【正文】 項(xiàng)目營銷目標(biāo)本項(xiàng)目總體目標(biāo)：n 打造高端的產(chǎn)品形象；n 營造好的市場口碑；n 樹立地產(chǎn)品牌；n 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期利潤； 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 銷售策略n 武鋼集團(tuán)、電廠的管理人員，本地私營業(yè)主，居住升級(jí)的改善型需求，購房意向?yàn)殡娞菅蠓俊? 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879客戶策略：以純粹的產(chǎn)品形象鎖定核心客戶；以高端的價(jià)值體驗(yàn)感染重要客戶；以強(qiáng)勢的片區(qū)價(jià)值傳遞打動(dòng)游離客戶；以產(chǎn)品投資潛力吸引偶得客戶。n （ 1）防城港本地企業(yè)高管，如經(jīng)理、老總級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)；n （ 2）防城港私營業(yè)主；n （ 3）行政、事業(yè)單位公務(wù)員；n （ 4）外地來防城港進(jìn)行經(jīng)商投資的投資者。通過我司對各個(gè)在售項(xiàng)目的售樓部實(shí)地調(diào)查，發(fā)現(xiàn)目前防城港房地產(chǎn)市場的購房者 40%左右為本地客戶，其中以政府公務(wù)員，企事業(yè)單位員工為主，其次是外地經(jīng)商客戶及投資客（以東北、浙江、福建等地為主），外地客戶占了 60%之間。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879一、客戶群體分析n 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879 項(xiàng)目劣勢和威脅應(yīng)對策略n 劣勢應(yīng)對辦法：n 在總體規(guī)劃及戶型不能變更的前提下，增加項(xiàng)目的社區(qū)配套，進(jìn)一步提高項(xiàng)目的品質(zhì)顯得尤為關(guān)鍵，例如在社區(qū)內(nèi)增加高檔會(huì)所，包括室內(nèi)體育館（壁球、羽毛球、乒乓球等），室外運(yùn)動(dòng)休閑器械，包括單杠、雙杠、籃球場。n 隨著新加坡至防城港的西灣跨海大橋的落成，將大大拉動(dòng)防城港區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。n 武鋼千萬噸鋼廠項(xiàng)目的入駐，將帶來巨大的剛性需求。n 防城港的經(jīng)濟(jì)在短時(shí)間內(nèi)難以達(dá)到二線城市的平均水平，本地購買力相當(dāng)有限。n 龍光的陽光海岸跟項(xiàng)目有直接的競爭，會(huì)搶走不少客源。n 項(xiàng)目的開發(fā)成本比較高，價(jià)格上會(huì)水漲船高，不利于銷售。n 項(xiàng)目周邊缺乏大量的居住人口，本區(qū)域剛性需求不夠。n 項(xiàng)目容積率偏高，降低了產(chǎn)品的居住舒適性，對自住型業(yè)主影響較大。n 開發(fā)商實(shí)力雄厚，資金充足，完全可以支撐項(xiàng)目開發(fā)。n 規(guī)劃中的桃花湖公園、生態(tài)公園近在咫尺，其沿酒店就在附近，為項(xiàng)目天然的外部配套。n 產(chǎn)品戶型面積配比合理，以兩房兩廳和三房兩廳的戶型為主打戶型，完全契合防城港的市場需求。n 世外桃源請的是深圳設(shè)計(jì)公司精心設(shè)計(jì)，無論是從規(guī)劃、戶型，還是朝向上來講，都可以說是設(shè)計(jì)精品，是支撐整個(gè)項(xiàng)目銷售工作的最大亮點(diǎn)，但不足以支持項(xiàng)目 5年的開發(fā)周期。店作為項(xiàng)目配套，項(xiàng)目核心位置突顯。另外，充分利用項(xiàng)目型多樣，戶型也多樣，深受買家歡迎，為避免項(xiàng)目跟龍光直接競n 賣點(diǎn)分析n 2公里海岸線、 2700畝花湖、引湖入園概念，均為項(xiàng)目的賣點(diǎn)。2022年 11月、 2022年元旦、 n 自然海景得天獨(dú)厚，無法復(fù)制。n 地中海的建筑風(fēng)格非常醒目，在當(dāng)?shù)貙儆谝涣鞯慕ㄖO(shè)計(jì)。n 產(chǎn)品方面n 陽光海岸有海景的優(yōu)勢，能直接看海的戶型非常多。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879主要競爭對手分析n 結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)位，項(xiàng)目最直接的競爭對手，也是最強(qiáng)有力的競爭對手就是龍光的陽光海岸。