【正文】 場文化運(yùn)動(dòng)，更是一種對文化的追溯！隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)飛速的發(fā)展，世界將關(guān)注的目光移向了中國，中國文化也正在從邊緣走向中心。 為中國發(fā)展一套自己的建筑語言 —— 貝聿銘 世界上有很多著名的建筑大師，但我只請 中國最牛 的 31 我們請貝聿銘作為建筑顧問，在項(xiàng)目北美公建區(qū)入口設(shè)計(jì)一座標(biāo)志性的文化建筑 —— 未來之門 ，代表“世界的入口”。 36 我是中國的建筑名片、藝術(shù)名片和文化名片 我有資格代言五洲、面向國際 我有資本讓最牛的中國人為我服務(wù) 我的魂是扎根于中國人居文化的 “ 國際城、中國心 ” 37 魂 之所依 （關(guān)于未來城邦） 中國最牛的項(xiàng)目要聯(lián)合世界最牛的項(xiàng)目 38 阿聯(lián)酋 380億造全球首個(gè) “ 太陽城 ” 零石油的科技城 “ 浮”在水上的廣場 馬斯代爾城 —— 這座“太陽城”占地 600萬平方米，容納 10萬居民，完全不用一滴石油，靠的是 太陽能等環(huán)保能源 。 告別汽車的街道“太陽城”里將完全見不到汽車出現(xiàn)，無人駕駛的公共電車隨處可見 。 “ 太陽城”里的大學(xué)與傳統(tǒng)大學(xué)最不同的是，頭頂陽光充沛，腳下綠水淙淙，隨處可見的河道為酷暑帶來涼意，所以學(xué)生們喜歡在水邊談?wù)搶W(xué)術(shù)。 1. 我們的環(huán)保大片可以以太陽城為拍攝藍(lán)本； 2. 阿聯(lián)酋太陽城的生態(tài)技術(shù)是英國 “ 泰晤士河谷 ” 大學(xué)研究提供，我項(xiàng)目可以和“ 清華大學(xué) ” 聯(lián)合，利用兩個(gè)大學(xué)間的學(xué)術(shù)交流進(jìn)行論壇式的合作。 41 以國際化大同為“體”， 以中國文化為“靈”， 以“綠色烏托邦”的未來之城為“夢” 我找到了我的 魂！ 五 洲 國 際 42 第二篇： 40 億 43 天津？ 天津本地市場把握 44 年份 2022 2022 2022 2022 面積（萬平米） 1292 1035 金額（億元） 價(jià)格（元） 3346 4279 5084 6440 價(jià)格增幅 % % % % 天津房地產(chǎn)市場總體容量 天津近年來商品房銷售總量分析 45 1 9 9 8 年至2 0 0 8 年天津市新建商品房銷售情況統(tǒng)計(jì)030060090012001500單位：元 / 平方米單位：萬平方米0100020223000400050006000700080009000成交面積 336 383 630 660 645 1022 1292 1035 1 0 8 7 . 6 1129 1200成交價(jià)格 2571 2534 2473 2527 2609 2770 3346 4279 5084 6440 7638 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022天 津 房 地 產(chǎn) 市 場 總 體 容 量 預(yù)計(jì) 2022年天津房地產(chǎn)價(jià)格增幅將會趨緩，其價(jià)格將會穩(wěn)步上升。 合富預(yù)測 :2022年天津高端產(chǎn)品供應(yīng)量應(yīng)在 600萬平米，消化量約為 250平米。 合富預(yù)測 :2022年天津高端產(chǎn)品貨值供應(yīng)量應(yīng)在 580億左右，消化量約為 250億。 合富預(yù)測 :2022年天津各主要板塊格局不會發(fā)生根本變化，值得關(guān)注的是隨著富力津門湖項(xiàng)目的銷售， 梅江板塊有待重新崛起 。 