【正文】 戶經(jīng)理 ——企業(yè)中介）團購關鍵人界定： 能聯(lián)系并組織單位員工有效進行團購登記，并能要求單位員工遵守萬科團購制度進行規(guī)范選房，按成交套數(shù)給予獎勵。66時間：配合動拆遷時間節(jié)點動作：216。 爭取到各動遷辦公室內(nèi)設立巡展點，派發(fā) DM，張貼海報，設置看房車巡游動遷客戶挖掘65時間：配合動拆遷時間節(jié)點動作二：216。55如何高速蓄客跑量？56前置集中推廣影響力目的：做影響力 ，讓南上海都知道萬科在旗忠又造一城！時間：7——9月571. 政府聲音 ——萬科組織，政府領導參與， 以 “ 萬科助力打造生態(tài)宜居旗忠 ” 為主題召開區(qū)域規(guī)劃新聞發(fā)布會，邀請各大主流媒體刊發(fā)軟文，贏得市場關注。4. 2023年 4月合生城邦開盤去劃 263套，證明品牌公寓產(chǎn)品在南閔行具有相當?shù)南芰Α?. 近階段區(qū)域一手供應稀少，但板塊內(nèi)后續(xù)經(jīng)適房、動遷房后續(xù)供應量大。48產(chǎn)業(yè)人口支撐 閔行區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)人口超過 20萬，直接相關區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口超過 8萬。突圍策略二：42我們的客群在哪里？哪些是最重要的？43客戶訪談：我們邀約了 20組徐匯、閔行的客戶進行了針對性訪談。借力打力41品牌突圍3. 核心客群精準傳播，南上海強勢推廣，做大影響。3. 借力 5號線延伸段、 15號線軌交規(guī)劃，形成軌交房概念。整體公寓市場： 剛性需求放大， 80100㎡、 120150萬元 剛需成 絕對成交主力216。全年成交中，月均成交量大于供應量*數(shù)據(jù)來源：佑威系統(tǒng)35區(qū)域市場顓橋和江川是目前閔行南片區(qū)的主力成交區(qū)域，月均成交 35套；兩板塊月度極限成交超過 300套2 市場分析閔行南片區(qū)36二手市場二手市場需求相對旺盛，成交量是一手市場 3倍，閔行南區(qū)二手月均成交約 600套2 市場分析全年二手成交全年一手成交 VS *數(shù)據(jù)來源：合富置業(yè)37政策層面216。閔行公寓市場全年供求比為 1： ， 受整體影響市場極小，去化穩(wěn)定去化；216。從 12年政策導向來看，未來基本面向好， 80100㎡仍將持續(xù)保持高速去化；216。80100㎡全年共成交 ，月均去化 ；216。11年整體公寓市場成交共 萬㎡，平均月去化 ㎡；216。中期： 樓盤降價普遍化，價格回落日益明顯；購房者入市，成交將可能呈現(xiàn)價跌量縮；216。長效機制建立： 確定房價目標，可能從首付比、利率及戶籍方面對首付購買松綁；加快個人住房信息系統(tǒng)建設216。保障房： 持續(xù)加大保障房建設，增加覆蓋人群和合理分配，保障性住宅成交量有反超商品住宅成交的可能 ；216。CPI:物價水平保持穩(wěn)定全年指數(shù)控制在 4%之內(nèi)；216。規(guī)劃：項目周邊被動遷房包夾，將成為開發(fā)難點與重點——本案開發(fā)重點3132政策分析 政策基本筑底，短期內(nèi)剛性需求將逐步恢復并成為市場主力1 政策解讀216。人口：非重點規(guī)劃區(qū)域，人口不足，需求難以支撐供應216。產(chǎn)品： 萬科經(jīng)典 90+作品結論216。品牌：萬科首次進駐馬橋開發(fā)， 品質(zhì)化標桿化 的開發(fā)需求216。外部條件產(chǎn)品內(nèi)涵216。外資項目是主要投資來源，發(fā)展?jié)摿薮?。主力產(chǎn)品鎖定在 100㎡三房，次主力鎖定在 8085平米 2房、 130平米 3房；216。居住區(qū)內(nèi)規(guī)劃學校 19所，其中幼兒園 10所，高中 2所，初中 3所，小學 3所，九年制學校 1所216。