪宅是 2023年開發(fā)區(qū)樓市的代言詞，大量豪宅的集中上市必將加劇區(qū)域高端市場競爭。三期計劃精裝修標(biāo)準(zhǔn)，裝標(biāo)為3500元 /平米，售價在 15000—20230 元 /平米宜居板塊 ?弘澤制造和萬通華府將成為天津樓市矚目的焦點，前者的科技舒適主題、后者的超豪華設(shè)計成為天津市矚目亮點?金域藍(lán)灣在二期推出 U6精裝 “ 萬科全面家居解決方案 ” 強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品在 “ 玄關(guān)、廚房、衛(wèi)浴、收納、家政、家居智能化 ” 六大空間的人性化設(shè)計與細(xì)節(jié)考慮新港板塊 區(qū)域項目整體規(guī)劃設(shè)計的亮點不多，可圈可點的僅有祥和家園首層架空花園的設(shè)計、紫云綠洲二期 105㎡的二室小躍層市場研究 — 產(chǎn)品特點? 開發(fā)區(qū)宜居板塊目前仍有較大量未開發(fā)建設(shè)的土地，未來 23年內(nèi)，開發(fā)區(qū)新建商品住宅供給主要集中在此板塊。后期土地供應(yīng)應(yīng)該來自于兩個區(qū)域，第一是 1號地塊，天堿的搬遷將會給這里帶來大量的土地供給；第二是 2號地附近的舊區(qū)改造，這里少量商品住宅建成時間相對較長，已經(jīng)不能和周邊的居住環(huán)境相融洽，后期一定會有部分老商品房的拆遷會給市場帶來一定量的土地供應(yīng)，但這部分土地供應(yīng)量不會太大。商服類用地中以酒店及配套設(shè)施類用地供給為主。宜居板塊 未來 2年內(nèi)一直成為開發(fā)區(qū)最主要的房源供應(yīng)地， 2023年年末至 2023年 11月，共有 13宗土地出讓，出讓總面積為 ㎡。市場研究 —07 年消化量研究20232023年，開發(fā)區(qū)已知新建商品住宅項目總體供給量為 。根據(jù)各項目的預(yù)計推售計劃， 2023年開發(fā)區(qū)整體消化量將在 50萬平米左右。) 建筑形式 容積率 綠化率 開發(fā)商萬通國際新城二期 泰達(dá)時尚廣場 17萬小高層高層 52% 萬通時尚置業(yè)萬科金域藍(lán)灣 泰達(dá)時尚廣場 高層 4 35% 萬科萬通華府 第一大街與新城東路交口 高層 65% 萬通時尚置業(yè)弘澤制造 第二大街與北海西路交口 16萬 別墅、小高 40% 弘澤建設(shè)集團(tuán)天保金海岸二期 第三大街太湖路 50萬別墅、多層小高、高層 1 40% 天保集團(tuán)清谷 開發(fā)區(qū)洞庭路與十三大街交口 14萬多層、小高層、高層、別墅42%52%天津泰達(dá)建設(shè)集團(tuán)濱海分公司華納豪園三期 開發(fā)區(qū)第二大街 高層 45% 漢周房地產(chǎn)濱海國際 第一大街與太湖路交口 24萬 多層、高層 津濱地產(chǎn)研究 — 開發(fā)區(qū)地產(chǎn)項目分析20232023年開發(fā)區(qū)新建商品住宅價格走勢圖2023年以來，開發(fā)區(qū)新建商品住宅價格快速攀升，年均增長率為 25%，2023年一季度，開發(fā)區(qū)新建商品住宅成交均價為 9000元 /平米，2023年 4月初，開發(fā)區(qū)新建商品住宅在售項目市場價格為 1萬元 /平米。開發(fā)區(qū)為 現(xiàn) 豪宅居住區(qū)天津港為 隱 豪宅居住區(qū)洞庭路泰達(dá)大街開發(fā)區(qū)核心板塊新港四號路東海路開發(fā)區(qū)宜居板塊南海路第五大街新城東路開發(fā)區(qū)目前主流板塊有兩個，分別為老城區(qū)的核心板塊、新城區(qū)的宜居板塊。開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)迎來了蓬勃發(fā)展的春天！項目開發(fā)目標(biāo)項目開發(fā)目標(biāo) 市場現(xiàn)狀及趨勢市場現(xiàn)狀及趨勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢市場現(xiàn)狀及趨勢市場現(xiàn)狀及趨勢目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項目定位項目定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位地產(chǎn)研究 — 地產(chǎn)板塊目前，濱海新區(qū)整體房地產(chǎn)市場分為 26個地產(chǎn)板塊 ，主要集中在塘沽和開發(fā)區(qū)，其中開發(fā)區(qū)占據(jù)三個板塊：分別為開發(fā)區(qū)核心板塊、開發(fā)區(qū)大學(xué)城板塊、開發(fā)區(qū)宜居板塊。