【正文】 從各行業(yè)的消費市場看，2022 年上半年餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的發(fā)展穩(wěn)中有升，分別比去年同期增長 %、% 和%；其他行業(yè)和制造業(yè)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，完成 22094 萬元和 30671 萬元，分別比去年同期增長 %和 %。其中，城市社會消費品零售總額實現(xiàn) 億元，同比增長 %；各縣及縣30 / 135以下的零售額實現(xiàn) 億元，同比增長 %； 近年來，柳州市圍繞“建設大市場、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通”的發(fā)展目標，進一步深化商貿(mào)流通體制改革，大力發(fā)展非公經(jīng)濟，積極推行連鎖經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)和先進營銷方式，有力地推進了商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，市內(nèi)商業(yè)中心區(qū)逐年擴大，市場經(jīng)營規(guī)模和檔次不斷得到提升，并逐步朝規(guī)范化、專業(yè)化、集約化方向發(fā)展。 2022 年，全年社會消費品零售總額 80 億元，全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)從業(yè)人數(shù)近 10 萬人，批發(fā)零售和餐飲業(yè)完成增加值 21 億元， 約占全市三產(chǎn)增加值的 25%。很多經(jīng)營失敗的項目并不是因為地段欠佳，也不是發(fā)展商財力不濟，開業(yè)后經(jīng)29 / 135營管理不善是重要原因之一。 商業(yè)經(jīng)營管理水平與項目開發(fā)水平不能同步發(fā)展在房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國外先進水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項目優(yōu)勢的強勢地產(chǎn)品牌。隨著市場的成熟，發(fā)展商就意識到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手段，來達到理想的價位和提高產(chǎn)品的競爭力。 營銷策略單一目前商用物業(yè)的定位策略單一，營銷策略單一，遠不及住宅營銷策略的多姿多彩， “排號預定”是近期用得較濫的手法。28 / 135有很多人明明知道有這個項目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去形容這是一個怎么樣的項目，買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線范圍，相應就會減少成交機會。如本市 “步行街概念”的炒作。從市場現(xiàn)狀來看，柳州商用物業(yè)市場還面臨著以下的現(xiàn)實問題。規(guī)劃到 2022 年能初步形成具有柳州特色的“南雜” （生活資料） 、“北專” （生產(chǎn)資料） 、 “東雅” （文化、科技） 、 “西精” （汽車機電產(chǎn)品） 、“中心繁榮”的市場格局。時代廣場、溫州商貿(mào)城、五星商業(yè)步行街、新時代商業(yè)港、谷埠街國際商城等一批大型商業(yè)項目先后進入市場，將備受投資者及用家注意。 物業(yè)市場發(fā)展規(guī)?；鶕?jù)中國加入 WTO 的協(xié)議，我國已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業(yè)經(jīng)營活動，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國際接軌，商用物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，逐步走向有序的規(guī)范市場，純商業(yè)項目與商住混合項目均向規(guī)?；I(yè)化方向發(fā)展。 市場競爭具有共贏性商業(yè)活動已在城區(qū)形成多個區(qū)域性商圈，在一個商圈里面，如果沒有幾個大型項目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業(yè)區(qū)域的繁榮。假日經(jīng)濟的引發(fā)，經(jīng)濟形勢的好轉，消費力水平的回升，鬧市商鋪自然成為各路商家的首選。