(定位)(合富輝煌)正創(chuàng)公寓營(yíng)銷策劃案-在線瀏覽
2025-02-13 02:59本頁面
【正文】 戶型中兩種主要的產(chǎn)品形式。 小戶型公寓分類比較普通公寓46%挑高公寓20%裝修公寓34%20 30 40 50 60 70 80 90 100城市華庭國貿(mào)公寓創(chuàng)景花園金地國際城安高城市天地新華學(xué)府星座大溪地拓基城市廣場(chǎng)元一名城上城國際水晶城蘋果公寓光大國際廣場(chǎng)金色地帶圣大國際香格里拉三期溫莎杰座名邦錦繡年華小戶型面積區(qū)間分布數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場(chǎng)部 面積配比 合肥的小戶型公寓市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)相比，更為理性，純粹的小面積不是市場(chǎng)主流，小戶型更注重功能上的完善。 ? 40平方米以下和 70平方米以上的小戶型公寓比例很小，特別是 30平方米以下的小戶型是市場(chǎng)空白。 數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場(chǎng)部 價(jià)格特征 目前，合肥市一手住宅銷售均價(jià) 3193元 /平方米，而小戶型公寓的銷售均價(jià)約為 3750元 /平方米，價(jià)格高出約 560元 /平方米。 數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場(chǎng)部 消化特征 目前，合肥一手住宅銷售率約 67%，小戶型公寓銷售率為 63%；二者的銷售率基本持平，小戶型的快銷特征并未顯現(xiàn)。 數(shù)據(jù)來源：合肥市商品房交易網(wǎng)上備案系統(tǒng)數(shù)據(jù)整理：合富輝煌房地產(chǎn)（安徽）市場(chǎng)部 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 政策：按照“十一五”規(guī)劃，合肥市未來高檔商品房供應(yīng)減少，中小戶型供應(yīng)將大量增加。 即每年至少有 421萬平方米的小于 90平米小戶型投放市場(chǎng)。 數(shù)據(jù)來源：合肥市規(guī)劃局 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 土地：在 2023年后的土地交易中，存在多幅用地面積在 20畝以下的小型商住類地塊 ,這類地塊適合開發(fā)小戶型。以廬陽區(qū)和包河區(qū)最多。 ? 近期市場(chǎng)中，廬陽區(qū)和包河區(qū)的小戶型供應(yīng)會(huì)逐漸增加。 成功原因： 品牌優(yōu)勢(shì) 主推小戶型： 5162平米； 戶型設(shè)計(jì)較合理，個(gè)別房型有暗衛(wèi) ； 銷售策略： 銷售均價(jià) 3700元 /平米 ； 首付 ；低總價(jià)迅速引爆市場(chǎng)，小戶型短時(shí)間 售罄 ； 名邦錦繡年華 名邦錦繡年華位于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)錦繡社區(qū)， 定位為運(yùn)動(dòng)型 ；并以七、八十年代出生的 中 青年定位為主要客源 。 成功原因： 低價(jià)策略 主推小戶型： 5060平米（ ）； 戶型設(shè)計(jì)前衛(wèi)，空間感強(qiáng)，實(shí)用性不高 ； 銷售策略： 利用 低價(jià)格策略 ，普通公寓銷售均價(jià) 2400元 /平米 ，迅速吸引目標(biāo)客戶群，引 爆市場(chǎng)，導(dǎo)致銷售火爆，短期內(nèi) 售罄 ； 挑高公寓 3650元 /平米。小戶型公寓分 精裝修和 挑高 兩種。 