2023年末，全區(qū)共有內(nèi)資企業(yè) 9527家 ，其中私營企業(yè) 7547家，注冊資本在 1000萬元以上的內(nèi)資企業(yè)達(dá) 1219家。項目本體研究項目本體研究 項目理解及難點分析項目理解及難點分析項目自身情況項目自身情況項目理解及難點分析項目理解及難點分析項目操作目標(biāo)項目操作目標(biāo)快速開發(fā)快速銷售項目操作目標(biāo)理解項目操作目標(biāo)理解p 快速消化，保障股東資金安全，加快資金周轉(zhuǎn)速度快速消化，保障股東資金安全，加快資金周轉(zhuǎn)速度p 實現(xiàn)項目利潤最大化，提升物業(yè)價值實現(xiàn)項目利潤最大化，提升物業(yè)價值p 樹立開發(fā)商品牌形象，打造代表性項目形象樹立開發(fā)商品牌形象，打造代表性項目形象本次研究需要解決的問題本次研究需要解決的問題p 面對目前區(qū)域的現(xiàn)狀，如何把握恰當(dāng)?shù)拈_發(fā)時機(jī)，既不冒進(jìn)，又不落后？面對目前區(qū)域的現(xiàn)狀，如何把握恰當(dāng)?shù)拈_發(fā)時機(jī)，既不冒進(jìn)，又不落后？p 目標(biāo)客戶是誰？他們在哪？目標(biāo)客戶是誰？他們在哪？p 目標(biāo)客戶需要什么樣的產(chǎn)品？如何打造適合目標(biāo)客戶需要的產(chǎn)品？目標(biāo)客戶需要什么樣的產(chǎn)品？如何打造適合目標(biāo)客戶需要的產(chǎn)品？項目開發(fā)目標(biāo)規(guī)劃概念項目本體研究規(guī)劃建議體系項目開發(fā)目標(biāo)項目開發(fā)目標(biāo)項目開發(fā)目標(biāo)項目開發(fā)目標(biāo) 市場現(xiàn)狀及趨勢市場現(xiàn)狀及趨勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢宏觀經(jīng)濟(jì)形勢目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位項目定位項目定位各種物業(yè)市場定位各種物業(yè)市場定位2023年 11月 “兩會 ”鄧小平同志 開發(fā)區(qū)大有希望溫家寶總理 ——“ 規(guī)劃和建設(shè)好天津濱海新區(qū)，不僅關(guān)系天津的長遠(yuǎn)發(fā)展，而且對于振興環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)有著重要作用” 1986年 8月 19日至 21日2023年 10月 15日 ”十七大 ”胡錦濤總書記 ——“ 更好發(fā)揮經(jīng)濟(jì)特區(qū)、上海浦東新區(qū)、天津濱海新區(qū)在改革開放和自主創(chuàng)新中的重要作用 ”國家政策國家領(lǐng)導(dǎo)人高度重視！優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢開發(fā)區(qū)西區(qū)海洋高新開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)保稅區(qū)北疆港區(qū)天津港散貨物流南疆港區(qū)東疆港商務(wù)商業(yè)金融區(qū)中心商務(wù)區(qū)開發(fā)區(qū)居住區(qū)紫云居住區(qū)截止 2023年 12月底，天津開發(fā)區(qū)吸引了來自 74個國家和地區(qū)的外商投資企業(yè) 4485家，其中超過 1000萬美元的項目有 657家，上億美元的有 31家， 10億美元以上的有 2家。緊鄰城市主干道、臨港立交橋，地塊中規(guī)劃路與主干道相連，通達(dá)性較好的同時，也易受到噪聲干擾；公共交通有望結(jié)合區(qū)域整體規(guī)劃而改善。地塊東北角有大型變電站一座，東部邊緣有高壓走廊一條。