n 充分利用項(xiàng)目獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)做文章，強(qiáng)化產(chǎn)品優(yōu)勢。配套設(shè)施：休閑花園廣場 ,以大型水景和綠地景觀為節(jié)點(diǎn) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879n 威脅應(yīng)對辦法：n 面對陽光海岸的直接競爭，可以采取差異化的競爭辦法，包括產(chǎn)品差異化、客戶群差異化等辦法避免直接競爭。成交主要以外地投資型客戶為主。購房需提前預(yù)約，預(yù)約只接受交納 1萬元預(yù)約金，開盤當(dāng)日才公布價(jià)格和優(yōu)惠折扣，在開盤當(dāng)日兩房的戶型已基本售罄。 碧海紫金城 25 112 3房 125129㎡ 2022年 1月 3020 3300 90%備注：一期開盤時(shí)間 2022年 1月，當(dāng)時(shí)開盤價(jià)格在3200元 /㎡ ，主要推廣 25，主力推廣戶型為 3房 125129㎡ ，一期基本售罄。預(yù)計(jì) 5月底開盤，現(xiàn)交預(yù)約金 2千元，可以抵扣總價(jià)款 3888元， 配套設(shè)施：空中花園、豪華觀景臺(tái)、康體設(shè)施 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879防城港的市場現(xiàn)狀分析n 強(qiáng)盛 金陽花園9個(gè)單元小高層，目前推 14層預(yù)計(jì)100套80105㎡ 二房127㎡ 三房預(yù)計(jì) 5月底開盤預(yù)計(jì)3500還未開售備注： 該項(xiàng)目是 9個(gè)單元小高層，目前推 14層，已有 100人預(yù)約。項(xiàng) 目名稱 推 貨范 圍 套數(shù) 主力 戶 型 開 盤時(shí)間 開 盤價(jià)格 在售價(jià)格 銷 售情況夏威夷城市廣 場 三期 19 50套兩房 84101㎡三房 144167㎡ 2022327 3700 3800 70% 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879防城港的市場現(xiàn)狀分析n 西灣 項(xiàng) 目名稱 推 貨范 圍 套數(shù) 主力 戶 型 開 盤時(shí)間 在售價(jià)格 銷 售情況逢時(shí)商業(yè)大廈 1 200 2房 90㎡4房 110140㎡ 2022年 8月 8 3400 80% 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879防城港的市場現(xiàn)狀分析n 夏威夷城市廣場? 備注：三期開盤時(shí)間 2022年3月 27日，主推 19現(xiàn)時(shí)基本售罄，部分戶型帶精裝修，價(jià)格 3800元 /㎡ ，現(xiàn)時(shí)剩余160㎡ 三房 12套， 223225㎡樓中樓 2套；兩房單位剩余一套。? 一次性付款可享受 。? 二期 17層 31層在 8月開盤，起步價(jià)在3400左右。項(xiàng) 目名稱 推 貨范 圍 套數(shù) 主力 戶 型 開 盤時(shí)間 在售價(jià)格 銷 售情況萬基 中央公館 1 18 200 2房 92㎡4房 119140㎡ 2022年 12月 26003600 95% 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879防城港的市場現(xiàn)狀分析n 逢時(shí)商業(yè)大廈? 備注：該項(xiàng)目只有 1棟樓，樓高 31層，坐北向南， 13層是商鋪， 7月能封頂。起步價(jià)大概在3000元，如果購買大戶型房，最大優(yōu)惠可減 4888元，送空調(diào)。? 二期也是推出 15層和 18層高的樓盤，共二百多套， 2房占 35%， 3房占 20%，4房占 45%，現(xiàn)時(shí)售價(jià)未定，在六月份開盤時(shí)才出價(jià)。只剩 2套 130140㎡ 戶型。? 配套設(shè)施：商業(yè)大道、會(huì)所、泳池、羽毛球場、親子水池、健身中心、地下車庫 項(xiàng) 目名稱 推 貨范 圍 套數(shù) 主力 戶 型 開 盤時(shí)間 在售價(jià)格 銷 售情況西灣上城 7 312 2房 92㎡3房 119133㎡ 2022年 5月 3900 95% 5 240 2022年 12月 3600 70% 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879防城港的市場現(xiàn)狀 分析n 萬基 中央公館? 備注：該項(xiàng)目是 4棟樓的小高層，2棟 15層， 2棟 18層，坐北向南。? 