【正文】 科技 專業(yè)服務(wù)貿(mào)易/ 批發(fā)/ 零售 金融 交通運輸/ 物流房地產(chǎn)/ 建筑業(yè) 廣告 基礎(chǔ)建設(shè)/ 能源政府單位及機(jī)構(gòu) 其他 企業(yè)風(fēng)險管理高級培訓(xùn)專用（機(jī)密） 合富輝煌 174。例如匯豐電子資訊處理有限公司在東寶大廈內(nèi)使用了第 2~4層和第 8層，合計 4層寫字樓。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項目客戶分析 —— 東寶大廈客戶分析小結(jié) 根據(jù)對東寶大廈的租售客戶行業(yè)類型進(jìn)行調(diào)查，主要分布在 生產(chǎn)制造業(yè)和貿(mào)易批發(fā)業(yè) ，并且以廣州公司為主。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 可比項目租客戶分析 —— 東寶大廈客戶行業(yè)分析 行業(yè) 生產(chǎn)/制造 電子 /通信 /科技 專業(yè)服務(wù) 貿(mào)易 /批發(fā) /零售 金融 交通運輸 /物流 房地產(chǎn)/建筑業(yè) 廣告 基礎(chǔ)建設(shè) /能源 政府單位及機(jī)構(gòu) 其他 合計 數(shù)量 11 4 4 7 2 2 2 3 0 1 2 38 比例 29% 11% 11% 18% 5% 5% 5% 8% 0% 3% 5% 100% 29%11%11%18%5%5%5%8% 0%3% 5%生產(chǎn)/ 制造 電子/ 通信/ 科技 專業(yè)服務(wù)貿(mào)易/ 批發(fā)/ 零售 金融 交通運輸/ 物流房地產(chǎn)/ 建筑業(yè) 廣告 基礎(chǔ)建設(shè)/ 能源政府單位及機(jī)構(gòu) 其他 企業(yè)風(fēng)險管理高級培訓(xùn)專用（機(jī)密） 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶區(qū)域特征比較 區(qū) 域 天河北 環(huán)市東 東 風(fēng) 路 中 山 路 廣州市 % % % 廣東省 % % % 中 國 % % % 港 /澳 /臺 % % % 日 本 % % % 東南亞 % % % 韓 國 % % % 美加地區(qū) % % % 歐洲地區(qū) % % % 其 它 % % % ? 內(nèi)地 租戶對于新城區(qū)的認(rèn)同較舊城區(qū) ? 日資 租戶較為集中于天河北板塊 ? 廣州 本地租戶在各板塊中分布均勻 ? 歐 /美 租戶仍較為集中于舊城區(qū) ? 港 /澳 /臺 租戶偏重于舊城區(qū) 客戶分析 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶行業(yè)特征比較 行 業(yè) 天河北 環(huán)市東 東 風(fēng) 路 中 山 路 生產(chǎn) /制造 % % % 電子 /通訊 /科技 % % % 專業(yè)服務(wù) % % % 貿(mào)易 /批發(fā)、零售 % % % 金 融 % % % 交通運輸、物流 % % % 房地產(chǎn)、建筑業(yè) % % % 廣 告 % % % 基礎(chǔ)建設(shè) /能源 % % % 政府單位及機(jī)構(gòu) % % % 其 他 % % % 東風(fēng)路寫字樓客戶主要是生產(chǎn)制造業(yè)、電子科技業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易、金融業(yè)等。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 客戶分析 客戶分類 —— 使用者分析 他們的需要： ?對辦公地點有較高的要求： （對于交通、配套有相當(dāng)要求） ? 對辦公使用成本要求： （希望使用低成本、健康的辦公物業(yè)） 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項目競爭市場分析 ? 東風(fēng)路現(xiàn)時在售的寫字樓主要定位在乙級、準(zhǔn)甲級，售價在 1000013000元 /平方米，租金 50100元 /平方米 /月，對比天河及珠江新 CBD區(qū)域有明顯價格差異 ? 租客主要是中小型的貿(mào)易公司、廣告公司、科技公司、咨詢機(jī)構(gòu)、設(shè)計公司、事務(wù)所等，單元間隔主要在 150平方米左右，近年進(jìn)駐的大型企業(yè)總部迅速增加，直接提升了商務(wù)環(huán)境的層次 區(qū)域競爭市場小結(jié) 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項目競爭市場分析 —— 達(dá)信大廈 地址 德政北路 538號 規(guī)模 28層，寫字樓面積 售價 只租不售 租金 6065元 /平方米 管理費 15元 /平方米 間隔 全層 1200平方米，間隔 701200平方米， 416層小間隔， 1728層大間隔 實用率 70% 中央空調(diào) 無 車位 148個，租： 1300元 /月（承租 500m2以上） 進(jìn)駐率 約９成 進(jìn)駐企業(yè) 科技、廣告、咨詢服務(wù)等 物業(yè)管理 廣州高力國際 點評 周邊商務(wù)氣氛濃，性價比較高，標(biāo)志性不強(qiáng)， 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項目競爭市場分析 —— 新裕數(shù)碼大廈 地址 農(nóng)林下路 81號 規(guī)模 總建 :72070平方米 售價 11000元 /平方米（二手售價） 租金 65元 /平方米 管理費 28元 /平方米 間隔 110～ 1100平方米， 實用率 71% 中央空調(diào) 有 車位 200個，租： 7001000元 /月 進(jìn)駐率 約 85% 進(jìn)駐企業(yè) 銀行、羊城晚報、中銀證券、商船三井株式會社、鐵路集團(tuán)公司集裝箱運輸中心等。 