成功原因： 地段 +品牌 +營(yíng)銷推廣 主推小戶型： 精裝修 3452平方米 挑高 5060平方米 戶型設(shè)計(jì)時(shí)尚，功能略顯不足 07年初新推“ BOX” 公寓 銷售均價(jià)： 精裝修公寓 5300元 /平米； 挑高公寓 4300元 /平米； 06年所推公寓目前已基本售罄； 目前“ BOX”公寓，均價(jià)為 4271元 /平米， 銷售率 33% 推廣策略： 利用品牌的高端定位和媒體炒作。 成功原因： 產(chǎn)品 +地段 主推小戶型： 4060平層， 60100躍層 戶型設(shè)計(jì)較合理，存在暗衛(wèi) 銷售策略： 裝修房 4300元 /平米， 不裝修 3800元 /平米； 推廣策略： 推廣力度雖然大，但由于周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤眾多，市場(chǎng)相 對(duì)飽和，導(dǎo)致銷售率至今僅42%，且持續(xù)銷售能力差。 成功原因： 地段 +產(chǎn)品 +高密度推廣 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)營(yíng)銷推廣總結(jié) 公寓作為一種“ 低總價(jià) ”的住宅產(chǎn)品 ,有著其獨(dú)特的產(chǎn)品特性 ,因此進(jìn)行廣告推廣時(shí) ,其廣告訴求點(diǎn)也較獨(dú)特鮮明。 ? 以精致小戶型為訴求點(diǎn)： 天驕國際 “ 尋找 90平米以下房子”、城市華庭 “空間風(fēng)暴 城市華庭之特供空間”“空間風(fēng)暴 城市華庭之魔幻空間”。 ? 以獨(dú)特的設(shè)計(jì)風(fēng)格為訴求點(diǎn)： 溫莎杰座“ 4084平米的英倫風(fēng)情，在這里”。 市場(chǎng)總結(jié) ? 目前合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)中小戶型住宅供應(yīng)數(shù)量相對(duì)較少。但短期內(nèi)，就 07年看，包河區(qū)、廬陽區(qū)是小戶型的主要供應(yīng)區(qū)域。 ? 合肥小戶型種類豐富，精裝、挑高公寓大量出現(xiàn)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也在不斷改良。 ? 普通小戶型是只以居住為主的小戶型，滿足了一般的想購房又不能輕松承受購房負(fù)擔(dān)的家庭。主要以外籍客戶為目標(biāo)客戶群，租金比普通公寓高 2030%左右，但略低于同檔酒店價(jià)格。 ? SOLO戶型就是個(gè)性化的尊重客戶生活方式的的精準(zhǔn)居住空間。 ? LOFT這種工業(yè)化和后現(xiàn)代主義完美碰撞的藝術(shù)，在 20世紀(jì)后期逐漸演化成為了一種時(shí)尚的居住與工作方式。 項(xiàng)目特性 臨時(shí)性和暫時(shí)性居所 目標(biāo)客群定位 項(xiàng)目特性 自住客 商用客 投資客 ? 自住客 共同點(diǎn)： ? 以初次臵業(yè)和為子女能有良好教育的臨時(shí)居住要求為目標(biāo)； ? 年齡 2345歲為主 ? 個(gè)人儲(chǔ)蓄在 3萬元以上 ， 家庭儲(chǔ)蓄在 510萬元以上； ? 個(gè)人月收入在 1500元以上 ， 家庭月收入在 4000元以上； ? 首付盡可能輕松； 目標(biāo)客群定位 他們是： ? 周邊居民 ? 進(jìn)入社會(huì)已工作一年以上白領(lǐng) ? 在此做生意的外地客戶 ? 在周邊租住的外來人員 ? 投資客 共同點(diǎn)： ? 對(duì)租賃市場(chǎng)了解 ， 通過租賃賺取臵業(yè)利潤(rùn)的購房者 ? 年齡 2845歲青壯年人 ? 家有閑錢 5萬以上 ， 不急用 ? 要求有回報(bào)率 ， 出租租金期望值高 ， 出租上的信心關(guān)心物業(yè)的變現(xiàn)能力 、 升值能力 ? 部份人事業(yè)有成 ， 有較大的投資想法 ， 具備股市等多方面經(jīng)驗(yàn) 他們是： ? 周邊
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