據(jù)市場調(diào)查得知，下列商業(yè)樓盤中的大盤將成為未來銷售阻力的考量因素：序號 樓盤名 所屬城區(qū) 商業(yè)規(guī)模1 五星商業(yè)步行街 城中 萬㎡2 時代商廈 城中 約 萬㎡3 藍色港灣 城中 約 1 萬㎡4 鴻府 城中 約 萬㎡5 淘園世家 城中 約 萬㎡6 華天世紀 城中 約 1 萬㎡7 本項目 城中 約 萬㎡8 新時代商業(yè)港 柳南 19 萬㎡9 溫州商貿(mào)城 柳南 萬㎡10 谷埠街國際商城 柳南 22 萬㎡11 新佳華大廈 柳南 萬㎡12 潤和⑷魚峰區(qū)名稱 路段 概況 價格聲福馨閣 屏山大道 低改工程項目1 樓 15000 元/平米（送地下室），3 樓 2900 元/平米（3 樓送天臺）連華大廈 駕鶴路占地面積 2197 平米，建筑面積7248 平米，2 樓為商鋪，37樓為寫字樓1 樓 21000—27000 元/平米，2 樓 7800 元/平米國泰大廈 駕鶴路建筑面積 6800 平米，2 樓商場，4 樓產(chǎn)權酒店首層 2100033000 元/平米,2層 7000 元/平米,34 層 30004000 元/平米點評：目前魚峰老區(qū)的商業(yè)項目以駕鶴路上的開發(fā)為主，以體現(xiàn)其景觀、交通及臨近商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)價值。23 / 135⑵城中區(qū)點評：五星商場一帶是柳州目前最興旺的商業(yè)中心區(qū)，各在售項目都以該商業(yè)中心區(qū)為導向，同時中心商業(yè)圈已開始慢慢向周邊擴展，這些項目的出現(xiàn)在一定程度上會加強該區(qū)域商業(yè)的獨特地位。但雖然如此，由于飛鵝批發(fā)市場成行成市，具有較強的商業(yè)影響力，總體經(jīng)營狀況較佳。同時，周邊商業(yè)環(huán)境相對較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)的檔次及品味。21 / 135 主要商業(yè)物業(yè)競爭格局分析表 9：主要區(qū)域商業(yè)競爭格局表主要競爭指標 城中區(qū) 河南魚峰路一帶 飛鵝服飾市場商業(yè)地位 中心商業(yè)區(qū) 二級中心商業(yè)區(qū) 自成一體商業(yè)覆射范圍 柳州 以河南為主 全區(qū)或更廣范圍商品檔次 中、高檔 中、低檔 低檔商業(yè)環(huán)境 較佳 較差 差商業(yè)規(guī)模 較大 較小 成行成市經(jīng)營業(yè)種 零售業(yè)為主 零售業(yè)為主 批發(fā)為主，兼顧零售目標客戶 中、高品味 中、低品味 商戶及低品味客戶? 城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭格局依托傳統(tǒng)商業(yè)地位，城中區(qū)成為柳州絕大部分市民購物消費的首選區(qū)域，商業(yè)檔次及品味較高，而且各個商業(yè)物業(yè)相互補充，形成吃、喝、玩、樂、購物為一體的綜合性商業(yè)中心。20 / 135六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析 商業(yè)布局總體分布區(qū)域 主要業(yè)態(tài) 主要經(jīng)營場所 說明城中區(qū)化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動通訊廣場（工貿(mào)、聚寶、中百等） ；柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所柳州市高檔消費集中區(qū)，柳州市商業(yè)（零售）的制高點魚峰老區(qū)日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業(yè)區(qū)駕鶴市場、魚峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風商廈（工貿(mào)收購） 、白云交易市場將與城中區(qū)有機結合成柳州市的中心商業(yè)區(qū)魚峰東區(qū) 摩托車、家具等大件生活用品賣場 潭中東路、東環(huán)路集中賣場 發(fā)展中的大型批發(fā)區(qū)柳南老區(qū)汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業(yè)批發(fā)市場飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風倉建筑裝飾材料市場、力風建筑裝飾市場柳州市成熟的專業(yè)批發(fā)基地柳南新區(qū)（柳邕路段）機電、五金交化產(chǎn)品、汽車產(chǎn)品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥機電五交化產(chǎn)品市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、飼料獸藥批發(fā)市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區(qū)汽配市場成熟的專業(yè)批發(fā)街柳北區(qū) 鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地 鋼材市場、木材市場 工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)總結：從 上 表 可 看 出 ， 柳 州 市 目 前 的 商 業(yè) 布 局 呈 現(xiàn) “中 間 高 ， 四 周 專 ”的 特 點 。