【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? LOFT復(fù)式， ，近 5米大開(kāi)間，中空戶型設(shè)計(jì)，買(mǎi)一層送一層。 ? 兩房?jī)蓮d單位建筑面積約 70－ 80平方米，送夾層使用面積 33－ 36平方米。 ? 四房三廳建筑面積在 120－ 130平方米，送夾層使用面積 72－ 74平方米， 使用率最高達(dá) 140%。 戶型面積情況 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) 歷德雅舍三期 賣點(diǎn) ? 三面單邊， 360度環(huán)回天河公園景致 ? LOFT復(fù)式，自住、辦公均可 ? 77－ 88M178。兩房?jī)蓮d雙中空設(shè)計(jì) ? 買(mǎi)一層送一層， 140％超高使用率 48 銷售情況 ?起價(jià)： 13000元 / M178。（ 3000元 / M178。裝修） ?陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)：已售 1套，未售 154套 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) ? 地址：濱江東玉菡路 28 號(hào) ? 發(fā)展商：廣州珠江實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司 ? 規(guī)模：占地 7800M2 ，總建 56285M2 ? 開(kāi)售時(shí)間 :2023年 10月 30日 ? 均價(jià)： 18500元 /平方米 ? 裝修標(biāo)準(zhǔn)：帶 3800元 /M2裝修 ? 物業(yè)管理公司：珠江實(shí)業(yè)旗下物管公司 ? 管理費(fèi)： /M2 珠江新岸公寓 49 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) 珠江新岸公寓 ? 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： ? 位居琶洲會(huì)展商圈及領(lǐng)事館區(qū)周邊，具地段優(yōu)勢(shì) ? 全部以 90M2以下中小戶型為主 ,定位為酒店式公寓，投資優(yōu)勢(shì)明顯；發(fā)展商品牌實(shí)力較強(qiáng)。 ? 項(xiàng)目劣勢(shì)： ? 單體樓，自身配套優(yōu)勢(shì)不明顯； ? 位于廣州大橋邊，過(guò)往車輛較多 ,受噪音影響。 50 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) 戶型 面積 比例 單間 31－ 47 52% 一房一廳 46－ 59 44% 二房二廳 88 4% ?戶型面積比例 ?銷售情況 ?銷售套數(shù)：開(kāi)盤(pán)一個(gè)半月銷售 160套，銷售率 20% ?暢銷戶型：?jiǎn)伍g ?滯銷戶型： 50M2以上一房一廳單位 ?陽(yáng)光家緣顯示：已售 162套，未售 594 珠江新岸公寓 51 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) 52 ? 70/90的作用在天河區(qū)仍未顯現(xiàn)， 小戶型在目前仍為較稀缺產(chǎn)品 ； ? 市場(chǎng)需求持續(xù)， 單身公寓市場(chǎng)空間較大 。 ? 提高 高質(zhì)量物業(yè)管理 ，從自身給予項(xiàng)目保值、升值的支撐。 啟示： 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) 53 馬賽國(guó)際公寓 位 置：珠江新城 M3－ 1 投 資 商：珠江投資 規(guī) 模：占地 10599M178。， 總建 96588M178。（ 其中商業(yè) 1291M178。， 辦公 6978M178。， 會(huì)所 873M178。） 。 地下 2層 ， 地上 3棟 33層塔樓 。 2棟公寓共 942戶 ， 1棟洋房共 240戶 ， 總 1182 戶 。 