2023年本項目周邊情況北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)09年項目北側(cè)的天保金海岸三大街以北項目基本封頂09年項目南側(cè)地塊開始陸續(xù)整理出讓09年項目東側(cè)的集裝箱地塊開始逐步整理09年項目西側(cè)的濱海國際項目住宅部分將達(dá)到封頂條件項目與周邊的關(guān)系2023年北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)2023年項目北側(cè)的天保金海岸二大街兩側(cè)項目將動工建設(shè)并銷售2023年項目南側(cè)部分地塊開始動工建設(shè)2023年項目東側(cè)的26萬平米的經(jīng)發(fā)局動工建設(shè)2023年項目西側(cè)的濱海國際公建部分建設(shè)中項目與周邊的關(guān)系2023年北側(cè)南側(cè)東側(cè)西側(cè)2023年項目北側(cè)的天保金海岸二大街兩側(cè)項目將陸續(xù)封頂2023年項目南側(cè)住宅建設(shè)將全面啟動2023年項目東側(cè)的經(jīng)發(fā)局初見規(guī)模，周邊配套啟動建設(shè)2023年項目西側(cè)的濱海國際項目基本完工一期： 35萬二期： 50萬項目與周邊的關(guān)系2023年?地塊已經(jīng)屬于 “ 熟地 ” ，很快能進(jìn)入建造期，地塊內(nèi)部平整、較為方正，無地上拆遷物，易于建設(shè)。新港四號路 保稅區(qū)市區(qū)北疆港大港南疆港漢沽海濱大道第二大街新港大道開發(fā)區(qū)保稅區(qū)？規(guī)劃路(五）交通條件：地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，擁有私家車的業(yè)主也可以方便的出入社區(qū)；地塊西北角有臨港立交橋；未來規(guī)劃路徑穿越社區(qū)內(nèi)部將對地塊的完整性有一定影響 對居住影響：– 路網(wǎng)發(fā)達(dá)，擁有私家車的業(yè)主也可以方便的出入社區(qū)；地塊西北角有臨港立交橋– 未來規(guī)劃路徑穿越社區(qū)內(nèi)部將對地塊的完整性有一定影響，加大規(guī)劃設(shè)計難度– 預(yù)留輕軌站口，使用公共交通系統(tǒng)的居民出入較方便?道路狀況：地塊南側(cè)的新港四號路與津濱高速相連，路寬 60米東側(cè)臨港路：路寬 100米；西側(cè)規(guī)劃太湖路：路寬 40米北側(cè)規(guī)劃路：路寬 20米地塊內(nèi)泰達(dá)第一大街：路寬40米；地塊東南角有臨港立交橋?公交體系：– 輕軌，未來有預(yù)留站點?道路通達(dá)性較好：– 靠近城市主干道– 四周規(guī)劃道路與主干道聯(lián)系緊密– 未來規(guī)劃路穿越社區(qū)交通狀況 對項目的啟示新港四號路東海路泰達(dá)大街第二大街公第一大街輕軌換乘站公交車站 公 輕軌城市主干道立交橋（六）地塊條件輕軌沿線濱海國際地塊紫云居住板塊天保金海岸與項目地塊接壤道路新港四號路天保金海岸新港四號路港區(qū)宗地外部?項目東側(cè)臨港路一路之隔，為港區(qū)未來規(guī)劃的海員生活配套區(qū)；?項目西部為濱海國際項目（該項目建筑面積 20萬平米，含住宅、寫字樓、 soho公寓），該項目被輕軌轉(zhuǎn)彎處分割，以東靠近本項目部分為寫字樓和 soho公寓；? 項目北部為天保金海岸項目（該項目建筑面積 188萬平米，含住宅、寫字樓、酒店、酒店式公寓、商業(yè)）；?項目南部臨新港四號路，該路南部為中低端的塘沽紫云居住區(qū)板塊。（未來項目北側(cè)的天保金海岸項目，將有50萬平米公建商業(yè)，其中商務(wù)公建約 25萬㎡，經(jīng)營性商業(yè)約 25萬㎡，內(nèi)含大型超市業(yè)態(tài)） (五）配套設(shè)施：泰達(dá)幼兒園泰達(dá)一小泰達(dá)中學(xué)5分鐘泰達(dá)心血管醫(yī)院泰達(dá)醫(yī)院濱海中學(xué)4分鐘濱海小學(xué)中國移動營業(yè)大廳金融街管委會泰達(dá)圖書檔案館南大泰達(dá)學(xué)院5分鐘郵局驅(qū)車駕駛輕軌站泰達(dá)時尚廣場2分鐘本案摩天樓占地面積約 28000平方米，由三幢分別為 350米、 200米和 100米的塔樓組成 其建筑功能集五星級酒店、甲級寫字樓、高檔服務(wù)公寓、大型零售百貨等設(shè)施于一體，最大限度地彰顯 CBD商務(wù)商業(yè)區(qū)的特質(zhì)，預(yù)計 2023年竣工投入使用。（四）周邊環(huán)境? 與交通主干道、臨港立交橋相連的噪音干擾? 社區(qū)東北部大型變電站的心理影響?東側(cè)港區(qū)的環(huán)境與噪聲存在一定程度干擾無景觀支持目前港區(qū)碼頭未來規(guī)劃未定無景觀支持天保金海岸景觀視線尚可無景觀支持新港板塊隔路相望無景觀支持津濱國際景觀視線尚可