該樓盤是武鋼集團(tuán)屬下物業(yè)，是上市公司，實(shí)力有保障于客戶購房信心，但地塊狹長，可觀面少，對觀景造成好大的影響，只能側(cè)望桃花湖。? 配套設(shè)施： 2700畝桃花湖，中心水景，中心合院商業(yè)街，疊水廣場，中小學(xué)校項(xiàng) 目名稱 推 貨范 圍 套數(shù) 主力 戶 型 開 盤時(shí)間 開 盤價(jià)格 在售價(jià)格 銷 售情況龍 光 單身公寓防城港的市場現(xiàn)狀分析 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 1053527879防城港的市場現(xiàn)狀分析n 龍光 陽光海岸n 單身公寓現(xiàn)時(shí)售價(jià)：5200能看海景。陽光海岸公寓高層別墅? 一期 4月 17以（ 3950/㎡ ）開盤， 1,2,3,4棟已售完，二期 5月1號(hào)開盤，現(xiàn)時(shí)推 5，共 17層樓盤，南北朝向，現(xiàn)時(shí) 2房戶型不多只有 12套選擇，還看不到海景。新政策出臺(tái)后開發(fā)商應(yīng)更多關(guān)注中低收入家庭對小戶型房源的鋼性需求，進(jìn)一步加大房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，積極發(fā)展小戶型商品住宅，增加套型建筑面積在 90平方米以下的商品住房供應(yīng)量，提高小戶型房源比例。n 二、小戶型住房建設(shè)比重較低。n 存在的問題n 一、續(xù)建項(xiàng)目節(jié)后復(fù)工率較低。房產(chǎn)仍有較大升值空間，投資性購房需求增加，刺激房價(jià)上揚(yáng)。二是投資性購房需求有加大趨勢。在樓盤開發(fā)中，土地成本通常占總成本的四成左右，比重較大。其中，現(xiàn)房均價(jià)為 2962元 /平方米 ,同比增長 %；期房均價(jià) 2937元 /平方米 ,同比增長%。n城市區(qū)位優(yōu)勢越來越明顯，吸引眾多開發(fā)商前來觀探拿地，潛在競爭對手增多。n市場價(jià)格處于同級(jí)城市中等水平，仍有較大的上升空間。n項(xiàng)目處于城市中心地帶，各項(xiàng)設(shè)施配套完善，交通出行便捷。 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 10535278792 、 防城港市房地產(chǎn)市場分析小結(jié) 對本項(xiàng)目有利的因素n有大批企業(yè)進(jìn)港，使房產(chǎn)需求旺盛，供需缺口大。其中，現(xiàn)房銷售 2022套，增長 %，期房銷售 4198套，增長 %。其中，現(xiàn)房銷售面積 ，增長 %；期房銷售面積 ，增長 %。 n 一季度，防城港市房地產(chǎn)房屋施工面積 平方米，同比增長 %。 3月份，投資額進(jìn)一步擴(kuò)大至 ，同比增加 ，增長 %，月度投資遠(yuǎn)高于上年 月均投資水平，比近期的最高單月 11月的投資額高出 ，投資出現(xiàn)升溫趨勢。 18月，該戶型累計(jì)投資 元，同比增加 ，增長%，占住宅投資的比重由上年的 %上升為 %。商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓及其他用房分別完成投資為、 ，分別占總量的 %、 %和%。針對新政策，對銷售員工的再培訓(xùn)指導(dǎo)，如何應(yīng)對投資客的疑惑解答。（如須客戶簽定欠款書后先付總房款 30%，后 20%或 10%交房前付清尾款）n 3.n 2.n 簽定銷售合同后半年后，大多數(shù)銀行才辦理貸款手續(xù)，并放款于開發(fā)商，導(dǎo)致開發(fā)商資金回籠緩慢n 面對新政策敝司建議：n 1.房地產(chǎn)投資運(yùn)行特點(diǎn) 房商網(wǎng) — 海量房地產(chǎn)資料下載！ 《 2022房地產(chǎn)營銷策劃大全 》 ， ： 10535278797 、 新政影響及應(yīng)對策略n 新國十條政策的影響是廣泛性的，主要針對的是二次購房以及外地購房群體的致命打擊，經(jīng)過敝司調(diào)查了解到防城防港房地產(chǎn)至 06年開始受本市人口的限制，鋼性需求購房已經(jīng)開始回落，從 08年起外地投資購房群體一直支撐著防城港市的房地產(chǎn)市場銷售，換句話來說， 5月黃金節(jié)假結(jié)束后的第一個(gè)周末，整個(gè)防城港樓盤銷售部客戶銳減 8成。防城港市作為北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市之一，經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略地位提升，房地產(chǎn)升值空間較大，導(dǎo)致大量資金流