合富預(yù)測 :2022年天津各大盤項(xiàng)目在現(xiàn)有市場容量沒有大突破的情況下將展開更加激烈的競爭。 現(xiàn)在看天津的市場消化量不足以支持 40億 ！ 我們怎么辦？ 53 拓展銷售區(qū)域 重點(diǎn)區(qū)域：北京、山西、河北 在天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛的前提下，外地客戶比例的增加是擴(kuò)大客戶群的有效手段，也存在操作性。 54 外 地 客 戶 在 津 購 房 現(xiàn) 狀 遠(yuǎn)郊三個(gè)具競爭性項(xiàng)目的客戶來源分析 京津新城 天津市區(qū) 北京 其他 （河北省、山西省及外籍人士） 所占比例 80% 10% 10% 萬科東麗湖 天津市區(qū) 東麗區(qū)、河?xùn)|區(qū) 開發(fā)區(qū)西區(qū) 空港保稅區(qū) 開發(fā)區(qū)母區(qū) 外地及外籍人士 所占比例 50% 20% 20% 10% 團(tuán)泊湖庭院 天津市區(qū) 南開區(qū)、河西區(qū) 天津其它區(qū) 外地及外籍人士 所占比例 70% 25% 5% 55 初步結(jié)論： ? 目前在津購房的外地客戶所占比例仍然不是很大，一般在 10%左右，但近年來仍在呈現(xiàn)上升趨勢； ? 以我司操作的濱海新區(qū)項(xiàng)目為例，其外地客戶比例項(xiàng)目 前期約為 10%，后期已達(dá)到 15%以上 ； ? 以北京市為例，據(jù)統(tǒng)計(jì) 1/3以上的商品住房是賣給了北京以外的人，其中中心區(qū)高檔的商品房占 50%，甚至 60%以上。 56 山西客戶職業(yè)類型分析61%14%0% 0%11%0% 0%14%0%10%20%30%40%50%60%70%實(shí)業(yè)零售/貿(mào)易金融/證券高科技機(jī)關(guān) 醫(yī)療 文媒 其它北京客戶職業(yè)類型分析27%15%16%11%5% 5%13%7%0%5%10%15%20%25%30%實(shí)業(yè)零售/貿(mào)易 金融/證券高科技機(jī)關(guān) 醫(yī)療 文媒 其它河北客戶職業(yè)類型分析64%18%0% 0% 0%5%0%14%0%10%20%30%40%50%60%70%實(shí)業(yè)零售/貿(mào)易 金融/證券高科技機(jī)關(guān) 醫(yī)療 文媒 其它山西河北客戶職業(yè)比較單一，多為私營業(yè)主或礦主，北京客戶職業(yè)類型復(fù)雜，涉及貿(mào)易、機(jī)關(guān)、金融證券各個(gè)方面。 58 （ 1）在山西，每日進(jìn)帳 20萬元的小煤窯老板有 1000多人，此類人算山西不入流的財(cái)富階層； （ 2）山西客戶在天津購房目的一般有兩個(gè)，生態(tài)移民及長線投資的財(cái)富儲備； （ 3）山西客戶的特色是一般不聚大團(tuán)體，但有小型購房團(tuán)存在； （ 4）山西客戶仍屬于沖動(dòng)型消費(fèi)，他們一般在太原買一套房（本鄉(xiāng)本土）、在北京買一套房（首都效應(yīng)），再考慮在天津市區(qū)及濱海新區(qū)買房（投資及短期居?。?。 山西客戶分析結(jié)論 60 （ 1）北京客戶群看好京津兩地的未來交通，在北京住宅房價(jià)居高不下的情況下，越來越多的北京人選在天津購房； （ 2）北京客戶已經(jīng)形成了購房團(tuán)，但目前僅在天津某幾個(gè)樓盤形成了聚集效應(yīng)； （ 3）北京高檔別墅也較多，均銷售情況良好，但北京人能否接受天津的湖景別墅尚不能完全認(rèn)定。 如果還不能支持回款怎么辦？ 我們要外籍人士錦上添花！ 63 西青工業(yè)園區(qū)分析 ? 