【正文】 電梯 國際知名品牌，候梯時(shí)間不超過 1分鐘 國際知名品牌，每部服務(wù)面積小于 200平米 /臺(tái)，候梯時(shí)間不超過 30秒 停車位 一般配有小型地上或地下停車場 每 6090平米出租面積提供 1個(gè)機(jī)動(dòng)停車位，并實(shí)現(xiàn)智能化高效管理 智能化系統(tǒng) 部分達(dá)到 5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 達(dá)到 5A級(jí)標(biāo)準(zhǔn) 衛(wèi)生間 獨(dú)立精裝衛(wèi)生間，并配有名牌潔具 精裝公共衛(wèi)生間 生態(tài)空間 一般沒有 有一些生態(tài)空間布局，以增添寫字樓內(nèi)部景觀 高檔商務(wù)配套 無 一般配備多功能廳、會(huì)議室 生活配套 部分有休閑會(huì)所，娛樂中心 一般建有健身中心，休閑咖啡廳等 經(jīng)過對(duì)比分析可以看出，本項(xiàng)目缺乏做純粹甲級(jí)寫字樓或純粹 soho的產(chǎn)品基礎(chǔ)及市場支持 29 Verdure International City 項(xiàng)目策劃的市場突破點(diǎn) 價(jià)值取向核心 獨(dú)特消費(fèi)人群：做少數(shù)人的寫字樓 + 獨(dú)特產(chǎn)品形態(tài)：提供與目標(biāo)人群相對(duì)應(yīng)的新型辦公、生活方式 突破點(diǎn) 為商人里的創(chuàng)業(yè)型讀書人服務(wù) + 個(gè)性 studio產(chǎn)品及服務(wù) 項(xiàng)目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢不明顯，區(qū)位市場不成熟，如何解決競爭問題？ 30 Verdure International City 寫字樓的發(fā)展歷史 尚都 SOHO 第一代：原始辦公樓，多為國企、事業(yè)單位所用 第二代：甲級(jí)寫字樓，適 用于大中型企業(yè)及外企 第三代：soho，即 家庭式小型工作室 第四代： studio 31 Verdure International City STUDIO釋義 ? STUDIO即“工作室” ，在國內(nèi)屬于比較新的產(chǎn)品類型，在國際上也沒有形成定論， loft和soho都是 studio的初期表現(xiàn)形式之一，是工業(yè)時(shí)代后期，人們對(duì)流水線產(chǎn)品的叛逆性思維和追求個(gè)性化表現(xiàn)的產(chǎn)品。 60萬元購買基金，可用于購買 18F集團(tuán)客戶專區(qū)，標(biāo)準(zhǔn)層面積約 1150建筑平方米 銷售情況及客源分析 大型企業(yè) 中型企業(yè) 小型企業(yè)或個(gè)人 10% 20% 70% 客戶以軟件研發(fā)、電子企業(yè)為主 對(duì)我們的啟示：在此區(qū)域， 甲級(jí)寫字樓 缺乏大型企業(yè)關(guān)注?。?！ 23 Verdure International City 第二部分 項(xiàng)目面臨的主要問題 24 Verdure International City 項(xiàng)目的 SWOT分析 S—— 項(xiàng)目優(yōu)勢 自然環(huán)境優(yōu)勢 產(chǎn)品有一定的差異性 價(jià)格有一定優(yōu)勢 周邊有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) W—— 項(xiàng)目劣勢 區(qū)域價(jià)值不高 交通成本高 周邊配套不成勢 剛性需求較少 O—— 項(xiàng)目機(jī)會(huì) 大市場比較好 部分細(xì)分市場存在機(jī)遇 T—— 項(xiàng)目威脅 潛在競爭對(duì)手多（類似項(xiàng)目不能多） 細(xì)分市場受眾群體小 結(jié)論：塑造獨(dú)一無二的品牌競爭力。 海通大廈為促進(jìn)滯銷樓層的銷售在 11月份推出，“海通大廈私營企業(yè)促進(jìn)計(jì)劃”。 客戶主要為中小型企業(yè)， 2024層做為集團(tuán)客戶整層銷售（ 500平米起售）的樓層目前沒有一間銷售出去的。 80平米的戶型做企業(yè)太小，個(gè)人投資也不可行，銷售差。 22 Verdure International City 競爭個(gè)案 專題研究 總套數(shù) 可售套數(shù) 成交套數(shù) 成交套數(shù) 均價(jià) 成交比例 223 套 100套 123 套 M2 5494元 /M2 55 % 面積劃分 140 M2 130 M2 110 M2 100 M2 80 M2 銷售率 27% 9% 53% % % 項(xiàng)目開盤已有 7個(gè)月，但銷售成交比例很少，其中還包括 2527層公司自留層。 現(xiàn)代化綜合布線消防報(bào)警聯(lián)動(dòng)、安防、智能、有線電視、虛擬通訊等 5A級(jí)配置 海 通 大 廈 專題研究 基 本 情 況 項(xiàng)目交通較為便利，各項(xiàng)設(shè)施及配套都按甲級(jí)寫字樓標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，是江寧板塊中較為出色的寫字樓盤。 