【文章內容簡介】 HOPEFLUENT 項目的發(fā)展將面臨的市場競爭態(tài)勢如何？ ? 市場大勢 ? 市場競爭格局 ? 后續(xù)競爭 HOPEFLUENT 后續(xù)競爭：目前可統(tǒng)計預測南沙后續(xù)新開發(fā)用地將超過 400萬 m2，住宅開發(fā)量建筑面積近 700萬 m2 ，南沙市場后續(xù)競爭激烈 越秀城建 () (占地 14萬平方米 ) 越秀城建 () (占地 21萬平方米 ) 時代地產 () (占地 34萬平方米 ) 黃山魯項目 (占地 40萬平方米 ) 龍光集團 () (占地 16萬平方米 ) 新項目 在售項目后續(xù)開發(fā) 南沙濱海花園 (占地 100萬 ) 南沙奧園 (占地 30萬平方米 ) 南沙境界 (占地 21萬平方米 ) 逸濤 雅苑 (占地 100萬平方米 ) 鹿苑項目 (占地 49萬平方米 ) 碧桂園 () (占地 ) HOPEFLUENT 在售項目仍有超過 230萬 m2土地可供開發(fā)，住宅開發(fā)量超過 200萬 m2 在售項目 濱海花園 逸濤雅苑 南沙奧園 總占地（ m2） 280萬 200萬 67萬 容積率 后續(xù)開發(fā)土地（ m2） 100萬 100萬 約 30萬 預計后續(xù)開發(fā)建面（ m2） 約 140萬 約 30萬 后續(xù)供應產品 別墅 /類別墅、小高層、五星級酒店 /寫字樓 /商業(yè)街 洋房 小高層洋房 /獨立別墅（ 140150套） ? 在售項目后續(xù)仍有較大的開發(fā)量的項目主要集中在南沙境界、濱?；▓@、逸濤雅苑和南沙奧園； ? 該四個項目后續(xù)開發(fā)用地接近 230萬 m2，后續(xù)開發(fā)住宅面積接近 200萬 m2，若以南沙目前約 20萬m2/年的消化量估計，至少需要 10年時間消化在售產品貨量； ? 產品類型較為豐富，包括洋房、別墅及類別墅產品，其中洋房占據(jù)約 9成 比例，別墅的 主要供應將來自于南沙奧園和南沙濱?；▓@。 HOPEFLUENT ? 目前已明確的后續(xù)新增項目開發(fā)用地超過 400萬 m2，總建筑面積估計將達到 500萬 ㎡ ； ? 產品供應以洋房為主，部分項目有可能推出高端別墅產品； ? 新增項目多具有海景等豐富資源條件，尤其是千山花園，規(guī)模大、資源條件理想，將是本項目重要的競爭對手。 新增項目 龍光項目 時代項目 城建項目一 城建項目二 黃山魯項目 鹿苑項目 碧桂園 項目 合生創(chuàng)展項目 富力項目 占地（ m2） 16萬 34萬 40萬 49萬 2022畝 500畝 建面（ m2） 24萬 47 24萬 37萬 40萬 73萬 —— —— 容積率 —— —— 樓面地價（元 /m2） 1259 1602 1271 1510 — — 1506 —— —— 預計產品 小高層為主 小高層為主 小高層為主 小高層為主 別墅 +洋房 別墅 +洋房 小高層、高層洋房 —— —— 資源條件 無特殊景觀 海景、山景 遠望蕉門河 無特殊景觀 300畝水庫、森林公園、海景 海景、山景 —— —— —— 其他事項 受 “ 90/70”限制 受 “ 90/70” 限制 — — — — —— —— —— 目前可統(tǒng)計的新增項目將有超過 400萬 m2土地可供開發(fā)，住宅開發(fā)量保守估計將達到 500萬 m2 HOPEFLUENT 后續(xù)主要競爭項目推售計劃預測 ? 從市場后續(xù)競爭的項目來看， 2022年下半年 — 2022年開始，項目潛在的競爭對手開始陸續(xù)面市，項目面臨的競爭將日趨激烈 項目 后續(xù)貨量 預計開售時間 主力戶型 年推貨量 逸濤雅苑 140萬 m2 2022年底 二房（ 6590m2） 55% 三房（ 90135m2） 35% 6萬 m2 濱海花園 —— 連續(xù)推貨 三房（ 13040m2） 四房（ 160170m2） 78萬 m2 南沙奧園 約 30萬m2 連續(xù)推貨 三房（ 110140m2） 四房（ 140160） 67萬 m2 龍光項目 24萬 m2 2022年上半年 90m2以下二房與小三房 56萬 m2 時代項目 47萬 m2 2022年下半年 90m3以下二房與小三房 56萬 m2 碧桂園項目 16萬 m2 2022年上半年 三房（ 100120m2） 810萬 m2 鹿苑項目 40萬 m2 2022年中 前期以別墅、類別墅物業(yè)為主 —— 黃山魯項目 73萬 m2 2022年 別墅、類別墅 —— HOPEFLUENT ? 