廣州新型寫字樓策劃案25-文庫(kù)吧資料
2025-04-22 23:11本頁(yè)面
【正文】 C、無(wú)論是購(gòu)置寫字樓或是搬遷公司都是一種長(zhǎng)時(shí)間醞釀行為，而年底往往是這種醞釀的初起時(shí)期，所以2000年年底前是我們推廣的最好時(shí)機(jī)?！ 〗Y(jié)合本方案前面“整合型寫字樓”之闡述，提早入市有如下理由： A、“整合型寫字樓”需提早市場(chǎng)預(yù)熱，并在大量的繕稿作用下占據(jù)市場(chǎng)龍頭位置。在不同的銷售期推出不同段的樓層，使銷售情況按計(jì)劃分布，在每一銷售階段均在多戶型，座向選擇。合理間隔樓層面積分配，避免某樓層開間斷式購(gòu)買，以保證剩余面積的可開合性?！ ∥?、 銷售推廣策略 銷售周期（寫字樓） 階段 歷時(shí) 階段目的 銷售目標(biāo) 工期 第一階段 兩個(gè)月 開盤試探市場(chǎng)反應(yīng) 10%+ 第二階段 一個(gè)月 調(diào)整、強(qiáng)化概念 25%+ 第三階段 半個(gè)月 促銷 35%+ 封頂 第四階段 四個(gè)月 持續(xù)銷售 65%+ 第五階段 半個(gè)月 促銷 70%+ 外裝完成 第六階段 四個(gè)月 持續(xù) 90%+ 第七階段 一個(gè)月 促銷 100%+ 交樓前后 以上七個(gè)階段為理想情況，保守估計(jì)各銷目標(biāo)的完成均順延一個(gè)月?！ ⌒ 〗Y(jié)： 整合型的要點(diǎn)是資源（人力、物力）共享，聯(lián)合創(chuàng)造商機(jī)，使買家、發(fā)展商都在經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益方面得到回報(bào)?！ ?） 對(duì)于初創(chuàng)業(yè)者，使用整合型的寫字樓等于“鍍金”，在業(yè)務(wù)上可作為公司的賣點(diǎn)?！ ?）大大提高TI企業(yè)的客戶服務(wù)水平、高效率、熱情兩不誤?！ ?）共享文員、外勤對(duì)這類要求效率的公司來(lái)講亦極具吸引力，因?yàn)楣蚕聿块T是三班二十四小時(shí)全天候工作的，非常適合這類公司的要求。也就是說(shuō)，這對(duì)初創(chuàng)業(yè)者是一種先進(jìn)的企業(yè)文化思想沖擊。 整合型寫字樓對(duì)目標(biāo)客戶的吸引點(diǎn) 對(duì)初創(chuàng)業(yè)者： 1）減輕初期投資，又將其公司提高檔次，克服資金制肘； 2）部門共享可減輕開業(yè)后日常支出及人員閑置率，又保證公司正常運(yùn)作； 3）公司間商務(wù)互補(bǔ)是網(wǎng)上商務(wù)BtoB（企業(yè)間電子商務(wù)）的原始模型，其特色是關(guān)系長(zhǎng)期穩(wěn)固，對(duì)初創(chuàng)業(yè)者更可能是足以維持日常開支的低成本業(yè)務(wù)； 4）由于設(shè)備共享、辦公場(chǎng)所共享、部門共享等有較為復(fù)雜的操作流程，共同守則、規(guī)范、這對(duì)初創(chuàng)業(yè)者不僅是制約，更多的是學(xué)習(xí)完善公司制度以提供自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的捷徑。 3）部門共享：秘書、接待員、外勤、行政。整合型寫字樓架構(gòu)要點(diǎn)如下?。骸 ?）設(shè)備共享：多家公司共用一些高值辦公設(shè)備，如：復(fù)印機(jī)、文件服務(wù)器、幻燈機(jī)、錄像機(jī)、電視機(jī)甚至車輛?！ ∷?、 整合型寫字樓方案是市場(chǎng)空白點(diǎn) 整合型寫字樓策略 針對(duì)目標(biāo)買家需求，尤其創(chuàng)業(yè)者和IT業(yè)者兩大類群體需求，我們應(yīng)提供一種完全適合他們的寫字樓架構(gòu)?！ ⊙a(bǔ)充備忘 建議單價(jià)帶裝修，這是價(jià)格模糊的一種常用策略，亦是將裝修投資打入按揭貸款額中的手段。這些更明顯使買家得益?！薄 ?） 買家實(shí)際得益，由于作為發(fā)展商在單價(jià)上作調(diào)整的允評(píng)幅度往往多受制肘?！ ±碛扇缦拢骸 ?） 