首層架空 、 公建配套和商業(yè)用房 ， 2至 3層辦公 ， 4至 33層住宅 。 配 套：健康主題會(huì)所 車 位： 150個(gè) 項(xiàng)目定位：酒店式國(guó)際公寓 形象定位：會(huì)賺錢(qián)的房子 發(fā)售時(shí)間： 2023年 12月認(rèn)購(gòu) ， 2023年 7月正式發(fā)售 交樓時(shí)間： 2023年中 戶型面積：公寓以 40－ 75M178。中小戶型為主，戶型間 隔設(shè)計(jì)可獨(dú)立可打通。 洋房 100M178。以上。 管 理 費(fèi)： /M178。 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) 54 戶型面積 ? 公寓以中小戶型為主，戶型間隔可獨(dú)立可打通 ? 洋房 100M178。以上 戶型 面積范圍（ M178。 ） 套數(shù) 比例 單身公寓 44－ 47 464 40% 一房二廳 59－ 69 232 20% 二房二廳 74－ 75 290 25% 三房二廳 86－ 119 58 5% 四房二廳 110－ 120 116 10% 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) 55 單身工作間： 4577M178。 45m178。 66m178。 產(chǎn)品特征 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) 56 75m178。 商務(wù)公寓： 74 － 90M178。 86m178。 74m178。 產(chǎn)品特征 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) 57 111m178。 120m178。 雙用公寓： 110－ 119M178。 多功能公寓： 120－ 130M178。 產(chǎn)品特征 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng) ? 位置優(yōu)越，地處珠江新城 CBD東區(qū) ，毗鄰員村和天河公園板塊，與琶洲會(huì)展中心一江之隔。 ? 項(xiàng)目瞄準(zhǔn)區(qū)域的小戶型投資市場(chǎng)， 定位為投資型小公寓 。 ? 項(xiàng)目最大不足有兩點(diǎn)： 東向華快，噪音大 ；周圍 生活配套 有待完善，租賃市場(chǎng)尚未進(jìn)入活躍期。 該項(xiàng)目酒店式的服務(wù)內(nèi)容： ? 兒童托管、上門(mén)美容、代訂生活品、保姆、鐘點(diǎn)工服務(wù)； ? 醫(yī)務(wù)室及預(yù)約出診服務(wù)； ? 上門(mén)收干、濕洗衣物； ? 宴會(huì)預(yù)訂酒店大堂票務(wù)中心； ? 商務(wù)中心、法律咨詢； ? 24小時(shí)送餐服務(wù)，室內(nèi)安裝、維修服務(wù)等。 58 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) 59 ? 銷售情況： ? 正式開(kāi)售前認(rèn)籌接近 1000套 ，主要是單身公寓暢銷； ? 2023年 5月銷售超過(guò) 65%， 2023年 10月銷售 96％ 。 ? 租賃情況： 琶洲的客商租賃市場(chǎng)逐漸活躍 ， 可承受租金較高 。 ? 客源特征 ： ? 小戶型買(mǎi)家以投資客 為主 ， 看好珠江新城和琶洲的投資前景 。 ? 職業(yè)以合生珠江員工及關(guān)系戶 ，區(qū)域高級(jí)白領(lǐng) 、 IT從業(yè)人士 、 公務(wù)員 、 企業(yè)管層 、 教師 、 私營(yíng)老板等為主 。 銷售情況 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) 60 二手售價(jià)： 9500－ 11000元 /M178。 租價(jià) 戶型 面積范圍 （ M178。） 