隨著廣州樓市的成長，商用物業(yè)市場飛速發(fā)展，開發(fā)營銷及管理水平均居全國領先之列?？梢钥闯觯卷椖烤哂猩虡I(yè)區(qū)大型商廈的特征。⑶小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常用品和日常服務零售業(yè)，以服務小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。 小區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征18 / 135⑴商住混合小區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是小區(qū)商鋪最明顯的特點，由于我國汽車普及率費非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區(qū)購物消費成了中國人的生活習慣和消費傳統(tǒng)，商住混合是我國國情、民情的具體表現(xiàn)。⑶專業(yè)商業(yè)街專業(yè)市場形成商業(yè)街有兩種形式：專業(yè)市場規(guī)模要較大才能營造成行成市的商業(yè)氛圍，故專業(yè)市場多選址在城鄉(xiāng)結合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場等。 專業(yè)市場物業(yè)的主要特征⑴專業(yè)經(jīng)營17 / 135專業(yè)經(jīng)營就是主要經(jīng)營某一類型商品或服務，以及其相關的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場最顯著的特征。⑶購物中心形式大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購物中心和消費中心。 大型商廈物業(yè)的主要特征⑴規(guī)?；笮蜕虖B經(jīng)營面積過萬㎡，是規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項目。由于商用物業(yè)的多樣化特點，使物業(yè)的分類也有多樣化的特點，有助于我們根據(jù)不同的物業(yè)種類，制定有針對性的營銷策略，不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。9. 站于商業(yè)物業(yè)長遠發(fā)展的趨勢，從整體規(guī)劃和開發(fā)利潤的角度思考，為開發(fā)商爭創(chuàng)利潤最大化。7. 從長遠的發(fā)展戰(zhàn)略目標，結合城市規(guī)劃，制定項目的市場定位。6. 優(yōu)先引進核心主力店。4. 以“做得旺”為終極目標，進行招商定位，功能劃分和商戶組合。2. 充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力。由于該區(qū)域待開發(fā)地塊較多，加上部分廠房的搬遷，使該區(qū)域的后續(xù)供應土地量較大，14 / 135而在政府成片開發(fā)思想的指導下，預計該區(qū)域將成為柳州商品房的主要供應區(qū)域之一，并會出會較大規(guī)模的項目。而同時隨著白沙路沿線的遠期規(guī)劃，沿線將規(guī)劃為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)及商務區(qū)，而同時隨著北二環(huán)的通車以及雙沖橋的修建，使柳北區(qū)與其它區(qū)域連成一片，使該區(qū)域具備一定的發(fā)展前景。柳北區(qū)政府在招商政策方面盡可能向投資者傾斜，保障投資者的權益，并引導培育柳北市場的發(fā)展，另外政府還積極為企業(yè)與投資商牽線搭橋，并派專人為商家做好協(xié)調(diào)、通聯(lián)的服務工作。隨著居住人口的集中及政府對該片區(qū)的遠期規(guī)劃，預計河東片的商業(yè)價值將會進一步得到挖掘，商業(yè)開發(fā)將會得以升溫。房地產(chǎn)開發(fā)較為密集，主要包括經(jīng)典時代、金桂苑、鉆石苑等項目。該片區(qū)目前包括東風商城、魚峰大廈、華聯(lián)超市等較有影響力的大型商場，但由于該區(qū)域缺少其它商業(yè)配套設施，難以與城中區(qū)商業(yè)相競爭。魚峰區(qū)主要可分為魚峰區(qū)河南片區(qū)及東區(qū)。