南沙商品住宅未來后續(xù)供應量大，價格難以出現(xiàn)快速飆升的情況 ? 項目面臨激烈的競爭： 項目四期銷售期約兩年（ 2022年 10月 ~2022年底），將同時面臨在售項目（濱?；▓@、南沙奧園、 逸濤雅苑、海力花園 ）后續(xù)供應和新項目的激烈競爭 ? 建立核心的價值競爭體系： 面對市場激烈的競爭和后市品牌發(fā)展商的挑戰(zhàn)，項目必須利用相對成熟的居住氛圍，充分挖掘項目自身的價值，建立核心的價值競爭體系，從而在競爭中贏得先機 時間 /年 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 南沙境界 濱?；▓@ 逸濤雅苑 南沙奧園 龍光項目 時代項目 后續(xù)新開項目開發(fā)周期預判 20 21 城建項目 黃山魯項目 預判承接濱?；▓@住宅產品開發(fā) 基于龍光和時代項目收 “ 90/70” 限制，預判以常住型產品為主 新項目 在售項目后續(xù)開發(fā) 從后續(xù)競爭看本項目四期的發(fā)展 : 鹿苑項目 海力花園 碧桂園項目 HOPEFLUENT 港口城市發(fā)展經驗對項目發(fā)展帶來怎樣的啟示？ 南沙區(qū)域規(guī)劃為項目的開發(fā)發(fā)展帶來怎樣的影響？ 南沙區(qū)域經濟發(fā)展為項目提供怎樣的開發(fā)環(huán)境？ 城市宏觀經濟和政策環(huán)境為項目提供怎樣的發(fā)展背景？ 項目的發(fā)展將面臨的市場競爭態(tài)勢如何？ 南沙及廣州經濟、規(guī)劃、市場競爭現(xiàn)狀將對本項目有何影響？ 潛在客戶特征及需求如何？ HOPEFLUENT 區(qū)域客戶調查分析說明 ? 目的： 針對目前南沙區(qū)消費者的購房需求及心理預期進行深入剖析，從而為項目四期定位提供有力依據(jù)。 ? 調查客戶： 南沙在售樓盤的洋房潛在客戶及成交客戶 ? 數(shù)據(jù)來源： 客戶深訪 、 合富輝煌市場研究部客戶資料平臺、本項目及其他樓盤內部登記資料 HOPEFLUENT 洋房客戶特征分析小結 客戶特征 客戶來源 主要來源于廣州城區(qū)和番禺， 南沙本地客戶 比例逐漸提高 職業(yè)特征 企業(yè)普通員工、私營業(yè)主和公務員 是南沙洋房的主力臵業(yè)群體 年齡 2645歲為主 臵業(yè)目的 首次臵業(yè) 占主導， 自用（常住型） 為主 關注因素 非常關注 價格 ，而 地鐵 是促進客戶購買的重要促動因素 需求特征 物業(yè)類型 小高層 的選擇傾向更為明顯 戶型布局 以 90110㎡ 三房 為主，其次為 110130㎡ 三房及 7090㎡ 二房 平層戶型 為主 戶型創(chuàng)新 注重戶型的創(chuàng)新和附加值，送面積的 入戶花園、贈送空間、露臺 最受歡迎 配套設施 關注生活型配套的完善 價格承受 主流可承受單價為 35004500元 /m2，總價在 3550萬之間，付款方式主要以銀行按揭為主 HOPEFLUENT 發(fā)展策劃報告思路結構圖 政策大勢分析 基礎研究 區(qū)域經濟研究 市場競爭分析 區(qū)域規(guī)劃分析 項目定位 發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃設計 優(yōu)化建議 地塊分析 開發(fā)策略 產品策略 開發(fā)背景 客戶定位 主題定位 產品定位 價格定位 客戶需求分析 本體分析 SWOT分析 成本測算 收益測算 效益評價 投資經濟 初步測算 HOPEFLUENT 四期項目概況 ? 用地位于整體社區(qū)的西北位臵 ，東面臨市南路，南面緊鄰三期用地，西、北面臨山 ? 用地緊鄰整體社區(qū)的配套設施 （泳池、會所、商業(yè)等）， 但社區(qū)配套尚未啟動 ，居民日常購物、休閑娛樂等配套服務有待完善、加強； 泳池 山林公園 會所 幼兒園 商業(yè)街 HOPEFLUENT 四期地塊現(xiàn)狀和指標 地塊經濟技術指標 用地面積 26800㎡ 建筑面積 約 11萬㎡ 容積率 約 建筑限高 不高于 80米 四期 山體植被 私家山林公園 ? 地塊呈狹長的 L型，且邊界呈不規(guī)則形狀 ? 地塊為山地地形，高低落差較大，需對山體加以改造 ? 山體表面生長有茂密植被，可做為景觀資源加以利用 容積率偏高，項目將以高層物業(yè)為主 按照 3m/層，即不高于 27層 HOPEFLUENT 交通分析 ?