西青區(qū)一般私營工商企業(yè)數(shù)量約 4500家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量約 600家，產(chǎn)值逐年遞增。 近年西青區(qū)工業(yè)企業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)100200300400500600700單 位 ：企 業(yè) 個(gè) 數(shù)/ 產(chǎn)值億元規(guī)模企業(yè)數(shù)量 478 528 609產(chǎn)值 338 400 4662022 2022 2022西青區(qū)工業(yè)投資方來源分析內(nèi)陸28%外資72%西青區(qū)工業(yè)投資方來源分析 細(xì)化歐洲10%日資16%韓資25%港澳臺12%外地10%美洲9% 本土18%64 ? 津南區(qū)一般私營工商企業(yè)數(shù)量約 4000家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量約 430家，企業(yè)資質(zhì)有逐步優(yōu)化的趨勢。 近年津南區(qū)工業(yè)企業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)100200300400500600700單 位 ：企 業(yè) 個(gè) 數(shù)/ 產(chǎn)值億元規(guī)模企業(yè)數(shù)量 445 416 432產(chǎn)值 220 290 3382022 2022 2022津南區(qū)工業(yè)投資方來源分析外資55%內(nèi)陸45%津南區(qū)工業(yè)投資方來源分析細(xì)化韓資32%歐洲5%日資5%外地24%美洲5% 本土19%港澳臺10%津南工業(yè)園區(qū)分析 65 ? 大港區(qū)一般私營工商企業(yè)數(shù)量約 2500家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量約 230家，多為高污染加工型企業(yè)，外資比例較少。 注：規(guī)模工業(yè)企業(yè)指年產(chǎn)值超過 500萬元的生產(chǎn)性企業(yè)。 部分公司包部分公寓用于流動(dòng)人員 酒店管理公司品牌 /服務(wù) (翻譯 )/安全保障 /交通便利 /日式配套 (餐廳 ,酒吧 ) 娛樂設(shè)施 / 68 ? 歐美籍人士 聚集區(qū)域 主要項(xiàng)目 誘因 需求面積 租金水平 市中心酒店式公寓 泰達(dá)國際會館 自身成熟配套 /戶型面積較大 150平米 2500030000 梅江區(qū)域 夕岸國際 /城市別墅 /半島 別墅產(chǎn)品 /環(huán)境好 180300平米 1500025000 開發(fā)區(qū) 御景園 別墅產(chǎn)品 /配套成熟 /涉外氛圍 140220平米 1500020220 天津外籍人士分國籍居住需求細(xì)化 —— 歐美 家庭結(jié)構(gòu) 工作地點(diǎn) / 性質(zhì) 房補(bǔ) 偏好 帶家屬與單身均有 開發(fā)區(qū) ,以摩托羅拉以及航空公司的技工為主 大公司 3000050000/中等公司 1000030000/小公司50008000 追求居住的舒適度 /酒店管理公司品牌 /別墅產(chǎn)品 /交通便利 /服務(wù) /涉外氛圍 69 市區(qū)外籍人士現(xiàn)狀分析 ? 目前居住在市區(qū)的外籍人士多為韓國人，其在天津臵業(yè)的比例也較高； ? 香港、臺灣以及海外華人也是外籍人士購房的主體，且對別墅類型的產(chǎn)品興趣更大； ? 日本和歐美籍客戶在津臵業(yè)的數(shù)量和比例均不大，主要是這部分外籍人士長期留居中國的較少，只有少量出于投資目的購房。 金三洙 —— 韓國商會現(xiàn)會長，韓星愛肯特電子董事長。