是柳州市重要的工商業(yè)、旅游、文化教育城區(qū)。⑶魚峰區(qū)魚峰區(qū)位于柳州市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接柳南區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望。同時由于較為便捷的交通，使潭中西路、西環(huán)路沿線出現(xiàn)部分專業(yè)市場，如潭中西路的中華奇石及家具市場、西環(huán)路的汽車及部分裝飾市場等，而去年柳州市政府批準將西環(huán)路和潭中西路商業(yè)冠名為“廣西汽車大道” 。該區(qū)域目前主要在售項目包括金河灣、金綠洲柳南河西片主要包括潭中西路及西環(huán)路一帶，該區(qū)域原先被柳州人稱為柳州的“西伯利亞” 。南區(qū)由于汽車總站、汽車南站、火車站均設于此，加上飛鵝路貫通屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場，成行成市而極為火曝。多年來商用物業(yè)的開發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據(jù)柳州主導商業(yè)地位，方圓不足 500米內(nèi)集中了柳州市幾大主要商場，而隨著城市的外圍拓展及舊城改造，城中區(qū)規(guī)劃成為柳州的中心商業(yè)區(qū)，隨著舊城改造的推進，其商業(yè)規(guī)模不斷呈現(xiàn)擴大的跡象。隨著政府對八一路、連塘路的改造及 2022 年末“紅光橋”的規(guī)劃施建，預計連塘路、西門市場一帶將會具有一定的升值潛力，并有較大量的后續(xù)供應。11 / 135 各區(qū)房地產(chǎn)市場特點及趨勢⑴城中區(qū)城中區(qū)作為柳州傳統(tǒng)商業(yè)中心，現(xiàn)建筑密度較大，后續(xù)供應土地相對較少，城中區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)以舊城改造而帶來的商品房開發(fā)為主。據(jù)悉，2022 年柳州拆遷面積約 50 萬平方米，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為 1：5，目前有超過 1 萬戶房地產(chǎn)消費人口。柳州房價一路走高，歸其直接原因主要有：10 / 135? 隨著競爭加劇，房子本身越建越好，質(zhì)素越來越高；? 土地拍賣政策導致地價攀升；? 新的拆遷政策自 2022 年 11 月 1 日起執(zhí)行后發(fā)展商成本加 大，同時新盤房價比照拆遷房價；? 消費市場支持。 房地產(chǎn)市場價格分析 2022 年柳州商品房銷售均價 1608 元/平方米，而至 2022 年柳州市商品房銷售均價為 1650 元/平方米，在比 2022 年平均價格上漲了 %的情況下，仍然出現(xiàn)了一個銷售高潮。而據(jù)不完全統(tǒng)計，2022 年有 60 個以上的樓盤同期銷售。 柳州房地產(chǎn)市場供求分析2022 年柳州房地產(chǎn)供求情況一覽表類 別 統(tǒng)計指標 數(shù) 額新開工商品房面積 136 萬 m2總施工面積 300 多萬 m2供應 商品房竣工面積 70 多萬 m2銷售面積 85 萬 m2需求 商品房銷售額 約 12 億元數(shù)據(jù)來源：柳州日報9 / 135如表 2 所示，2022 年柳州商品房的銷售面積超過了竣工面積，柳州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供求兩旺的市場局面。8 / 135 柳州市房地產(chǎn)業(yè)的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有：? 得益于國家宏觀經(jīng)濟調(diào)整，市民的消費信心得以增強和鞏固；? 機關企事業(yè)單位取消了實物分房政策，催生了商品房新的市場需求；? 在“城市建設與管理年”中對拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。正是在這種環(huán)境和背景之下，2022 年柳州房地產(chǎn)業(yè)各項指標均奇跡般地創(chuàng)造了前所未有的歷史新高，并且連續(xù)三年達到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營業(yè)績。 數(shù)據(jù)來源：柳州市信息協(xié)會 /柳州日報2022 年柳州房地產(chǎn)投資完成 88226 萬元，比上年同期增長%；而 2022 年房地產(chǎn)投資完成 159900 萬元，比去年同期增長 %，近年柳州房地產(chǎn)投資保持較快的增長勢頭。而 良 好 的 經(jīng) 濟 發(fā) 展 態(tài) 勢 為 柳 州 房 地 產(chǎn) 業(yè) 及