東風(fēng)中、東山、農(nóng)林路一帶（以新裕大廈為中心兩公里半經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)）寫字樓可選擇性較大，檔次等級(jí)豐富，新裕大廈閃亮登場(chǎng)之際，高價(jià)位配合新獨(dú)特賣點(diǎn)一舉躋身高檔樓盤，形象鮮明地體現(xiàn)樓盤實(shí)力。 我們建議： 新裕大廈銷售的價(jià)格策略宜采用高開低走的策略。 3）整體定價(jià)法： 方法 動(dòng)作順序 市場(chǎng)定價(jià) 特點(diǎn) 適用范圍 撇脂模式 高開低走 需求彈性小的高收入人群（挑剔品質(zhì)物業(yè)） 階段性高額利潤(rùn)回收資金速戰(zhàn)速?zèng)Q 實(shí)力、信譽(yù)頗佳的公司有”新、奇、特”概念的主題物業(yè) 滲透模式 低開高走 穩(wěn)扎穩(wěn)打 平市行情 作為實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期目標(biāo)的兩種整體定價(jià)策略，各有適用范圍?！ 、項(xiàng)目定價(jià)的實(shí)際操作 房地產(chǎn)樓盤的定價(jià)方法有很多種，但通常有以下幾種操作方法： 1） 評(píng)估得分法 以項(xiàng)目樓盤與附近樓盤綜合素質(zhì)評(píng)估，得出評(píng)估分?jǐn)?shù)來(lái)制定評(píng)估均價(jià)。 B、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向型定價(jià)法 這是根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的價(jià)格決定企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格的定價(jià)法。對(duì)想制定1000元的價(jià)格的產(chǎn)品定價(jià)為980元。因此，不能通過(guò)增加成本來(lái)提高價(jià)格，而只能采用生產(chǎn)合理化、調(diào)整容易等方式維持價(jià)格。這類商品即使降低價(jià)格，需求也不會(huì)增加。若降低價(jià)格，往往會(huì)等同于一般的商品，需求反而相對(duì)減少。高價(jià)格適用于使人產(chǎn)生高檔次、高質(zhì)量的形象的可代表地位的標(biāo)志性商品?！ ‖F(xiàn)行價(jià)格策略及選擇價(jià)格策略與定位 A、需求導(dǎo)向定價(jià)法 需求導(dǎo)向定價(jià)法可分為名聲價(jià)格定價(jià)法，通行價(jià)格定價(jià)法、端數(shù)價(jià)格定價(jià)法等定價(jià)法。若價(jià)格定位定低了，雖然能在相當(dāng)短的時(shí)期內(nèi)暢銷，但可能會(huì)導(dǎo)致發(fā)展商無(wú)利可圖，亦減慢回籠速度，最悲觀的情況是假如銷售不理想，價(jià)格便沒(méi)在了下探的余地。 經(jīng)分析，新裕大廈基本能滿足這幾類客戶需求，而且具很大的可塑性；可充分迎合目標(biāo)客戶需求。 C、IT行業(yè)：需要相當(dāng)大的面積，開間要合理，有對(duì)外的資訊接口，發(fā)展成敗取決于短期市場(chǎng)成績(jī)，所以，資金的投入會(huì)集中在硬件（包括場(chǎng)地）及廣告推廣、客戶服務(wù)三方面上。投資分析思路經(jīng)常是“如果……就……，退而求其次也……，再惡劣也……”模式的填空思維。資訊接口對(duì)之亦具相當(dāng)?shù)奈?。 綜上所述，本定位的目標(biāo)是結(jié)合項(xiàng)目先天后天優(yōu)勢(shì)，發(fā)掘新亮點(diǎn)；在市場(chǎng)上贏取美譽(yù)并得到經(jīng)濟(jì)利益回報(bào)。保值、升值是作為期樓入市的必要條件。針對(duì)信心不足的投資者，先從計(jì)數(shù)入手，寫字樓的租金回報(bào)率在有后市支持的情況下遠(yuǎn)優(yōu)于住宅，后市的信心源于樓宇本身的硬件及后續(xù)服務(wù)政策。針對(duì)創(chuàng)業(yè)要引導(dǎo)其在租、購(gòu)寫字樓之間選擇后
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