租金 單身公寓 44－ 47 2023－ 2200 一房二廳 59－ 69 2500左右 二房二廳 74－ 75 3000－ 3500 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) 61 MBA國(guó)際公寓 地理位置： 黃埔大道暨南大學(xué)南門(mén)西側(cè) 規(guī)劃： 約 800套單元，每層約 20來(lái)套； 占地面積 M178。，建筑面積： M178。； 戶型： 36－ 45 M178。單身公寓， 60 － 74 M178。一房一廳； 絕大多數(shù)是 45－ 50 M178。的單身公寓和一房一廳、一房?jī)蓮d戶型，以投資客為主打。 二手售價(jià)： 9500－ 11000元 /M178。 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) 62 蘭亭上東 地理位置： 天河區(qū)員村一橫路 規(guī)劃： 約 400戶； 占地面積 5029 M178。 ；總建筑面積 39368 M178。 。 主力戶型： 65－ 88 M178。的二房二廳； 其次是 40－ 63 M178。一房一廳 二手售價(jià)： 8000－ 10000元 /M178。 具參考價(jià)值個(gè)盤(pán) 63 PART 3 項(xiàng)目定位 ?市場(chǎng)定位 ?目標(biāo)消費(fèi)群定位 ?形象定位 65 SWOT 提煉 核心價(jià)值 劣勢(shì) （ W） 機(jī)會(huì) （ O） 威脅 （ T） 市場(chǎng)定位 66 一、五大核心圈交匯，地理位置優(yōu)越 市場(chǎng)定位 SWOT 67 琶洲會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈 CBD中央商務(wù)圈 天河教育核心圈 IT科技核心圈 CLD居住核心圈 五大核心圈交匯 市場(chǎng)定位 國(guó)際金融廣場(chǎng) 富力盈隆廣場(chǎng) 富力科訊廣場(chǎng) 68 CBD中央商務(wù)圈 東塔 西塔 四大文化建筑 勤建大廈 富力盈隆廣場(chǎng) 富力科訊廣場(chǎng) 聯(lián)通新時(shí)空 國(guó)際金融廣場(chǎng) 海心沙市民慶典廣場(chǎng) 信合大廈 市場(chǎng)定位 69 天河教育核心圈 暨南大學(xué) 華南師范大學(xué) 廣州職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院 華師附中 暨大附小 一一三中 暨大附中 市場(chǎng)定位 70 CLD居住核心圈 萬(wàn)佳百貨 家樂(lè)福 華僑醫(yī)院 皇冠假日酒店 中大附屬六院 百佳百貨 靚家居 廣東人家 漁米之香 紅館 天河公園 市場(chǎng)定位 71 IT經(jīng)濟(jì)核心圈 天河軟件園 天河科技園 市場(chǎng)定位 72 琶洲會(huì)展經(jīng)濟(jì)圈 中國(guó)進(jìn)出口商品交易會(huì) 香格里拉大酒店 保利國(guó)際廣場(chǎng) 市場(chǎng)定位 73 二、小戶型入市門(mén)檻較低，自住投資兩相宜 SWOT 套數(shù) 層建筑面積 (m2) 套數(shù)比例 建筑面積比例 整層 50 100％ 100％ 單間 31 62% 43% 二房一廳 /二廳 16 32% 44% 三房?jī)蓮d 3 6% 13% 戶型比例上單間與兩房占絕大多數(shù)，三房套數(shù)比例只有 6％。 市場(chǎng)定位 74 三、周邊配套成熟，衣食住行、醫(yī)療、教育齊備 SWOT 居住： 萬(wàn)佳百貨、百佳超市、家樂(lè)福、廣東人家、漁米之香、 紅館、華僑醫(yī)院、中大附屬六院、靚家居、皇冠假日酒 店、天河公園 …… 教育： 華南師范大學(xué)、華師附中、暨南大學(xué)、暨大附中、暨大 附小、廣州職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院、一一三中 …… 市場(chǎng)定位 75 四、視野開(kāi)闊，部分單元可望暨大校園景 SWOT 市場(chǎng)定位 76 五、發(fā)展商具備一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn) : 偉騰陽(yáng)光海岸 福金蓮花園 天逸名都 新城雅居 嘉逸花園 …… SWOT 市場(chǎng)定位 77 ? 