物業(yè)管理 天譽(yù)物業(yè)管理有限公司 點評 地段好，價格有吸引力；原住宅設(shè)計，電梯不足，內(nèi)部檔次較低 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項目競爭市場分析 —— 東寶大廈 地址 東風(fēng)東路 767號 規(guī)模 28層，寫字樓面積 4萬平方米 售價 只租不售 租金 80元 /平方米（不帶裝修） 管理費 25元 /平方米 間隔 開間 63～ 1600平方米，以 150平方米為主 實用率 72% 中央空調(diào) 有 車位 151個，租： 1000元 /月 進(jìn)駐率 約 85% 進(jìn)駐企業(yè) 貿(mào)易、科技、咨詢、廣告等企業(yè) 物業(yè)管理 中海物業(yè) 點評 檔次較高，引入光纖、寬帶，設(shè)綠色休閑平臺花園等，出租情況較好 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 項目競爭市場分析 東風(fēng)路商務(wù)區(qū)域項目類別 東風(fēng)路商務(wù)區(qū)域從 80年代至今商務(wù)地位歷史悠久 ,因此可把東風(fēng)路寫字樓分為三個類別 ?一類：健力寶大廈、建銀大廈 ?二類：東方金融廣場、時代國際、天譽(yù)商務(wù)、東寶大廈 ?三類：交易廣場、國信大廈 合富輝煌 174。 ? 以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主線，東風(fēng)路集眾多廣告設(shè)計、投資顧問、咨詢評估、會計審計、金融保險和法律事務(wù)等資源 ，營造整條東風(fēng)路商務(wù)服務(wù)區(qū)。 東風(fēng)西路 東風(fēng)東路 錦城大廈 東寶大廈 天譽(yù)商務(wù) 力迅商務(wù)中心 新裕數(shù)碼 建銀大廈 越秀城市廣場 時代國際大廈 本案 健力寶 東方金融廣場 交易廣場 國信大廈 達(dá)信大廈 東竣廣場 合富輝煌 174。老城區(qū)的寫字樓市場將進(jìn)入二手寫字樓的租售時代 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龇治鲂〗Y(jié) 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治? ? 老城區(qū)寫字樓將進(jìn)入二手寫字樓租售時代 ? 城市中心的東移，廣州商務(wù)中心也已經(jīng)東移，而老城區(qū)的一手寫字樓也逐步息微，新推寫字樓的競爭力已不如城市東面的寫字樓。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治? 老三區(qū)寫字樓 市場新增供應(yīng)（表二） 項目名稱 首次推出 時間 進(jìn)駐率 主要客戶情況 越秀城市廣場 2020年底 80%左右 周邊政府企業(yè)、金融等服務(wù)業(yè)自用者 投資者 天倫大廈 2020年 95% 以周邊貿(mào)易及房地產(chǎn)使用客戶為主 中華國際中心 2020年底 30%左右 投資者（包括基金投資者） 錦城大廈 2020年底 30% 貿(mào)易、專業(yè)咨詢及金融服務(wù)業(yè)客戶 越秀新都會 2020年底 70%左右 投資者 周邊 IT、中介業(yè)等中小企業(yè)自用者 富力鞋業(yè) 商貿(mào)中心 2020年 6月 70%左右 周邊鞋業(yè)市場的自用客為主 少量投資客 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治? 老三區(qū)寫字樓成交價格 （ 2020— 2020） 數(shù)據(jù)來源： :廣州市國土資源和房屋管理局 備注： 06年的十區(qū)概念已包含南沙和蘿崗區(qū) 020204000600080001000012020140001600018000東山 11844 8488 6715 6076 6108 7784越秀 12602 10182 8198 7426 6704 7784荔灣 7913 6381 12357 15787 15480 142032020年 2020年 2020年 2020年 2020年 2020年單位：元 /㎡ 合富輝煌 174。房地產(chǎn) Hopefluent Real Properties 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鰧Ρ确治? 老三區(qū)寫字樓市場供應(yīng)、成交情況 0510152025預(yù)售面積 一手成交面積 二手成交