外部， ? 臨近區(qū)域城市主干道的市南路 ，為項目便捷聯(lián)系番禺、廣州市區(qū)等地，對外連接便利 ； ? 項目東面用地，臨近市政道路和地鐵，存在噪污影響 ?內部， ? 小區(qū)道路均以建成、并投入使用 ? 項目用地南面緊鄰小區(qū)主干道，方便與配套和其他組團聯(lián)系 四期區(qū)域 區(qū)內主干道 地鐵四號線 市南路 四期 山體植被 私家山林公園 區(qū)內主干道 HOPEFLUENT 景觀資源分析 ? 山景資源：南面至北面 ? 項目多面臨山，從南面至北面均為山林用地，自然生態(tài)景色為項目提供良好的山體景觀資源 ? 湖景資源：西北面 ? 西北面遠眺 170m處的天然湖泊，為項目提供良好湖景資源，豐富項目景觀層次 ? 視線 A區(qū)域內，此區(qū)域山體均高約 40m，初步判斷，項目建筑約 50m（約 16層）以上具有湖景資源 ? 視線 B區(qū)域內，此區(qū)域山體均高約 22m，初步判斷，項目建筑約 30m（約 10層）以上有湖景資源 50m (約 16層 ) A 30m (約 10層 ) B 山體景觀資源 A B HOPEFLUENT 地塊價值判斷 山體景觀 天然湖 前期開發(fā)用地 四期地塊 ? 根據(jù)地塊資源、用地條件，項目用地價值劃分為兩等級 ? 一級區(qū)域：西面地塊 ? 景觀資源良好，具有山景和湖景資源支撐 ? 位臵相對內斂，環(huán)境安靜、私密性較好 ? 用地面積相對較大、且地塊形狀相對開闊、有利于規(guī)劃布局 ? 二級區(qū)域：東面地塊 ? 臨近城市主干道和地鐵，噪污干擾相對較大 ? 景觀資源相對一般，以山景資源為主 ? 用地形狀狹長，不利于規(guī)劃 ? 臨近三期組團，存在一定視線干擾 地塊價值判斷：一級區(qū)域 二級區(qū)域 HOPEFLUENT 本體分析小結 ? 整體社區(qū)配套服務有待完善，加強 ，提升社區(qū)居住成熟度、居住氛圍， 彌補項目周邊缺乏市政配套的不足 ； ? 地塊內外交通已建成、且交通連接便利，但 區(qū)外的城市主干道和地鐵對項目存在一定噪污干擾 ； ? 地塊地形狹長、且邊界不規(guī)則，在高容積率、建筑限高之下， 規(guī)劃設計、物業(yè)開發(fā)存在較大局限、難度較大 ； ? 以外部景觀為主 ，山景、湖景為項目提供良好的景觀資源，支撐項目發(fā)展； HOPEFLUENT 發(fā)展策劃報告思路結構圖 政策大勢分析 基礎研究 區(qū)域經濟研究 市場競爭分析 區(qū)域規(guī)劃分析 項目定位 發(fā)展戰(zhàn)略 規(guī)劃設計 優(yōu)化建議 地塊分析 開發(fā)策略 產品策略 開發(fā)背景 客戶定位 主題定位 產品定位 價格定位 客戶需求分析 本體分析 SWOT分析 成本測算 收益測算 效益評價 投資經濟 初步測算 HOPEFLUENT S項目優(yōu)勢 ? 鄰南沙新區(qū)府，地段價值優(yōu)越； ? 臨交通要道，距離地鐵四號線近，交通相對便捷； ? 大型生態(tài)社區(qū)，原生態(tài)環(huán)境優(yōu)美； ? 獨享 5萬㎡私家山林公園、畔山泳池、商業(yè)街、會所配套功能； ? 已開發(fā)三期，相對成熟的社區(qū)氛圍，建立良好的項目形象和口碑，業(yè)主資源較為豐富。 關鍵詞： 區(qū)府效應、軌道交通、私家山體資源、社區(qū)環(huán)境 HOPEFLUENT W 項目劣勢 ? 地形復雜，容積率指標相對較高，規(guī)劃和開發(fā)難度較大 ? 項目自身配套未啟動使用，商業(yè)街、會所未有明確的啟動時間安排，日常購物仍是問題。 ? 雖然為地鐵旁物業(yè)，但離地鐵口步行仍需約 15分鐘，便利性有限； ? 外圍受村屋包圍，環(huán)境不佳； ? 公共配套設施欠缺，如醫(yī)院、學校、商業(yè)等的規(guī)劃 ? 小虎工業(yè)區(qū)距離較近，存在工業(yè)空氣污染的問題； 關鍵詞： 開發(fā)難度大、外圍形象弱、生活配套欠缺 HOPEFLUENT O項目機會 ? 宏觀經濟復蘇，政策相對寬松，房地產市場將伴隨城市宏觀經濟穩(wěn)步發(fā)展 ? 廣州城市“南拓”橋頭堡 ，區(qū)域規(guī)劃發(fā)展前景良好，受到越來越多的關注，區(qū)域價值有望提升； ? 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