南京寫字樓市場未來走勢分析 21 Verdure International City 競爭個(gè)案 專題研究 物業(yè)開發(fā)商： 南京海天房地方發(fā)展有限公司 物業(yè)管理商： 星聞物業(yè)管理公司 總建筑面積： 40960平方米 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 1200平方米 總層數(shù)： 28層 標(biāo)準(zhǔn)層高度： 空調(diào)： 中央新風(fēng)系統(tǒng) 電梯： 5部三菱電梯 車位： 地面 60個(gè) ,地下 210個(gè) 車位費(fèi)： 未定 交通情況： 105路 , 雨浙線 , 清安線 其他設(shè)施： 中空鋼化鍍膜玻璃 ,環(huán)保節(jié)能 。由于面積小，因而總價(jià)低，相對(duì)而言可以有效降低成本和規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，因此目前去化速度較快。 ? 目前供應(yīng)的寫字樓面積分割越來越靈活，各樓盤都有多種面積選擇，從701000平米面積不等。 20 Verdure International City 南京寫字樓市場未來趨勢分析 ? 根據(jù)全市今年 111月的銷售情況來看，城中、河西、江寧是寫字樓市場主力，銷售量以城中、河西為最，售價(jià)以城中為最高，均價(jià)增長約為1500元 /平方米。 尚樓 50% 廣告公司、律師事務(wù)所等 100㎡ 江山 尚樓 四成按揭，一次性 4000元左右 江山 恒通大廈 1700㎡ 57178㎡ 80% ￥ 4900 該區(qū)域樓盤物業(yè)管理費(fèi)都不太高，基本在 23￥ /㎡之間，均價(jià)在 5000元左右。 恒通大廈 江山物業(yè) ￥ /㎡ 案名 整層面積 分割面積 得房率 均價(jià)（元） 海通大廈 1200㎡ 100㎡ 66% ￥ 5500 綠野 18 Verdure International City 江寧板塊樓盤物業(yè)管理對(duì)比表、價(jià)格面積比較表 案名 物管機(jī)構(gòu) 物管收費(fèi) 海通大廈 待定 待定￥ /㎡ 綠野 16 Verdure International City 南京區(qū)域市場分析 江寧寫字樓在 06年上半年銷售表現(xiàn)活躍 ，但從 7月份開始，江寧板塊寫字樓成交逐漸萎縮，從成交數(shù)據(jù)來看還是以海通大廈為主要的成交樓盤，目前江寧在售寫字樓項(xiàng)目較少，而且比較分散，雖然其性價(jià)比、產(chǎn)品形式在一定程度上受到購買者以及投資者關(guān)注，但是受到的市場環(huán)境和外界因素影響，加上目前在售樓盤較少，因此江寧寫字樓銷售出現(xiàn)階段性下降。 14 Verdure International City 河西 CBD區(qū)樓盤物業(yè)管理對(duì)比表、價(jià)格面積比較表 案名 物管機(jī)構(gòu) 物管收費(fèi) 中泰國際廣場 江紅物業(yè) 4￥ /㎡ 紫金西區(qū)中央 第一太平戴維斯物業(yè)顧問 2￥ /㎡ 嘉業(yè)國際城 嘉業(yè)物業(yè) ￥ /㎡ 宋都奧體名座 浙江廣度物業(yè) 2￥ /㎡ 案名 整層面積 分割面積 得房率 均價(jià)（元） 中泰國際廣場 1790㎡ 110㎡ 65% ￥ 7200 紫金西區(qū)中央 2023㎡ 80200㎡ 61% ￥ 6100 嘉業(yè)國際城 1500㎡ 100300㎡ 72% ￥ 6400 宋都奧體名座 600㎡ 33600㎡ 75% ￥ 5800 物業(yè)管理費(fèi)一般在２－４￥ /㎡之間，得房率一般為 61%－ 75%之間，分割面積在 110600 ㎡不等。 河西 CBD商務(wù)區(qū) 13 Verdure International City 河西 CBD區(qū)樓盤基本情況分析 案名 外立面 層高 公共部分 交付標(biāo)準(zhǔn) 配套設(shè)施 電梯 車位 空調(diào) 紫金西區(qū)中央 鐵灰色金屬面板，間隔流灰色外墻涂料 花崗巖地面大堂；高檔?；u電梯間；精裝修公共衛(wèi)生間 吊頂；白水泥墻面；水泥地 提供商務(wù)功能會(huì)議室；商務(wù)簡餐場所及相應(yīng)配套服務(wù)；商務(wù)服務(wù)中心及 24小時(shí)代訂車輛等服務(wù)內(nèi)容。 6070㎡ 易發(fā)信息大廈 % 租：順風(fēng)大酒店，售：各類企業(yè) 130260㎡ 利奧大廈 70% 外貿(mào)等各行業(yè) 40㎡ 綠地國際商務(wù)中心 50% 金融、外貿(mào)、政府、事業(yè)單位 不固定 中環(huán)國際廣場 26% 大、中、小型企業(yè) 65㎡ 新城市虹橋中心 0% 暫無 暫無 龍吟廣場 33% 中、小型企業(yè) 40㎡ 寫字樓一般付款方式為一