未來閔行新城居住人口將達到 105萬， 人口導入的重點區(qū)域為主城區(qū)，馬橋仍不是人口導入的重點區(qū)域；本案區(qū)域未來非重點規(guī)劃非重點人口導入?yún)^(qū)域客戶支撐需要人口導入和周邊區(qū)域聯(lián)動周邊規(guī)劃項目位于規(guī)劃中的馬橋景城范圍內(nèi)，動遷房、經(jīng)適房聚集，從中突圍是本案未來的重點和難點1 項目本體解讀經(jīng)適房經(jīng)適房經(jīng)適房經(jīng)適房動遷房動遷房動遷房動遷房動遷房動遷房經(jīng)適房宗地 2宗地 1高壓走廊馬橋景城總規(guī)模 311萬㎡，其中新增住宅建筑量約200萬㎡ （保障性住房134萬㎡ ，普通商品房㎡ ）；基礎教育設施及社區(qū)公共服務設施總建筑量約 ㎡ ，商業(yè)與商務辦公建筑量約㎡ 。而同時馬橋較少的規(guī)劃居住人口給高端居住區(qū)的營造帶來利好；216。閔行新城的規(guī)劃將南閔行區(qū)域從幕后推至臺前，南閔行區(qū)域?qū)⑴c莘莊、七寶一同成為未來市場的熱點。在路面暢通的情況下與西上海重要地標車程在 30分鐘左右；216。20第三部分：市場 研究2122區(qū)位價值項目地理位置偏，與市區(qū)聯(lián)動性差；交通可達性不強，缺乏強勢市區(qū)人口導入力1 項目本體解讀216。項目前期 上市高舉高打 ，以 19000元 /㎡入市，樹立產(chǎn)品價值積累產(chǎn)品口碑后，降至均價 17000元 /㎡并含 2023元 /㎡標準裝修，并 現(xiàn)場辦理 VIP卡 2萬抵 3萬，目前2萬抵 10萬， 利用折扣心理差造成短期引爆216?？蛻糁睾希?長寧普陀嘉定為主，客源重疊性 30—40%216。外環(huán)：滬嘉高速、南翔出口戶外高炮大力鋪開金地藝境金地藝境金地藝境目標客源出行線尋找： 大型商場全面設立每周巡展 ；格林世界外展有效截留客目標客群，并對老客戶進行深度挖掘軌道交通 11號線金地格林世界金地藝境直線距離 里祁華路站軌道交通 7號線南翔站外展接待有效截留客戶和挖掘老客戶216。中環(huán)：武寧路、真北路口216。7號線祁安路站（出站引導牌）216。7號線地鐵（車廂廣告）216。7號線：上大、大華萬里、宜川、長壽商圈、靜安商圈等區(qū)域216。外環(huán)線：寶山西城、廟行等；桃浦、大虹橋區(qū)域216。其中熱銷期（ 2023年 4月 2023年 6月）三個月共銷售 744套 216。其中熱銷階段（ 2023年 9月 2023年 11月） 三個月共銷售 860套216。 合富輝煌萬科旗忠項目營銷提報目錄第一部分：營銷目標及營銷課題第二部分：解碼熱銷第三部分：市場研究第四部分：破題第五部分：傳播策略思考第六部分：附錄2第一部分：營銷目標及課題3第二部分：解碼熱銷4案例借鑒 Ⅰ案例借鑒 Ⅱ金地藝境關鍵字：造勢、聯(lián)動保利葉語關鍵字：精準、多點、集中面對 11年嚴峻的市場環(huán)境仍然有項目超越市場實現(xiàn)高速高量去化！ 瞭望市場，解碼熱銷?。?！216。金地藝境 于 2023年 7月開盤，截止目前共累計銷售 1509套，庫存 120套，成交均價為 18805元 /㎡ ；216。保利葉語 于 2023年 12月開盤，截止目前共累計銷售 2054套，庫存 630套，成交均價為 19374元 /㎡216。2023年 2月加推，至今銷售 278套，去化率 94%金地藝境 保利葉語與本案相近點：外環(huán)外弱勢區(qū)域、客源不足導入受限與本案相近點：體量、產(chǎn)品與本案趨同，實現(xiàn)短期爆破1234嘉定：南翔板塊寶山：上大板塊普陀：桃浦板塊金地藝境寶 山工業(yè)園金地藝境區(qū)位圖 金地藝境規(guī)劃圖4寶山工業(yè)園區(qū)，配套和資源匱乏，周邊規(guī)劃有政府限價房， 小環(huán)境弱勢項目硬傷明顯，同時存在客源無法支撐的現(xiàn)狀金地藝境弱化區(qū)域劣勢，