緊鄰華南快速 ,受噪音、灰層雙重 污染 ? 離黃埔大道有一定距離，出入安全性受影響，且不利吸納居住、辦公租客 ? 部分單元存在 西曬 現(xiàn)象 ? 三梯十六或十七戶 ，居住舒適度不高 ? 部分戶型對(duì)望，私密性受影響 ? 規(guī)模較小， 自有配套不足 劣勢(shì) （ W） SWOT 市場(chǎng)定位 78 ? 周邊一手小戶型項(xiàng)目供應(yīng)量稀缺 ? 員村二橫路原廣州絹麻廠地塊高價(jià)拍出，有利推高周邊項(xiàng)目售價(jià) 08年 1月 8日，恒大集團(tuán)以總價(jià) 41億元拿下該地塊；樓面地價(jià)高達(dá)13053元 /平方米； 市場(chǎng)定位 SWOT 79 ? 周邊同類型產(chǎn)品眾多，二手租售價(jià)格不高，投資回報(bào)率有待提升； ? 宏觀調(diào)控政策打擊投資者入市信心，后市未明朗。 市場(chǎng)定位 SWOT 80 市場(chǎng)定位切入點(diǎn)： 小戶型公寓是珠江新城及附近片區(qū)緊缺的 項(xiàng)目處五大核心圈交匯點(diǎn)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯 五大區(qū)域備受關(guān)注，發(fā)展快速，前景大好 區(qū)位 優(yōu)勢(shì)結(jié)合產(chǎn)品的特點(diǎn)，利用市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大小戶型的價(jià)值。 產(chǎn)品價(jià)值 區(qū)位價(jià)值 前景價(jià)值 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位 81 比鄰 CBD 個(gè)性化服務(wù)公寓 比鄰 CBD 個(gè)性化公寓式寫(xiě)字樓 市場(chǎng)定位 ?市場(chǎng)定位 ?目標(biāo)消費(fèi)群定位 ?形象定位 83 客戶定位 84 客戶定位 85 有！而且為數(shù)不少！他們是 —— 在這個(gè)城市里， 有沒(méi)有人喜歡小房子 ? 有強(qiáng)烈自住需求的都市白領(lǐng) —— 普遍是初次購(gòu)房者、年輕的個(gè)人或新組建的家庭 客戶定位 客戶語(yǔ)錄： ? “來(lái)廣州快 10年了，從讀大學(xué)開(kāi)始 ……” ? “ 住馬賽 挺好 ,上班近 ,出門(mén)坐車很方便 ……” ? “現(xiàn)在的這個(gè)房子都升值 20多萬(wàn)了，如果現(xiàn)在的價(jià)錢(qián)劃得來(lái)， 也想選一些小戶型的作投資 …… ” ? “ 白天很吵 ,但晚上好一點(diǎn) ……” ? “ 現(xiàn)在一個(gè)人住 ,結(jié)婚后 可能出租 ……” ? “ 當(dāng)然要 帶裝修 ,自己搞很煩 ……” 86 客戶訪談 —— 馬賽國(guó)際公寓業(yè)主 客戶資料： 姓名：張小姐 籍貫：潮州 婚姻狀況：未婚 年齡： 29歲 工作區(qū)域：勤建大廈 住所：馬賽國(guó)際公寓 客戶定位 客戶語(yǔ)錄： ? “交租金給別人 ,不如自己買(mǎi) ,反正可以做按揭 ……” ? “ 自己存的錢(qián)不多 ,爸媽贊助 了一點(diǎn) ……” ? “ 這里 很方便 ,華穎花園連飯?zhí)谩⑸鐓^(qū)醫(yī)院都有 ……” ? “ 交通不是太好 ,經(jīng)常要 走到華僑醫(yī)院坐車 ……” ? “ 廣電的 物業(yè)管理 還不錯(cuò) ……” 87 客戶訪談 —— 蘭亭上東業(yè)主 客戶資料： 姓名：陳小姐 籍貫：長(zhǎng)沙 婚姻狀況：未婚 年齡： 27歲 工作區(qū)域：科學(xué)城 住所：蘭亭上東 客戶定位 88 年齡： 2535歲 財(cái)富積累有限，購(gòu)買(mǎi)力僅能支撐中小戶型 職業(yè)：天河商圈普通白領(lǐng)、周邊區(qū)域中高收入者、周邊院校青年員工 家庭構(gòu)成：?jiǎn)紊怼?