另外一種是韓國企業(yè)本社在天津分社的“駐在員”。 韓國的高端人群最喜愛的就是打高爾夫球，他們視高爾夫會員卡為奢侈品。我們希望能夠滿足這個(gè)要求。 71 三重野英治 —— 日本商會會長 日 本 客 戶 資 源 渠 道 及 客 戶 訪 談 訪談情況： 由于歷史和政治原因，日本人在天津臵業(yè)人數(shù)不多，一般租賃高端酒店、酒店公寓和高端住宅。 日本人一般是單身過來或夫妻二人來，很少有大家族來華的情況，日本人租房最多的選擇是 100150平米的兩室兩廳，企業(yè)主一般居住面積在 150200平米。 每年日本人也有年會，但參與人不是很多。在天津臵業(yè)的比較多，一般是投資于大型制造業(yè)和微電子業(yè)的企業(yè)主，如北辰工業(yè)園、西青工業(yè)園的一般購買萬科花園新城、京津新城等等。 臺灣商會一年開三次會，尤其以過年的那次比較隆重，大家都會到的。 合富還有重要武器 ！ 74 25個(gè) 全 國 銷 售 點(diǎn) 同 步 發(fā) 售 ? 合富在全國 25個(gè)城市設(shè)有分公司，包括：廣州、深圳、東莞、佛山、南寧、青島、昆明、重慶、成都、廈門、長沙、南昌、合肥、南京、杭州、常州、寧波、上海、鄭州、太原、濟(jì)南、北京、天津、沈陽、烏魯木齊，這些分公司均有大量的客戶資源，并且對當(dāng)?shù)厥袌龇浅Ｊ煜ぃ? ? 一方面這些分公司均可成為本項(xiàng)目在全國各地的分銷售中心，另一方面也可直接與當(dāng)?shù)氐母叨丝腿哼M(jìn)行項(xiàng)目推介； ? 結(jié)合我司的各地分公司，項(xiàng)目可開展全國巡展，擴(kuò)大影響。 本項(xiàng)目客戶理性描述 83 本項(xiàng)目客戶感性描述 他們應(yīng)該是： 應(yīng)享受的是“精致而自然的生活 , 靜靜與湖水相互凝望”的感覺； 不是喧鬧的 ,而是一種孤獨(dú)的寧靜的美； 是一種智慧的內(nèi)在境界 ,而非嘩眾取寵的膚淺外顯； 是一種只存在于富貴者之間的悠然 ,而非凡夫俗子的低級品位； 是一群享受過或愿意享受國際化產(chǎn)品、交通、服務(wù)、生活的 富有的、有品位、有才智的城市文化新貴階層！ 84 產(chǎn)品定位建議： 本項(xiàng)目是大盤遠(yuǎn)郊別墅，為規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，貼近更多客戶，把握開發(fā)節(jié)奏和資金回流速度，合富公司建議本項(xiàng)目的企業(yè)會所做成天津的“ 頂級別墅 ” ，而疊加別墅及高層產(chǎn)品建議做擁有更多客戶基礎(chǔ)的“ 中產(chǎn)別墅 ” 。 領(lǐng)事館分為總領(lǐng)事館、領(lǐng)事館、副領(lǐng)事館和領(lǐng)事代理處四級。 目前中國領(lǐng)事館最多的城市依次為：北京、香港、上海、廣州、成都、沈陽； 由于天津發(fā)展緩慢，目前天津還沒有一個(gè)領(lǐng)事館，本項(xiàng)目可以開辟獨(dú)島別墅作為各國在 天津的副領(lǐng)事館和領(lǐng)事代理處 。 這樣就使項(xiàng)目名副其實(shí)成為國際城邦。 進(jìn)行該事件的新聞炒作，說明本案是國際性的生活地標(biāo)及在天津的重要地位。 93 經(jīng)濟(jì) 項(xiàng)目需要影響全球經(jīng)濟(jì)的峰會 北方“博鰲” 世界 500強(qiáng)中國金融年會 94 世界 500強(qiáng)企業(yè)中已有 480多家在中國投資設(shè)立了企業(yè)，跨國公司在中國設(shè)立的研發(fā)中心近 1000家，地區(qū)總部近 40家。 世界5 0 0 強(qiáng)企業(yè)分布德國, 2 , 3 %美國, 1 7, 30%日本, 2 4, 42%臺灣, 1 , 2 %瑞士, 2 , 3 %韓國, 4